Baukosten explodiert, Bau abbrechen?

Hallo liebes Forum,

wir haben gerade ein Problem mit unserem Neubau und hoffen hier auf euren Rat. Das Grundstück besitzen wir schon seit einiger Zeit und es ist fast abbezahlt.
Wir haben vor ca. 2 Jahren einen Architekten mit dem Bau unseres Hauses beauftragt. Wir haben nicht den mit dem günstigsten Angebot genommen und auch nach Referenzen gefragt. Mit einem frisch gebackenen Hauseigentümer haben wir geredet und er war sehr zufrieden, auch was die Einhaltung der Kosten anbelangt.

Beim ersten Gespräch haben wir offen kommuniziert, dass wir ein vollunterkellertes EFH mit Satteldach wollen, mit Erdwärmepumpe, Heimautomatisierung (KNX) und KWL wollen. Die Heimautomatisierung übernehme ich selbst und diese ist daher kostentechnisch nicht so relevant. Wir haben klar ein Kostenlimit kommuniziert und auch in den Vertrag aufgenommen. Bei Überschreitung sollte der Architekt uns informieren und das Projekt wieder in den Kostenrahmen bringen. Selbst bei der Kostenberechnung für den Bauantrag war noch alles im Lot und ziemlich genau in der Mitte zwischen Schätzung und unserem Limit. Seitdem haben wir auch nichts weiter relevantes am Haus geändert was über die Verschiebung von Trockenbauwänden hinaus geht.

Die ganze Zeit hat der Architekt gesagt die Gewerke (vor allem Heizung/Sanitär) machen die Planung einfach nebenher mit bei der Ausschreibung und das passt dann idR so. Nachdem letztes Jahr alles still stand, weil er Stress mit den anderen Baustellen hatte (Holzmangel) hies es dann plötzlich, ob wir schon einen Heizungs- und Sanitärplaner hätten. Diesen durften wir uns dann mühsam suchen und haben jetzt nach einem langwierigen Fehlschlag, endlich eine Planung welche die Schätzung des Architekten um ~50% übersteigt (und da ist der Mehrkostenzuschlag für Preissteigerungen 2022 noch nicht mal drin).

Dann kam jetzt die Ausschreibung für den Rohbau zurück und es hat uns aus den Socken gehauen. Der Rohbau und Erdbau sowie die Zimmerarbeiten alleine kommt bereits auf 80% unserer ursprünglichen Kostengrenze. Einsparpotential ist eher gering laut Architekt. Er schiebt das auf die gestiegenen Baukosten, aber selbst mit Baukosten von ca. 2019 (baupreise24.de) komme ich mit Ausnahme von Holz und Stahl auf ähnliche Preise. Der Rohbau- und Erdbau ist soweit ich das erkennen kann mehr als 50% teurer als der Architekt das ursprünglich geschätzt hatte in der Kostenberechnung zur Baugenehmigung. Nach unserer Bitte hat der Architekt seine Kostenberechnung aktualisiert und kommt jetzt bei ca. 40% mehr als unserem Limit raus. Aus meiner Sicht sind manche seiner Annahmen dort auch noch zu optimistisch.

Wir wissen jetzt nicht mehr weiter und finden kaum noch Schlaf. Die Finanzierung stand bis jetzt sehr stabil, aber wenn ich nur die mir schon bekannten Mehrkosten (Sanitär, Rohbau) annehme und bei dem Rest annehme die Schätzung des Architekten stimmt müsste ich bereits jetzt ca. 70k€ nachfinanzieren (und unseren kompletten Puffer von fast 100k€ aufbrauchen). Ich weist nicht mehr wirklich weiter ...

Was würdet ihr in dieser Situation machen? Noch ist nichts für den Bau beauftragt.

* Notausstieg und versuchen bei der Bank alles rückgängig zu machen? Dann hätten wir ca. 47k€ für Architekt, Statiker, Grundschuld etc. aus dem Fenster geworfen.
* Architekt und Statiker zwingen alles umzuplanen? Ist sehr schwer wenn unsere Vorstellungen auch nur entfernt befolgt werden sollen. Würde der Statiker das überhaupt "kostenlos" machen? Ist ja nicht seine Schuld ...
* Versuchen bei der Bank nachzufinanzieren und riskieren, dass wir für immer Sklaven unseres Hauses sein werden, und evtl. dazu noch auf einer Baustelle leben weil Teile nicht beauftragt werden können ohne noch mehr Kostenexplosion zu haben?

Wir haben aktuell sehr wenig vertrauen darin, dass die anderen Schätzungen des Architekten auch nur entfernt richtig sind ... Wie gesagt wir sind verzweifelt und gute Tipps wären sehr willkommen. Was würdet ihr tun?

 

Danke für die Antworten. Keller enthält mein Arbeitszimmer und ist daher als Wohnkeller ausgebaut (war auch immer so kommuniziert). Außerdem den HAR (mit relativ viel Technik durch KWL, Wärmepumpe etc), eine kleine "Werkstatt" und einen großen leeren Raum der mal irgendwann ein Heimkino werden sollte. Aufgrund eines *sehr* eingeschränkten Baufensters ist das leider alles zusammen sehr schwer auf den anderen Geschossen unterzubringen (selbst wenn man auf das nicht zwingend notwendige Heimkino verzichtet).

Die Wohnnutzfläche (also Gesamtfläche) liegt bei ca. 250m². (je ~95m² EG/KG + 50m² DG durch Dachschrägen). Das Grundstück selbst ist nahezu eben, der Boden ohne Erschwernisse.

Das Limit lag mal bei 400k€ Netto (nur Bauwerkskosten, KG300/400). Jetzt sind wir bei ca. 560k€ Netto dafür. Und wie gesagt sehe ich selbst da noch bei ein paar Positionen dass die aus meiner Sicht unterschätzt werden.

 

Schwer ... es ist auch nicht wirklich auf unseren Wunsch so viel geworden. Die Geometrie und Anordnung der Räume, inkl. Treppe gab es leider nicht anders her. Vor allem ist es jetzt zu spät das umzuplanen. Es würde zu einem komplett anderen Grundriss führen. Einfach irgendwo etwas abschneiden geht leider nicht ohne dass Räume unnutzbar würden.

 

Danke für euer Feedback. Stimmt. 0815 ist das definitiv nicht. Das war uns schon klar, wurde aber auch dem Architekten immer so kommuniziert. Das "Heimkino" bitte auch nicht überbewerten. Erstmal sollte das nur ein leerer, nicht genutzter Raum im Keller werden. Und KNX ist auch größtenteils in Eigenleistung vorgesehen (der Architekt hatte das ganze nur mit 2k€ angesetzt. Das war mir aber von vorne herein klar, dass das ne Größenordnung zu klein ist und ist auch nicht was ich ihm vorwerfe. Seine Schätzungen enthalten idR. kein sinnvolles Budget für KNX / Elektro und das ist mir auch stets bewusst und extra berücksichtigt.

Wenn ich halt alles weglasse, warum ich mal ein Hause bauen wollte (und vor allem mit Architekten gebaut habe), und dann trotzdem bei 700k€ Gesamtkosten rauskomme stellt sich für mich die Frage ob das noch sinnvoll ist. Keller weglassen wäre sicher das offensichtliche, aber da komme ich sehr schnell dahin, dass mein EG Grundriss das Baufenster sprengt. Nach eurem Feedback, und den aktuellsten Zahlen vom Architekten tendiere ich eher zu Abbruch und das Lehrgeld zahlen, als dass ich mich mein Leben lang über ein nur halb so gewolltes und trotzdem sehr teures Haus ärgere.

 

Danke euch allen für das Feedback. Wir versuchen zu streichen wo wir können. Den Keller weglassen ist wie gesagt leider keine Option, da dies bedeuten würden den Grundriss komplett über den Haufen zu werfen (und damit die Planungen aller anderen Gewerke obsolet macht). Wie versuchen bei KG300-500 auf ca. 600k€ zu kommen damit es noch passt. Kamin und Erdwärme ist schon gestrichen, Kelleraussentreppe weg würde uns auch helfen.