Grundstücksteilung, neuer B-Plan

Hallo zusammen,

mein erster Beitrag, ich hab erst mal geforscht, aber keine Antwort auf mein doch recht spezielles Anliegen gefunden. Ich versuche, mich so kurz wie möglich zu halten und danke euch allen schon mal für eure Ratschläge und Mühe beim Antworten!

Wir stehen kurz vor dem Erwerb eines Grundstücks. Das Gesamtgrundstück hat eine Größe von knapp 1000 qm, unser Teilgrundstück hat 335 qm. Es gibt einen Bebauungsplan (GRZ 0,2, GFZ 0,35) und eine Änderung, allerdings bezieht sich die Änderung auf einen anderen Bereich innerhalb des selben Bebauungsplans (vermutlich gelten die neue GRZ2 (bis zu 0,5) und GFZ 0,45 daher nicht). Der Verkäufer (Bauunternehmer) hat bei der Gemeinde eine Änderung/Erweiterung des Bebauungsplans erwirkt und diese scheint bereits bei einer Architektin beauftragt worden.

Aktuell deckt die Baugrenze sehr gut das westliche Grundstück ab und ein letzter Zipfel reicht hinein in unser mittleres Grundstück, lässt mir aber wenig Spielraum, wo ich unser Haus stellen könnte. Das östliche Grundstück liegt aktuell komplett außerhalb der Baugrenze. Die Baugrenze soll im neuen B-Plan gemäß dem Entwurf des Bauunternehmers so erweitert werden, dass alle drei Häuser innerhalb der Baugrenze stehen, GRZ/GRZ2/GFZ erhöht werden.

Aktuell ist der Kauf also ein gewisser Risikokauf. Wir planen daher mit dem Worst Case Szenario und überlegen uns, ob es uns das Risiko wert ist, das Grundstück zu kaufen. Unser Worst Case: Ich könnte ein Haus mit einer Grundfläche von 67 qm bauen, aber das zweite Vollgeschoss (OG) darf wegen der GFZ = 0,35 keine 67 qm haben. Das Haus wäre also äußerst klein, die Lage innerhalb der Baugrenzen noch ok, aber ginge auch schöner. Probleme bekomme ich mit den zwei von der Gemeinde verlangten Parkplätzen. Zudem ist eine Einfahrt vom Osten über das östliche und unser mittleres Grundstück geplant. Die würde auch in die GRZ2 zählen. Somit komme ich mit den von der gemeinde geforderten Flächen (Parkplätze) und der privaten Zufahrt vermutlich nicht hin.

Meine Fragen:

1. Wenn keine Angaben zu GRZ2 gemacht werden und die GRZ komplett für den Hausbau benötigt wird - wie viel darf ich verplanen für Parkplätze und Zufahrt?

2. Ich habe etwas von Negativbescheinigung gelesen und dass die Gemeinde einer Grundstücksteilung gar nicht zustimmen würde, wenn die notwendigen Gegebenheiten (der westliche Nachbar kommt nicht auf sein Grundstück wenn die Zufahrt wegen GRZ2-Beschränkung nicht gebaut werden darf) baurechtlich nicht realisiert werden dürfen.

3. Wie hoch seht ihr die Wahrscheinlichkeit (ja, keine Garantien, eigenes Risiko, ist mir natürlich bewusst ), dass der neue Bebauungsplan wirklich final beschlossen wird? Welche Risiken gibt es?

4. Wird die Baugrenze im neuen Plan dann i. d. R. nach Osten erweitert oder wird nur ein Rechteck um die zwei grauen Doppelhaushälften gezogen?

5. Grundsätzlich hat der Verkäufer Ahnung, er ist schließlich Bauunternehmer. Er behauptete allerdings, dass der Bereich außerhalb der Baugrenze auf dem Grundstück nach §34c bebaut werden darf, da das Grundstück im Ortskern liegt und auf Grundstücken außerhalb der Baugrenzen immer §34c gelte. Das ist mir so nicht bekannt bzw. macht mich etwas stutzig. Habt ihr so etwas schon mal gehört?

Das Grundstück ist preislich wirklich fair und vermutlich unsere einzige Chance an eine Immobilie in dieser Klasse ran zu kommen. Wir gehen auch davon aus, dass der Bebauungsplan kommt, aber falls nicht, haben wir mit einem schlecht bebaubaren Grundstück und einer Finanzierung, die wir teuer ablösen müssen, natürlich ein ziemliches Problem. Daher fällt es uns schwer zu sagen: "Kaufen wir, wird schon kommen!"

Im Anhang noch eine Skizze des Grundstücks mit den geplanten drei Häusern.

DANKE DANKE DANKE für eure Hilfe!

 

hier nun der Plan, sorry, musste ihn nochmal neu erstellen.

Das mittlere (335 qm) wäre unser GS. Das graue DH wären die zwei DHH, geplant vom Bauherr und dort nur platzierbar, wenn der neue B-Plan kommt. Blaue Linie ist die Baugrenze. Man könnte unser rotes kleines Häuschen da rein quetschen und würde GRZ und GFZ so einhalten, wenn der neue B-Plan nicht beschlossen würde. Aber was mach ich mit den Stellplätzen? Inwiefern ist der neue B-Plan schon "beschlossen", weil die Gemeinde solch eine Teilung nicht zulassen würde, da sich das hintere GS ja nur mit dem Helikopter erreichen lassen würde, wenn die GRZ nicht ausreicht, um die Zufahrt zu erstellen...?

Die weiteren Bilder zeigen Screenshots des B-Plans (Hausnummer 53 ist das angesprochene Grundstück) und ein weiterer Screenshot der ersten Änderung. Ich befürchte, die bezieht sich aber nur auf den gestrichelt umrandeten Bereich, sodass die deutlich angenehmere GRZ2 hier nicht gültig ist - richtig? (man sieht hier unten rechts noch ein klein wenig die 53)

und ja, ich weiß, meine Haus hätte nach links keine Fenster, weil ich es auf der Grundstückslinie platzieren würde Wie gesagt, es geht ja um den Worst Case, weil der Bebauungsplan mit hoher Wahrscheinlichkeit kommen wird.

DANKE nochmals

 

Hallo ihr beiden, danke für eure Hilfe!
Ja, ich habe nach Dimetos Antwort eine Anwältin kontaktiert, die mir das schwarz auf weiß ebenfalls nochmals bestätigt hat. Das Kleingeld hat sich rentiert, um auch juristische Gewissheit zu haben.

Nun haben wir mit dem Verkäufer gesprochen und er würde uns das westliche Grundstück anbieten, da der Käufer kurzfristig noch abgesprungen ist. Hier haben wir das Problem mit der doppelten Grenzbebauung nicht und die Baugrenze ist im aktuellen Bebauungsplan bereits vollständig auf dem Grundstück vorhanden. Das heißt, wir haben zum momentanen Zeitpunkt, selbst wenn der erweiterte B-Plan nicht kommt, die Gewissheit, dass wir ein "Notfallhaus" bauen dürfen.

Wie seht ihr das?

Einen Punkt zum Bedenken habe ich: Der B-Plan aktuell sagt, es seien nur EFH oder DHH erlaubt. Wir würden aber an eine Reihe von Häusern auf Hausnummer 51 anbauen (sieht man im B-Plan aber nicht), hätten somit ein Reiheneckhaus - ist das aktuelle Bestandsgebäude, welches abgerissen wird, aber auch bereits. Zudem sind in der Kapellenstraße nördlich (das ebenfalls zum aktuellen B-Plan gehört) bereits zwei Ketten von Reihenhäusern. Inwiefern ist hier das Risiko, dass das aktuelle Reiheneckhaus abgerissen wird und unser kleinerer Anbau als Reiheneckhaus nicht genehmigt würde? siehe Screenshot Bebauungsplan, nördlich sind die Hausnummern 2 bis 8 und 10 bis 16 ebenfalls bereits Reihenhäuser.

Danke nochmals!

 

Das mit dem Reinragen muss ich auch nochmals klären... wenn ich anbaue, bin ich ein Doppelhaus und auf Hausnummer 51 sind es Reihenhäuser? Ich hab also kein Reiheneckhaus?! komisch... ich glaub es dir natürlich gerne

 

Da sind aber mehrere Gärten nebeneinander. Ganz komisches Konstrukt. Vielleicht nicht real geteilt? Sind auf jedenfall 3 oder 4 schmale Häuser nebeneinander.

Ändert das dann deine Sichtweise hinsichtlich der Einschätzung ob ein Anbau hier trotz Bebauungsplan einer Sondergenehmigung bedarf? Inwiefern sieht das mit den Reihenhäusern im gleichen Geltungsbereich aus?

 

Ich bin echt begeistert, wie viel Zeit ihr euch nehmt! Danke für die aufschlussreichen Antworten!

Ich habe mit der Gemeinde telefoniert und die haben mir, logischerweise ohne baurechtliche Bindung, gesagt, dass dieser Baukörper so gebaut werden dürfe. Es gäbe halt noch bauordnungstechnische Regularien, die zu beachten sind, wie z. B. Brandschutz. Hier weiß ich noch nicht, inwiefern das ein Problem darstellt. Das kann ja alles vom Bauunternehmer geplant werden - oder übersehe ich hier etwas?

Wir rechnen ja eh damit, dass der neue B-Plan dieses Jahr noch kommt. Es geht nur darum, dass ich kein Grundstück kaufen, das ich dann nur zum Grillen und Fußballspielen nutzen darf.

Ich bin nach 9c) sehr eingeschränkt, stört mich aber nicht. Auch rechne ich fest mit einer Baulinie im Süden, was aber auch nicht schlimm wäre.

Ich telefoniere morgen nochmals mit der Gemeinde bezüglich des Gebäudes auf 51. Aber das klingt für mich total schlüssig und gibt mir auch etwas Gewissheit.

Danke!

 

Ist mir auch in den Sinn gekommen, leider hat sich der Verkäufer 5 Wochen nicht gemeldet bzw war nicht erreichbar und sein Büro war nicht besetzt (kein Vorwurf, vielleicht war er ja krank...). Nun will er aber noch im August den Notartermin.

Die Info, dass das Grundstück aktuell nicht bebaubar ist, kam sehr spät und ist Folge eines, ich nenne es mal vorsichtig, verbalen Missverständnisses in der Kommunikation zwischen mir und dem Verkäufer.

Alles sehr unglücklich gelaufen mit viel Misstrauen einfach auch von meiner Seite aus mittlerweile. Trotzdem ist es eine tolle Chance in der schwierigen Zeit momentan, an eine Immobilie zu kommen, die meiner Familie zusagt.

Wie lange dauert so eine Bauvoranfrage?

Nochmal zu dimeto: der Bebauungsplan wurde wohl schon beantragt und liegt bei einer Architektin, die allerdings gerade in Urlaub ist. Es wird ein vereinfachtes Verfahren angewendet, dh das Landratsamt muss nicht mehr befragt werden, es muss nicht sonderlich im voraus angekündigt werden. Der neue Plan wird lediglich noch 4 Wochen öffentlich ausgelegt, falls Bürger Einsprüche haben. Das kann natürlich zu Verzögerungen führen, ist aber - so die Aussage einiger Fachpersonen - in der Gegend wohl eher unwahrscheinlich. Ich bin mir ziemlich sicher, dass der Plan kommt, aber das 1 Prozent Risiko kann uns ganz finanziell ruinieren, falls gar keine Möglichkeit besteht zu bauen. Daher diese Suche nach der Notlösung, der hoffentlich nicht angewendet werden muss, weil der Plan ganz normal kommt.

 

Danke dir, ja, diese Frage muss ich der Gemeinde noch stellen. Es ist aber so, dass der Verkäufer 25 qm an die Gemeinde zur Verbreitung des Gehwegs abgetreten hat. Das war sozusagen Grundlage für den "Kuhhandel", dass der Bebauungsplan beantragt würde. Der Gemeinderatsbeschluss ging mit 16:1 aus. Ich habe das Dokument zur Kostenübernahme für den Bebauungsplan beim Verkäufer in Augenschein genommen und die Unterschrift der Gemeinde gesehen.

Ich sehe den Grund für den Verkäufer jetzt zu verkaufen darin, dass er Liquidität braucht für das nächste Bauprojekt, denn er ist ja selbst Bauunternehmer. Was mich zweifeln lässt ist, dass eben im Vorlauf so viel Ungenauigkeiten, ich will nicht sagen Unwahrheiten, ausgesprochen wurden.

Grundsätzlich bin ich aber positiv gestimmt, weil ich weiß, dass der Bebauungsplan auf den Weg gebracht wurde. Trotzdem bleibt ein gewisses Restrisiko.

 

Danke, Simon, ne verbissen sind wir nicht. FOMO sagt mir was, bin selbst investiert

Es ist eine Abwägung, ob es eine große Chance für uns ist oder nicht.