Finanzierung möglich / sinnvoll?

und wie hat der StB das jetzt gemacht ?

 

Er hat es (richtig) gemacht, das muss reichen. Werde ich öffentlich aber nicht diskutieren. Am besten StB fragen, da es keine pauschale "Lösung" gibt, es standen auch noch andere Modelle zur Diskussion.

 

Hm.
also es geht doch um folgendes szenario oder?

- eine schuldenfreie immobilie in zukunft zu vermieten.
- ein darlehen auf die immobilie aufnahmen und für den privrgebrauch zu verwenden
- die schuldzinsen des darlehemns troitzdessen bei er vermietung geltend zu machen

richtig?

 

kann mir da gar keine legale variante vorstellen.. außer so konstrukte wie internes darlehen geben , deren zinsen man dann natürlich wieder auf der einnahmenseite versteuern muss.

 

Doch die gibt es, vorausgesetzt die Rahmenbedingungen passen, oder werden rechtzeitig passend gemacht. Nachträglich sind die Chancen schlechter, man kann dann evtl. noch mit zwei Konten jonglieren oder was weiß ich. Aber wie gesagt, StB fragen, welche Möglichkeiten im Einzelfall in Frage kommen, und entsprechend Zeit einplanen.

 

Zinsen kann man als Werbungskosten von den Vermietungserlösen absetzen, aber nur dann, wenn es sich auch um Werbungskosten handelt, d.h. ein Zusammenhang zwischen den Zinsen und den Einkünften besteht.
Dieser Zusammenhang entsteht nicht schon allein dadurch, dass ich zur Besicherung eines privat veranlassten Darlehens eine der Einkünfterzielungsabsicht (VuV) zugeordnete Sache verwende.

Wenn Immobilien gemischt genutzt werden, ist ein angemessener Aufteilungsmaßstab zu verwenden.

ETA: Es kann natürlich sein, dass bspw. innerhalb einer oder übergreifend über verschiedene Einkunftsarten, die Besicherungen "über kreuz" erfolgen, dann muss man nur ggfs. mit der Gewerbesteuer aufpassen. Generell gilt, wie R.B. schon angedeutet hat: erst denken, dann fragen, dann machen.

 

aber gibt es ein konstrukt für eine natürliche person der beide immobilien gehören?
davon habe ich bisher noch nie was gehört

 

Mit den Konstrukten ist es immer so eine Sache: manche sieht das Finanzamt, manche nicht, manche bleiben bestehen, manche macht die Finanzverwaltung kaputt, bei manchen weiß man schon vorher wo die Reise hingeht, bei manchen nicht.

Ohne weitere Details zu kennen und ohne weitere Nebenbestimmungen würde ich zu der Konstruktion "Besicherung über kreuz, privat veranlasste Zinsaufwendungen von den Vermietungseinkünften absetzen" nicht raten. Sicherlich kann man sich Konstellationen vorstellen, wo man Verschiebungen hinkriegen kann, aber an solchen Spekulationen beteilige ich mich hier nicht.

 

Ich bin kein Profi, aber auf Basis meines Kenntnisstandes rechnet man etwa mit ~1600-2000 Euro/m² Wohnfläche. An reinen Baukosten könntest du mit 400.000 also hinkommen, das allerdings ohne Keller, Garage oder Nebenkosten. Obendrauf kommen dann zusätzlich noch Kosten für die Außenanlagen, Küche, Möblierung und den "Kleinkram" (Briefkasten, Lampen, Vorhänge etc.). Wenn man dann noch berücksichtigt, dass du schriebst die Grundstücke kosten "ab 200k", solltet ihr eher mit einem Volumen von 800.000 rechnen.

Aber rechnen wir ruhig mal mit deinen angenommenen 700k, von denen ihr 435.000 finanzieren müsstet. Da die Bank bestenfalls 20 Jahre mitmacht (Alter deiner Freundin), bedeutet das bei einem Zinssatz von aktuell rund 1,6% für diese Laufzeit eine mtl. Rate von 2110,- Euro. Werden es, was wahrscheinlicher ist, am Ende 800.000 und ihr müsst davon 535.000 finanzieren, sind wir schon bei einer Rate von 2.600,- Euro.
Deine Idee zunächst über 15 Jahre zu finanzieren und anschließend eine Anschlussfinanzierung über 10 Jahre abzuschließen wird wohl keine Bank mitmachen, da dafür rechnerisch nur noch dein (für einen Hausbau zu geringes) Netto und die Rente deiner Freundin bliebe.
Und dabei ist noch nichtmal der zinsfreie Kredit deines Bruders berücksichtigt, von dem du nach 15 Jahren gerade mal 27.000 abbezahlt haben wirst und die verbleibenden 48.000 zu diesem Zeitpunkt fällig werden, also auch nebenher angespart werden wollen. Kurzum: Das wird so nix!

Im Übrigen interessiert es die Banken meist nicht, was ihr meint "stemmen" zu können, die rechnen eher mit gewissen Pauschalen und erzählen euch dann, was ihrer Meinung nach übrig bleibt.


Wenn mir diese persönliche Anmerkung gestattet ist: Stapelt ein wenig tiefer und sucht euch was Nettes im Bestand. Es ist verständlich, dass man sich mit einem Haus gern wohnlich verbessern möchte und je mehr man im Kopf Pläne schmiedet, desto verlockender/scheinbar naheliegender wird der Neubau - man macht ja ohnehin alles neu. Tatsächlich dürfte aber doch ein Haus für 450.000 Euro (von einigen Spitzenlagen mal abgesehen natürlich) in der Regel keinen nennenswerten Sanierungsstau aufweisen, sondern am Ende bloß die üblichen neuen Bodenbeläge, bisschen Farbe und den ein oder anderen Wanddurchbruch oder ein zusätzliches/größeres Fenster und ggf. ein neues Bad erfordern. Rechnet man dafür mal großzügige 100.000 zusätzlichen Invest, landet ihr bei einer zu finanzierenden Summe von ~285.000 Euro und die könnt ihr dann auch realistisch bis zur Rente deiner Freundin tilgen.

Und da es hier ja bereits angesprochen wurde: Ihr solltet euch wirklich Gedanken bzgl. der Besitzverhältnisse machen. Niemand diskutiert so etwas gern in einer intakten Partnerschaft, aber stellt euch dennoch die Frage welche Konsequenzen die Trennung oder der Tod für euch hätten. Als nicht verheiratetes Paar stünden euch z.B. jeweils nur 20.000 Euro Freibetrag bei der Erbschaftssteuer zu, verstirbt also einer und ihr habt tatsächlich daran gedacht ein entsprechendes Testament aufzusetzen, fielen dem anderen von angenommenen 550.000 des Hauswertes, 275.000 zu, von denen er 255.000 zu 30% versteuern müsste - das wären 76.500 Euro. Woher sollen die kommen?

Auch eine Trennung kann böse enden. Nehmen wir an, du ziehst aus und deine Freundin bleibt mit ihrer Mutter im Haus. Jetzt möchtest du aber natürlich wenigstens deine 150.000 Euro Eigenkapital wiederhaben (nicht zuletzt, um deinem Bruder sein Geld wiederzugeben), die deine Freundin aber nicht hat. Das Haus verkaufen? Geht nicht ohne ihre Zustimmung, also landet die Hütte in der Teilungsversteigerung und geht am Ende deutlich unter Marktwert weg.
Von irgendwelchen Streitereien über die jeweiligen Anteile (wer hat wie viel der Rate getragen, wer hat in welcher Höhe Eigenkapital eingebracht (Heimwerken ist auch EK!)), was hat die Mutter beigesteuert/gekostet etc. einmal ganz zu schweigen.

Eine irgendwie geartete Garantie hat man nie, aber das muss im Umkehrschluss nicht bedeuten, dass man etwaige Risiken einfach komplett ausblendet. Lasst euch dahingehend beraten.

Vor dem Hintergrund eurer Überlegungen mit der Rente dann ohnehin ins Ausland zu gehen, würde ich an eurer Stelle aber auch mal darüber nachdenken, ob nicht die Miete eines entsprechenden Objektes die sinnvollere Lösung wäre. Das kann euch einerseits eine Menge Geld sparen und andererseits auch viel Streiterei und obendrein bleibt ihr flexibel.

 

In dem Fall wäre vieles unkomplizierter und der Freibetrag stiege auf 500.000 Euro.

Würde ich so pauschal nicht sagen. Wenn ihr alternativ 535.000 Euro über 20 Jahre finanzieren müsstet, würde euch das etwa 90.500 Euro an Zinsen kosten, die ihr dann einspart. Zusätzlich könnt ihr euer Eigenkapital von 265.000 Euro anlegen - bei nur 0,5% jährlicher Rendite über 20 Jahre ergäbe das einen Ertrag von 27.800 Euro. Umgerechnet auf den Monat sind das dann schon 493,- Euro, die ihr ohnehin ausgegeben hättet.

Nun schriebst du, dass du und deine Schwiegermutter aktuell 940,- KM zahlt und die Wohnung deiner Freundin für 470,- vermietet werden könnte. Das sind dann addiert weitere 1410,- Euro, die ihr momentan schon ausgebt.

Jetzt ziehen wir mal diese ohnehin angedachten Ausgaben von deiner angegebenen KM von 2400,- Euro ab, dann erhalten wir mit 497,- Euro die tatsächlichen Mehrausgaben, die euch ein entsprechendes Haus am Ende teurer kommt, wenn ihr es mietet. Natürlich müsste man hier noch einberechnen, dass die Miete binnen der angedachten 20 Jahre sehr wahrscheinlich auch mal erhöht wird, aber ebenso könnte die Rendite eures Eigenkapitals natürlich auch höher ausfallen und ihr habt keinerlei Ausgaben für die Instandhaltung. Unter dem Strich ist das also selbstverständlich etwas teurer, dafür aber eben auch für euch vollkommen ohne Risiko und ihr bleibt zeitlebens flexibel.
....und ein Vermieter guckt nicht so streng aufs Einkommen.

Dann wird das mit dem Neubau ohnehin nichts werden, zumindest nicht in der angedachten "Großzügigkeit".

Wie geschrieben, wird die Finanzierungssumme bei einem Neubau dieser Größenordnung bei 535.000 Euro aufwärts liegen. Damit blieben bei einer Rate von 1800 Euro und einem Zinssatz von 1,4% nach 15 Jahren noch 300.000 übrig. Dank der neuen Immobilienkreditrichtlinien, gucken die Banken derzeit eigentlich nur noch aufs Einkommen (auch in der Zukunft), weil sie Gefahr laufen selbst haften zu müssen, wenn sie euch einen (zu großen) Kredit geben, den ihr dann am Ende nicht bezahlen könnt.
Nun würde die Bank schauen was deine Freundin an Rente bekäme. Aktuell wären das bei einem Niveau von 48% rund 1700 Euro, also irgendwas um 1500 netto und meinetwegen verdienst du bis dahin dann 2500 netto. Um die 300.000 binnen weiterer 10 Jahre zurückzuführen, müsstet ihr bei einem gleichbleibenden Zinssatz von 1,4% eine mtl. Rate von knapp 2700 Euro stemmen und das bei einem Netto von 4000. Das könnt ihr euch nichtmal selbst schönrechnen, geschweige denn der Bank ;-)

Und selbst wenn es "nur" 185.000 Restschuld wären, würde das bei gleichen Bedingungen (wie hoch ist denn der Zins in 15 Jahren?) eine Rate von 1700 Euro erfordern. Euch fehlen also 1500 Euro Einkommen, aber die Rate soll gleich bleiben?

Du schriebst doch, dass dein Bruder eine mtl. Rate von 150 Euro bekommt und dein Neffe dann zum Auszug die offene Reststumme erhalten soll. 150 Euro * 12 Monate = 1.800 Euro p.a. * 15 Jahre = 27.000 Euro
Nach 15 Jahren wird dein Neffe dann wohl ausziehen (du schriebst ~13 Jahre) und müsste dann lt. deiner Aussage die restlichen 48.000 erhalten.

Es geht mich zwar nichts an, aber wie wollen deine Eltern das deinem Bruder denn vermitteln? Du bekommst den dicken Einmalbetrag zum Hauskauf, aber der Bruder/Neffe kann vom Erbe nichtmal ein Auto kaufen, sondern muss im Prinzip für einen zinsfreien Kredit mit einer angedachten Laufzeit von 42 Jahren (!!!) die schleichende Entwertung seines Erbes durch die Inflation hinnehmen?! Dein Bruder muss dich schon sehr lieben und/oder äußerst vermögend sein, wenn er das so mitmacht ;-)