Schräge Situation - Bauen oder lassen

Offenbar ist es so (laut anderem Bauherrenpaar, das schon weiter in der Planung ist), dass man mit genehmigter Baugenehmigung einen grünen Punkt bekommt. Dann beauftragt man dann den Statiker, der die Berechnungen durchführt. Ebenfalls dann werden die Wärmeberechnungen durchgeführt. Diese Berechnungen werden dann eingereicht und anschließend bekommt man den roten Punkt - sprich, man darf bauen.
Das heißt für mich, dass man das Bodengutachten erst nach genehmigter Bauplanung, aber noch vor dem Statiker durchführt. Der Grundstückskauf wäre dann zwischen dem grünen und dem roten Punkt.

Die Frage wäre dann natürlich, ob der Statiker überhaupt sein ok gibt, oder man evtl. nochmal in die Planungsphase muss? Und wenn ja, dann muss ja die Baugenehmigung nochmal beantragt werden. Ich weiß aber nicht, ob man überhaupt einen Anspruch darauf hat, eine bereits genehmigte Planung ändern zu lassen.

Eigentlich wollten wir einen Bungalow, jetzt aber würden wir gerne 1,5 geschossig bauen und das Dachgeschoss unausgebaut als Speicher/Stauraum lassen.

Wegen des Architekts: Ich habe auch schon überlegt, dass ich ihn nur als Stempelaugust hernehme und einen richtigen Architekt beauftrage. Da hätte ich ein besseres Gefühl.

Leider ist es halt nicht nur der Architekt, sondern auch die Gemeinde mit ihrem Vertragsentwurf, die Kopfschmerzen macht. Diese ganze Gemengelage sorgt insgesamt für ein schlechtes Gefühl. Ich habe mich zwar auf Probleme beim Bauen eingestellt, aber das die Probleme schon viel vorher anfangen, hätte ich nicht vermutet.

 

Das ist der Punkt. Es gibt keine Ausnahmen. Es besteht nur eine mündliche Zusicherung der Gemeinde, dass es im Zweifelsfall doch nicht so heiß gegessen wird. Leider habe ich keinen guten Eindruck von der Gemeinde, so dass ich auf so eine Aussage nichts geben kann.

Ich habe gerade mit dem zuständigen Notarbüro telefoniert, das den Vertrag ausgearbeitet hat (das wurde von der Gemeinde beauftragt - keine Chance, einen anderen Notar zu bekommen).

Hintergrund: Ich habe gelesen, dass ein Notar neutral sein muss. Der Vertrag ist für mich aber alles andere als neutral, sondern einseitig zugunsten der Gemeinde. Das habe ich auch der zuständigen Person dort gesagt und um einen Termin gebeten.
Die zuständige Bearbeiterin war sehr pampig und hat mir gesagt, dass ich das mit der Gemeinde klären müsse und sie einfach das in den Vertrag reingeschrieben hat, was die Gemeinde so will.
Meine Argumentation war, dass ich die Erwartung eines neutralen Notars habe und keinen, der der Erfüllungsgehilfe einer Partei ist. Sprich, der auch mal darauf hinweist, dass ein Passus die Gegenpartei unangemessen benachteiligt.

Mir ist schon klar, dass ich für sie nur ein Mandant unter vielen bin, während sie mit der Gemeinde offenbar dauerhaft verbandelt sind und mein Wort deswegen wenig Gewicht haben dürfte. Aber so einfach will ich sie auch nicht davonkommen lassen. Immerhin muss ich ja den Notar zahlen.

Wir sind so verblieben, dass wir am Montag noch einmal telefonieren (dann ist auch die Chefin da) und dann schaue ich mal weiter.

 

das stimmt. Aber wenn ich die HOAI Leistungsphasen richtig gelesen habe und mit den Erfahrungen des anderen Bauherren vergleiche, dann sind auch die Leistungen abgespeckt.
Zum Beispiel gibt es keine Kostenberechnung, sondern nur eine geschätzte Summe, die er einfach mit Hilfe von m² * Faktor berechnet hat.

 

Bei der Bewerbung für das Grundstück wurde ein Vergabesystem mit Punkten zu Grunde gelegt und da haben wir dementsprechend den Zuschlag erhalten. Offenbar gab es aber auch wenig Bewerber - anscheinend sind noch gar nicht alle Bauplätze vergeben.

Ich meine schon den offiziellen Bebauungsplan. Der darf eingesehen werden, aber wird von der Gemeinde nicht ausgehändigt. Sie wollen nicht, dass anhand des Bebauungsplans geplant wird (mit 2 Vollgeschossen und allen möglichen Dachformen). Deswegen haben sie ja m.E. die Nummer mit dem Architekten aufgezogen, damit er die Bauherren dementsprechend einbremst, denn er wird nur das planen, was ihm gefällt.

 

wegen des Bebauungsplans: Wir hätten gerne eine Firsthöhe von ca. 6,50m. Im Bebauungsplan ist max. 10,50m erlaubt. Also eigentlich kein Problem, denkt man. Aber der Architekt sagt, dass die Gemeinde max. 6m erlaubt (trotz Bebauungsplan).
Das führt sogar so weit, dass die Gemeinde (behauptet zumindest der Architekt) anscheinend vorschreibt, dass keine reguläre Treppe in das Dachgeschoss führen darf, sondern nur eine Raumspartreppe (kein Witz).

<ironie>Vielleicht wollen sie mir auch noch die Tapete aussuchen?</ironie>

 

Ich bin schon dabei. Wie gesagt, ich habe die Architektenkammer informiert. Der nette Sachbearbeiter hat mir anschließend noch Informationen zum Kopplungsverbot zugeschickt und mir geschrieben, dass er den Architekten jetzt wegen seiner Berufshaftpflichtversicherung kontaktieren wird. Und bei der Gemeinde wollte er ebenfalls genauer nachfragen. Das heißt, ich werde lamgsam unbequem.

Jetzt warte ich mal ab, wie es mit dem Notarbüro nächste Woche ausgeht. Ich erwarte zwar nicht viel nach dem pampigen Telefonat, aber ich lasse mich gerne überraschen.

Ich habe übrigens mit der anderen Bauherrenfamilie gesprochen, die schon viel weiter in der Planung ist. Ihr Bauantrag wurde gerade genehmigt. Sie finden die Situation ähnlich mistig, aber wollen nichts unternehmen, weil sie befürchten, dass die Gemeinde dann die Grundstücke dann gar nicht verkaufen wird. Kann ich auch irgendwo verstehen.

Ich habe heute gerade wegen der ganzen Geschichte mit meiner Cousine, die Anwältin ist, gesprochen. Sie hat mir bestätigt, dass das alles stinkt, war aber ansonsten nicht schockiert. Laut ihrer Erfahrung wird gerade in Gemeinden sehr viel gemauschelt.
Ist eigentlich ein Architekt oder Jurist unter euch Lesern?

 

Die Gemeinde hat uns schriftlich den Zuschlag erteilt. Ob das dann auch garantiert ist, weiß ich nicht.

 

Der Dachboden soll nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden, weil das Haus barrierefrei sein muss.

...Genau, und wenn ich die Weihnachtsdeko wieder verstauen will, dann trägt mir bestimmt jemand von der Gemeinde diese jedes Mal nach oben...

 

Das stimmt. Und laut Bebauungsplan muss noch nicht mal barrierefrei gebaut werden. Diese Einschränkung kommt nur von der Gemeinde.

 

Hm, das ist interessant. Ich dachte, die Statusänderung wäre eine bloße Formalie.

Aktuell sieht für mich die Lage so aus, dass ich gar nicht bauen könnte, selbst wenn ich wollte: Die Kopplung der Gemeinde verhindert, dass ich einen anderen Architekten wähle und den Architekten kann ich nicht wählen, weil er nicht vorlageberechtigt ist. Da werde ich doch nächste Woche bei der Gemeinde aufschlagen.

Da hast Du einen Punkt: Ich denke auch nicht, dass die Entwurfseinschränkung nach Gusto der Sachbearbeiterin nicht zulässig ist (zumal ein gültiger Bebauungsplan existiert). Dadurch, dass wir den Bauantrag vor dem Kauf einreichen, wird die Lage (zumindest für uns) etwas entschärft. Sprich, wir müssen nicht kaufen, wenn wir "unseren" Plan nicht verwirklichen können.
Allerdings ist nirgends definiert, was genau wir denn eigentlich dürfen (siehe Beispiel Firsthöhe: 6m sind ok, 6,50m nicht mehr, obwohl der Bebauungsplan wesentlich mehr vorsieht).
Das Spielchen läuft gerade so: Frau Rumpel (Sachbearbeiterin Gemeinde. Sie heißt natürlich nicht so) sagt dies, der Architekt sagt das. Manchmal widersprechen sich die Aussagen. Manchmal bekommt man inoffiziell mit, dass die Bauherren X das durchgesetzt haben. Dann kann man das auch übernehmen (z.B. die Firsthöhe von 6m. Vorher waren nämlich nur 5m zulässig). Es ist sehr lästig und ja, ich denke, dass das schon ein Fall für die Kommunalaufsicht sein könnte.

 

Ich bin gerade sehr beschwingt. Heute haben wir zum Bauherren-Kaffee-Kranz eingeladen und außer uns waren noch drei andere Bauherren-Paare dabei. Wir haben uns vorher telefonisch ausgetauscht und dabei festgestellt, dass wir im Grunde alle mit den gleichen Problemen kämpfen. Deswegen haben wir beschlossen, uns einmal persönlich zu treffen und auszutauschen.
Ich fand es toll, alle kennen zu lernen. Durch die Bank weg alles sehr nette Menschen. Das wertet das Grundstück natürlich nochmal auf. Und wir haben einiges an Informationen ausgetauscht bzw. Synergieeffekte besprochen.

Zwei der Bauherren-Familien sind schon wesentlich weiter als wir - bei denen ist die Baugenehmigung schon durch. Die andere Familie ist auch noch in der Planungsphase. Besonders bitter für die: Der Mann ist in der Branche und könnte ohne Probleme selbst die Pläne fertig machen und durch eine vorlageberechtigte Person einreichen lassen. Und selbst die müssen LP 1-4 bei dem Architekten bezahlen. Ich leite denen auch gleich die Mail von der Architektenkammer weiter.

Für die anderen beiden Familien tat es mir etwas leid - sie waren jetzt, da bei Ihnen der Bauantrag in trockenen Tüchern ist, sehr optimistisch gestimmt (trotz der ganzen Probleme). Ich hoffe, ich habe sie nicht zu sehr herunter gezogen mit meinem Ärger über die Situation und meinen Bedenken.

Ich frage mich gerade, wenn der Architekt nicht vorlageberechtigt war und trotzdem den Bauantrag eingereicht hat, und das jetzt hinterher herauskommt, ob die Baugenehmigung dann für diese beiden Bauherren nicht wieder zurück genommen wird?
Ich hoffe doch nicht. Weiß jemand, ob eine Baugenehmigung nachträglich wieder zurückgenommen werden kann?