Abnahmeverweigerung Bauträger

Oh nein - das ist ein gewaltiger Unterschied!

 

könnte als einbruch ausgelegt werden!

 

Nenene

Wenn Dir wirklich ein Objekt gehört (Du im Grundbuch und alles gut), das vermietest Du und in der Wohnung drunter kommst literweise das Wasser aus der Decke, dann darfst Du nicht mal da rein.
Jedenfalls nicht ohne Polizei (dann wg. Gefahr im Verzug) oder mit Gerichtsbeschluß und Gerichtsvollzieher, wenn z.B. der Mieter die Reparatur verweigert.

 

Du hast leider immer noch nicht beantwortet, ob du nun schon im Grundbuch für das Grundstück stehst oder nicht.

 

RALF !! BITTE KORRIGIEREN FALLS NOTWENDIG !!

Wenn du im Grundbuch stehst, dann ist es DEIN Grundstück und damit auch DEIN Haus - egal ob bezahlt oder nicht. Dann kannste eine Abnhame machen, zustellen und einziehen (in Besitznahme DEINES Eigentums). Der Streit erfolgt dann hinterher nur ums Geld, welches du dem Vertragspartner noch schuldest.

Wenn du nicht im Grundbuch stehst, dann verschaffst du dir mit dem Einzug Besitz an fremden Eigentum (= ich klaue dein Auto) mit allen daraus folgenden auch strafrechtlichen Konsequenzen.

 

Genau - bleiben wir mal beim Auto

Wenn ich Dir die Schlüssel zu meinem Auto gebe, Du da schon ein paar mal Probe gesessen hast, das neue Navigations-Entertainment-Center vorplanen konntest, auch schon zwei-, dreimal fahren dürftest und ich mit Dir einen Kaufvertrag mit Übergabedatum in der Zukunft gemacht habe, und Du damit dann zu Dir nach Hause fährst, ist das was anderes als wenn Du die Karre knackst und mit nach Hause nimmst.

 

Jetzt bleiben wir mal NICHT beim Auto.

Jetzt nimmst Du Dir (bitte!!!) einen versierten RA mit und der weiß ob und wann und wie Du welches Schloss knacken darfst oder nicht.

Ob Ralf dazu Lust, weiß ich nicht. Ich denke aber, daß Du nicht schlecht aufgestellt wärst, so einen RA an Deiner Seite zu haben.

 

was bitte habt ihr denn in einem Paket gekauft , das Grundstück mit Haus ? , nur das Haus ? ... im Notariat wird mit Sicherheit etwas über die Besitzverhältnisse stehen und wann diese , wann und wo und wie an dich übergehen , also solltest du deinen Notariatsvertrag mal genau durchlesen .. ach und deine bisherigen Zahlungen sind bitte wo und wie abgesichert ?

 

Weil ihr es mit euch machen lasst.

Ein Gespann aus SV und Anwalt eingesetzt und die beiden können in eurem Namen dem Vertragspartner dermaßen den Tag versauen, dass DER schlecht schläft.

Warum zum Teufel lassen sich die Bauherren immer so lange Zeit ihre Rechte einzufordern, bis sie kurz davor sind, dran zu zerbrechen oder bereits am brechen sind. eine dermaßen große AWG-Pille muss doch unerträgliche Schmerzen bei der Einnahme verursachen.

 

Na, immerhin scheinst Du einen guten Sachverständigen zu haben - das ist schon viel wert. Und nun hole Dir einen Baufachanwalt dazu, damit sollte Dir geholfen werden können. Besser jetzt gleich einen Anwalt einschalten, als eigenmächtig Mist zu bauen. Vielleicht kann Dir Dein SV ja einen empfehlen?

Das Forum kann hier nur eingeschränkt helfen, auch wenn Ralf W. wirklich gut ist.

 

Nein, sicher ist das keineswegs. „Elegant“ nur im Sinne von „schön, wenn es klappt“.

Tendenziell ist es sogar wahrscheinlicher, dass eine solche einstweilige Verfügung zurückgewiesen wird, als dass ihr stattgegeben wird. Das liegt im Ermessen des Gerichts. Viele Richter sehen darin eine unzulässige Leistungsverfügung.

Allerdings hat das Landgericht München I in diesem Jahr einer solchen einstweiligen Verfügung zur Einräumung des Besitzes stattgegeben, Urteil vom 23.04.2015, 8 O 6509/15. Ich warte derzeit darauf, dass der Volltext des Urteils bei juris eingestellt wird.

Der sicherste Weg, wenn der BT wirklich nicht einlenken sollte, ist noch immer die Erhebung einer „normalen“ Klage, aber das kann durchaus 1-2 Jahre dauern, bis ein urteil vorliegt. Solange müsste der Bauherr Ersatzwohnraum anmieten. Dass der BT bei einer klaren Mängelsachlage mit SV-Gutachten nicht einlenkt, sondern über Jahre die Übergabe verweigert, kommt aber nicht sehr häufig vor.

Der sieht ja auch, was für ein rechtliches Szenario mit Schadensersatzansprüchen da auf ihn sonst zukommt.
Oft lässt sich aber auf dem Verhandlungswege auch ein Einzug erreichen, z.B., indem man dem BT anbietet, den vollständigen Kaufpreis zu zahlen, Zug-um-Zug gegen Übergabe einer Bankbürgschaft über denjenigen Betrag, den der Bauherr eigentlich hätte einbehalten wollen.

 

Rache ist ein schlechter Ratgeber , wen man merkt , daß man selber am Anfang einiges falsch gemacht hat

 

Das Thema zeigt wieder einmal, dass die Durchsetzung der Rechte des Käufers beim BT-Kaufvertrag gegen Vertragsende mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist.

Der Verkäufer muß das Vertragsobjekt nur dann übergeben, wenn alle bis zum Übergabezeitpunkt zu entrichtenden Raten vollständig bezahlt worden sind. Der Käufer muß die vereinbarten Raten nur zahlen, wenn der BT seine Leistung vertragsgerecht, insbesondere mangelfrei erbracht hat. Also werden wechselseitig " Positionen " aufgebaut und das endet dann in einer Pattsituation, die im schlimmsten Fall nur durch gerichtliche Hilfe zu klären ist.

Im vorliegenden Fall hat der TE nach seinen Angaben einen Zahlungsanpruch gegen den BT, weil eine Vertragsstrafe wegen verspäteter Fertigstellung verwirkt worden ist. Die Vertragsstrafe muß er sich im Abnahmetermin ausdrücklich vorbehalten, also in das Abnahmeprotokoll aufnehmen. Ansonsten ist sie mangels Vorbehalt erloschen!

Mit der verwirkten Vertragsstrafe kann der TE die Aufrechnung gegenüber dem Kaufpreis erklären. Die Aufrechnung reduziert die noch offenen Raten, bestenfalls sind sie mit der Aufrechnung erfüllt ( bezahlt ). Besteht zum vereinbarten Übergabezeitpunkt ( idR also der schlüsselfertigen Erstellung des Objekts ohne noch ausstehende Restarbeiten, z.B. Außenanlagen ) keine Zahlungsverpflichtung mehr, dann muß der BT nach dem Gesetz übergeben.

Die Erfahrung zeigt aber, dass der BT nicht freiwillig übergibt, weil der Abzug der Vertragsstrafe durch Aufrechnung natürlich " schmerzt " und er das Druckmittel " freiwillige Übergabe des Objekts " noch in der Hand hält. Er wird daher versuchen, dem Erwerber die Vertragsstrafe durch alle möglichen Ausflüchte " auszureden ". Läßt der Erwerber sich hierauf nicht ein, übergibt er das Objekt nicht. Zieht der Erwerber dann eigenmächtig in das Objekt ein, ist das eine verbotene Eigenmacht. Eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes an den BT ( = Auszug ) würde vom Gericht sofort stattgegeben werden. Denn im einstweiligen Verfügungsverfahren kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der BT zur Besitzübergabe verpflichtet war. Der eigenmächtige Einzug ist und bleibt also riskant, auch wenn idR keine einstweilige Verfügung folgt.

Noch schlimmer ist es bei Mängeln. Sind die Mängel wesentlich, wird der Erwerber sinnvollerweise die Abnahme verweigern. Sind die Mängel unwesentlich, dann darf er zwar die Abnahme nicht verweigern, hat aber nach § 641 Abs. 3 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegen über der/den offenen Rate(n) in Höhe des doppelten Betrags der voraussichtlichen Nachbesserungskosten. Aber eben nur ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Kaufpreis und damit keinen Anspruch auf Übergabe des Objekts.

Es muß also eine Vereinbarung mit dem BT getroffen werden, dass er den Erwerber in das Objekt einziehen läßt, obwohl der Erwerber die Raten wegen seines Zurückbehaltungsrechts nicht/nicht vollständig zahlt.

An einer solchen Vereinbarung haben viele BT kein Interesse, weil a.) die Nachbesserung nach dem Einzug häufig erschwert wird, b.) es mitunter Erwerber gibt, die auch nach erfolgter Nachbesserung nicht zahlen und c.) nach dem Einzug neue Mängel entdeckt und die durch Nachbesserung erledigten durch die neuen Mängeln ersetzt werden.

Mitunter gibt es auch BT, die rundweg immer und jeden Mangel abstreiten.

Der BT ist also - zumindest außergerichtlich - in der stärkeren Situation: Er verweigert einfach die Übergabe mit der Begründung, dass er zur Übergabe mangels Zahlung der Rate(n) nicht verpflichtet ist.

Die Verweigerung der Übergabe hat natürlich Konsequenzen: Der BT ist schadensersatzpflichtig, wenn sich die Übergabe aus Gründen, die er zu verantworten hat, verzögert; z.B. muß er dem Erwerber die Kosten für die Anmietung einer Ersatzunterkunft nach Ablauf des vereinbarten Fertigstellungszeitpunkts ersetzen.

Aufgabe des Anwalts und des hinzugezogenen eigenen Sachverständigen ist es dann

- dem BT die vorhandenen Mängel schlüssig zu belegen, das erfordert erhebliche Überzeugungsarbeit im Abnahmetermin,
- dem BT die Höhe der Nachbesserungskosten durch eine detaillierte Kostenschätzung zu belegen, gegebenenfalls mit dem BT eine Kompromisslösung hinsichtlich Mängel und Höhe des Zurückbehaltungsrechts ( = Kürzung der Rate ) zu suchen,
- dem ( häufig rechtlich völlig ahnungslosen ) BT aufzuzeigen, welche Konsequenzen sich aus der Verweigerung der Übergabe ergeben.

Alles sehr schwierig und aufwändig, weil schwierige baufachliche Fragen und Rechtsfragen mitinander vermengt und in einem Zug zu lösen sind. Mitunter gelingt ein Vergleich und der Erwerber darf kürzen und einziehen.

Gelingt es nicht, laufen die Gerichtsmühlen und der Erwerber kommt nicht ins Haus.

Stattdessen bliebe nur, unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen, um schon einmal ins Haus zu kommen. Diese Empfehlung kann aber nur erteilt werden, wenn die Mängel/Nachbeserungskosten überrschaubar gering sind und der Erwerber unbedingt sofort in das Haus einziehen muß.

Insofern: Man kann nur hoffen, dass dem TE durch die gebotene baufachliche und baurechtliche Unterstützung eine Einigung im Abnahmetermin gelingt.

 

Was glaubst Du warum ich oben geschrieben hatte, dass Du einen klaren Kopf brauchst, und dass Du Dich nicht in der Juristerei versuchen sollst. Irgendwann drehst Du am Rad und damit ist keinem geholfen.
Was natürlich die Sache nun erschwert, dass Du so lange gewartet hast, und über Nacht kriegt man auch niemanden bei, schon gar nicht jetzt ein paar Tage vor Weihnachten.

Ob der mit irgendwas "davon kommt" ist sch...egal. Viel wichtiger ist, dass Du das bekommst was Du bezahlt hast. Selbst wenn der BT sich von seinem Gewinn morgen einen Ferrarie kauft muss es Dir egal sein.

Wer sagt, dass er zu söät geliefert hat? Was wurde warum zu spät geliefert? hast Du ihn nachweislich in Verzug gesetzt? usw. usw. usw. Der Verzug ist doch nicht über Nacht aufgefallen, warum hast Du nicht schon längst einen Anwalt der sich darum kümmert? Da könnte man jetzt ein Fass nach dem anderen aufmachen, und Du kommst trotzdem keinen Schritt weiter.

 

du bringst es auf den Punkt und mein Vorschlag an den Dr. Joker wäre :
Termin vereinbaren mit RA und SV und Bauträger und Bauleiter, alles protokollieren , eine Einigung noch vor Ort erzielen , was, wie und wo und mit Datum , Bauherr zahlt danach umgehend die dort vereinbarte Summe und bekommt den Zugang zu seinem Haus entsprechend dieser Vereinbarung . Dr.Joker , auch wenn dir mein Vorschlag nicht schmeckt , in diesen sauren Apfel würde ich beißen , denn anderer Ärger und die Folgen daraus könnten viel größer sein. Überlege es dir gut .