Abstand/Grenzbebauung zu genehmigter Terrasse des Nachbarn

Hallo zusammen,

an mein potenzielles Baugrundstück (Baden-Württemberg; kein Baufenster; § 34 BauGB) grenzt eine etwa 1 m hohe Terrasse an, die direkt auf der Grenze steht und quasi wie ein Ausguck dient. Diese Terrasse wurde 1961 vom örtlichen Bauamt genehmigt, wobei eine schriftliche Zustimmung durch den früheren Eigentümer des Baugrundstücks zur Terrasse erfolgte. Das Bauamt teilte mir mit, dass ...

(a) ... seinerzeit ein Mindestgrenzabstand von Hauptanlagen (z.B. Haus zzgl. Terrasse) zur Nachbarsgrenze von 1,80 m galt. Durch die Zustimmung des früheren Eigentümers zur Terrasse wird dieser Mindestabstand nun quasi auf das Baugrundstück übertragen, sodass (zumindest auf Höhe der Terrasse?) ein Mindestabstand von 2,50 m + 1,80 m = 4,30 m zum Nachbarn eingehalten werden muss.

(b) ... keine Grenzbebauung nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 LBO auf Höhe der Terrasse erfolgen darf, da durch die Zustimmung des früheren Eigentümers jetzt das "Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme" gelte.

(c) ... die 1,80 m auch im Rahmen des Nachbarschaftsgesetz gelten, also auf den Mindestabstand beim Sichtschutz (z.B. 0,50 m bei Hecken bis 1,80 m; 0,50 m bei Zäunen bis 1,50 m) hinzu addiert werden müssen.

Könnt ihr mir sagen, ob die Aussagen (a), (b) und (c) korrekt sind? Meiner Erfahrung nach sind Aussagen von Ämtern manchmal mit Vorsicht zu genießen.

Früher wurde die Terrasse kaum genutzt und das jetzige Baugrundstück war nur ein großer Nutzgarten. Sollte die Terrasse auch zukünftig wenig genutzt werden, so stört sie nicht. Erfolgt dagegen eine häufige Nutzung, so wäre es für mich wichtig zu erfahren, welche rechtlichen (!) Möglichkeiten für einen Sichtschutz möglich sind.

Danke bereits im Voraus für eure Antworten!

 

@Dimeto
Vielen Dank für die ausführlichen Erläuterungen. Ich werde mich bei Gelegenheit mal beim Bauamt bzgl. weitergehender Informationen erkundigen und euch auf dem Laufenden halten.

Kann man schon, aber der Nachbar wird mir mit hoher Wahrscheinlichkeit keine schriftliche (!) Zustimmung zu irgendwelchen baulichen Anlagen, einem Sichtschutz, o.Ä. geben (würde ich auch nicht). Und wie heißt es so schön: Worte sind Schall und Rauch. Nur wer schreibt, der bleibt.

 

Wie angekündigt habe ich bei zuständigen Bauamt die damalige Baugenehmigung angefragt.

Zu der damaligen Zeit galt wohl die Badische Landesbauordnung von 1935. In dieser sind die 1,80 m im Zusammenhang mit dem Brandschutz in § 57 zu finden.

In der Tat wollte das zuständige Bauamt damals das Instrument der Baulast verwenden. Hierzu liegt mir ein Schreiben des Gemeinde an das Landratsamt vor:

"Mit obigem Rv.-Screiben, daß wir mit der Anlage mit dem Baugesuch zurückgeben, haben Sie auf die Bezirksbauordnung verwiesen und gefordert, daß ein Mindestabstand von 3 m auf die Bauflucht bis zur Grundstücksgrenze eingehalten wird. Wir haben diese Mitteilung an den Bauherrn am XX.XX.1961 weitergegeben und darauf hingewiesen, daß vom Nachbarn eine Baulast eingetragen werden müsse.

Am heutigen Tag erscheint nun die Frau des Bauherrn und erklärt, daß die Nachbarn mit der Eintragung einer Baulast nicht einverstanden sind. Wie sich die Gemeinde davon überzeugt hat, kann aber das geplante Wohnhaus von der Grundstücksgrenze nicht 3 m abgesetzt werden, weil das Baugrundstück zu schmal ist. Es ist auch nicht anzunehmen, daß auf dem Nachbargrundstück jemals ein Wohnhaus erstellt wird, weil eben das Gartengrundstück, das sich nach Süden hin erschließt, zu klein erscheint.

Nach Rücksprache mit Ihrem Herrn Bezirksbaumeister hat die Gemeinde erfahren, daß eine Ausnahmeregelung erteilt werden kann, wenn dringende Gründe vorliegen und die Gemeinde das befürwortet. Diese Gründe sind vorhanden, weil eben das Baugrundstück zu klein ist. Die Gemeinde selbst befürwortet das Baugesuch so wie es dem Landratsamt vorgelegt wurde."

Fun Fact: Das Gartengrundstück (=mein potenzieller Bauplatz) ist etwa doppelt so groß wie das das Grundstück des Baugesuchs, um das es in dem Schreiben geht. Die Aussage der Gemeinde, dass das Gartengrundstück zu klein für die Errichtung eines Gebäudes sei, ist dahingehend absurd. Zudem hätte der Nachbar damals das Haus nur um 90° drehen müssen. Dann hätte zu allen Nachbarn der Grenzabstand eingehalten werden können, da es sich um ein längliches Grundstück handelt, in das quer das Haus gebaut wurde.

Ich werde nun versuchen, die damals gültige Bezirksbauordnung zu erhalten.

Ja, ich habe auch das Gefühl, dass mir das Bauamt nicht alle Informationen zukommen lässt und bei Aussagen "herumdruckst". Insbesondere kam bei dem letzten Gespräch heraus, dass die Terrasse in ihrer heutigen Form nicht dem entspricht, was damals genehmigt wurde (zu groß).

Mir liegt nun auch die "Zustimmung" des damaligen Eigentümers zum Bauvorhaben vor. Wörtlich heißt es:

"Vor dem Herrn Bürgermeister XY erscheinen auf Vorladung nachfolgende Personen, welche als Nachbarn bei dem in Frage kommenden Bauvorhaben beteiligt, auf Eröffnung des Baugesuchs und nach Einsichtnahme in die Pläne erklären (Vergl. die §§ 130 und 57 der LBO.)."

Danach kommen die Unterschriften der geladenen Nachbarn. Im § 57 geht es aber "nur" um Brandschutz:

§ 57 [Brandmauern in der offenen Bauweise]
(1) Wird ein Gebäude in einem Abstand von weniger als 1,80 m von der Grenze eines bebaubaren Nachbargrundstücks errichtet, welches bis auf 1,80 m von der Grenze unbebaut ist, so muß die der Nachbargrenze zugekehrte Außenseite des Gebäudes, sofern nicht der Fall des § 56 Absatz 3 lit. c vorliegt, als Brandmauer hergestellt werden. Steht in solchen Fällen auf dem Nachbargrundstück in geringerer Entfernung als 3,60 m von dem Neubau kein Gebäude oder ein Gebäude mit Brandmauerschutz gegen den Neubau, so kann von der Errichtung einer Brandmauer dann abgesehen werden, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks damit einverstanden ist und seine Zustimmung der Baupolizeibehörde vor Erlassung des Baubescheids schriftlich oder zu Protokoll erklärt. Dies hat jedoch zur Folge, daß ein etwa später auf dem Nachbargrundstück zu errichtendes Gebäude von dem näher als 1,80 m von der Grenze erstellten Gebäude gemäß § 56 Absatz 1 entweder 3,60 m entfernt bleiben oder auf der diesem Gebäude zugekehrten Seite eine Brandmauer erhalten muß; hierauf ist der angrenzende Nachbar bei der nach § 130 erfolgenden Bekanntgabe des Baugesuchs ausdrücklich aufmerksam zu machen.

In § 130 geht um es die Verfahrenbeteiligung (zu finden bei der Bibliothek der Universität Stuttgart; ich kann den Link leider nicht posten, da ich <10 Forenbeiträge habe).

Da es damals - soweit ich es erkennen kann - nur um den Brandschutz ging und sich die Unterschrift auf diesen bezog, sollte doch einer Grenzbebauung, bspw. mit einer Beton-Fertiggarage, die die Anforderungen an eine Brandschutzmauer meines Wissens erfüllt, nicht entgegen stehen, es sei denn, andere Gesetze (z.B. das Nachbarschaftsrecht Baden-Württemberg und das damit einhergehende Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme) stehen mittlerweile einer Grenzbebauung entgegen. Für mich wäre dann aber die Frage, wie weit eine Garage mindestens entfernt sein muss, wenn Brandschutzvorschriften keinen Mindestabstand vorsehen.

Grundsätzlich richtig, doch das Grundstück ist finanziell interessant. Zudem sind die jetzigen Eigentümer des Gebäudes bereits recht alt und möchten in den nächsten Jahren das Haus verkaufen, welches momentan vermietet ist.

 

Hallo zusammen,

wie versprochen möchte ich euch bezüglich des Sachverhalts auf dem Laufenden halten, denn es bleibt m.M.n. spannend.

Laut der damals gültigen Bezirksbauordnung hätte der Nachbar 3,0 m Abstand zu angrenzenden Grundstücken einhalten müssen. Mit dem Wohnhaus hält er mit dem am nähest gelegenen Hauseck aber lediglich einen Abstand von 2,48 m ein. Als der Bauantrag damals eingereicht wurde, versagte das zuständige Landratsamt in BW die Genehmigung mit dem Hinweis, dass ein Abstand von 3,0 m einzuhalten sei oder beim betroffenen Nachbar eine Baulast einzutragen sei. Der Nachbar (damaliger Eigentümer meines jetzigen Bauplatzes) versagte jedoch die Erteilung einer Baulast, was auch so dem Bauantrag zu entnehmen ist. Daraufhin bezog die Gemeinde Stellung, indem sie das Landratsamt um eine Ausnahmeregelung bat. Als Begründungen für die Unterschreitung des Grenzabstands wurden die zu geringe Größe des Grundstücks, wodurch die Grenzabstand nicht eingehalten werden könne, sowie die Nichtbebaubarkeit des Nachbargrundstücks (=mein potenzieller Bauplatz) angeführt (Fun Fact bzgl. der Grundstücksgrößen siehe mein Post zuvor). Daraufhin erteilte das Landratsamt die Baugenehmigung.

Bezüglich der Terrasse ist es wie folgt: Der Nachbar hat zwei Terrassen, eine in Richtung Norden (nicht zu mir) und eine in Richtung Süden (zu mir). Die in Richtung Norden ist in den Plänen eingezeichnet, die in Richtung Süden zu mir nicht. Sie ist lediglich in zwei Außenansichten skizziert, allerdings ohne Maße etc. Die Terrasse hätte jedoch nach § 126 LBO i. d. F. v. 26. Juli 1935 inklusive der Grenzabstände eingezeichnet werden müssen, so wie dies bei der Terrasse in Richtung Norden erfolgt ist.

§ 126 [Baupläne]
(6) Aus den Plänen müssen die Abstände des Baues von anderen Bauten auf dem Baugrundstück sowie von anderen Nachbargrenzen – und zwar sowohl von den Gebäudewänden wie von den Gebäudevorsprüngen (Dachgesimse, Galerien, Balkone und dergleichen) gemessen – ersichtlich sein. Ferner müssen die Pläne erkennen lassen, ob die geplante Bauausführung in ihrem Verhältnis zu den umliegenden Bauten den bestehenden Vorschriften entspricht.

Ferner wurde im Gutachten der Ortsbaukommission vom 28. Juni 1961 festgehalten, dass der Bau die Nachbarsgrenze(n) nicht berührt. Zuletzt hat der damalige Eigentümer meines jetzigen potenziellen Bauplatzes - wie bereits geschrieben - durch das Nichterteilen einer Baulast seinen Willen zum Ausdruck gebracht, dass er mit einer Unterschreitung der nach den damals geltenden Rechtnormen geforderten Mindestabstände nicht einverstanden ist.

Aufgrund falscher Angaben (der Ortsbaukommission) und unvollständiger Angaben (Nichteinzeichnen in den Plänen) war meiner Meinung nach für das Landratsamt folglich nur ersichtlich, dass der Grenzabstanddurch das Haus mit 2,48 m Abstand ggü. den geforderten 3,0 m unterschritten wurde, jedoch nicht, dass eine direkte Grenzbebauung durch eine Terrasse erfolgte. Aufgrund des Nichteinzeichnens der Terrasse in den Plänen und aufgrund der Befürwortung der Gemeinde wurde das Bauvorhaben dennoch genehmigt.

Für mich stellen sich nun die Fragen, ob ...
(a) ... die Terrasse aufgrund der Außenansichten dennoch von der Baugenehmigung umfasst ist und
(b) ... wenn nein, ob die Terrasse aufgrund der bislang verstrichenen Zeit (>60 Jahre) dennoch einen Bestandsschutz genießt.
(c) ... wenn ja, ich aufgrund fehlender Baulast die Terrasse im Zuge meines Bauvorhabens (z.B. Grenzbebauung durch Garage) zu berücksichtigen habe.

Bezüglich (b) ist noch zu berücksichtigen, dass selbst wenn passiver Bestandsschutz gälte, dieser meiner Ansicht nach nur auf die Erhaltung des baulichen Zustands beschränkt ist. Maßnahmen zur baulichen Veränderung sind dagegen nicht erlaubt. Vom Bestandsschutz nicht mehr gedeckt sind weiterhin solche Maßnahmen, die eine Neuerrichtung eines Bauwerks darstellen oder einer solchen gleichkommen.
Die Terrasse wurde im Jahr 2022 umfassenden baulichen Maßnahmen unterzogen. Diese baulichen Maßnahmen nahmen einen derart großen Umfang an, dass sie, gemessen an den Aufwendungen, ggf. nicht mehr als Instandhaltungsmaßnahmen anzusehen sind. Weiterhin wurde die obere Bruchsteinmauer (Kranz der Terrasse) durch eine größere Terrassenfläche mit einem außenstehenden Betonring ersetzt, wodurch sich die Terrassenfläche vergrößert und das äußere Erscheinungsbild verändert wurde.

Momentan ist das Bauamt mit der Herausgabe von Informationen sehr zurückhaltend und erweckt bei mir den Eindruck, dass sie den Sachverhalt selbst nur schwer beurteilen können. So habe ich bislang bspw. drei unterschiedliche Aussagen erhalten, welche Abstände ich wo einzuhalten habe und die damals geltenden Rechtsvorschriften sind unvollständig oder nicht bekannt. Weiterhin hat sich der Nachbar vor dem Umbau der Terrasse wohl an das Bauamt gewandt und "um Erlaubnis gefragt" (was auch immer das bedeutet). Bei meinem letzten Termin hatte ich das Gefühl, dass das Bauamt wohl auch bei der Beurteilung des Sachverhalts etwas versäumt haben könnte und mich nun zu vertrösten versucht mit Aussagen wie "Sie kommen mit dem Baukörper ja sowieso nicht mit der Terrasse in Konflikt." oder "Sie können an der Grenze ja trotzdem eine Hecke mit bis zu 1,80 m Höhe setzen.".

 

Das Problem ist, dass ich mich auf das Bauamt bezüglich Aussagen fachlich nicht zu verlassen scheinen kann; zumindest gilt das für meinen bisherigen Ansprechpartner. So wurde mir zu Beginn gesagt, dass ich über die komplette Länge der Grenze zum Nachbarn einen Abstand von 2,50 m einzuhalten habe. Wenige Wochen später wurden mir mündlich 3,0 m mitgeteilt. Der letzte Stand sind 2,5 m und nur auf Höhe der Terrasse seien 4,30 m einzuhalten (2,5 m der heutigen LBO + 1,80 m aus der LBO 1961). Als weiteres Beispiel für das fachliche hin und her wurde meine Frage, ob die Terrasse genehmigt sei, zunächst eindeutig bejaht. Erst als ich Akteneinsicht verlangte und Rückfragen stellte fing das Stottern und Herumgedruckse an. Nach jetziger Einschätzung gehe ich davon aus, dass eine Bauvoranfrage (bspw. für den Bau einer Garage auf Höhe der Terrasse direkt an der Grenze) nicht genehmigt würde. Erst durch entsprechende eigene Recherchen zur Sachlage plus eventuell rechtlichen Beistand sehe ich eine Chance.

Weißt du zufällig, ob damals eine Baulast hätte eingetragen werden müssen, damit die Terrasse bzgl. Abständen bei einer heutigen Bebauung zu berücksichtigen ist? Laut Dimeteo und dem Bauantrag war das Instrument der Baulast ja bereits existent. Aktuell deutet die Baugenehmigung von 1961 nämlich darauf hin, dass diese trotz Nichtzustimmung des damaligen Eigentümers meines potenziellen Bauplatzes zur Unterschreitung der Grenzabstände einfach „Par ordre du mufti“ bzw. aufgrund von Falschangaben / fehlenden Angaben durchgewinkt wurde.

In der Tat wäre mir das das liebste, ja. Zunächst ist es aktuell schwierig zu planen, wo und mit welchen Maßen Haus und Garage stehen könnten, wenn die Rechtslage bezüglich der Terrasse nicht geklärt ist. Weiterhin handelt es sich nicht um keine ebenerdige Terrasse, sondern um ein Plateau mit 1,05 m Höhe. Nach heutigem Nachbarschaftsgesetz Baden-Württemberg käme als Sichtschutz direkt an der Grenze aber nur eine maximal 1,80 m hohe Hecke in Frage, d.h. jede Person mit einer Augenhöhe >0,75 m – also Kinder ab ca. 3 Jahren - hätte einen perfekten Ausguck auf unsere Terrasse. Daher gilt es jetzt erst einmal, die rechtliche Lage einzuordnen.

Sollte die Terrasse rechtswidrig errichtet worden sein, so kann der Nachbar doch von Glück reden, dass 60 Jahre nichts passiert ist. Ganz im Gegenteil: Ich fände es frech, würde mein Nachbar ohne meine Zustimmung und insbesondere nach vorherigem Fragen dennoch eine Terrasse direkt an der Grenze errichten und sich später darüber echauffieren, wenn er sie abreißen muss.

Zuletzt sei noch anzumerken, dass ich mir auch vorstellen könnte – sollte „nur“ das Problem des mangelnden Sichtschutzes sein und die Terrasse bei der Positionierung (z.B. von Haus und Garage) nicht stören – die Terrasse auch bei Rechtswidrigkeit stehen zu lassen. Bedingung wäre allerdings die schriftliche Zustimmung des Nachbarn, dass ein Sichtschutz von bis zu 3,0 m (z.B. Hecke; nötigenfalls ein Gartenschuppen) direkt an der Grenze angebracht werden darf.