Löcher in FBH verschwiegen - wie weiter?

Hallo Forum,

wir haben vor 2 Jahren eine 13 Jahre alte DHH gekauft. Vom Verkäufer wurde auch im Notarvertrag angegeben, dass ihm keine Schäden am Haus bekannt seien. Wenige Jahre vor dem Verkauf wurde das (bereits ausgebaute) Spitzdach um eine Wendeltreppe ergänzt. Hierbei wurde entlang der (bereits vorhandenen) runden Durchtrittsöffnung in das Dachgeschoss ein zur Raumsprartreppe gehörender Handlauf/Brüstung gesetzt, der mittels Schauben unmittelbar entlang der Öffnung im Boden befestigt wurde (Schrauben jeweils ca. 5cm von der Öffnung).

Im Winter war auffällig, dass es dort oben etwas kalt war, trotz laufender Fußbodenheizung. Ich habe vor wenigen Tagen den Verteilerkasten von der FBH geöffnet. Hierbei zeigten sich am Heizkreisverteiler drei Heizkreise (nur für das Dachgeschoss), von denen nur zwei angeschlossen waren. Ein Heizkreis zeigte zwar Gebrauchsspuren am Flowmeter, war aber nicht angeschlossen, er wurde also nachträglich vom Verteiler getrennt, und die Öffnungen am Verteiler zugeschraubt. Die beiden Öffnungen am "Heizrohr" selbst waren offen und schienen leer. Ich habe diesen Heizkreis gestern probeweise mit Luft abdrücken wollen. Hierbei baute sich zunächst wenig Druck aus (max. 0,5 bar) und es sprudelte aus mindestens 2 (eher 5) Stellen, an denen der Handlauf am Boden angeschraubt war, nach oben hin Wasser raus, geschätzt 2-3 Liter. Danach kommt nur noch Luft. Druck wird gar nicht mehr aufgebaut. Ein Wasserschaden scheint dabei nicht entstanden zu sein. Es war wohl das Wasser, was noch in den Rohren verblieben war und ohne Druck nicht nach außen drang.

Ich gehe davon aus, dass bei dem Einbau des Handlaufs vor wenigen Jahren an mehreren Stellen die FBH von einem Heizkreis angebohrt wurde. Dies wurde wohl vom Vorbesitzer erkannt, aber statt einer Reparatur wurde dieser Heizkreis einfach stillgelegt. Ich weiß nun nicht, wie wir weiter vorgehen sollen: das ganze "klein halten": sprich auf eigene Kosten reparieren und gut ist, oder die große Nummer mit Rechtsanwalt und arglistiger Täuschung? Mit den Verkäufern besteht aufgrund anderer verschwiegener Probleme und Tricksereien bei der Wohnfläche kein Kontakt. Einen Rechtsstreit hat es mit ihnen bislang nicht gegeben und wir würden diesen auch gerne vermeiden.

Ich weiß nicht ansatzweise, welche Kosten auf uns zukommen: der Boden ist gefliest. Es müssten also mindestens 1/2-1 qm an Fliesen und Estrich abgeschlagen, an mindestens 2 (-5) Stellen das Heizrohr überbrückt und das ganze wieder verschlossen werden. Dann muss evtl. der Handlauf anders befestigt werden oder ein anderer Handlauf muss her. Er ist mit der Treppe verbunden und kann meines Erachtens nicht einfach so an einer anderen Stelle montiert werden.

Meine Fragen: Wie schätzt ihr grob die Kosten ein (eher < 1 Tsd., eher <10 Tsd., darüber)? Bei einem Betrag von < 1 Tsd. würden wir das eher klein halten. Wie würdet ihr reagieren: Schriftwechsel mit Vorbesitzer versuchen (eigentlich gibt es keinen Kontakt), Beratung beim Anwalt oder "Pech gehabt, schwamm drüber"? Handelt es sich hier Eurer Meinung nach um eine arglistige Täuschung und könnte man diese nötigenfalls vor Gericht beweisen? Oder kann sich der Vorbesitzer damit rausreden, dass es seiner Meinung nach eine Bagatelle war, die er einfach vergessen hatte? Immerhin muss der Schaden max. 3 Jahre vor dem Verkauf an uns aufgetreten sein.

Danke schon mal!

 

Nein. Das Spitzdach ist ein einzelner großer Raum, ca 30qm, versorgt von drei Heizkreisen. Einer war stillgelegt. Türen gibt es keine, lediglich ein Durchtrittsloch im Boden, durch das eine Raumspartreppe führt. Das Loch ist durch einen Handlauf begrenzt und eben dieser wurde so in den Boden befestigt, dass mehrere Löcher in dem einen, nun stillgelegten, Heizkreis entstanden sind. Haus ist 15 Jahre alt jetzt. Wir sind seit 2 Jahren drin. Das dass Dachgeschoss nachträglich ausgebaut wurde, wurde vom Verkäufer nicht explizit kommuniziert, das haben uns dann die Nachbarn erzählt, dass dies wenige Jahre vor Verkauf durchgeführt wurde.

 

Danke für Eure Antworten!
@Kriminelle: Prinzipiell kann etwas in den Boden gebohrt werden, ohne die FBH anzubohren. Wäre die Befestigung z.B. 2 cm näher an die Öffnung im Boden gebohrt worden, wäre das anbohren des Heizkreises vermeidbar. Das vorausschauende Opfern des einen Heizkreises vor der Befestigung des Geländers ist m.E. nicht plausibel.
Es ist eher davon auszugehen, dass erst angebohrt wurde. Da der HK stillgelegt ist und das nicht unbemerkt vom dort wohnenden Besitzer stattfinden kann, muss er es insofern gewusst haben. Eine Funktionsprüfung der Heizung ist bei einem Besichtigungstermin nicht sinnvoll möglich.

@Fred: Ein mgl. Beweis könnte so aussehen wie oben. Der Dachboden ist für drei Heizkreise ausgelegt. Der stillgelegte Heizkreis versorgt ca. 10qm. Da nur zwei HK aktiv sind, wäre das die Erklärung, weshalb es im Winter nicht ausreichend warm wurde. (Temperatur hatte ich allerdings nicht gemessen, gefühlt war's deutlich kälter). Ich denke also schon, dass hier von einem Mangel auszugehen ist. Und ich denke auch, dass dieser verschwiegen wurde.

Wie würdet ihr nun weiter vorgehen? Könnt ihr die mgl. Kosten zumindest grob einschätzen?

 

Ein Verteilerkasten befindet sich in jedem Stockwerk. Der Verteilerkasten war, wie auch die anderen, mit einem Deckel geschlossen. Sicherlich wäre es mgl. gewesen, bei der Besichtigung darum zu bitten, dass der Besitzer einen Schlitzschraubenzieher hervorholt und alle HK Verteilerkästen öffnet. Aber wenn seitens des Verkäufers angegeben wird, es gibt keine bekannten Mängel, darf man davon ausgehen, dass sich hier keine Überraschungen finden?!

 

@simon: Der HK befindet sich im Dachgeschoss. Und im Exposé sowie in den zur Verfügung gestellten Unterlagen vor Verkauf stand sinngemäß auch drin, welche Räume mit FBH ausgestattet sind, dabei war auch Dachgeschoss. Im Kaufvertrag werden keine Angaben gemacht zu Details wie FBH. Und ja, es gibt den üblichen Haftungsausschuss.

Da der Verteiler verschlossen war, glaube ich nicht, dass der Mangel "auf den ersten Blick erkennbar war".

Ich danke euch für eure Einschätzung. Ich denke, wenn die Reparatur nicht mehr als 1-2 Tsd. Kosten würde, lohnt sich der Stress mit dem Anwalt nicht. Sollte es wesentlich mehr sein, würde ich es durchaus in Anspruch nehmen.