Baugrundgutachten auf Grundstück mit Altbestand

Hallo zusammen,

meine Frau und ich spielen mit dem Gedanken, ein Grundstück für den Hausbau zu erwerben. Dort steht derzeit ein Altbestand, der vorher abgerissen werden müsste. Das Grundstück befindet sich in einem gewachsenen Wohngebiet. Die Häuser in der unmittelbaren Nachbarschaft sind teilweise recht neu, da dort bereits Altbestände abgerissen und neue Häuser gebaut wurden.

Wir würden vor dem Grundstückskauf gerne ein Bodengutachten erstellen lassen. Nun haben wir die folgende Situation:

Der Altbestand hat eine Grundfläche von 14,2 x 8,3 Metern. Wir würden im gleichen Baufenster bauen, allerdings etwas kleiner - Größenordnung 11 x 7,3 Meter. Die linke vordere Ecke des neuen Hauses wäre an der gleichen Stelle wie die linke vordere Ecke des Altbestands; das neue Haus wäre also von dort ausgehend nach rechts etwas weniger breit und nach hinten etwas weniger lang als das alte.

Soweit ich weiß, ist eine der gängigen Vorgehensweisen bei einem Baugrundgutachten, Proben an den vier Eckpunkten des geplanten Hauses durchzuführen. Das wäre in diesem Fall nicht exakt möglich, da wir nicht im Keller des Altbestands Löcher in den Boden bohren können (noch gehört uns die Immobilie ja nicht). Wir könnten somit Proben an den vorderen beiden Eckpunkten des geplanten Neubaus machen, bei den beiden Proben im hinteren Bereich wären wir aber rund 1 m von den Punkten entfernt, wo später tatsächlich die Eckpunkte des neuen Hauses wären.

Spielt das eine Rolle? Oder sind die Punkte, an denen die Proben durchgeführt werden könnten, so nah an den geplanten Eckpunkten, dass höchstwahrscheinlich keine signifikanten Unterschiede in puncto Bodenbeschaffenheit bestehen?

Als kompletter Bau-Laie wäre ich hier für jede Hilfe von Mitforisten, die sich mit der Materia auskennen, sehr dankbar.

 

Danke für die Antworten.

Zunächst zur Frage, ob ein Baugrundgutachten überhaupt notwendig ist:

Ich habe hier im Forum schon öfter die Aussage gelesen, man solle als Bauherr unbedingt ein Baugrundgutachten anfertigen lassen. Und zwar auch dann, wenn ein Altbestand abgerissen und an der gleichen Stelle neu gebaut wird - denn es sind ja nicht alle Häuser gleich, und der Neubau könnte durchaus ganz andere Anforderungen in Bezug auf Tragfähigkeit usw. haben als der Altbestand.

Dennoch habe ich mich auch schon gefragt, ob wir in der vorliegenden Situation wirklich unbedingt ein Gutachten brauchen. Der Altbestand ist ein eineinhalbgeschossiges Einfamilienhaus, das in den frühen 1950ern erbaut in bis in die frühen 1960er erweitert wurde. Vollunterkellert, die Wände sind laut der alten Bauunterlagen 24 bis 30 cm dick und bestehen aus Stahlbeton. Wir würden dort nun ein neues Einfamlilienhaus bauen wollen, mit zwei Vollgeschossen und somit etwas höher, dafür jedoch im Grundriss etwas kleiner, ebenfalls vollunterkellert und massiv.

Das alte und das neue Haus wären einander also in puncto Größe und Gewicht ziemlich ähnlich. Braucht man da wirklich schon vor dem Grundstückserwerb ein Gutachten, um zu klären, ob das Grundstück mit dem geplanten Typ Haus bebaubar ist? Oder ist die Wahrscheinlichkeit von unliebsamen Überraschungen in dieser Situation eher gering?

Ja, das haben wir (zumindest informell) bereits mit dem Bauamt geklärt. Ein Abriss ist erlaubt, und im Falle eines Neubaus muss (wegen der Baulinien) an der gleichen Stelle gebaut werden.

Wie oben schon beschrieben: Der Altbestand ist ein eineinhalbgeschossiges Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 14,2 x 8,3 Metern, vollunterkellert, Stahlbeton.

 

Falls wir das Grundstück kaufen und dann dort bauen, würden wir selbstverständlich ein Baugrundgutachten erstellen lassen.

Meine Frage war: Braucht man bereits vor dem Grundstückserwerb (!) unbedingt ein solches Baugrundgutachten, um abzuklären, ob man dort grundsätzlich und ohne größere Probleme den Typ Haus bauen kann, den man im Sinn hat? Wie gesagt: Dort steht bereits ein Altbestand, der dem von uns geplanten Neubau in puncto Größe, Bauweise usw. sehr ähnlich ist.

Wenn man sich im Laufe der Zeit verschiedene Grundstücke ansieht und bei jedem ein Baugrundgutachten erstellen ließe, das man dann schlussendlich überhaupt nicht braucht (weil man das Grundstück doch nicht kauft), hätte man schnell einige tausend Euro "verheizt". Und egal, wie arm oder reich man ist - das wäre doch in jedem Fall schade ums Geld. Zudem bedeutet die Erstellung eines Gutachtens vor dem Grundstückskauf, dass man vom gegenwärtigen Eigentümer die Erlaubnis braucht, sein Grundstück "anzubohren".

Das Gegenteil ist der Fall: Wir könnten uns den Grundstückserwerb und den Hausbau problemlos leisten; Eigenkapitalquote über 80 %, der Rest wäre binnen weniger Jahre abbezahlt. Denn wir haben ziemlich viel Vermögen angehäuft. Wie? Dadurch, dass wir insgesamt sehr sparsam und deutlich "unter unseren Verhältnissen" leben und bei jeder Ausgabe eingehend prüfen, ob sie wirklich nötig ist.

In diesem Sinne: Wenn ein Baugrundgutachen auch vor dem Grundstückskauf unbedingt zu empfehlen ist, machen wirs. Kein Thema. Zu eben dieser Frage wollte ich hier Meinungen einholen.

 

Das bestehende Haus umzubauen ist aus mehreren Gründen keine Lösung:

Der Altbestand, der da von den frühen 1950er Jahren bis in die frühen 1960er sukzessive hingestellt wurde, ist extrem verwinkelt und verschachtelt. An allen Ecken und Enden wird deutlich, dass hier nicht von vorneherein ein schlüssiges Gesamtkonzept vorlag, sondern über die Jahre in mehreren Schritten ein immer größeres Haus "gewachsen" ist. Die Kellertreppe befindet sich in einem anderen Raum als die Treppe ins Obergeschoss. Die Fußwege, die man von Raum zu Raum zurücklegen muss, sind generell eher umständlich. Die (später gebaute) Garage liegt links vom Haus, der Hauseingang auf der rechten hinteren Seite - von der Garage zur Haustür muss man also jedes Mal rund 30 Meter weit um das Haus herumlaufen.

Die Raumaufteilung passt für unsere Bedürfnisse überhaupt nicht. Auch mit umfangreichen Umbauten, dem Entfernen von Wänden usw. kämen wir nicht auf einen Grundriss, der uns wirklich zusagt.

Der Keller ist nur knapp über 2 Meter hoch - nach heutigem Baurecht dürfte man so was, soweit ich weiß, gar nicht mehr bauen. Die Türstöcke im Keller sind so niedrig, dass ich mit meinen 1,85 m Körpergröße geduckt hindurchgehen muss.

Et cetera.

Zudem ist das Haus ohnehin sanierungsbedürftig. Laut Schätzung des Maklers müsste man 250.000 bis 300.000 Euro investieren, um es in puncto Bäder, Heizung, Dämmung, Elektrik usw. auf einen halbwegs modernen Stand zu bekommen. Und damit hätte man immer noch keines der oben erwähnten grundlegenden Probleme gelöst - der Keller wird vom Sanieren ja leider nicht höher ...

Man könnte auch argumentieren, dass es ökologischer Wahnsinn ist, überhaupt freistehende Einfmilienhäuser zu bauen. Oder in den Urlaub zu fliegen. Oder kiloweise Fleisch zu essen. Oder ...

Ich weiß nicht, ob wir uns auf diese Diskussion wirklich einlassen sollten. Ich glaube, da hat jeder von uns genug Dinge, bei denen er sich lieber an der eigenen Nase fassen sollte. Führt außerdem sehr weit vom Thema weg.

Ich denke, das kommt immer auf den individuellen Fall und auf die jeweilige Kosten-Nutzen-Bilanz an. Ich für meinen Teil gebe jedenfalls keine 250.000 bis 300.000 Euo an Sanierungskosten aus, um danach in einem modernisierten, aber in seinen Grundzügen immer noch alten Haus mit verwinkelter Bauweise, schlechter Raumaufteilung und klaustrophobisch niedrigem Keller zu wohnen.

 

In der Großstadt im Rhein-Main-Gebiet ein Grundstück zu finden, welches a) in einer guten Nachbarschaft liegt, b) den Bau eines freistehenden Hauses erlaubt und c) dabei "nur" 1000 bis 1500 Euro pro qm kostet, ist schwierig genug. Da ist die Auswahl nicht übermäßig groß.

Und nein, aufs Land zu ziehen ist für uns wegen der Arbeit und wegen der Betreuung älterer Familienmitglieder, die hier wohnen, leider keine Option.

 

Tja, das ist immer eine Definitionsfrage. Im Vergleich zum Großteil der Weltbevölkerung sind wir alle, die wir hier auf dem Forum schreiben, reich. Aber ja, meine Frau und ich gehören sicherlich auch nach deutschem Maßstab zu den vermögenderen Leuten (was allerdings auch daran liegt, dass wir extrem sparsam leben).

Wohlgemerkt, so ein Hausbauprojekt würde bei den heutigen Preisen auch uns finanziell an unsere Grenzen bringen. Deshalb überlegen wir derzeit auch sehr intensiv, ob wir das Wagnis eingehen wollen und ob wir das nötige Budget (inklusive Puffer für Kostenüberschreitungen) wirklich aufbringen können bzw. wollen.

In jedem Fall danke für die Antworten. Ich nehme zur eigentlichen Frage mal mit, dass ein Baugrundgutachten vor dem Grundstückskauf zwar wünschenswert, aber nicht unbedingt nötig ist, wenn dort bereits ein Haus steht.