Sanierung Altbau

Hallo zusammen,

aus einer Erbschaft haben wir ein altes, stark sanierungsbedürftiges freistehendes Haus mit großem Grundstück erhalten. Das Haus befindet sich in einem sehr kleinen Dörf (unter 100 Einwohner), aber im Einzugsbereich einer deutschen Millionenstadt (30 Minuten Auto). Mietspiegel in der Region beträgt ca. 7-8 €/m². Abriss/Neubau ist baurechtlich ausgeschlossen.

Aktuell ist das Haus vermietet (aufgr. des schlechten Erhaltungszustands nur zu ca. 50% Mietspiegel), allerdings möchten wir nun eine Sanierung angehen mit dem Ziel das Haus langfristig als Vermietungsobjekt zu betreiben.

Das Haus besteht aus drei Teilen:
A) Anbau aus ca. 1950
B) Historischer Mitteltrakt in Fachwerkbauweise ca. 1800
C) Stallanbau aktuell nicht als Wohnfläche ausgebaut.

A+B haben 2 Geschosse, jedoch im Obergeschoss eine niedrige Deckenhöhe ca. 2m.
C hat nur 1 Geschoss (Flachdachanbau).

Es existiert bereits eine genehmigte Bauvoranfrage, die als Hauptpunkte i) eine Dachanhebung enthält um die Obergeschosshöhe auf Stand zu bringen, sowie den ii) Aufbau von C) auf dieselbe Höhe wie A+B incl. Innenausbau (Also Hinzufügen Obergeschoss und somit durchgehendes Satteldach A-B-C).

Nach dem o.g. Ausbau betrüge die Wohnfläche insg. ca. 230m², die wir im Verhältnis 60:40 auf zwei Wohnungen aufteilen möchten um sie getrennt zu vermieten.

Vom Architekten haben wir schonmal eine grobe Kosteneinschätzung von 1.900€/m² erhalten die er pauschal für Altbausanierungen ansetzt (Erfahrungswerte), das wären ja somit 437.000€. Dies erscheint uns sehr hoch:
a) meinte der Architekt, vor 5 Jahren wären es noch 1.200€/m² gewesen aber die Baupreise seien so stark gestiegen. Das erscheint uns etwas extrem
b) haben wir von einer professionellen Sanierungsexpertin eine pauschale Kostenschätzung von 1.500€/m² genannt bekommen
c) Stellt sich bei Kosten iHv 437.000€ die Frage ob das ganze wirtschaftlich noch vertretbar ist.
d) Berechnet sich das Architektenhonorar ja prozentual aus der Gesamtsumme, so dass der Architekt naturgemäß an einer hohen Bausumme ein Eigeninteresse hat.

Der Sanierungsumfang ist allerdings auch erheblich und wir möchten uns das Projekt natürlich auch nicht schönrechnen. Sanierungsumfang:
- Dachanhebung (hier sind wir verunsichert ob sich das lohnt, weil die Kosten hier sicherlich enorm sind)
- Aufstockung Anbau
- 2 neue Bäder zzgl. 2x Gäste-WC
- Heizung neu
- Elektrik, Rohrleitungen, Fenster, Treppen, Böden
- Innenwände würden von der Raumaufteilung großteils bestehen bleiben aber natürlich hier auch Trockenbauarbeiten nötig
- Thema Dämmung sind wir ebenfalls verunsichert, weil man viel über die Gefahren hört und einige Experten raten eher dazu, eine Wärmepumpe mit Solar zu installieren und die Dämmung dafür wegzulassen.
- Eigenleistung ist in sinnvollem Umfang möglich (z.B. Entkernung/Abriss, etc.)
- Ausstattung eher Basis/Standard, aus budgetären Gründen...

Momentan befinden wir uns in der Vorplanungsphase und werden natürlich zu gegebener Zeit einen Profi mit der Planung beauftragen (Architekt bis zur Baugenehmigung, danach Bauplaner o.ä.)
Wir würden uns über Meinungen und Ratschläge um neue Anregungen und Denkanstöße zu erhalten.

Vielen Dank,
Matthias

 

Thema ist mit dem derzeitigen Mieter besprochen und einvernehmliche Lösung in Aussicht; diesen Aspekt möchte ich hier ansonsten nicht weiter vertiefen.

 

Gute Idee, das mit den Versuchsanzeigen, das nehme ich mir mal mit

Das haben wir soweit schon gemacht; es liegt sowohl der originale/aktuelle Grundrißplan vor, als auch ein Grundrißplan des Zielstandes nach Ausbau. Welche Wände tragend sind ist relativ offensichtlich und haben wir bei der Raumaufteilung berücksichtigt.

Das ist eine gute Info. Kann man solche sinnvollen Einsparpotenziale schon jetzt vorab in der Vorklärungsphase identifizieren bzw. berücksichtigen? Oder macht es mehr Sinn wenn es dann an die konkrete Planung geht mit entweder Architekt oder Bauplaner?

Hätten Sie ein paar Beispiele dafür? Würde mich interessieren!

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Matthias

 

Naja ein Kauf war's ja nicht sondern eine Erbschaft
Die Differenz zwischen der aktuell erzielten Kaltmiete und der nach Sanierung erzielbaren Kaltmiete beträgt etwas über 1000€/Monat, die sich aus dem höheren Quadratmeter-Mietpreis und der vergößerten Wohnfläche zusammensetzen. Vor diesem Hintergrund denken wir über die Sanierung nach.
Aufgrund der bestehenden genehmigten Bauvoranfrage wollen wir das Thema auch nicht auf die ganz lange Bank schieben, da eine Genehmigung im Außenbereich auch nicht ganz unproblematisch zu erhalten/erneuern ist.

Ja eben, das ist ja genau mein Punkt Der Architekt hat also ein Eigeninteresse daran, die geplanten Kosten hoch anzusetzen, da sich dadurch sein Honorar unmittelbar erhöht. Oder?

Ich bin vollkommen Deiner Meinung. Wir überlegen halt, nach Phase IV / Baugenehmigung, also ab der Ausführungsplanung, einen Bauleiter auf Honorarbasis zu beauftragen, aber ist nur ein Detail. Auf eigene Faust machen wir es jedenfalls nicht, dazu sind wir zu unerfahren.

 

Danke für die vielen Tips.
Insb. das mit dem Makler ist eine super Idee!

 

Gäbe es denn Garantien, wenn wir mehr Leistungsphasen beim Architekten beauftragen würden? z.B. 1-8 oder so?

Danke & Ciao,
Matthias