ZFH in Fertigbau

In Hamburg habe ich mir nach einem Jahr suchen ein Grundstück gesichert.
An sich ein Glückstreffer - 10 Gehminuten vom Bahnhof, 5 Minuten von der Autobahn entfernt, Einkaufszentrum direkt um die Ecke,...

Dennoch hat es das Grundstück in sich und bringt mir einige Erschwerungen:

- Sehr schlechter Boden
- Baustellenlogistik stark erschwert (Schmale Zufahrt, sehr geringer Lagerplatz auf dem Grundstück, kein wirklicher Kranplatz)
- Ziemlich viele Ämter direkt um die Ecke


Ich möchte in diesem Thread mein Bauprojekt vorstellen und insbesondere auch beleuchten, was ich nicht gut gemacht habe, oder was ich auf jeden Fall wieder so tun würde.


Grundstücksuche
Wild Wild West
Ich habe im Jahr 2021 mit der Grundstücksuche begonnen. Dies war ziemlich Wild West.
Teils auch ziemlich frustrierend. Der Höhepunkt war eine alte Dame, welche mir per Handschlag den Deal zugesagt hat. Den Notartermin hat sie dann verzögert und schlussendlich an eine Kita verkauft, welche 30k mehr geboten hat.
Mir hat sie das Grundstück trotz Angebot die 30k auch zu zahlen, dann nicht gegeben.

Mein schlussendliches Grundstück hatte ich dann im Schnellverfahren gekauft.
Das Inserat erschien an einem Dienstag. Am Mittwochmorgen habe ich es angeschaut und am gleichen Abend müntlich zugesagt.
Das junge Paar hielt sich an den Deal - obwohl sie massiv höhere Angebote erhalten hatten.


Skurille Methoden
Was mir während der Suche auffiel waren die zahlreichen grösseren Hausbauer (Fertighaus und Massiv), welche ausgeschriebene Grundstücke versuchten mit ihrem eigenen Projekt zu verkaufen.
Oft dienten Diese als Fangangebot.
Ich hatte auch 3-4 solche Meetings, wo man mir versuchte mich zur Unterschrift eines Hausbauvertrages zu bringen - obwohl das Grundstück gar nicht verfügbar war.
-> Ohne die richtigen Rücktrittsrechte kann dies rasch mehrere Zehntausend Euro Vertragsstrafe bedeuten

Ich habe dies bei meinem eigenen Grundstück miterlebt.
Ein Massivhaus-Anbieter, welcher in den Medien sehr stark unterwegs ist, hat das Grundstück versucht mit einem Projekt zu verkaufen - obwohl ich die Zusage vom Grundstückverkäufer hatte.
Ich habe die Dame regelmässig mit Kunden auf dem Grundstück gesehen.
Der Hammer an der Geschichte war dann, dass genau dieser Anbieter aber das Haus für mich nicht bauen wollte, da die Baustelleneinrichtung nicht machbar war.
Sprich:
Hier hat man versucht ein Projekt zu verkaufen, dessen Realisierung die Firma gar nicht anbieten kann/will.


Finanzierung
Der Verkauf sollte schnell abgewickelt werden, um einen zeitweilligen Verkauf zu vermeiden und das Ganze final zu machen.
Mit 2-3 Hausanbietern hatte ich bereits im Schnelldurchlauf ein Projekt aufgebaut und hätte dies auch erfolgreich zur Finanzierung führen können.
Doch zum Glück entschied ich anders und finanzierte das Grundstück schlussendlich mit einem variablen Darlehen.
Dies ermöglicht es mir das Darlehen mit 3 Monaten Kündigungszeit durch die Baufinanzierung abzulösen.

Der Vorteil:
Ich hatte nun genügend Zeit für eine seriöse Vorbereitung und Vergleich der Baufirmen.

Der Nachteil:
Durch die Verzögerung zwischen Kauf und Baufinanzierung (2 Monate) hat sich der Zins mehr als verdoppelt.

Dennoch: Ich würde auch in Zukunft ein Grundstück immer zuerst separat kaufen und dann das Bauprojekt anstossen. Wieso lest ihr weiter unten.

Die Bauplanung
Bodengutachten & Vermessung
Vorbereitend habe ich ein Bodengutachten (ca. 700EUR) gemacht und einen Vermesser losgeschickt (1000 EUR).

Das Bodengutachten war goldwert.
Es hat sich gezeigt dass ich beim Boden den Jackpot gezogen habe und ich einen absolut üblen Bodenaufbau habe.
Die tragende Schicht kommt erst auf ca. 5m Tiefe (4m Torf) und das Grundwasser steht bei 0,6m.
Sprich: Die Gründung wird mich ein vielfaches kosten und ein Keller wird eine Illusion sein.
-> Hätte ich dieses Gutachten nicht gemacht, hätte ich ein Haus mit Keller geplant und die Baugründung im Budget wesentlich zu tief angesetzt (30-40k zu tief)

Daher: Bodengutachten auf jeden Fall so schnell wie möglich machen

Die Vermessung auf der anderen Seite hätte ich mir sparen können.
Dank der Vermessung hatte der Architekt nachher zwar eine Planungsgrundlage - es wäre aber auch Ohne gegangen.
In meinem Fall war es jedoch dennoch förderlich, da mein Hausbauer ultra langsam ist und ich ohne eigenen Vermesser locker 1-2 Monate Zeit verloren hätte.
Somit hat es sich (gesparte Bereitstellungszinsen) im Schlusseffekt mehrfach ausbezahlt.

Dennoch: Vermesser würde ich vorgängig in Zukunft nicht mehr machen


Weitere Vorbereitungen
Zum Glück habe ich frühzeitig (direkt nach Erwerb) beim Amt die Kampfmittel Aufklärung angefordert.
Diese hatte ich erst nach 2 Monaten erhalten.
Für das Budget war dies aber nicht ganz unwesentlich. (Mehrkosten durch Kampfmittel: ca. 5k)

Was ich verpasst hatte:
- Altlasten
- Lastenregister
Diese beide Auszüge hatte ich für die Finanzierung benötigt - Bearbeitungszeit jeweils ca. 10 Wochen.
Mit erheblichem persönlichen Aufwand und dank sehr netten Bearbeitern auf dem Amt, hatte ich es ausnahmsweise innert 24h.
Dies hätte für meine Finanzierung der Killer werden und alles massiv verzögern können.

Sprich: Unbedingt so früh wie möglich sich schlau machen, was man für Unterlagen für die Finanzierung und Budget benötigt



Massivhaus vs. Fertighaus
Eigentlich wollte ich massiv bauen.
Leider ist die Baustellenlogistik allerdings massiv erschwert und ein Massivbau nur sehr erschwert machbar.
Sämtliche grossen Massivbauer haben mir abgesagt.
Am Schluss hatte ich 2 kleinere Unternehmen (Eines davon ein Subunternehmen eines grossen Massivbauers), welche mir eine vage Offerte gemacht haben.
Das war mir aber zu unsicher.

Gleichzeitig hatte ich mit einem Architekten bezüglich Architektenhaus geschaut, aber den Weg leider nicht mehr weiter verfolgt, da ich bei den Massivbauer eh keinen grossen Erfolgt hatte und die steigenden Zinsen mir im Nacken sassen. > Der zeitliche Mehraufwand wäre etwa bei 2 Monaten gelegen.

Blieb noch das Fertighaus.

Fertighaus & unabhängiger Architekt
Vorgängig habe ich mich im Internet schlau gemacht und mich von der Idee "Architekt plant Haus, Hausanbieter machen Angebot auf dieser Basis" überzeugen lassen.
Es wandern hier zahlreiche Experten rum, die das uneigenützig empfehlen.
Der Architekt hat mich rund 8k und 1 Monat Zeit gekostet.
Die Planung war sehr produktiv und der Architekt hat eigentlich eine gute Leistung erbracht - aber eigentlich komplett für den Mülleimer.

Wieso?
Die Fertighaus-Bauer haben sich nur mässig für den Entwurf interessiert.
80% haben dann eines ihrer Häuser genommen und entsprechend angepasst.
ca. 10% haben es 1:1 so geplant
und die restlichen 10% haben gesagt "Das Geld hättest du dir sparen können, wir hätten dir das kostenlos geplant".

Im Endeffekt hat sich dann der Plan des Architekten auch als unrealistisch für mein Budget erwiesen.
Hier habe ich definitiv 8k in den Sand gesetzt und viel Schlimmer: Hätte ich diesen 1 Monat Zeit gespart, hätte ich eine Baufinanzierung mit 1%punkt tieferem Zins erhalten.
(Insgesamt hat mich dieser Fehler so über 15 Jahre knapp einen 6stelligen Betrag gekostet)

Relativierend muss ich vielleicht noch erwähnen, dass ich nicht der Typ bin, welcher etwas 100% Individuelles benötigt.
Ich kann mich durchaus mit cleverem Umplanen von bestehenden Planungen zufriedenstellen.

Das Argument der Experten für eine eigene Planung war übrigens:
Dank einer eigenen Planung kannst du im Anschluss 1:1 die Angebote vergleichen.
Dies war absoluter schmarn. Zwar war der Grundriss in etwa überall der gleiche und auch die Aussenhülle - der BLB war dennoch überall anders.
Sprich: Auch so vergleicht man schnell Äpfel mit Birnen.

Demnach: Ich würde für ein Fertighaus keinen eigenen Architekten mehr nehmen.

Fertighaus-Firma
Nun mein Timing war wohl sehr bescheiden.
Ich habe zu einem Zeitpunkt gekauft wo die Preise nur noch die Richtung nach Oben kannten und die Hausbau Firmen eher auf einem Anbieter als Nachfrager Markt waren.
Zu meinem Glück begann sich dies aber bereits langsam zu drehen.

Was hatte dies zur Folge?
Viele der Firmen interessierten sich nicht wirklich für mich.
Meine Favoriten-Firmen hatten leider viel zu lange für die Angebote & Antworten benötigt.
Schlussendlich hatte es eigentlich nur eine Firma, wo der Verkäufer Vollgas gegeben hat.

Auf Grund der Wirtschaftslage habe ich mich am Schluss für einen der grösseren Anbieter entschieden, welcher mehrere 1000 Häuser im Jahr baut - dies mit mehreren Firmen.
Mein Gedanke war dabei:
Die Firma wird ja wohl überleben und genügend clever einkaufen. (Ich bin gespannt ob dieser Gedanke aufgeht)


Im Endeffekt habe ich mich für ein "Katalog" Haus entschieden, welches ich im Grundriss ein wenig anpasse.
An sich ist es ein sehr geradeliniges und unspektakuläres Haus. Eigentlich genau das was ich möchte ;-)

Interessanterweise war die Firma eigentlich bereits raus, da ich bei einem anderen Anbieter unterzeichnen wollte.
Als ich dem Verkäufer die Abfuhr erteilte, hat der aber nochmals richtig aufgedreht und mit der Konkurrenzofferte nicht nur gleichgezogen, sondern on Top auch noch meinen geforderten Bemusterungsgutschein und zahlreiche weitere Gutscheine draufgelegt.

Da ich mit dem anderen Anbieter bezüglich den Vertragsklauseln nicht einig wurde, hat er am Schluss den Zuschlag erhalten.


Vertragsklauseln
Den Vertrag hatte ich vorgängig durch einen spezialisierten Anwalt prüfen lassen (700 EUR).
Diese Prüfung war ehrlich gesagt für nix.
Alles was dort gesagt wurde, hatte ich entweder schon selber bemerkt, oder in Eigenrecherche im Internet rausgefunden.
Das wesentlich schlimmere war:
Sämtliche Firmen waren nicht bereit auch nur einen Buchstaben der Verträge zu ändern.
Egal ob kleine FIrma oder grosse Firma.

Sprich: Die Vertragsprüfung hätte ich mir sparen können
Mit dem zunehmenden Verkaufsdruck kann es aber gut sein, dass hier in Zukunft wieder Verhandlungsspielraum ist.

Übliche Tricks
Bei den Verkäufern sind mir so einige Tricks aufgefallen, auf welche man nicht reinfallen sollte:

• Zeitdruck
  Es wird versucht einen zeitlichen Druck zu generieren.
  (Zum Monatsende steigen die Preise, die Aktion ist nur noch 3 Tage gültig,...)
  -> Hier gilt: Ruhig bleiben und den Preis unten rechts im Blick halten.
  Wenn der Preis steigen sollte - wird es ein anderer Anbieter schon richten
• Geschenke, Upgrades,...
  Aktionen, Geschenke,... sollen einem ein gutes Gefühl geben und dem Verkäufer helfen den Zeitdruck aufzubauen.
  Aber schlussendich sind auch all diese Dinge im Verkaufspreis eingerechnet.
  Am Schluss gilt die komplette Leistung mit dem finalen Preis.
  Ich habe immer darauf gepocht: "Mir ist das Alles egal, ich will am Schluss meinen korrekten Preis"
  Bekomme ich einen Grill geschenkt, bringt mir das nix.
• Grundstücksbindung
  Viele Verkäuer versuchen einem Grundstücke mit Projekten zu verkaufen.
  Sucht man richtig im Internet, bemerkt man schnell dass dies Grundstücke meist Ladenhüter sind, oder irgendwo einen Hacken haben.
  > Besonders aufpassen: Kein Vertrag abschliessen ohne Grundstück. Schnell wird einem ein Rücktrittsrecht angeboten, das läuft aber auch sehr schnell wieder aus und man ist schnell im Vertrag drin, wenn man nicht rechtzeitig zurücktritt
• Preisbindung
  Es wurde oft versucht mir einen Vertrag anzubieten ohne das Grundstück erworben zu haben.
  Nur um den Preis zu sichern.
  Das ist aber absoluter schmarn.
  Denn die Preisbindung gilt ab Vertragsunterschrift für z.B. 10 Monate.
  Habe ich nun nach 7 Monaten ein Grundstück gefunden - habe ich noch 3 Monate Zeit um die Bedingungen für die Preisbindung zu erfüllen.
  = Absolut unmöglich = Dann kommt der grosse Preisschock.

Der Vertrag
Elementar wichtig ist es sich alle benötigten Rücktrittsrechte zu sichern.
> Grundstück (Ohne Grundstück: Rücktritt)
> Finanzierung (Ohne Finanzierung: Rücktritt -> aufpassen, dass die Finanzierung auch irgendwo definiert ist, sonst kann die Baufirma einem eine Wucher-Finanzierung organisieren)
> Baustelleneinrichtung (z.B. ab Betrag x zusätzliche Kosten für dei Baustelleneinrichtung: Rücktritt)
> Förderung
...
Hier ist es auch wichtig die Fristen zu beachten.
Ist man an einen Vertrag gebunden, kostet das schnell 10-20% Abfindung bei Nichterfüllung.

btw.: Dies ist keine Rechtsberatung, nur meine eigene Erfahrung.

Die Bauplanung

Bauantrag
Nun war der Vertrag unterzeichnet und es ging an die Planung.
Respektive zuerst mal 1 Monat warten.
Erst nachdem ich massiv Druck gemacht habe, hatte ich dann einen Architekten-Termin erhalten.

Der Architekten-Termin verlief effizient und gut.
Ich hatte mir vorgängig selber diverse Grundrisse gezeichnet und war so gut vorbereitet.
Am Schluss haben wir innert 2 Stunden den passenden Rahmen für mich gefunden.

Dann geschah wieder mal mehrere Wochen nichts und erst nach starkem Drängen wurde dann etwas gemacht.
Das Baugesuch wurde rund 2 Monate nach Vertragsunterzeichnung eingereicht.
Bei einem Blick in den Baubeschrieb habe ich dann gesehen, dass der Architekt 15 Wochen Zeit eingeräumt bekommen hat, bis zur Antragsstellung.

Aktuell befinde ich mich in der Bearbeitung des Antrages.
Es wurden bereits zahlreiche Nachträge gestellt, welche mich bisher rund 10k gekostet haben.





Baufirma
Kommunikation
Wenn man mit einer grossen Firma (baut ca. 4.000 Häuser im Jahr) arbeitet, muss man damit rechnen, dass sich absolut Niemand für dich interessiert.

Bei meiner Firma ist es so dass sie telefonisch prinzipiell nicht erreichbar sind.
Es kommt eine Tonbandansage, dass man innert 24h zurückgerufen wird.
(Ich warte mittlerweile 3 Monate)

Auf Mails wird nicht geantwortet. Kommt nach mehreren Wochen und mehreren Mails dann doch mal eine Antwort, steht da nichts drin.

Leider ist es in meinem Fall so, dass ich absolut keine Kommunikation zur Firma habe, da sie mich einfach ignorieren.

Dem Architekten geht es leider ähnlich - er bekommt auch keine oder fast keine Antwort der Baufirma.

Zu meinem Glück setzt sich mein Verkaufsberater sehr stark für mich ein.
Dank ihm musste ich schlussendlich doch noch nie eine Verzugsanzeige vornehmen.

Fazit: Wenn im Internet steht, dass man bei einer grossen Firma keinen Support erhält, da man sich für dich nicht interessiert, dann ist dies leider in der Tat so.
Dies hatte ich leider nicht geglaubt.
Alleine schon aus diesem Grund würde ich mit dieser Firma nicht mehr bauen und sie auch Niemandem empfehlen.


Ablauf
Der Laie, wie ich, stellt sich der Fertighaus-Bau als Bauvariante für Dummys vor.
Dies ist leider absolut nicht der Fall.
Wenn man mit einem Architekten etwas baut, hat man während dem ganzen Prozess Jemand zur Seite, der einem sagt wie es abläuft, was zu tun ist und wie.
Die Fertighaus Firma lässt dich komplett im Dunkeln.

Es gibt kein Handbuch, kein Willkommensschreiben, in welchem steht was die nächsten Schritte sind.
Man muss sich im Vertragswerk nachschauen, was die Firma von einem fordert und dies dann tunlichst organisieren.
Wie?
Das ist dein Problem.

Hast du etwas das von der Norm abweicht, bist du komplett auf dich gestellt.
z.B. benötige ich eine Pfahlgründung.
Da hilft dir Niemand und sagt was zu tun ist, das musst du Alles selber herausfinden inkl. den benötigten Gutachten,...

Ich habe zwar einen sehr guten Architekten erwischt, aber der nutzt diese Aufträge auch nur um eine Grundauslastung für sein Studio zu erhalten.
Sprich: Der Auftrag hat die tiefste Priorität und auch dort wartet man mehrere Tage auf Antwort und muss die Fragen mehrfach stellen.

Kurzum:
Ein Fertighaus ist meiner Meinung nach eigentlich nur etwas für Profis. Denn dir muss bewusst sein, dass du nur das Haus inkl. einen Teil (oder kompletten) Innenausbau kaufst.
Den ganzen Rest musst du dir selber irgendwie erarbeiten.
Du weist auch nie, ob du an Alles gedacht hast, oder ob plötzlich irgendwas auftaucht, das du hättest vorgängig erledigen müssen.




Preis
Ich habe relativ viel Zeit mit dem Vergleichen von Angeboten & dem Lesen von BLB verbracht.
Dabei ist mir aufgefallen das Fertighäuser durchs Band teurer als Massivhäuser waren - selbst bei vergleichbarem BLB.
Rein aus finanzieller Sicht wäre für mich der Bau mit einem kleineren oder mittelgrossen lokalen Massivbauer am günstigsten gewesen.
Auf Grund der Baustellenlogistik kam dies aber für mich leider nicht in Frage.

Daher empfehle ich jedem: Vergleicht auch die verschiedenen Bautypen und festigt euch nicht auf ein Typ.


Wie geht es weiter
Hier schreibe ich regelmässig was mich beim Hausbau gerade bewegt und was läuft.
Eure Kommentare sind gerne willkommen.
Falls überhaupt irgend Jemand den ganzen Text durchliest ;-)

 

Finanzierung

Hier habe ich zum Glück auch das Ein oder Andere Fettnäpfchen ausgelassen.

Variables Darlehen
Das Grundstück hatte ich vorab mit einem variablen Darlehen finanziert.
Das ging eigentlich relativ reibungslos - wahnsinnig viele Anbieter gibt es dafür eh nicht.
Die Bank war vorbildlich, schnell abgeklärt, schnelle Zusage, unkomplizierte Vertragsunterzeichnung.
Sehr gut haben mir die Vertragsunterlagen gefallen.
Hier habe ich eine strukturierte Mappe erhalten - unterteilt in verschiedene Phasen. (Vorbereitung, Vertrag, Auszahlung)
Alles sauber erklärt und sauber markiert wo etwas zu unterzeichnen war.
Dazu eine praktische Checkliste was wann erledigt werden soll und welche Unterlagen benötigt werden.
1a

Die Bank an sich auch unglaublich flexibel - wie ich später noch feststellen sollte.
(Mehr dazu unter Baufinanzierung)


Baufinanzierung
Hier wurde es schon ein wenig haariger.
Meine Partnerin hatte die gloriose Idee einen der grossen Vermittler - sehr aktiv in den Medien - zu nehmen.
Die Eckdaten waren relativ klar.
Monatliche max. Rate vorgegeben
Laufzeit (20 Jahre)
Tilgung (2-2,5%)

Es kamen dann 2 Angebote
1x nach Wunsch - aber von einer der teureren Banken
1x einen super Vorschlag einer Finanzierung ohne Tilgung in Kombination mit einem Bausparen über 15 (oder 20) Jahre
Das Resultat wäre gewesen, dass ich nach 15 Jahren noch 0.00 getilgt hätte, um dann aus dem Bausparen eine Anschlussfinanzierung mit hoher Tilgung zu machen.
Unglaublich kreativ und clever vom Berater, denn:
a) Monatliche Rate war erstaunlich tief (logisch: ohne Tilgung)
b) Der Berater hätte 3x Provision kassiert (1x Darlehen, 1x Bausparen, 1x Anschlussdarlehen)

Das ich dabei anstatt 23 Jahre fast 40 Jahre das Haus abbezahlt hätte, war aus Sicht des Beraters unverständlich.

Daher habe ich mich eines anderen Berater einer kleineren Firma bedient.
Der hat mir die Finanzierung nach Wunsch aufgegleist und das passende Unternehmen dazu gefunden.
Die anschliessende Abwicklung verlief relativ gut.
Wobei hilfreich war, dass ich sämtliche Unterlagen jeweils sehr schnell griffbereit hatte.

Hier wichtig:
Gut vorbereiten und alle benötigten Unterlagen rechtzeitig besorgen.
Dazu können durchaus auch Registerauszüge (Altlasten, Lasten,...) zählen

Leider habe ich mich ein wenig durch die rapide steigenden Zinsen verleiten lassen.
In der Phase, als ich die Finanzierung abgeschlossen hatte, stiegen die ZInsen fast täglich und zwar relativ stark.
Hier hatte ich dann exakt auf dem Höhepunkt unterschrieben - am Folgetag sanken die Zinsen um 0,5%punkte ein. und waren zeitweise wieder über 1,5%punkte tiefer.
Mittlerweile sind sie aber über dem abgeschlossenen Niveau.

Im Nachhinein ist es natürlich einfach zu sagen, dass ich mir mehr Zeit nehmen hätte können/sollen.
(Für die Wahl der Baufirma)

Die Bank
Bei dem Vertrag war ich ein wenig fahrlässig.
Während ich beim Haus auf Rücktrittsrechte,... geachtet habe, habe ich den Finanzierungsvertrag einfach unterzeichnet.
Schliesslich war ich froh das Geld zu bekommen.
Mir war dabei nicht wirklich bewusst, was ich da tat.
Mit Unterzeichnung, habe ich einen Vertrag unterzeichnet, der mich mehrere 100k kosten kann, wenn ich ihn nicht erfülle.

Konkret war bei mir z.B das Problem dass die Bank diverse Bestätigungen schreiben musste und nicht bereit ist dies zu tun.
z.B. Bestätigung an die Hausbaufirma -> dies konnte ich mit einer Bürgschaftsversicherung über 20% der Bausumme lösen
z.B. Bestätigung an meine Bank im Ausland dass das Eigenkapital für die Baufinanzierung genutzt wird. Ohne diese Bestätigung bekomme ich das Geld nicht überwiesen.
Da meine Bank sich weigert diese Bestätigung zu schreiben, würde ich defacto nicht über mein Eigenkapital verfügen und die Bank wird mir keinen Cent ausbezahlen = ich erfülle den Vertrag nicht = mehrere 100k Schadenersatzforderung an mich
Zum Glück konnte ich auch dieses Problem lösen - mit Hilfe meiner Bank des variablen Darlehen.

Was ich damit sagen möchte:

Schaut genau darauf was die Finanzierung für Folgen hat und was die Auszahlungsvoraussetzungen sind.
Dies steht auch nicht alles im Vertrag, sondern wird teils im Gespräch oder vorab sonst wie schriftlich verlangt.

z.B. muss ich eine Abgeschlossenheitserklärung abliefern (für die Mietwohnung).
Diese erhalte ich aber erst, wenn die Baugenehmigung vorliegt
Ergo: Kein Geld bevor die Baugenehmigung da ist. (In Hamburg ca. 8 Monate)
= ich muss die ersten 8-12 Monate alles mit meinem Eigenkapital bezahlen können - auch die erste grosse Rate der Hausbaufirma oder das Grundstück.

 

Aktuell läuft leider sehr wenig.
Wir warten auf die Baugenehmigung. Zur Baugenehmigung werde ich ein bisschen was schreiben, sobald dies durch ist.
Auch dort gab es für mich ein paar Stolpersteine, welche mir einen ansehlichen fünfstelligen Betrag Mehrkosten bringen wird.

Das grösste Problem ist zurzeit die Gründung.
Seit mehreren Monaten versuche ich die Hausbaufirma zu einer verbindlichen Planung bezüglich Gründung zu verleiten.
Das Problem ist, dass ich mit einer Tiefengründung oder evtl. Brunnengründung das Grundstück vorbereiten muss.

Damit dies machbar ist, muss die Baufirma sich in einem ersten Schritt auf die geforderte Gründung einigen - das hat sie nun nach 5 Monaten und nach starkem Druckaufbau meinerseits endlich getan.
Sie fordert eine Pfahlgründung.
Allerdings habe ich leider diese Aussage nur vom Verkaufsleiter und nicht von der Hausbaufirma - sprich: Die Aussage ist nicht verbindlich.

Der nächste Schritt wäre nun, dass die Hausbaufirma die Planung dazu macht.
Natürlich kann auch ich einen Ingenieur damit beauftragen - dies ist allerdings riskant.
Die Hausbaufirma kann dann kurz vor dem Erstellen der Bodenplatte (durch Hausbaufirma) mir mitteilen, dass die Gründung so nicht passt.
Da dies ja nicht durch sie definiert war.
Dies kann dan sehr eklig werden.

Sprich:

Aktuell bin ich daran meine Hausbaufirma dazu zu bringen diesen Punkt zu erledigen.
Gleichzeitig bin ich mit zwei anderen Hausbaufirmen in Diskussion, welche das Projekt übernehmen möchten.


Fazit:
Ich wurde im Vorhinein mehrfach gewarnt, einen Vertrag mit einer grossen Hausbaufirma (1000+ Häuser pro Jahr) abzuschliessen.
Ich habe dies ignoriert und erfahre nun wieso ich dies besser nicht getan hätte.
Ich konnte mir im Vorhinein nicht im geringsten vorstellen, dass eine Baufirma seinen Kunden einfach ignoriert und der Kunde so eigentlich nur noch die Möglichkeit des Anwaltes hat.
Aber hier ist es leider so.
Mails werden nicht beantwortet. Telefonisch landet man nur auf einem Anrufbeantworter.
Zurückgerufen wird nie - oder wann, dann hat der Berater Null Ahnung und tut so als wüsste er nichts von den offenen Fragen.
Er teilt Einem dann mit, dass er die Fachabteilung fragt. Anschliessend hört man monatelang nichts.

Leider geht es dem Architekten genau gleich. Auch er erhält von der Baufirma keine Infos.


Dies geht zum Teil sogar so weit, dass ich auf eigene Rechnung die Vermessung und ein Bodengutachten plus Drucksondierung veranlasst hatte, da die Baufirma dies nach mehreren Wochen/Monaten nach Vertragsabschluss selber nicht hinbekommen hat.

 

Das Grundstück wird mich stand jetzt rund 400.000 EUR kosten.
Dies ist aber inklusive den Kauf-Nebenkosten (Notar, Steuer,...) und auch die erhöhten Kosten für Pfahlgründung, Gutachten, Analysen, verteuerte Erdarbeiten,...

Meiner Meinung nach für den damaligen Zeitpunkt immer noch ein guter Deal.
Vergleichbare Grundstücke (zentral, gleiche Bebaubarkeit) hätten mich meist mehr gekostet.
-> Meist wegen Makler, Abrisskosten,... ¨

Ich habe mir im Vorhinein sehr viele Grundstücke angeschaut.
Einzelne waren zwar günstiger, hatten dann aber noch Abrissobjekte oder Maklergebühren (Wahnsinn in DE) oder sonstige Nachteile.

Alleine in einem geförderten Baugebiet hätte ich für rund 100.000 EUR weniger ein Grundstück erhalten, dort hätte ich allerdings jeden Monat noch Gebühren für den Allgemeinraum bezahlen müssen und hätte nur ein EFH (1 WE) bauen können.
Und es war wesentlich weiter weg vom Zentrum.


Schlussendlich:
Viele haben mir gesagt: Der m2 Preis ist wesentlich über dem Bodenrichtwert.
Ja klar, aber ich habe von Privat gekauft. Keine Maklerkosten.
Und der m2 ist lediglich so hoch, weil das Grundstück relativ klein ist - da die GRZ aber passt, spielt dies keine Rolle.
Viele andere Grundstücke hätten einen wesentlich tieferen m2 Preis gehabt, aber ich hätte am Schluss trotzdem nicht mehr drauf bauen können.
Oder war nicht mehr so zentral. (10 Gehminuten zur Bahn, 5 Minuten zur Autobahn, 1 grosses Einkaufszenter in 10 GEhminuten, ein 2. ins 15 Gehminuten. Alle Läden ausser Kaufland innert 15 Gehminuten,...)

Im Endeffekt war das Grundstück für mein Projekt das Idealste - trotz all den Nachteilen mit dem sehr bescheidenen Boden.
(Welche die Grundstückbezogenen Kosten locker um 25-50% erhöht haben)

 

Die Erkenntniss hatte ich auch schon.

Ganz ehrlich:
Zu wenig überlegt und ein wenig naiv gedacht, dass Fertigbau die einfachere Variante ist.
Das Fertigbau nicht günstiger ist, war mir immer bewusst, aber ich habe mir gedacht, dass dies entspannter wird.

Komplette Fehleinschätzung. Bei Fertigbau musst du viel mehr selber machen und viel mehr wissen.
Zumindest meine Fertighaus-Firma lässt mich komplett Alleine sitzen und hilft mir kein bisschen.

Ich hätte mir mitte Jahr lieber 1-2 Monate mehr Zeit genommen und halt darauf gewartet bis der potentielle Architekt Zeit hat.
Dies war dazumal für mich einer der Hauptgründe -> Fertighaus kann ich innert viel kürzerer Zeit abschliessend und vorallem die Finanzierung eintüten.
(War aber totaler Schwachsinn)


Mal abwarten wie es dann am Schluss wird. Was jetzt aber schon klar ist: Der Eigenaufwand wird massiv höher, als bei einer Architektenplanung.

 

Die Nähe ist natürlich ein riesen Vorteil - ich arbeite leider 1h entfernt.
Aber irgendwie erschreckend, dass es in dem Fall bei dir auch nicht wirklich besser war.

Das Ganze gibt mir einfach ein wenig das Gefühl, dass es dem Unternehmen egal ist, ob das Haus im Sommer 24 oder erst Ende 25 fertig wird.
Würde ich nicht nachsteuern, würde es wohl definitiv Ende 25 werden. Einfach mal 1,5 Jahre länger als nötig.

 

Bisschen spät die Antwort, aber sie kommt.

Vielleicht sollte ich hier nicht Fertighaus als "Eines" anschauen. Es gibt doch unterschiedliche Möglichkeiten.

Meine Aussage bezieht sich auf 0-8-15 Fertighaus bauen, wo man direkt zum Häuslebauer geht, einen normalen Vertrag eines Kataloghauses, Musterhaus,... unterzeichnet und keinen Architekten oder Sonstige einbezieht.

In dem Fall muss man sich um wesentlich mehr selber kümmern, als wenn man das komplette Projekt mit einem Architekten macht.

Wieso?
Die Fertighausfirma interessiert sich nur für das Haus - je nach Vertrag ab Oberkante Bodenplatte/Keller, oder mit Bodenplatte/Keller.
Beim ganzen Rest ist man dann selber verantwortlich - und das ist wesentlich mehr als sich ein Laie in der Regel vorstellt.

Die Problematik dahinter ist, dass man Niemand zur Seite hat, der einem sagt was zu tun ist.
Man hat lediglich die Verträge & BLB - dort drin findet man x Sachen, welche bauseits erledigt sein sollten. Zusätzlich gibt es dann aber noch extrem Vieles, was man selber herausfinden sollte.

z.B. Kampfmittel Abklärung - wenn man das ganz am Anfang vergisst, kann das plötzlich 2-3 Monate Wartezeit bedeuten. Sagt Einem aber Niemand.

 

Baugenehmigung
Kurz vor Weihnachten - nach etwa 3 Monaten, rund 10.000 EUR Mehrkosten und vielen Nerven - war es soweit: Die Genehmigung ist angekommen.

Meine Hausbaufirma war ziemlich überrascht, sie gingen davon aus, dass dies 7-9 Monate dauern würde - Minimum.

Da dieser Punkt wohl sehr individuell ist, werde ich dazu nicht wahnsinnig viel schreiben.

Meine Erfahrung war, dass ich hier nur vorwärts gekommen bin, da ich praktisch Alles selber in die Hand genommen habe und den Dienstleistern mächtig auf die Nerven gegangen bin.
Ich habe praktisch alle benötigten zusätzlichen Daten & Unterlagen selber organisiert, sonst wären wir wohl jetzt noch Nirgends.


Es gab total drei Nachforderungen - alle mehr oder weniger im Zusammenhang mit dem Umweltschutz.

Total wurde ich mit rund 10.000 EUR, nicht budgetierten, Mehrkosten konfrontiert.
Der Grossteil daraus entstand aus Gutachten, Bodenanalysen und Werteinschätzungen von Bäumen.


Kritisch wurde es bei mir nur EInmal - die Frist zur Einreichung der Unterlagen der Nachforderung war fast abgelaufen und mein Architekt hatte keine Verlängerung eingegeben.
Zum Glück hatte ich darauf geachtet und dann kurz vor Fristablauf selber eine Verlängerung beantragt.
Hätte ich dies nicht getan, wäre der Antrag als zurückgezogen angesehen worden.


Meine Learnings

• Fällantrag Bäume
  Wenn du Bäume fällen musst, kümmere dich rechtzeitig um die Wertberechnung der Bäume und der daraus resultierenden Bilanzierung.
  (Wie viele Bäume fällen, wie viele Bäume neupflanzen, resp. Ersatzzahlung)
  Den Fällantrag solltest du nicht gesondert einreichen.
  Ich hatte den Fällantrag bereits 2 Monate vor Baueingabe eingereicht, da ich die Bäume gerne noch im Herbst 22 fällen wollte. Das wird so nicht akzeptiert.
  
  
• Überblick behalten
  Hätte ich die Fristen nicht selber genau verfolgt, wäre mein Bauantrag zurückgewiesen worden, da mein Architekt eine Fristverlängerung für eine Nachforderung nicht eingegeben hatte.
  
  
• Kümmere dich selber
  In meinem Fall habe ich massiv Zeit gespart, da ich mich selber um alle Nachforderungen gekümmert habe und selber die entsprechenden Gutachten und Unterlagen organisiert hatte.
  Hätte ich hier nicht sämtlichen involvierten Firmen Druck gemacht, wäre die Genehmigung noch in sehr weiter Ferne.

Wie geht es nun weiter?
Mein grösstes Problem ist aktuell immer noch die fehlende Basis für die Gründung.
Die Hausbaufirma hat es auch nach über 6 Monaten immer noch nicht hinbekommen, die Gründung zu planen.
In meinem Fall werde ich eine Pfahlgründung machen müssen, damit ich dazu die Erdarbeiten & auch die Pfahlgründung vergeben kann, muss ich von seiten Hausbaufirma die Vorgaben dazu haben. (Statik, Position der Pfähle, Anzahl der Pfähle, Dicke der Bodenplatte,...).
Allerdings tut sich da bei der Hausbaufirma absolut nichts.
Obwohl ich sogar im Detailangebot sehe, dass ich rund 800 EUR für die Erstellung von Ausschreibungsunterlagen Erdbau bezahle.

Problem: Die Erdarbeiten sollten im März/April geschehen.
Sprich: Auf Grund der Unfähigkeit der Hausbaufirma riskiere ich hier massiv mehr Geld liegen zu lassen, da ich weniger Auswahl bei den Erdbauern habe und diese sich den kurzfristigen Einsatz besser bezahlen lassen.

Alternativ kann ich natürlich die Erdbauarbeiten auch später machen, verliere dann aber auch wieder Geld, da sich das ganze Projekt nach hinten verschiebt und ich länger Zinsen & Miete gleichzeitig bezahle, sowie die Mieteinahmen fehlen.

Der Hausbaufirma ist das übrigens egal.

Meine Hoffnung ist, dass sich nun nächste Woche der Betonbauer meldet und das ganze seinen Verlauf nimmt.
So dass im Frühjahr dei Erdarbeiten beginnen und im Spätsommer der Richttermin anstehen würde.

 

Diese Woche sind nun die ersten Bagger aufgefahren.
Leider aber nur für den Abbruch des Schuppens & zum Fällen der Bäume.
Hier mussten wir noch das Zeitfenster bis Ende Februar nutzen - anschliessend wären wieder extra Genehmigungen zum Fällen notwendig geworden.


Der weitere Fortschritt wird nun allerdings wohl einige Zeit auf sich warten lassen.
Leider musste ich diese Woche herausfinden, dass meine Baufirma die letzten 6 Monate überhaupt nichts getan hat.
Bei der Baufirma steht mein Projekt immer noch in der Anfangsphase mit dem Status "Bauantrag erstellen".
Sämtliche Arbeiten danach wurden noch nicht erledigt. (Technische Prüfung, Statik, Gründungsplanung,...) Dies hätte eigentlich in der Zeit zwischen Bauantrag und Eingang Baugenehmigung erfolgen sollen.
Hier hat die Baufirma einfach mal 3-4 Monate Zeit verschwendet. Aktuell ist man ganz überascht dass die Baugenehmigung vorliegt, aber gem. Baufirma der Bauantrag noch gar nicht erstellt wurde.

Es handelt sich übrigens um eine Firma, welche mehrere Tausend Häuser pro Jahr baut.
Ein wenig mulmig ist dabei auch das Wissen, dass aktuell im grossen Stil Mitarbeiter bei der Firma entlassen werden.


Ich bin gespannt wie es weitergeht und prüfe gleichzeitig ob das Projekt durch ein Mitbewerber übernommen werden kann.

 

Der super Finanzierungsvorschlag war von einem der grösseren deutschlandweiten Anbieter, welche nicht nur Finanzierungen machen.
Hatte dem Berater dazu nicht mal geantwortet.
Ich bin kein Profi, aber meine Logik hat mir da auch sehr schnell gesagt, dass da definitiv was nicht passt ;-)


Entlassungen per se sind zum aktuellen Zeitpunkt wohl nicht falsch - je nach dem wo sie stattfinden.
> Die Produktion läuft aktuell noch auf Hochtouren und viele sind mit Rekord Auslastungen unterwegs.
> Allerdings sind das alles Aufträge, welche noch im 2021 abgeschlossen wurde. Im 2022 kam praktisch kein Nachschub an Aufträgen
= Wer jetzt die Struktur der Boom Phase (Verkäufermarkt) nicht rechtzeitig runterfährt und sich auf die schwache Phase (Käufermarkt) vorbereitet, wird ein sehr Schweres 2024/2025 vor sich haben.



Das Problem bei der Gründung ist, dass die Hausbaufirma dem Pfahlgründer die Vorgaben macht.
Der Statiker der Hausbaufirma (in meinem Fall des Bodenplatten-Bauer) definiert die Richtlinien für die Pfahlgründung und gibt die erlaubte Gründung vor.
(z.B. Brunnengründung erlaubt Ja/Nein)
Die schlussendliche Ausführung hängt dann auch von zahlreichen Faktoren ab, wie z.b. der dicke der Bodenplatte.
Alles Punkte, welche die Hausbaufirma liefern muss.
Ohne das kann der Pfahlgründer und der Spezialtiefbau nur ein Richtangebot abgeben und dies ist meilenweit von einer Auftragsvergabe mit entsprechender Materialbeschaffung entfernt.

= der eigentliche Fahrplan dieses Frühjahr die Bodenplatte zu erstellen und im Sommer das Haus zu stellen, ist schlichtweg nicht mehr machbar.

Des Weiteren hat die Hausbaufirma anscheinend auch keinen Slot in der Produktion reserviert - sprich: mein Rohbau würde eh erst in ca. 13 Monaten einen Slot erhalten, da die Produktion noch für 12-13 Monate komplett ausgelastet & verplant ist.


Was das für finanzielle Folgen hat, dürfte klar sein. Vorallem bei einem ZFH, wo es auch um Mieteinahmen geht.

 

Gut, das stimmt. Thoeretisch könnte ich selber einen Statiker beauftragen.
Allerdings wird sich dann bei irgendwelchen Problemen, die Hausbaufirma sehr schnell darauf versteifen, dass dies nur entstand, da man nicht nach ihrer Planung die Gründung gemacht hat.
Die Pfahlbauer, welche ich bisher angefragt hatte, haben mir alle gesagt, ohne genauen Plan der Hausbaufirma machen die nichts.

Spielt aber eh keine Rolle mehr, da die Hausbaufirma sowieso keinen Produktionsslot für mein Haus geblockt hat und ich so wieder massig Zeit habe für die Gründung und mich wohl damit abfinden muss, dass ich 6-12 Monate länger Bereitstellungszinsen als nötig bezahlen muss.

Die höhere Last-Berechnung macht Sinn, danke für den Hinweis.