Stelzenhaus auf Torflinsen?

Hallo und guten Tag!
Ich schreibe als unerfahrener Neuling und weiß nicht recht, wo ich mit meinem sehr vagen Plan vom Hausbau besser untergebracht wäre (hatte auch schon an "Baumurks in Wort und Bild" und das "Bastelforum" gedacht), obwohl es mir hier zunächst erst mal um die Möglichkeiten und Unmöglichkeiten des Bauens auf einem Grundstück geht, über dessen Kauf ich nachdenke.

Für die Ausführlichkeit meiner Schilderung bitte ich um Entschuldigung – ich versuche, durch Gliederung wenigstens übersichtlich zu bleiben. Man kann aber auch direkt zu meinen Fragen unter Punkt 8 gehen:

1. Ausgangssituation
2. Grundstücksfund mit Vorzügen …
3. … und Nachteilen
4. Torflinsen und abgebrochener Bodenaustausch
5. Mein Bauvorhaben
6. Einwände
7. Einwandsbehandlung
8. Fragen

1. Wir sind ein älteres Ehepaar und möchten deshalb gern irgendwann in den nächsten Ort ziehen, weil wir uns dort auch dann noch mit allem Nötigen selbst versorgen könnten, wenn mal keiner von uns mehr fahren darf/möchte. Der Ort ist sehr gefragt, deshalb ist der Markt an Grundstücken, Häusern und Wohnungen zum Kauf oder zur Miete leergefegt.

2. Nun habe ich trotzdem ein Grundstück für mein ideales Altershaus entdeckt, jedenfalls schien es mir zunächst so:
- sehr zentral, aber völlig ruhig in 2. Reihe gelegen
- grün, aber pflegeleicht im hohen Alter, mit altem Baumbestand, woran mir sehr liegt
- trotz zentraler Lage groß = Abstand zu Nachbarn

3. Ohne seine gravierenden Nachteile wäre das Grundstück sicherlich nicht mehr zu haben:
- Es ist es mit knapp 4.000 qm sehr groß (etwa 70x48 Meter plus ca. 25 m Zufahrtsweg, siehe PDF mit Luftbild).
- Der Eigentümer will es nur in einem Stück verkaufen.
- Das Grundstück hat keine Binnenerschließung.
- Unter dem Grundstück befinden sich 2 Torflinsen, deren Lage mir vom Eigentümer nur vage angegeben wurde. Er hat ein Bodengutachten anfertigen lassen, das er uns aber erst nach dem Kauf zugänglich machen will (damit ist die Sache eigentlich schon indiskutabel).
- Der sonstige Zustand, wie unter 4. geschildert

4. Offenbar infolge des Bodengutachtens hat der Eigentümer, der gleichzeitig Tiefbau- und Garten- und Landschaftsbauer ist, das Grundstück vor ein paar Jahren schon fast gänzlich ausgekoffert –
- Der Eigentümer hatte offenbar einen Bodenaustausch begonnen, hat dann aber anscheinend festgestellt, dass dieses Vorhaben umfangreicher als geplant würde und alles – inklusive eines Haufens Kanalrohre – unfertig liegen lassen. Das komplette Grundstück ist derzeit eine schätzungsweise 1,5-2 Meter tiefe Grube, in der alle Welt Gartenabfälle lagert. Es ist nach der Abgrabung dicht zugewachsen mit Gestrüpp und kleinen Bäumen. In der Mitte wachsen ein paar Binsen, die ich als Zeichen deute, dass die Torflinsen mit den bisherigen Abgrabungen noch nicht entfernt wurden.
- An der linken Längsseite gibt es durch den Erdaushub eine lange etwa 2 Meter hohe steile Abbruchkante zum Nachbargrundstück, das entsprechend höher liegt. An allen anderen Kanten wurde der Boden aber im Randbereich ein Stück weit stehen gelassen bzw. liegen die Nachbargrundstücke an der Zufahrtsseite von vornherein etwas tiefer.

5. Mein Plan sieht vor, das Gelände aufzuräumen und zu roden, aber keinen Bodenaustausch und auch keine Neuaufschüttung des abgegrabenen Bodens vorzunehmen.
Ich stelle mir vor, wegen der Torflinsen eine Pfahlgründung in den Boden zu setzen und die Pfähle als Stelzen zu verlängern, mit denen ich wieder auf das normale Bodenniveau komme. Darauf möchte ich dann einen schlichten + leichten Bungalow mit großer Terrasse setzen (quasi Haus und Terrasse auf Stelzen in verunkrauteter Grube), von der aus ich in das unter mir wachsende Grün schauen kann, ohne mich darum kümmern zu müssen.

6. Einwand: Dass das Grundstück bei dieser Marktlage noch verfügbar ist, ist Grund genug, keinen Gedanken daran zu verschwenden – sonst hätte jemand mit Sachverstand und Geld dort längst gebaut.

7. Trotzdem halte ich für denkbar, dass das Grundstück nur infolge der geschilderten Umstände bisher nicht verkauft wurde, denn:
a) Die Grundstücksgröße kommt für ein normales Einfamilienhaus kaum infrage, man benötigt dafür also mindestens einen oder zwei Co-Käufer, da der Eigentümer nicht teilungswillig ist.
b) Die mir bekannten Leute hier möchten alle normale Häuser mit Garten – das, was ich als Vorzug sehe (Wohnen im Grünen ohne Gartenpflege), ist für die meisten Menschen ein sehr kostenträchtiger Nachteil (wegen Gründungskosten + zusätzlicher Erdaufschüttung + Risiko, dass der Garten trotzdem absackt).
c) Deshalb kämen für einen Kauf wohl von vornherein eher gewerbliche Investoren infrage, die Mehrparteien-Häuser bauen, aber ein höheres Gebäudegewicht verteuert die Gründung und ist vielleicht auch schwer kalkulierbar, hinzu kommt auch hier die Bodenaufschüttung.
Tatsächlich gab es wohl vor anderthalb Jahren so einen Investor, der dann aber das Interesse wieder verlor, angeblich wegen der Corona-Unsicherheit.

8. Meine Fragen:
a) Muss der Eigentümer ein vorhandenes Bodengutachten vor einem Verkauf auf Verlangen vorlegen oder die Anfertigung zulassen? Natürlich möchte ich selbst ein Bodengutachten beauftragen, aber ohne Erlaubnis des Eigentümers geht das ja nicht.
b) Gibt es einen maximalen Betrag, den man für eine Tiefgründung ansetzen kann, wenn es sich um ein kleines und leichtes Haus handelt? Soweit ich weiß, gibt es ja selbst in Mooren Bauten, die dort schon lange stehen - es kann also nicht unmöglich sein, auf Torf zu bauen.
c) Ein weiteres Problem wäre die Zuwegung zwischen Straßenzufahrt und Haus. Man könnte natürlich ein Carport im Zufahrtsbereich errichten, wo es torflinsenfrei ist, und muss nicht ständig mit dem Auto bis ans Haus fahren (im Notfall käme man auch über die Zufahrt oben rechts auf das Grundstück). Aber einen Fußweg, der auch bei anhaltend nassem Matschwetter problemlos begehbar ist, bräuchte man natürlich in jedem Fall (ich denke an etwas Ähnliches wie die Holzpfade, die man von den Sylter Dünen kennt). Benötigt man auch für so etwas eine spezielle Gründung?
d) Sind meine Überlegungen einfach nur völlig hirnrissig bzw. ist so ein Vorhaben von vornherein unkalkulierbar kostenintensiv?
e) Gibt es sonstige Gründe, eher nicht so zu bauen?

Ich würde mich sehr über Spontanmeinungen der anwesenden Fachleuten freuen!

Freundliche Grüße
Cantabile

 

Herzlichen Dank für die Reaktionen – ich hatte mit noch Schlimmerem gerechnet! :-)

Wäre es technisch eventuell möglich und sinnvoll, die Gründungspfähle so weit aus dem Boden ragen zu lassen, dass sie gleichzeitig die Stelzen bilden, auf denen so ein Bau steht? Soweit ich weiß, käme auf die Stelzen ja zunächst ein Balkenrost als Unterlage für die Bodenplatte, auf der dann das Haus steht. Aber ich weiß wenig.

Ja, an Holzrahmenbau hatte ich wegen des Gewichts natürlich auch gedacht, wobei mich die Explosion der Holzpreise sehr verstört.
Schraubfundamente - sind das Titanbohrpfähle? Von denen weiß ich zumindest, dass man sie für Tiefgründungen verwendet.

Die Idee, dass er es vielleicht doch müsse, kam mir erst jetzt beim Schreiben, weil es doch meines Wissens den Rechtsgrundsatz gibt, dass verdeckte Mängel mitgeteilt werden müssen, wenn sie bekannt sind. Und die Torflinsen sind zweifellos ein Mangel des Grundstücks, wobei er mir den ja auch auf Nachfrage genannt hat. Wie bedeutend dieser Mangel ist, hängt aber auch von Größe, Dicke und Lage der Linsen auf dem Grundstück ab. Auch dies alles ist ihm durch das Gutachten bekannt, aber er behält dieses Wissen für sich. Damit hat er genaue Kenntnis von Mängeln, die für mich verdeckt sind, auch wenn ich grundsätzlich von ihnen weiß.
Wobei ich sowohl bereit wäre, ihm die Kosten für sein Bodengutachten zu erstatten, als auch selbst ein zweites auf eigene Kosten zu beauftragen. Beides ist allerdings bisher gar nicht zur Sprache gekommen, dafür hatte die Sache bei unserem Gespräch noch viel zu unkonkrete Form.

Schockschwerenot! An die Möglichkeit, dass das Gelände so nicht bleiben darf, hatte ich bisher überhaupt noch nicht gedacht – das wäre ein Punkt, an dem die Sache von vornherein scheitern würde. Den Garten unseres jetzigen Hauses haben wir vor 30 Jahren ebenfalls mit einer großen Grube teilweise „tiefergelegt“, und noch zwei größere Teiche hineingebaut – dafür bekamen wir damals die Genehmigung, deshalb war das für mich jetzt gar kein Gedanke. Aber das ist Außenbereich, da gelten eventuell andere Regeln.

Die Grube besteht jetzt ja schon seit einigen Jahren, vielleicht 8-10. Welchen Grund könnte es denn dagegen geben, sofern die Nachbarn sich nicht dadurch gestört fühlen? Immerhin ist es dort zurzeit ziemlich naturnah, und der Boden würde durch mein Projekt in keiner Weise versiegelt.

Eigentlich doch der Eigentümer offenbar rechtswidrig in das Gelände eingegriffen – müsste er denn nicht zur Wiederaufschüttung des Geländes längst herangezogen worden sein?

Bodengutachten: Siehe meine Antwort oben an Fabian Weber – ich hatte die Hoffnung, dass man nicht die Katze im Sack kaufen muss, wenn das problemlos vermeidbar ist. Im Grunde verstehe ich auch nicht, dass einem bei einer so bedeutenden Investition die Chance einer Prüfung vor dem Kauf verweigert werden kann. Aber ich MUSS natürlich nicht kaufen.

Zuwegung:

Ja, an die Entsorgungsleitungen hatte ich auch schon gedacht, aber die liegen hier im Ort teilweise mehrere Meter tief. Ich muss nächste Woche mal bei der Gemeinde Genaueres zu Anschlussstellen und -tiefen erfragen. Ansonsten ist vermutlich eine Hebeanlage die einzige Möglichkeit?

Bei Wasserleitungen sollte doch der Druck für die Überwindung von Gefälle ausreichen, oder nicht?

Hm, ja, dieses Urteil hatte ich befürchtet. Beim Schreiben schien es mir selbst schon so, aber ich hänge halt an meiner Idee, auch weil ich im Moment keine brauchbarere Alternative für uns sehe. Ich sah die Hirnrissigkeit bisher allerdings ausschließlich bei den Kosten, was schlimm genug ist.

Sonstige Hinderungsgründe:

Ich hatte an eine komplette Rodung gedacht, nach der das Gelände von allein wieder zuwächst. Die so entstandene Wiese könnte hoffentlich ein kräftiger Mähroboter kurz halten. Mir reicht oben die Terrasse mit ein paar Blumenkübeln als Garten – unten würde ich nur die erneute Verbuschung verhindern wollen.

Im Prinzip entspricht unser derzeitiger sehr großer Naturgarten teilweise einem ähnlichen Modell, nur dass das Mähen momentan noch mein Mann übernimmt.

Fenster kann man von innen putzen (muss jeder, der nicht im Erdgeschoss wohnt), die Fenster zur vorgesehenen Terrasse auch von außen. Und eigentlich hatte ich sogar an einen begehbaren Umlauf an den Außenwänden um das Haus herum gedacht, dann käme man von außen überall ran.

Wir sind gar nicht so Partyleute, Familie ist allerdings groß. Aber das Gelände ist jetzt nicht wirklich ein Sumpf, ich hab etwas übertrieben wegen der Binsen. Vor zwei Tagen hab ich mich dort zu Besichtigungszwecken erneut durchs Unterholz gekämpft, und der Boden war durchgängig trocken, ich habe jedenfalls keine ausgesprochen feuchten oder direkt nassen Stellen bemerkt. Allerdings hab ich auch nur einen Teil gesehen und betreten, maximal von der Zufahrt diagonal bis zur Mitte, und in den Tagen vorher hatte es nicht geregnet. Aber wenn man wirklich 20 oder mehr Personen bei sich begrüßen möchte, dann muss man das halt mal wetterabhängig im Sommer bei trockenem Boden machen.

Ansonsten plane ich ja eine größere Terrasse auf Hausfußbodenniveau. Die benötigt allerdings dann ebenfalls Stelzen oder aber Ausleger vom Hausfundament her – ich weiß nicht, welche von beiden Lösungen empfehlenswerter wäre.
Ausleger würden natürlich wiederum das Fundament stärker belasten. Da ja die Torflinsen angeblich nicht das komplette Grundstück betreffen, könnte man vielleicht auch versuchen, die Terrasse mit Stelzen auf einem unproblematischen Grundstücksteil zu platzieren. Andererseits bestünde aber die Gefahr unterschiedlicher Setzungen von Haus und Terrasse. So gesehen wären Ausleger vielleicht doch besser.

Schön wär’s ja, wenn ein Schwimmteich so leicht zu haben wäre ;-)
Aber ich hab tatsächlich daran gedacht, gleich einen ordentlich dimensionierten Teich einzuplanen, in dem sich Oberflächenwasser vom Grundstück sammeln könnte. Da wir ja bereits seit etlichen Jahren Gartenteiche haben, weiß ich aus Erfahrung, dass bei normaler Besiedlung mit Fressfeinden (müssen keine Fische sein) keine Mückenplage entsteht. Am besten gedeihen Mückenlarven in Flachgewässern, tiefen Pfützen und Wasserbehältern. Allerdings sind unsere Teiche folienlos, weil wir in der Tiefe eine dichte Lehmschicht haben – wie und ob das auf dem fraglichen Grundstück so funktioniert wie von mir gedacht, müsste ich prüfen.

Ja, der Einwand bezüglich der amtlichen Genehmigung der Grube, den ja auch Fabian Weber bringt, hat mir da jetzt leider noch eine unerfreulichen neuen Aspekt der Sache vermittelt.

Das verstehe ich gut – ich wäre aber sehr verbunden für die Aufzählung weiterer Hindernisse. Nicht aus Masochismus, sondern damit ich mich nicht unnötig lange in eine absurde Idee verrenne.

Und vor allem mein Mann würde dafür mehrere Kerzen stiften, der bekommt nämlich schon ein hysterisches Funkeln in den Augen, wenn ich nur das Wort „Stelzenhaus“ ausspreche.

Wobei mir selbst gerade ein Hinderungsgrund wieder einfällt, den ich noch nicht ausdrücklich genannt hatte:
Der benötigte Co-Käufer.
Denn nur bei einer Teilung dürfte das Vorhaben für uns gut bezahlbar sein.
Abgesehen von der Notwendigkeit, eine Art Firma zum gemeinsamen Erwerb und der dann folgenden Teilung des Grundstücks zu gründen, müsste man überhaupt jemanden finden, der an diesem Grundstück unter den gegebenen Umständen so viel Gefallen fände wie ich. Es müsste dann ja auch Gefallen an der Bauweise sein.
Ich brauche wohl nicht zu fragen, für wie groß ein vernunftbegabter Mensch die Wahrscheinlichkeit hält, dass das gelingt – selbst auf einem leergefegten Immobilienmarkt. ;-)

Aber ehrlich gesagt bin ich so begeistert von meiner Idee, finde sie so genial für unsere Bedürfnisse, dass ich gar nicht glauben kann, dass sich nicht noch andere Menschen etwas Ähnliches wünschen könnten.

Bis hier hatte ich bereits in den frühen Morgenstunden geschrieben – nun finde ich erfreulicherweise eine mich bestätigende Ansicht zur Frage Eigentümer / Bodengutachten bei Skogen. :-)

Sind also Schraubfundamente etwas anderes als Titanbohrpfähle?
Region ist SH, nördlich Nord-Ostsee-Kanal. Die Preisangabe für die Pfahlgründung finde ich fast beruhigend, das liegt eher im unteren Bereich dessen, was ich befürchtet hatte. Wobei, dazu kommen ja noch die Kosten für ein Balkenrost, wenn ich richtig informiert bin – in welcher Größenordnung würden die denn so liegen?

Du meinst zweifellos „mangelhaftes“, und nun ist für mich die Frage: Wer ist am rechtskundigsten? ;-)

Ja, das sagt mir verständlicherweise jeder meiner Freunde und Bekannten, und ich weiß es ja auch selbst. Ich traue auch dem Eigentümer nicht, natürlich, bei dieser Verweigerungshaltung.

Was könnte denn so faul sein an einem Grundstück mit Torflinsen, deren Existenz grundsätzlich bekannt ist?
Wie tief können denn Torflinsen überhaupt reichen? Um den Ort herum gibt es zwei kleinere Moore, und in einigen Zonen wird wegen des Bodens bisher schon nicht gebaut – es gibt eben auch brauchbares Bauland in anderen, aber ich möchte nicht gern ins Neubaugebiet.

Ganz herzlichen Dank nochmals für die bisherigen Antworten! :-)
Über weitere Anmerkungen freue ich mich sehr.

 

Oh sehe ich erst jetzt - ich war so schwer beschäftigt mit der Anpassung meines Aufschriebs an die Forensoftware.

Ja, eigentlich weiß ich das natürlich auch.
Andererseits denke ich, das Grundstück könnte von ihm und anderen auch deshalb als Schrott betrachtet werden, weil es einem üblichen Wohnbedürfnis (ebenerdiges Haus mit Garten) entgegensteht, so wie es da liegt.
Wie ich im Erstbeitrag schon schrieb:
Nur in einem Stück verkäuflich, zu groß für normale EFH-Ansprüche, die erforderlichen Gründungs- und Aufschüttungskosten, die Erschließung ...

Was ich bisher nicht erwähnte ist, dass der qm-Preis des Grundstücks natürlich auch deutlich unter dem üblichen liegt, trotzdem ist es für uns wegen der hohen Folgekosten wohl nur bei einer Teilung zu bebauen. Und das ist wahrscheinlich der größte Pferdefuß.

 

Danke für den Hinweis, ich bin leider zu wenig rechtskundig.
Wenn sich die Mangeldefinition nur auf Gebäude bezieht, wäre das natürlich schon deshalb keine Option.
Wobei der Eigentümer ein Grundstück, das mit seinem Wissen erheblich schadstoffbelastet ist, doch sicherlich auch nicht ohne Hinweis darauf verkaufen darf?
Aber ich nehme an, der entscheidende Unterschied ist die Frage, ob die "Mängel" natürlichen oder nichtnatürlichen Ursprungs sind.

 

Um uns zu helfen, kauft es bestimmt niemand, nein - ich hatte eher auf jemanden mit ähnlichen Vorstellungen gehofft.
Makel beim fertigen Bau - ist damit Unansehnlichkeit gemeint?

 

Tja ... wenn es schlicht nicht bezahlbar wäre, dann müsste ich mich wohl davon verabschieden.