Finanzierung möglich / sinnvoll?

Wenn es nur um eine erste Abschätzung geht, dann rechne doch einfach mit 2% Zinssatz und 3% anf. Tilgung. Das wären bei 420T€ ein Betrag von 1.750,- € der monatlich zu zahlen wäre. Restschuld nach 10 Jahren ca. 280.000,- € und nach 15 Jahren etwa 200.000,- €.
Das EK ist angesichts der zu finanzierenden Summe gering, damit dürften auch die Zinskonditionen sicherlich nicht die besten werden. Zudem liegt die monatliche Rate bereits über Deiner Wunschvorstellung. Das könnte man durch einen geringeren Tilgungsanteil zwar hinbiegen, doch ich würde mir diesen Schritt sehr gut überlegen. Wichtiger wäre, dass man den aktuellen Zinsvorteil nutzt um die Schulden zu reduzieren, was angesichts des Einkommens jederzeit möglich sein sollte.

Was die ETW betrifft, so lange diese unbelastet ist, wird jede Bank diese gerne als zusätzliche Sicherheit mit einbinden. Die Frage ist nur, wie diese dann letztendlich angesetzt wird. Bei den aktuell niedrigen Zinssätzen macht sich das vielleicht gar nicht so stark bemerkbar, und deswegen würde ich dieses Thema mal außen vor lassen. Nicht das letzte Hemd ausziehen für ein Haus, das lohnt nicht. Jeder braucht Rücklagen, man weiß nie was in den nächsten 10-15 Jahren noch so kommen wird, gerade als Immobilienbesitzer. Da gibt es immer mal etwas zu sanieren, zu reparieren oder zu modernisieren.

Mit einer Erbschaft zu rechnen ist nicht so einfach, denn man weiß nicht wann und wieviel. Ich würde diese dann in Form von Sondertilgungen einsetzen, 5% der Darlehenssumme p.a. ist üblich, das wären dann 21T€ die man jährlich zusätzlich einbringen könnte, dann ist das Geld in 3 Jahren in die Finanzierung geflossen und reduziert die Restschuld in 10 bzw. 15 Jahren. DIese würde, wenn nach 5,6,7 Jahren jeweils 21T€, und nach 8 Jahren dann 7T€ eingebracht würden, nach 10 Jahren etwa 200T€ betragen, nach 15 Jahren ca. 120T€. Das kann man noch genauer rechnen, spielt aber für eine erste Abschätzung jetzt keine Rolle.

Nun zu den Nebenkosten für ein Haus. Da kommt man mit 450,- € pro Monat schon relativ weit. Letztendlich hängt es auch von Eurem Nutzerverhalten ab, und wie hoch die Heizkosten ausfallen werden. Es lässt sich halt nicht vorhersagen, wie hoch die Heizkosten in 10 Jahren sein werden. Je nach Größe und Dämmstandard des Gebäudes sollte man mit Heizkosten von 100,- bis 200,- € pro Monat rechnen. Grundsteuer und Versicherung ist noch überschaubar, je nach Steuersatz der Gemeinde/Stadt vielleicht zusammen 60,- bis 70,- € pro Monat (Grundsteuer und Gebäudeversicherung). Wasser und Abwasser bewegt sich bei 70,- € bis 80,- € pro Monat, Müll, Telefon fällt da kaum noch in´s Gewicht.
d.h. die 450,- €/Monat sind plausibel.

Ich denke schon, dass das darstellbar wäre, zumal ein entsprechendes Einkommen vorhanden ist.

Wer das vorhersagen kann, der kann bis Jahresende in Rente gehen und hat bis an sein Lebensende ausgesorgt.

Meine Meinung, momentan sind die Zinssätze so niedrig, dass es immer sinnvoll ist in eine Immobilie zu investieren, sofern die Rahmenbedingungen passen. Es lohnt nicht zu warten und zu hoffen, dass der Zinssatz irgendwann noch ein Zehntel sinkt, denn den optimalen Zeitpunkt wird man niemals treffen (obwohl, es soll auch Leute geben die im Lottoi einen 6er abräumen).
Ich glaube zwar nicht an einen starken Zinsanstieg in absehbarer Zeit, doch irgendwann müssen die Zinsen wieder steigen, denn sonst haben wir noch ganz andere Probleme.
Anstatt nur auf den Zinssatz zu schauen, solltest Du eher schauen, ob eine Immofinanzierung zu Eurer heutigen Lebensplanung passt.

Als Beispiel. Wann wäre in den letzten 30 Jahren der optimale Einstiegszeitpunkt gewesen? Wenn ich auf den optimalen Zeitpunkt gewartet hätte, würde ich heute noch warten.

Ich sag´s mal so, wenn Du 60 Jahre alt bist, brauchst Du keine Immofinanzierung mehr, schon gar nicht eine Finanzierung mit nur 15% Ek Einsatz. Man sollte zwar nichts überstürzen, doch wenn die Rahmenbedingungen passen, dann würde ich loslegen, egal was die Zinsen in den nächsten Monaten oder Jahren veranstalten werden.

 

Bevor ich so eine Gemeinschaftsunternehmung starte würde ich vorher noch andere Dinge klären:
- Wer soll ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden? Einer, zwei, alle drei?
- Was passiert, wenn was passiert? Wie sieht es mit der Erbschaftssituation aus, wenn dir, deiner Freundin oder deiner Mutter etwas zustößt? Kommen dann Dritte die ihren Pflichtteil (oder auch mehr) haben möchten? Ist dann das Haus noch zu halten?

Zu dem finanziellen: Die Eigentumswohnung kann natürlich (mit einer entsprechenden Grundschuld) als zusätzliche Sicherheit für die Bank dienen und verringert damit deren Risiko und somit auch den Zinssatz. 1,5% ist momentan durchaus realistisch. Ggf. ist auch eine Aufteilung auf mehrere Verträge mit unterschiedlichen Laufzeiten günstiger, das erfahrt ihr aber wenn ihr ein passendes Objekt gefunden habt und zur Bank geht.

450€ Nebenkosten ohne Strom für ein normales EfH mit 3 Personen sind schon ordentlich, da kann einiges verprasst werden oder ihr habt extrem hohe Gebühren für die Entsorgung (Müll/Abwasser).
Ihr habt dann ja auch nur einmal Mülltonne, einmal Abwasser, einmal Heizung, einmal Strom etc. und nicht alles dreifach.

 

Aber nicht bei 15 Jahren und etwa 10% EK Einsatz. Da geht´s dann eher in Richtung 2%.

Eine Aufteilung hätte tatsächlich ihren Charme, zumal irgendwann noch die Erbschaft ansteht.

 

Du vergisst, dass eine Eigentumswohnung als zusätzliche Sicherheit dient. Damit ist das EK deutlich höher.

 

Zuerst mal abwarten, ob und wie die überhaupt angesetzt werden kann. Der TE schreibt von 110-120T€, vielleicht sind es auch nur 100T€ oder weniger, und nach Risikoabschlag setzt die Bank dann vielleicht nur 50T€ oder 60T€ an. Dann landet er anstatt bei 90% Finanzierungsauslauf halt bei 80%. Klar, das macht sich bemerkbar, aber nicht so stark wie erhofft.
Ein weiterer Nachteil, so bald die ETW in der Finanzierung hängt, kann er nicht mehr frei darüber verfügen (im Sinne von Verkauf, Beleihung o.ä.). Wenn morgen größere Investitionen in die ETW anstehen, dann muss er schauen wie er das Geld dafür organisiert.

Dann kommt noch die steuerliche Sicht in´s Spiel. Es könnte von Vorteil sein, die ETW komplett getrennt zu lassen, evtl. beleihen, vielelicht auch bei einer anderen Bank, und das Geld als EK in das neue Haus zu stecken. Schuldzinsen der ETW könnte man dann mit den Mieteinnahmen verrechnen. Das funktioniert aber nur wenn alles schön getrennt bleibt.

Es gibt viele Szenarien die man bedenken muss, unter anderem auch das was Du geschrieben hast, "was passiert wenn...".

 

Ich finde, da sind ganz schön viele Unsicherheitsfaktoren drin.
Eine Erbschaft in ein paar Jahren, wer weiß, ob die Person nicht noch viele Jahre lebt oder das das Vermögen auch noch da ist und nicht für eine Pflege draufgeht.
Nach Renteneintritt der Freundin reduziert sich auch das Haupt-Einkommen deutlich. Bis dahin sollte mit fast allem durch sein, denn irgendwann braucht man auch wieder Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie.

 

Das mit der Beleihung funktioniert normalerweise nicht. die vom Fa sind auch nicht blöd. Oder was sagst du für was du das Geld gebraucht hast für das du jetzt Schuldzinsen ansetzt.

Warum nicht einfach die ETW verkaufen und das EK stärken. Meiner Meinung nach die sinnvollste,risikoloseste und kostengünstigste Variante.?

 

Sondertilgung ist schön und gut, aber wenn die Finanzierung erst einmal ein paar Jahre läuft, dann fällt es vielen schwer die SoTi auch wirklich zu nutzen. Es finden sich immer Gründe wie man das Geld anderweitig brauchen könnte, und, "es läuft ja auch so". Am Ende der Zinsbindung wundert man sich dann, warum man so viele Jahre jeden Monat bezahlt hat, und sich die Schulden am Ende doch nur minimal verringert haben.

Dann lag ich gar nicht so falsch. Wer weiß, was die ETW in xx Jahren noch an Wert hat?
Dann noch den Risikoabschlag dazu und die Bank landet in etwa in dem Bereich den ich genannt habe.

Sinnvoller Ansatz.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Bank aufgrund des Alters abwinkt. 15-20 Jahre wären hier sicherlich kein Problem, zumal Du noch jünger bist. Deswegen hatte ich auch die 3% anf. Tilgung in´s Spiel gebracht, dann ist das Thema in 20 Jahren definitiv gegessen.

Ich glaube nicht daran, dass sich in den nächsten 1-2 Jahren viel ändern wird. Für die Suche nach einem Haus braucht man auch Zeit, das geht nicht über Nacht. Das Alter der Freundin würde mir jetzt keine Bauchschmerzen bereiten, aber 10 Jahre würde ich nicht mehr warten.

Sparen mit Hinblick auf Guthabenverzinsung wäre aktuell sinnfrei, aber mehr EK kann nie schaden.

Ich würde mich daher mal umschauen, ob es überhaupt etwas für Euch gibt. Ohne Druck lässt sich das auch leichter entscheiden, und man muss ja nicht das erste Angebot annehmen. Wenn sich in der Zwischenzeit das EK etwas erhöht, dann um so besser.

Sehe ich nicht als Problem. Oben schreibst Du von zusammen 5.500,- € Netto Haushalteinkommen, also wenn das für 2 Personen nicht reicht....
Selbst wenn da 2.500,- € pro Monat für Finanzierung, Neben-/Betriebskosten abgehen würden, blieben noch 3.000,- € im Monat übrig. Da muss man mit Sicherheit nicht verhungern.

Das war ja nur eine erste grobe Abschätzung, damit man einmal die Größenordnung sieht. Wie das später im Details ausgetüftelt wird, das wird sich zeigen.

Wie gesagt, das könnte man durch Aufsplitten des Darlehens erreichen, oder halt über die SoTi.

Was ich an Deiner Stelle noch machen würde, setzt Euch mal hin und rechnet Eure monatlichen Fixkosten durch, am besten über min. 1 komplettes Jahr, damit auch Jahresbeiträge erfasst sind. Ihr braucht ein Gefühl für Eure Ausgaben, denn irgendwie habe ich den Eindruck, dass Deine Unsicherheit (lieber konventionell/mit geringerer Rate rechnen) daher kommt, dass Du Eure Kosten nicht gut genug kennst. Du brauchst aber nicht nur einen Überblick über Eure Finanzen, sondern solltest auch die Details kennen. Dann fällt eine Entscheidung für/gegen eine große Investition leichter.

Wie gesagt, bei 5.500,- € Nettoeinkommen pro Monat und den von Dir oben genannten Rahmenbedingungen, sollte die Finanzierung ein Kinderspiel sein. Die monatliche Rate wäre gerade mal 30% des Einkommens, wenn das nicht funktioniert, dann habt Ihr irgendwas falsch gemacht.

 

Das funktioniert jederzeit. Was ich mit meinem Vermögen mache, interessiert nicht. Hier geht es um die Umwandlung in ein Mietobjekt, und von den Mieteinnahmen profitiert das FA ja auch.
Wichtig ist die strikte Trennung.

Risikolos, JA, andererseits könnte man von den Mieteinnahmen in der Zukunft profitieren. Wertverlust müsste man über eine Abschreibung auffangen, Wertsteigerung würde bei einer späteren Veräußerung Steuerzahlungen auslösen. Die anteiligen Schuldzinsen liegen bei vielleicht 1.500,- € bis 2.000,- € p.a., bei 5.600,- € Mieteinnahmen bleibt da sogar noch was übrig. Das könnte zur Tilgung eingesetzt werden.
Die ETW bzw. das zugehörige Darlehen, zahlt sich dann aus den Mieteinnahmen.

Müsste man halt genauer rechnen, aber unter´m Strich könnte es sich lohnen. Sonstige Kapitalanlagen rentieren momentan mit Zinssätzen unter 1% wenn man kein hohes Risiko eingehen möchte. Die Wohnung liefert eine Rendite um die 5-6%. Hausgeld war schon abgezogen, dann bliebe nur noch die Frage nach dem Zustand und zukünftigem Modernisierungsbedarf.

 

Bei dem Risiko bekommt man aber am Aktienmarkt eine höhere oder gleiche Rendite. Es reicht ein einziger Assi, der rausgeklagt werden muss, um Kosten im vier und fünf stelligen Bereich für Mietausfall, Renovierung etc. zu verursachen. Ich würd als Privatmann nicht vermieten, schon garnicht in einer Gegend, in der die Nachbarschaft "immer schlechter" wird. Besser gleich verkaufen, damit den Zins drücken und man hat Ruhe.

 

Das schafft man schon, mit viel Glück, kurzfristig, aber auch längerfristig? Momentan ist das Risiko am Aktienmarkt deutlich höher als bei einer Vermietung. Wer da nicht ständig am Ball bleiben kann, fährt mit der Vermietung unter´m Strich besser.

Mal als Überlegung. Wenn die ETW jetzt schnell verkauft werden soll, erzielt man evtl. 100T€ die man als zusätzliche Tilgung mit einbringen könnte. Das verbessert die Zinskonditionen und reduziert die Schuldenlast.
Den gleichen Effekt erzielt man auf der Privatseite wenn die ETW mit 100T€ belastet würde. Bei 5% für Zins inkl. Tilgung wären das 5T€ p.a. oder etwa 420,- €/Monat (Zinsanteil ca. 160,- € pro Monat zu Beginn des Darlehens).
Mieteinnahme nach Abzug Hausgeld wären 470,- € pro Monat. Jetzt darf man sich dann noch mit dem FA darüber streiten, wie die Abschreibung anzusetzen ist. Dazu bräuchte man mehr Infos zur Wohnung, ansonsten wären die typ. 2% ein Ansatzpunkt.
Reich wird man dadurch nicht, aber die Wohnung bezahlt sich quasi selbst, durch die Mieteinnahmen. In xx Jahren ist die Wohnung bezahlt. Im Gegenzug hat man natürlich das Risiko von Mietausfall, das ist korrekt. Totalausfall, was bei Aktien ja jederzeit passieren kann, ist hier eher unwahrscheinlich.

Ob mit einem erhöhten Wertverfall aufgrund der immer schlechter werdenden Nachbarschaft zu rechnen ist, das kann ich nicht sagen. Je nach Lage kann das sicherlich eintreten, oder man empfindet das zumindest so, und die Wohnung könnte man trotzdem noch zu einem guten Preis verkaufen.

Das hängt halt auch von der Lebensplanung ab.

 

Vorher waren es aber noch etwas weniger :-)

Ist aber im Prinzip auch egal. Wie Du schon angedeutet hast: Reich wird man davon nicht und es hängt von der Lebensplanung ab, ob man nebenberuflich noch Vermieter spielen will - oder lieber die Zeit in seinem neuen, schönen Haus geniesen kann. Dort gibts ja dann auch das ein oder andere zu tun.

Ich kenne eben aus Bekannten und Kollegenkreis einige, die damit richtig draufgezahlt haben. Es reicht ein falscher Mieter und die erhoffte Rendite ist schnell zusammengeschmolzen.
In krassesten Fall musste die Wohnung für 12Tsd Euro renoviert werden inkl. signifikantem Mietausfall (ist nicht einfach jemanden rauszuklagen der weiß worauf man achten muss).

 

Die 100T€ habe ich jetzt einfach gewählt, weil sich damit so schön rechnen lässt.

Es macht auch einen Unterschied ob die ETW als zusätzliche Sicherheit mit einbezogen wird (Stichwort Risikoabschlag), das handhabt jede Bank etwas anders. Als Kunde kann man das sowieso nicht nachvollziehen, ob die Sicherheit nun mit 80% oder 50% angesetzt wurde, man sieht ja nur den geringfügig besseren Zinssatz. Man müsste sich dann mit der Bank auseinandersetzen, wie hoch die Grundschuldeintragung letztendlich sein darf.
Bei einer eigengenutzten Wohnimmobilie rechnen die anders als bei einem Mietobjekt oder eine Gewerbeimmobilie., und jede Bank kocht da ihr eigenes Süppchen.

Das Thema Sicherheiten und Banken ist sowieso eine Sache für sich.

Das Risiko besteht natürlich, das ist klar. Ich habe Bekannte die vermieten seit Jahrzehnten erfolgreich, ich musste hingegen Mietern schon mit Anwälten und Pfändung auf die Pelle rücken. Glücklicherweise habe ich mein Geld immer, wenn auch mit erheblicher Verzögerung (Lohnpfändung über fast 2 Jahre) bekommen. Danach war meine Motivation, weiter zu vermieten, erheblich gesunken. Heute verzichte ich lieber auf die Mieteinnahmen, aber wer weiß was die Zukunft noch bringt.

Aber das muss jeder für sich selbst entscheiden.

 

Als ich aus meiner abgezahlten ETW ausgezogen bin und gebaut habe und die Wohnung entsprechend vermietete, sagte mir der Steuerberater, dass ich auf die Wohnung zwar Geld aufnehmen könne, aber die Schuldzinsen nicht anerkannt werden, weil das Finanzamt die Mittelverwendung nachgewiesen haben möchte, also Renovierung etc. Sonst hätte ich auf meine vermietete Wohnung das Geld aufgenommen und für den privaten Hausbau verwendet, das hätte vermutlich gereicht.Also kurz gesagt Abschreibung ja, Schuldzinsen Nein! Woher stammen den deine Informationen?

 

Im Prinzip hat er auch Recht, da das Darlehen zweckgebunden für den Privatbereich wäre. Somit sind die Schuldzinsen nicht abzugsfähig. Ich kann Dir jetzt nicht auswendig sagen, wie das mein Stb gemacht hat, aber nächsten Dienstag haben wir sowieso eine Besprechung, da könnte ich ihn einmal fragen. War sowieso etwas komplizierter weil ein Teil des Gebäudes im Betriebsvermögen war. Ist aber schon lange her.

 

Gerne auch per Pn würd mich interessieren, da jetzt gerade die erste EST ansteht und ich das evt noch drehen könntehttp://www.bauexpertenforum.de/images/icons/icon11.png

 

Ich werde ihn fragen. War ziemlich kompliziert, und hat allein 2 oder 3 Jahre "Vorbereitungszeit" gedauert, und wenn ich mich richtig erinnere, dann gab es auch noch eine Sitzung mit dem Sachbearbeiter im FA. Ob das nachträglich möglich gewesen wäre? Keine Ahnung. Wenn ich das alles wüsste, dann bräuchte ich meinen Stb nicht.

 

Wenn dem so ist was man zwischen den Zeilen liest, würde ich lieber sofort verkaufen. Mag sein dass die etw mehr wert wird, aber keiner der es bezahlen könnte, dort wohnen würde...