Anbau von Einliegerwohnung an Ytong-Haus

Moin zusammen,

hoffentlich ist das Thema richtig eingeordnet, es sind unterschiedliche Themen, die ich nicht mehrfach posten wollte, um Doppelpostings zu vermeiden.

Projektbeschreibung
Wir planen unser Haus [BJ 1979 aus Ytrong mit Vollkeller, PV-Anlage, Solarthermie inkl. Heizungsunterstützung, Gasbrennwertheizung von 2021 (Gas: 150 kWh/m² a inkl. Warmwasser)] zu erweitern (weiteres Zimmer ca. 24 m²). In diesem Zuge wollen wir auch gleich eine Einliegerwohnung, komplett mit FBH (70 m²) mit anbauen, um Eltern, bzw. Schwiegereltern darin wohnen zu lassen. Die Einliegerwohnung wollen wir alters-, bzw. behindertengerecht bauen, das bedeutet es wird alles ebenerdig. Die Einliegerwohnung bekommt einen separaten Eingang, eigene Zähler und auch eine verschließbare Zwischentür zum Altbau, die ggf. eines Tages auch mal zugemauert werden kann. Wir rechnen kalkulatorisch mit 100 m² Anbau.

Die Grundrisse vom Altbau werden noch verändert, eine neue Wand entsteht, zwei Wände werden (natürlich mit Einbezug eines Statikers) weggenommen, der Bodenbelag, die Wände, die Elektrik, etc. erneuert - kurz gesagt, das EG (inkl. Küche) wird bis auf zwei Räume saniert.

Nun gab es erste Gespräche mit dem Architekten und dem Energieberater um die Kosten grob abzuschätzen, damit wir den Finanzierungsrahmen abstecken können.

Architekt
Der Architekt hat ein Holzständerwerk erwähnt, welches er uns empfiehlt um die Kosten zu reduzieren. Weiter schätz dieser (sofern wir sparsam bauen) mit 2 Tsd. € Kosten je m² Wfl. Eigentlich wollen wir gern Ytong (wir sind im Altbau damit sehr zufrieden) nehmen, da wir jemanden haben der uns die Wände ziehen und verputzen kann und möchte. Die Elektrik machen wir selber, aufgrund einer entsprechenden Ausbildung kann und darf das in Eigenleistung durchgeführt werden.

Die Bodenplatte plant der Architekt bis auf die Ebene des Kellers, um spätere Setzrisse zu vermeiden. Eine weitere Herausforderung besteht darin, dass der Anbau auf der Wetterseite stattfinden wird.

• Frage zu Architekt: Ist ein Holzständerwerk tatsächlich günstiger gegen selbst gemauertes Ytong?
• Frage zur Wetterseite: Bekommen wir den Anbau so dicht, dass hinterher kein Wasser eindringt, bzw. macht hier Ytong oder Holständerwerk mehr Sinn?

Bank
Von der Bank gibt es eine positive Grundsatzentscheidung uns das Vorhaben mit den geplanten Kosten zu finanzieren.
- 200 Tsd. € Anbau (2 Tsd. je m² neue Wohnfläche)
- 50 Tsd. € Umbau alte Wohnfläche
- 50 Tsd. € Architekt, Energieberater und Wärmepumpe (inkl. Förderungen BaFa)
- 50 Tsd. € Außenanlagen größtenteils in Eigenleistung: ca. 150 m² Pflasterarbeiten (u. a. bekommt der Garten einen neuen barrierefreien Zuweg auf der anderen Hausseite), eine neues und großes Fahrradcarport entsteht, die alte Fertiggarage wird abgerissen und entsorgt, etc.

• Frage zur Kostenschätzung: Sind die Kosten so realistisch, bzw. wo macht es Sinn nachzujustieren?

Energieberater
Der Energieberater hat uns ggü. erläutert, dass wenn wir uns im Neubau bewegen, definitiv KfW40 zu erfüllen haben, sofern wir KfW-Mittel in Anspruch nehmen möchten, dazu empfiehlt er auch die QNB-Zertifizierung. Wir hatten ursprünglich geplant KfW 261 (Zinssatz ca. 1 %) nutzen zu wollen, da es hier auch Tilgungszuschüsse gibt, die nicht unerheblich sind. Der Energieberater meint, KfW 261 (Sanierung) würde nicht klappen da wir neuen Wohnraum bauen wollen und geht auf KfW 297, bzw, KfW 298 mit den deutlich schlechteren Konditionen, ohne Tilgungszuschuss. Übrigens ist der Zinssatz für den reinen Bankanteil deutlich höher - einer der Gründe warum wir gern KfW-Mittel verwenden wollen. BaFa-Mittel bekommen wir nicht für den Anbau, Ausnahme: Wärmpumpe da diese zum Altbau gezählt werden kann.

Die Wände (30er Ytong) vom Altbau wollen wir definitiv nicht dämmen - wir vertreten die Meinung dass ein Altbau mit dem damaligen Stand der Technik gebaut wurde und dieses eben atmen möchte und auch muss.

• Frage zu KfW40: Irgendwo habe ich gelesen, dass zukünftig ein niedriger Energieverbrauch auch für Bestandimmobilien einzuhalten sind - daher ist ein KfW40-Haus sicherlich eine sinnvolle Entscheidung, oder?
• Frage zu KfW 261 und KfW 297/298: Wie ist die Einschätzung, schaffen wir KfW 261, oder bleiben wir bei KfW 297/298 hängen?
• Frage zum Dämmen: Macht es bautechnisch Sinn, ein gedämmten Anbau an einen ungedämmten Altbau zu bauen?

Zuschüsse und Rückzahlungen
Wir streben die größtmöglichen Förderungen, bzw. Rückzahlungen an, das bedeutet wir wollen auch BaFa-Mittel und KfW Mittel berücksichtigen, denn mögliche Rückzahlungen sind ein gutes Polster für bspw. weitere Kosten oder Sondertilgungen. Das bedeutet, wenn wir

• den Energieberater richtig verstehen, können wir bis auf die Wärmepumpe und die planerischen sowie baubegleitenden Tätigkeiten hier keine weitere Förderung einstreichen.
• KfW 261 nutzen (was bisher ausgeschlossen ist) entsprechende Tilgungszuschüsse bekommen, den Anbau dafür nicht vermieten.
• KfW 298 nutzen, die Umsatzsteuer (ca. 22 Tsd. €) erstatten lassen und die KfW-Zinsen in der Einkommensteuererklärung steuerlich geltend machen.

Frage zum "Cashback", gibt es eine Einschätzung mit welcher Konstellation wir die größten Mittelrückflüsse bekommen?

Viele Grüße

 

Moin nordanney,

besten Dank für die schnelle Antwort.

Der Altbau wird, bis auf die Wärmepumpe nicht angefasst - die bisherigen U-Werte bleiben also bestehen, einzig der Energiebedarf (Gas) reduziert sich zukünftig aufgrund der Wärmepumpe.

KfW261, wo hört eine Sanierung auf? Wenn ich den Anbau offiziell nicht als eigene Wohneinheit betrachte, sondern als Erweiterung der bestehenden Wohnfläche, könnte das Projekt doch auch als Sanierung durchgehen, oder?

Achtung: Keine Steuer- und Finanzberatung!
Die Ust. bei einem Hausbau der für die Vermietung geplant ist bekommt man im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung zurück. Das ist zumindest so bei meinen anderen gewerblichen Nebentätigkeiten.

Zum Thema Cashback - da beißt sich die Katze in den .... . Ich möchte zunächst die Finanzierungssumme haben, bevor ich das Projekt offiziell starte. Die Zinsen steigen derzeit enorm, weshalb ich den Finanzierungsrahmen, bzw. die Konditionen fix machen möchte. Dazu braucht die Bank die Info welches KfW-Programm (261 oder 298) wir nutzen wollen. Der Ablauf ist offiziell wie folgt:

• Beauftragung Architekt

• Erstellung der (groben) Bauunterlagen
• ca. 2 Wochen

• Beauftragung Energieberater

• Erstellung der BzA
• ca. 2 Wochen

• Kreditvertrag Bank

Viele Grüße

 

Moin nordanney,

der Boden der Tatsachen kann wehtun - Dankeschön für die wichtigen Infos. Nach Rücksprache mit dem Energieberater und dem Architekten, bekommen wir den Anbau als Sanierung durch und somit KfW261. Im Bauantrag wird Anbau stehen.

Die jeweils zwei Wochen sind nur für de wichtigsten Unterlagen für die KfW - die Details werden anschließend noch geplant.

Viele Grüße

 

Moin zusammen,

kann ich noch Rückmeldungen zu den anderen fragen bekommen, u. a.:

• Welche Schwierigkeiten es geben könnte auf der Wetterseite den Anbau zu setzen?
• Holzständerwerk an Ytong, oder bei Ytong bleiben?
• Gedämmter Anbau an ungedämmten Altbau?

Viele Grüße

 

Moin chillig80,

dass der Neubau gedämmt wird ist klar, nur den Altbau möchte ich nicht anfassen - könnte es auf Dauer Schwierigkeiten aufgrund des unterschiedlichen Wärmebadarfs und Dichtigkeit (dickere Wände) geben?

"Scheiße" möchte ich es nicht machen, bzw. machen lassen . Wenn ich mich für Ytong entscheide, führt die Arbeiten ein befreundeter Maurer aus, bei Holz nehem ich definit eine Firma.

Viele Grüße

 

Moin chillig80,

die 150kWh/m2 reduzieren sich noch mittel- bis langfristig durch den Einbau einer Wärmepumpe.

Bitte die Thematik " Feuchteeintrag der auf die selben alten Wärmebrücken trifft" etwas mehr erläutern - hier verstehe ich aktuell nur Bahnhof.

Viele Grüße

 

Moin chillig80,

reden wir aneinander vorbei?

Die Thematik 150kWh/m2 durch eine Wärmepumpe zu reduzieren, es ist doch gut dies zu tun. Was meinst Du mit

• "weil das halt zu viel ist"?
• Notfallplan?
• "läufst im Zweifel halt ins offene Messer"?
• "seit Jahrzehnten die selbe Leier"?

Mein Frage bezieht sich auf bauphysische Punkte. Wenn es darüber hinaus noch etwas zu beachten gibt, dann nehme ich gern die Informationen, bzw. Anregungen mit um diese dann abzuwägen.

Wie kann ich die Thematik mit den Wärmebrücken verbessern?

Viele Grüße

 

Moin chillig80,

besten Dank für die ausführliche Antwort.

Die 150kWh/m2 sind, zumindest für uns schon ganz gut. Bevor wir die Solarthermie installiert und eine neue Gas-Brennwertheizung eingebaut hatten, lagen wir bei über 200kWh/m2.

Dichte Fenster (3-Fach verglast) und gedämmte Dachschrägen haben wir bereits seit 15 Jahren eingebaut und bisher keinerlei Schimmel, oder ähnliches. Die Belegungsdichte steigt aufgrund von Nachwuchs auch stetig an.

Viele Grüße

 

Jetzt weiß ich was Du mit 150kWh meinst. Wenn ich Google vertrauen kann/darf, dann haben wir für unser Haus mittelfristig die Energieklasse E anzupeilen (100kWh/m2). Rein mathematisch, ob es klappt darf mir der Energieberater noch ausrechnen könnten wir dort hinkommen, wenn:

• die Wärmepumpe den Verbrauch um geschätzt 20 % reduziert
• der Anbau, die Erweiterung auf KfW85 oder besser gebracht wird und dann ein Durschnitt gerechnet wird.
  • 140m² Wfl. Altbau x 150kWh/m2 Energiebedarf x 0,8 Faktor nach Wärmepumpe Einbau
  • 100m² Wfl. Anbau x 70kWh/m2 Energiebedarf
    • 99kWh/m²

Ob die Wand "atmet" oder nicht - diese Diskussion führen wir nicht , eher lerne ich gern dazu um Wärmebrücken zu reduzieren und einen möglichst risikofreien Anbau zu realisieren, denn wer billig kauft - kauft teuer! Für Teuer fehlt mir das Geld .

 

Moin zusammen,

wenn ich es jetzt richtig verstehe, ist mein Vorhaben grundsätzlich realisierbar und bauphysisch spricht nichts dagegen.

• Ob KfW261 oder KfW297/298, hier entscheidet der Energieberater, bzw. hat uns schon das positive Signal zu KfW261 gegeben.
• Holzständer oder Ytong - wir können beides verwenden. Mein Bauch tendiert zum Ytong, denn dann kann ich die Kabel (jederzeit) mit der Schlitzfräse verlegen.
• Einen gedämmten Anbau an ein ungedämmtes Haus hat keine Nachteile - auch an der Wetterseite ist dies (gut) möglich. Es kann sein dass es ein etwas reduziertes Wartungsintervall gibt.
• Es ist wichtig, dass wir die zukünftigen energetischen Standards mit einkalkulieren und -planen.
• Die zukünftig neu entstehenden Wärmebrücken sind zu überprüfen, bzw. besonders zu beachten, damit sich kein Schimmel, o. ä. bildet.

Was kann ich unter einem "reduzierten Wartungsintervall" verstehen? Derzeit mache ich nichts an den Wänden.

Viele Grüße

 

Moin zusammen,

achja, bzgl. der Wärmebildkamera.

Super Tipp mit der Thermografiekamera, tatsächlich habe ich im Keller die folgende liegen - benutzt habe ich sie noch nie.

• Bosch 0 601 083 301 Thermodetektor GIS 1000 C

Jetzt wird es langsam etwas wärmer, wie teste ich damit am besten mein Gebäude?

• Was prüfe ich konkret?
• Auf was ist zu achten?
• Was sind gute Werte?

Viele Grüße

 

Moin zusammen,

kann ich noch eine Rückmeldung bekommen, ob ich mein gerät verwenden kann, bzw. worauf zu achten ist?

Viele Grüße