§ 34 Problem mit Bauamt wegen Anbau Tief, Dach und Zufahrt

Keinen qualifizierten, aber einen einfachen. Da der Fluchtlinienplan bei Haus Nr. 13 einen 2m Versprung aufweist, kannst Du mit dieser Gebäudetiefe nicht argumentieren. Und auch bei Haus Nr. 1 liegen von deinem Grundstück abweichende Festsetzungen vor. Du musst Dich also an den direkten Nachbarn Haus Nr. 5 und 9 orientieren, die geschätzt 4,5m - 5,5m angebaut haben.
Anhand der gelieferten Fakten sehe ich keine Argumente gegen den Vorschlag vom Bauamt, aber vielleicht sieht das ein erfahrener ortskundiger Architekt anders.

 

Und was sollen dann die beiden grauen Kästen neben dem Haus sein?

Dann brauchst Du hier ja nicht mehr zu fragen.

Dem kann ich keine Aussage entnehmen.

Ich würd's erstmal mit einer förmlichen Bauvoranfrage von einem Bauvorlageberechtigten versuchen. Wenn die abgelehnt wird, kann man immer noch zum Anwalt.

Das ist richtig. Warum die "nähere Umgebung" hier nicht funktioniert, habe ich ja bei #2 begründet.
P.S.:

"Faktische Baugrenze" heißt das Ding bei uns.

 

Im Moment kannst Du gar nichts machen, da Du weder einen offiziellen Antrag gestellt hast noch eine offizielle Ablehnung erhalten hast. Dein Architekt soll mit Verweis auf das erste Gespräch mit dem Sachbearbeiter eine Bauvoranfrage stellen. Idealerweise gibt es Zeugen des Erstgespräches und ein Gesprächsprotokoll. Die mündlichen Beratungen sind zwar immer unverbindlich, aber zur Meinungsbildung des Amtsleiters könnten Beweise hilfreich sein.
Wenn Du nun einen ablehnenden Bescheid zur Bauvoranfrage erhältst, so muss dort eine Begründung enthalten sein. Die soll dein Architekt mal begutachten und dann geht ihr gemeinsam zum Amtsleiter. Ob Du vorher eine Erstberatung bei einem Fachanwalt in Anspruch nehmen willst, ist deine Entscheidung. Wenn der gut ist, hat er ein paar Urteile parat, die man bei Widerstand des Amtsleiters mal vorlegen kann. Wenn nicht, hast Du 'ne Menge Geld 'rausgeschmissen. Bei der Beurteilung der Meinung von beauftragtem Architekten und Anwalt sollte man immer bedenken, dass sie an deinem Projekt verdienen, egal wie es ausgeht.
Meine Einschätzung der Erfolgsaussichten: eher gering.

 

Hallo,

so ganz verstehe ich die Situation noch nicht. Viele Zahlen und Berechnungen aber für mich ein bischen zu viel Unordnung in der Erklärung.

Ist aber auch egal, wenn es um den §34 geht.

Der ist nämlich gleichzeitig schwierig wie auch ganz einfach.
Im 34 geht es auch nicht um irgendwelche Baulinien oder sonstiges, sondern ganz einfach um
wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt
der wurde in der Vergangenheit von den Bauämter für so jedweden Blödsinn falsch interpretiert.

Nehmen wir die Begriffe des 34.

Maß
Maß der baulichen Nutzung – Wikipedia
schon mal keine "Baulinien" zu sehen, sondern der Anteil des Grundstücks der bebaut ist
Art
Baunutzungsverordnung – Wikipedia
Tankstelle, Wohngebäude oder Industrie
Bauweise
Offene Bauweise (Baurecht) – Wikipedia
offen oder geschlossen

also wenn dein Haus keine deutlich abweichende GRZ oder GFZ, keine deutlich abweichende Höhe, keine abweichende Art und keine
abweichende Bauweise hat, dann ist es zu genehmigen.

Bauvoranfrage einreichen und die Genehmigung oder Ablehnung abwarten.
Das Bauamt MUSS eine Begründung der Ablehnung liefern.
Und die Begründung dann genüßlich selbst oder vom Anwalt zerlegen lassen.
Wenn da irgendwas drinsteht, dass im 34 gar nicht gefordert ist, dann wird das im nächsten
Schritt vom zuständigen RP (in BW) einkassiert.

 

schwierig= man muss die geforderten Begriffe einzeln in den Gesetzen nachschlagen
einfach= wenn man das getan hat, dann wird es plötzlich ganz simpel

 

Und was ist mit der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll. Genau hier kommen die faktischen Baugrenzen ins Spiel.

 

das Bauamt muss ein Baugesuch oder eine Bauvoranfrage bearbeiten und entweder genehmigen oder ablehnen.
Bei der Ablehnung muss das Bauamt diese Ablehnung begründen.
Die Begründung wiederum darf nicht willkürlich sein, da wir einen Rechtsstaat haben.
Willkür (Recht) – Wikipedia
Es muss sich also auf ein Gesetz oder eine Verordnung bezogen werden die die Ablehnung begründet.
Aber genau an dem Punkt wird es schwierig.
Wenn man sich auf den 34 bezieht, dann kann die Ablehnung nur durch Verstösse des 34 begründet sein.

Wenn z.B drinsteht, dass das Bauvorhaben gegen 34 verstösst, dann sofort um Klärung des exakten Verstosses bitten.

all diese Begrifflichkeiten sind baurechtlich definiert.

Der Bearbeiter kann also nicht einfach sagen:
"das Maß ist überschritten, weil andere Häuser nicht so weit in den Garten bauen und hier eine Art imaginäre Linie überschritten wird."
Er kann das nicht sagen, da das Maß ganz anders definiert ist (siehe Wikipedia)

Hätte der Gesetzgeber den Willen gehabt im 34 mehr zu definieren, dann hätte er das wohl getan.
Dann würde dort vielleicht stehen
"bei freien Grundstücken darf das dazwischenliegende Gebäude nicht über eine Flucht der beiden Gebäude hinausragen"
hat er aber nicht, also war das dem Gesetzgeber schlichtweg egal wie das gemacht wird.
Selbiges gilt auch für die Dachform.
Im 34 steht rein gar nichts zu der Dachform. Keines der verwendeten Worte nimmt Bezug zu Dachformen.
Sonst würde drinstehen:
"die Dachform, z.B. Satteldach, Flachdach der Umgebung ist aufzunehmen".
hat er aber nicht, also war das dem Gesetzgeber schlichtweg egal wie das gemacht wird.

 

Es geht also erstmal um das Maß, also Musst Du die durchschnittliche GRZ/GFZ ermitteln und sollst diese dann einhalten. Zusätzlich gibt es eine lokale Gestaltungssatzung, gegen Du anscheinend verstößt.

Jetzt kannst Du ja so planen, dass Du beides einhältst.

 

den Punkt würde ich ihnen schon mal um die Ohren hauen.
34 gibt solche persönliche Ansichten nicht her.
Ich würde hier auch gleich Einspruch erheben, damit die nächste Instanz das prüfen muss.
Ob ansonsten die GRZ und GFZ im Vergleich zum restlichen Gebiet überschritten wird, kann ich nicht sagen.
Wichtig ist aber nicht der Nachbar, sondern mindestens der ganze Bereiche für den der 34 gilt.

auch hier gehört den Herrschaften einiges um die Ohren gehauen.
unverhältnismässig heißt? Hier müssen schon Zahlen her. Das könnte sonst von 10-50-90%alles sein.
Vorgartensatzung. Wenn es die gibt ist sie einzuhalten. Dazu müsste man aber die Satzung und das betroffene Gebiet kennen.

Hinzu kommt, dass eine zweite Zufahrt in der näheren Umgebung völlig untypisch ist.
Könnte legitim sein. 1 Zufahrt ist zu gewähren, eine zweite muss nicht gewährt werden.

Also ich würde folgendes tun.

Den Punkten widersprechen, immer mit Hinweis, dass die Forderungen nicht dem 34 entsprechen
und bei Widerspruch darauf hinweisen, dass du Rechtsmittel einlegen wirst.
Natürlich immer schön sachlich bleiben.

 

Doch. Das ist das Merkmal der überbaubaren Grundstücksfläche, die im Bebauungsplan durch Baulinien, Baugrenzen und/oder der Bebauungstiefe festgesetzt werden kann. Natürlich kann man darüber streiten, ob anhand der Nachbarbebauung hier eine solche Festsetzung faktisch vorliegt. Wenn sich aber Team- und Amtsleiter einig sind, bleibt nur der Klageweg mit offenem Ausgang.

Schade, dass Du jetzt erst damit rausrückst. Auf welche deiner Optionen beziehen sich die Ausführungen? Ich würde anhand deiner Analyse eine GRZ von 0,2 vermuten, die deine Option 3 ja einhalten würde.
Handelt es sich tatsächlich um einen Bescheid mit Rechtsmittelbelehrung?

 

@Andybaut, bist Du Dir da ganz sicher?


".....Hierin sah das BVerwG eine Verletzung von Bundesrecht.

Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung seien die vorhandenen „Gebäude“ in der näheren Umgebung zueinander in Beziehung zu setzen. Gebäude prägten ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren, sondern erzielten ihre optische maßstabbildende Wirkung durch ihr Gesamterscheinungsbild. Deshalb müsse hinsichtlich der Frage des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung kumulierend auf die absolute Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe abgestellt werden. Die Übereinstimmung von Vorhaben und Referenzobjekten nur in einem Maßfaktor genüge nicht, da sie dazu führen könne, dass durch eine Kombination von Bestimmungsgrößen, die einzelnen Gebäuden in der näheren Umgebung jeweils separat entnommen werden, Baulichkeiten entstehen, die in ihrer Dimension kein Vorbild in der näheren Umgebung haben. Dies jedoch widerspreche der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zu gewährleisten.

Für die Baurechtspraxis bedeutet dies, dass eine unabhängige Prüfung zwar unter den verschiedenen Kriterien des 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, nicht jedoch innerhalb des Kriteriums des Maßes der baulichen Nutzung selbst möglich ist. Damit sich ein Bauvorhaben im Rahmen des § 34 BauGB seinem Maß nach in die nähere Umgebung einfügt, ist es vielmehr erforderlich, dass es in der unmittelbaren Umgebung des Baugrundstücks ein Referenzobjekt gibt, das hinsichtlich sämtlicher Maßfaktoren mit dem Bauvorhaben vergleichbar ist."....

siehe: Einfügen in die nähere Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung | Köhler & Klett

 

Ich kann nicht erkennen, wo deine Ausführungen im Gegensatz zu denen von @Andybaut stehen.
Er hat allerdings in #7 die vier Kriterien des §34 zitiert, aber nur zu dreien Stellung genommen. Und gerade auch den Punkt

bemängelt das Bauamt

und auch der TE hat diesen in den Mittelpunkt gerückt.
Und hier

hat der Architekt seine Hausaufgaben nicht gemacht, wenn er die Satzung in seiner Planung nicht berücksichtigt hat. Wobei hier eine Umplanung wohl nicht so gravierend ist, wie die Beschränkung der Bebauungstiefe.

 

naja, das sind halt noch GRZ und GFZ. Solange die passen ist doch eigentlich alles gut.
Eigentlich ist das ja schon durch das Maß definiert.
Was sonst mit der Grundstücksfläche nochmals gemeint sein könnte sagt der Gesetzgeber ja leider nicht.
Aber dazu gleich noch was.

So, nun scheint das Amt wohl der Meinung zu sein, dass der Nachbar Xm von vorne und Ym von der hinteren Grenze wegbleibt und leitet daraus "die Grundstücksfläche die überbaut werden soll" ab ?

Das ist nun mit Sicherheit der am schwersten zu definierende "Charakter" dieses Gebietes.
Wenn da 50 Häuser stehen würden und alle 50 bleiben immer von vorne 5m und von hinten 8m von der Grenze weg, dann kann man da sicherlich eine Typologie dahinter erkennen.
Aber bei der Bebauung? Die erscheint hier so vielfältig und hier gibt es sicher auch schon Fälle die das Grundstück noch weiter ausnutzen, wie sollte man das begründen, dass nun gerade an dem Grundstück das nicht der Fall sein darf?
Weil der Nachbar das auch nicht hat?
Aber der hat ja auch wieder einen Nachbarn und so weiter und so fort.
Ist aus meiner Sicht so also nicht abzuleiten und daher willkürlich.