Probleme mit Abwasserschacht am Haus

Hallo zusammen.

Ich habe im April 2016 ein Haus (Bj. 1965) gekauft, dieses auch mit mehreren Personen komplett besichtigt und über den Markler vermittelt bekommen.

Aber ich fang am besten ganz am Anfang an.
Bei der Besichtigung sagten mir die ehemaligen Eigentümer, sie hätten im Jahr 2015 einen Wasserschaden durch einen Gartenschlauch gehabt, welcher durch das Kellerfenster nach draussen geleitet wurde. Mir wurden Unterlagen zur Trocknung des Kellers und Renovierungsarbeiten gegeben.
Ich habe selbst natürlich den Keller gesehen und es war alles im besten Zustand, alles trocken, kein Schimmel oder sonstige Zeichen von Feuchtigkeit.

im Mai 2016 war Schlüsselübergabe, es wurde von uns Renoviert im Haus und im Juni bezogen. Noch nicht ganz eingelebt, haben wir ende Juni die ersten Feuchten Stellen im Keller gesehen und direkt die Versicherung & Markler informiert.
Daraufhin passierte erstmal nichts... keine Antwort, keine Freigabe für Gas-, Wasserfirma oder wie wir uns verhalten sollen.
Vom Markler kam nur: "Das Kellergeschoss sei ein Natursteinmauerwerk, da wäre eine gewisse Grundfeuchte normal und nichts aussergewöhnliches"

Mitte August 2016, gut 7 Wochen nach Feststellung der ersten Wasserflecken stand eines Tages das Wasser gut 3 cm hoch im Keller und es roch nach Abwasser.
Die Wasserflecken wurden natürlich zwischenzeitlich immer größer, per Fotos festgehalten und bei der Versicherung wurde auch regelmäßig angerufen.

Als das Wasser nun im Keller stand, gab es auf einmal eine Freigabe der Versicherung für einen Gas,-Wasserinstallateur. Dieser kam auch sofort und schaute wo das Problem lag.
Mit einer TV-Rohrkamera kam er allerings vom Haus Abwasseranschluss nicht weit und sagte mir nach 40cm, dort wäre ein Schacht. Ich wusste von keinem Schacht oder sonst etwas.

Also Schacht von Aussen gesucht und gefunden. Komplett versteckt unter einem Kiesbett, welches erstmal freigelegt werden musste.

Der besagte Schacht ist mehr eine "Güllegrube" als ein Schacht. Der Schacht ist zwar aus Beton gegossen, aber ausserhalb des Hauses.
In dem Schacht gibt es ganz unten seitlich einen Anschluss an die Kanalisation und die Abwässer aus dem Haus laufen aus einer Höhe von ca. 1,50m durch ein kurzes Rohr in den Schacht.
Ende vom Lied: Der Schacht ist etwa 2,30m tief und gut 1m vollgelaufen, da das Rohr zur Kanalisation verstopft war. Allerdings hat der Schacht in einer Höhe von etwa 80cm eine Beschädigung, wodurch Abwasser etwa 7 Wochen ausgelaufen ist und sich seinen Weg in das Haus bzw. den Keller gesucht hat.

Die Versicherung hat dazu ein Gutachten angefordert, wird aber vorraussichtlich den Schaden ablehnen, da dies ja ausserhalb des Hauses ist (zwar auf meinem Grundstück) aber nicht im Haus selbst.

Stichwort Bautechnischer Mangel.

Jetzt ist meine Frage:
in wie weit kann ich die ehemaligen Eigentümer zur Haftung ziehen?
Diese haben mir nie etwas von einem Schacht erzählt und dessen Wasserschaden von 2015 ähnelt laut dessen Unterlagen, meinem Schaden sehr stark.

Die Vorbesitzer haben das Haus gut 23 Jahre besessen und 2004 das Bad im EG, sowie sämtliche Abwasserleitungen im Keller erneuert.
Spätestens dort müsste den Vorbesitzern klar gewesen sein, das ein Abwasserschacht vorhanden ist und dieses System bald überholt werden müsste (denn laut Gutachter der Versicherung ist so ein Schacht gar nicht mehr zulässig)

Ich wäre sehr sehr dankbar eure Meinungen und Einschätzungen zu hören.

Sollte die Schadensreglierung der Versicherung abgelehnt werden (wo von ich ausgehen), spiele ich mit dem Gedanken einen Rechtsanwalt einzuschalten und mich beraten zu lassen.
Dies stellt in meinen Augen einen verschwiegenen Mangel da, was fast schon zu Arglistiger Täuschung tendiert...
Im Kaufvertrag stand ja unter anderem dass das Objekt Sachmangelfrei übergeben wird.

Der Schaden beläuft sich aktuell auf geschätzt 10-15.000€, wenn man Entkernung, Trocknungsarbeiten, Rückbau und Überholung des Schachtsystems durch verrohrung bedenkt. nach oben gibt es natürlich keine Grenze...

 

Hallo und danke für die Antwort.

Rein theoretisch hätten die Verkäufer mir diesen Schacht bei Besichtigung zeigen müssen, da dieser so nicht Sichtbar ist.

Stichwort: Offenbarungspflicht

Wäre z.B. Schimmel an einer Kellerwand oder eine kaputte Haustür vorhanden gewesen, gäbe es keine Offenbarungspflicht, da ich diesen Fehler ja selber hätte sehen können/müssen.

selbst wenn die Vorbesitzer nicht von dem Schacht wussten, hätte man bei dem Schaden im Jahr 2015 nicht nur das Problem (nasser Keller) beheben, sondern auch die Ursache finden müssen.
Anscheinend wurde 2015 nur schnell alles Trockengelegt und renoviert, so dass das Haus verkauft werden kann.
Das komische an der ganzen Sache ist nur, im Nachbarraum des Kellers (Souterrainwohnung) liegt nicht eine Frisch oder Abwasserleitung. Alle Leitungen liegen aufputz und sind sichtbar. Und dort war 2015 auch ein Wasserschaden, welcher behoben worden ist.

Ziemlich genau wie den Schaden, den ich jetzt auch habe. Laut Gutachter ist das Wasser wohl durch Fliesenabschlussfuge in den Nachbarraum gelangt, da der Heizungskeller gefliest ist.

Es wird wohl ein langes Thema für mich werden, wobei ich zudem auch kaum Finanzielle Reserven habe, da die Kaufnebenkosten und Renovierung schon ziemlich viel Geld gekostet haben.

Ganz interessant finde ich auch diesen Beitrag mit verschiedenen Urteilen:
https://www.ra-kotz.de/hauskauf_hinweispflicht_feuchtigkeitsschaden.htm


Im Kaufvertrag steht unter anderem folgendes:
"§6 Sachmängel
Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen, allerdings mit der Ausnahmen:

b) vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte."


Ich werde wohl auf kurz oder lang einen Anwalt dazu ziehen müssen.

Hätte ich von diesem Mangel gewusst, hätte ich den Kaufpreis ja über den Markler noch regeln können und selber entscheiden könnten, ob ich diesen Mangel mitkaufe oder ein anderes Haus suche. Aber das nun war unerwartet und wurde nicht beim Verkauf erwähnt

Was meint ihr? Bringt es etwas voher den Verkäufer einmal schriftlich zu kontaktieren?
Der wird es mit Sicherheit abstreiten, aber ein Versuch wäre es doch wert, bevor man zum Anwalt geht oder nicht?

 

na ganz hab ich die Hoffnung nicht aufgegeben, da unter anderem im Kaufvertrag auch steht:

§6 Sachmängel

c) solcher Sachmangel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertragsschluss entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht; hierfür wird -außer bei Vorsatz- die Verjährung auf drei Monate ab Übergabe verkürzt.
-

Sprich, wenn ich den Wasserschaden 7 Wochen nach Übergabe nicht gehabt hätte und jetzt erst den Wasserschaden hätte und somit jetzt erst den Bautechnischen Mangel erkennen würde, dann wäre es mein Pech.
Da ich den Schaden aber sofort Markler, Verkäufer & Versicherung gemeldet habe, bin ich innerhalb der 3 Monatsfrist und denke das sich da noch etwas machen lässt.

 

Ich hatte letzten Donnerstag einen unabhängigen Gutachter für die Versicherung hier und der sagte mir ganz klar nach Besichtigung aller Wasserleitungen usw., das der Schacht außerhalb des Hauses liegt und somit nicht in der Versicherungsdeckung liegt.
Wäre der Schacht im Haus, wäre das was anderes, aber da der Schacht direkt am Haus und an der Außenwand liegt, gibt es höchst wahrscheinlich keinen Versicherungsschutz.

In den Verträgen vor 20 Jahren und älter waren diese Schächte noch mitversichert, aber da gab es mal eine ganze Kündigungswelle Seitens der Versicherungen vor ein paar Jahren.

Die Versicherung KANN zahlen, muss sie aber nicht; und ich denke das wird sie auch nicht tuhen.

mal abwarten.

 

Die ehemaligen Besitzer waren nicht Erstbesitzer, haben das Haus aber 23 Jahre besessen.

Wenn der vorherige Schaden durch einen Gartenschlauch passiert sein sollte, dann frage ich mich wie lange dort Wasser ausgetreten sein soll, das 2 ganze Kellerräume trocken gelegt werden müssen. Den alten Schaden zu beweisen bzw. das dies auch ein Abwasserschaden war, kann man quasi nur, wenn man das alte Gutachten der vorherigen Versicherung und dessen Schadensbearbeitung bekommen würde.

Die Vorbesitzer hatten einen Wartungsschacht erwähnt, mir allerdings nicht gesagt wo dieser liegt, diesen nicht gezeigt und auch nicht gesagt, das dies ein Abwasserschacht ist. Wartungsschacht ist für mich Wartungsschacht wo z.B Telefon, Gas und/oder Frischwasser Anschlüsse gebündelt ins Haus gehen und über diesen Schacht zur Wartungsarbeiten herran kommt.

Um euch mal einen Eindruck zu zeigen, habe ich ein paar Fotos hochgeladen wie das ganze aussieht.
Der Schacht war mit diesem schwarzen Vlies bedeckt und darüber Kies verteilt, so das man nichts sehen konnte. Erst der Sanitärbetrieb im August 2016 hat den Schacht geortet und freigelegt. Ich bin natürlich aus allen Wolken gefallen und war richtig erschrocken.