Wohnkosten werden stark steigen

Wir hatten in anderem Zusammenhang gerade die Forumsdebatte über die Immobilienpreise, speziell die Preise der Altbauten. Hier gab es die Meinung, dass die Preise da im Zusammenhang mit den kommenden Sanierungspflichten sinken werden.

Ich hab darüber nachgedacht und ein paar Datenpunkte zusammengetragen.

Die Neubautätigkeit wird im Laufe des Jahres stark zurückgehen, die Baubranche arbeitet gerade noch den immensen Auftragsbestand aus der Niedrigzinsphase ab, danach kommt aber ein herber Dämpfer. Nur können die Baupreise unmöglich so stark sinken wie die Zinsen gestiegen sind, die Finanzierungskosten haben sich derart erhöht, das bekäme man nichtmal mit der Halbierung der Baupreise kompensiert… Und selbst wenn, die Folge wäre sofort eine stärkere Nachfrage und dann… BINGO… hohe Preise…

Die Immobilienmärkte in Ballungszentren sind praktisch leergefegt, die einzige Ausweichmöglichkeit ist das Um- und Hinterland. Die Leerstandsquoten auf dem Land sinken aber auch stark, hier im Südwesten ist schon heute weit bis ins Hinterland hinein auch nichts mehr zu bekommen. Ich finde hier für den ganzen Landkreis gerade 200 Anzeigen auf Immoscout (Miete+Kauf), 2/3 davon sind wohl Karteileichen und Immobilienentwickler-Spam. Die Mietpreise für die wenigen Wohnungen gehen bei 10€ kalt los (da willst nichtmal deine Schwiegermutter einquartieren), mittelprächtige Wohnungen gibt’s ab knapp 20€. Die Kaufpreise gehen los ab 2.500€/m2, dafür bekommst dann nen grundsanierungsbedürftigen Schrotthaufen in einem Pissdorf, von dem selbst ich überlegen muss wo das genau liegt… Noch vor 5 Jahren hätte man die alle ausgelacht.

Die Zuwanderung dürfte dieses Jahr nochmal sehr hoch sein, man rechnet alleine bei der Fluchtmigration mit über >400.000. Zusätzlich noch um die 250.000 aus der EU-Binnenwanderung und dann noch bisschen sonstiger Drittstaatenkrempel.

Es ist damit zu rechnen, dass abseits der ganz ländlichen Gebiete in Ostdeutschland zum Jahresende jeder Hühnerstall belegt ist. Ohne Übertreibung, wir werden im Laufe des Jahres Turnhallen und Zeltstädte für die dauerhafte Unterbringung fit machen müssen, es wird nicht anders gehen.

Ich sehe nichts was das aufhalten könnte, ich sehe nichts was das mildern könnte, ich sehe keine Neubautätigkeit die das in absehbarer Zeit ändern könnte. Hätten wir morgen wieder niedrige Zinsen, die zugehörigen Neubauten sähen wir (bis auf wenige Ausnahmen) frühestens in 2-3 Jahren.

Jetzt reden wir über Immobilien und Neubau, da ist eigentlich die Betrachtung größerer Zeiträume angezeigt, aber da wird’s ja dann noch trauriger. Glaubt irgendwer der Zustrom werde nächstes Jahr aufhören oder die Neubautätigkeit werde spontan explodieren? Nächstes Jahr werden dann noch alle Hühnerhäuser im Osten belegt und dann? Übernächstes Jahr? Trockenbauwände seitlich unter die Brücken, dann hast wahlweise ein Appartement mit fliessend Wasser oder mit guter Verkehrsanbindung?

Ich sehe keine Möglichkeit, dass unter diesen Bedingungen der Wohnraum billiger wird. Die hohen Zinsen und die Sanierungspflichten kommen da als Komplikation oben drauf, aber ganz grundsätzlich ist mindestens mittelfristig mit einer extremen Wohnraumknappheit zu rechnen. Und diese extreme Knappheit macht da allen Planspielchen gleich im Ansatz den gar aus…

Dass die Immobilienpreise zuletzt gefallen sind ist richtig, aber weshalb? Weil das Limit überschritten ist! Der hohe Zins hat ja die Finanzierungskosten vervierfacht, die um wenige % gefallen Immobilienpreise bedeuten in Verbindung mit dem Zins effektiv eine starke Verteuerung des Wohnraums. Und dass da die Netto-Preise gefallen sind dürfte angesichts der Knappheit nur eines bedeuten, die Effektivpreise sind derart hoch, dass sich das die allermeisten Leute nicht mehr leisten können. Und ganz genau auf diesem hohen Effektivkostenniveau wird das noch lange bleiben. Wer sich zuletzt kein Wohneigentum leisten konnte, dem bringen auch etwas niedrigere Preise nichts, weil in Verbindung mit Zins und Sanierung reicht es den Leuten dann dreimal nicht.

Ihr müsst euch mal klar machen was da passiert, die Verkaufspreise sinken trotz des Mangels. Das ist ja eigentlich eine ganz paradoxe Situation. Da kommt als Ursache nur der gestiegene Effektivpreis in Frage…

Unter der Bedingung der ganz grundsätzlichen extremen Knappheit wird da nichts billiger. Die Effektivpreise werden sich an der Oberkante der finanziellen Leistungsfähigkeit der Leute einpendeln. Das gilt auch für die Mieten, die folgen dem Trend träge nach. Diese ganze Sanierungsthematik kommt da nur oben drauf, aber anzunehmen deshalb werde irgendwas günstiger halte ich für Wahnsinn (wirklich!), das geht nur wenn man da gedanklich die extreme Knappheit rausnimmt.

Ohne ganz erstaunlich massive Neubautätigkeit sind da für mindestens 5-10 Jahre alle Türen zu. Es sei denn irgendwer hat ne fürchterlich schlaue Idee dazu…?

 

Die Theorie kenn ich. Ich traue mich aber nicht zu schätzen wie lange der Umbau des Bestandes dauert. Da muss ja viel getan werden, aus einer Wohnung werden zwei, man braucht zusätzliche Bäder, Treppenhäuser, etc… Reichen da 100 Jahre?

 

Das ist albern. Die Chinesen haben aufgrund der Ein-Kind-Politik ein demografisches Problem gegen das wir geradezu gut dastehen. Wenn sich bei denen die jüngsten Einbrüche fortsetzen, dann marschiert Taiwan irgendwann bei denen ein…

Bevölkerungspyramide von China im Jahr 2023

 

Das kannst aber halt fast nur im Rahmen von Neubauten machen, im Bestand bekommst die Wohnungen so schnell nicht kleiner…

 

Dann wird’s also schon in 15 Jahren langsam besser!

 

Ich stell's mir gerade vor, der Schornsteinfeger kommt zum messen und dann haben die sich am Kessel festgeklebt...