Bodengrundwert vs. Verkehrswert vs. Finanzierung vs. Realität

Hallo Leute,
ich lese schon längere Zeit hier im Forum mit, da meine Frau und ich uns vorgenommen haben ein Häusle zu bauen.
Bisher haben wir uns erst mal mit vielen vielen Menschen unterhalten um ein Gefühl für die Kosten, Möglichkeiten und Bauvarianten zu bekommen.
Parallel sind wir natürlich auf Grundstückssuche gegangen, wobei wir ein Haus zur Renovierung auch nicht außer acht gelassen haben. Prinzipiell wäre uns ein Neubau allerdings lieber.
Anfangs waren wir noch relativ begeistert von Fertighäusern, was nach Gesprächen mit den entsprechenden Verkäufern sich wieder gelegt hat. (undurchsichtige Mischkalkulationen, Überheblichkeit bei der eigenen Qualität und Qualifikation, angepriesene und reale Zuverlässigkeit, ..). Letztendlich wollen wir nun doch eine Massivbauvariante.
In unserer kleinen Welt dachten wir bisher das könnte i. e. so ablaufen. Grundstück -> Pläne in Auftrag geben -> Bauantrag -> Rohbau -> Innenausbau.
Also zuerst die Hürde Grundstück nehmen, was bei uns in Südbayern i.M. alleine schon ein Kraftakt ist.
Wir haben uns in Vorfeld schon mit Banken und einem freien Finanzierer unterhalten mit folgenden Erkenntnissen:
1. Banken wollen am liebsten das Gesamtprojekt finanzieren. Klar verständlich.. Aber zuerst brauch ich mal ein Grundstück
2. Durch die stark gestiegenen Grundstückpreise müssen wir vermutlich immer, dass Grundstück mit einem variablen Darlehen vor finanzieren.
3. Unsere Bonität und EK sollte aus Sicht der Banken kein Problem für unser Projekt darstellen.
4. Die Genehmigung für ein Darlehen ist erst für ein konkretes Objekt möglich und nicht im Vorfeld abzuklären. Meine Intension war, die Finanzierung schon soweit zu klären, dass im Falle einen "Grundstücksfund" sofort zugeschlagen werden kann und die Bank nur noch die Objektdaten zu prüfen braucht.
5. Eine Abweichung des Bodenrichtwerts zum Verkehrswert ist nicht kritisch sondern "normal" und das stellt kein Problem dar.

Gut... Dann war es jetzt soweit. Ein Grundstück gefunden, was uns super gefallen hätte. Daraufhin die ganze Maschinerie losgetreten.
Was war das Ergebnis? Ja der Bodenrichtwert ist ja viel niedriger als der Kaufpreis (25%) und deshalb ist die Finanzierung nur möglich wenn wir sofort das ganze EK in die Grundstücksfinanzierung stecken.
Aber wenn wir die Pläne, DIN Kalkulation und Bauantrag usw. bringen sieht das alles ganz anders aus.
Ob ich es gemacht hätte weiß ich nicht, weil in der Zwischenzeit jemand dem Verkäufer 30t mehr geboten hat und dieser eingeknickt ist.

So... Jetzt bin ich hier und komm zum eigentlichen Thema.
Vll. verstehen wir was nicht, uns ist ein Detail entgangen, wir habe mit den falschen Finanzierern gesprochen oder die Banken sind bescheuert.
Jeder weiß, dass momentan die Grundstückpreise hoch sind und nicht den Bodenrichtwerten entsprechen. Einen knapp 2 Jahre alten Bodenrichtwert für die heute Marktlage anzusetzen ist doch Unfug. Gleichzeitig verstehe ich das Gehabe mit dem Gesamtfinanzierung nicht. Ich will ein Grundstück kaufen und das dann bebauen. Zum Zeitpunkt des Grundstückskauf hab ich halt noch keine Baupläne oder detaillierte Kostenaufstellung. Da dreh ich mich doch im Kreis.
Wenn ich gleichzeitig sehe, dass ein befreundetes Pärchen 720.000€ mit 20t EK und dem halben Verdienst von mir und meiner Frau von einer Bank bekommen haben. Nur weil sie bei einem Fertighäusle Hersteller mit Grundstücksvermittlung gleich alle Unterlagen (Ich nen es mal Kostenschätzung) für die Bank mitbekommen, haben wodurch es dann eine Gesamtfinanzierung wurde. Wenn ich gleichzeitig noch das mini Grundstück am A der Welt und die Baumängel des mini Hauses sehe (die nach einem Jahr noch nicht vollständig beseitigt sind) muss ich doch etwas die Stirn runzeln.
Ich würde auch gerne gleich eine Gesamtfinanzierung machen, mit Betrag und Konditionen X, dann wäre das Thema durch. Aber ich kann die geforderten Daten (wenn ich so Bauen will wie gedacht) halt nicht auf Anschlag liefern, sondern erst nach und nach. Die Bank muss ja kein Geld ausbezahlen (außer für das Grundstück) bis alle Nachweise erbracht sind. Auch Bereitstellungszins ist ja kein Thema...
Und wenn ich mir die Bearbeitungszeiten von 2-3 Wochen mancher Banken anschaue, klappt das ja nie auch wenn ich das mit einer variablen Vorfinazierung mache. Welcher Verkäufer wartet mir ewig, wenn noch 5 andere in der Schlange stehen? (Ja weiß, Möglichkeit der Vorauszahlung und und und)

Meine Hoffnung ist, weil die meisten Landkreise und Gemeinden jetzt neue Bodenrichtwerte herausgeben müssen, sich das Problem von selbst erledigt.
Ansonsten müssen wir wohl in den sauren Apfel beißen und uns doch mit einen Bauträger einlassen die das so machen wie die Banken das gerne hätten

Das war erstmal alles. Ja, ist auch etwas Frust mit dabei aber eigentlich sind wir motiviert, dass durchzuziehen.
Wir hoffen, dass einer von euch uns vll. einen Tip geben kann, wie wir das mit der Banken und Grundstückskauf richtig einfädeln. Und einen Tip für ein günstiges Grundstück in Bayern (Umkreis München 80km West/Nord/Ost) nehmen wir auch gerne.

Danke schon mal an alle die sich die Zeit fürs lesen nehmen