Haus aus 1970 -

Ich vermute eher, er ist sich über den Umfang der Sanierung nicht bewusst. Es sind ja nu diverse Male da schon Summen ins Spiel gebracht worden, wo so recht keine Reaktion erfolgte. Aber, Bäder sind schön ... Ich glaube, er hofft, bischen Laminat, bischen Farbe, Marke Schnäppchenhäuser...

Ich meine, wir reden hier von einem Volumen Richtung 1 Mio. Da würde ich mich ernsthaft auch mal mit Neubau beschäftigen und auf Grundstückssuche gehen. Es müssen ja keine 160 plus Vollkeller werden für 3 Personen...

 

@Edward Hyde
Ehrlich? 70er-Jahre-Haus? Das willst du nicht wirklich!
Ich hab den Scheiß grad durch (weil ich mir mehr in unserer Luxusgegend nicht leisten konnte) und das ging "bezahlbar" nur mit seeeehr viel Eigenleistung weil ich vom Fach bin und dazu noch die richtigen Freunde hab.
Du darfst gerne mit Sanierungskosten von mind. 1.500 - 1.700 EUR pro m² WFL rechnen, die du in die shabby-Hütte investieren musst, wenn du nicht alles selber machst.

 

Weil Neubau ggf. nicht viel teurer wird, als eine Sanierung auf den aktuellen Stand, wenn man selber nicht massiv Hand anlegen möchte, Man würde sich dadurch zumindest viel Freizeit mit der Familie in Zukunft erkaufen.

 

Die brauchst beim 1970er Bau aber auch. (Hast die Zahlen doch gesehen.)

 

Könnte man in einem Geschoss von dem Haus evtl. wohnen während man ein anderes Geschoss saniert?

Vielleicht kannst ja auch erstmal abspringen und das Haus weiter beobachten. Ich hab so das Gefühlt, dass sich viele Verkäufer über die aktuelle Marktlage nicht klaren sind und noch Preise abrufen wollen, die vor ~2 Jahren abrufbar waren...

Wieviel Kredit müsstest du denn ca. aufnehmen, wenn ich fragen darf?

 

Das ist definitiv so. Entsprechend der Zinsentwicklung sind wir aktuell bei fast doppelt so hoher monatlicher Belastung für gleichen Kaufpreis wie noch vor 2 Jahren --> das Haus ist locker 50% überteuert.

Das kann man leicht ausrechnen: Welcher Mietertrag lässt sich mit der unsanierten Hütte über die Restlebensdauer erwirtschaften? Wenn das weniger ist als der Kaufpreis + Darlehenszinsen über 20 Jahre, dann Finger weg.
(Ich hab die Tage den neuen Grundsteuerbemessungsbescheid bekommen. Da wird schön amtlich vorgerechnet, was unser Haus wert ist).

 

Und was würde das sein sollen ?

 

In einfacher Lage in DO muß man für 450qm im Moment auch schon 160 k hinlegen, plus NK auch 181 k. ( Heute verkauft )
In Mülheim sieht das aktuell so aus: Grundstückspreise Mülheim
Fehlt nut noch das Haus

 

Für das Haus, die Kosten der Sanierung sind ja noch offen.
die Restnutzdauer ist die Nutzungszeit ca. 80 Jahre minus alter des Gebäudes wenn nichts saniert wurde....

 

Jetzt kannst du dir übrigens auch ausrechnen, was das Haus damals für Gestehungskosten hätte haben müssen, dass der Preis gerechtfertigt wäre...
(Kleiner Tipp: rechne das Zinsniveau dazu - ein Gebäude wird seltenst aus der Portokasse bezahlt, daher sind die Zinsen den Errichtungs-/Erwerbskosten zuzurechnen!)

 

Ja ja - solche Energieberater kenne ich, die haben vor ein paar Jahren jede Sanierung als unwirtschaftlich totgerechnet! Sowas funktionierte vielleicht noch, wenn man mit Ölpreisen von 2020 gerechnet hat, aber nicht heute!!!
Bei uns im Büro sitzen Prüfsachverständige für energetische Gebäudeplanung sowie seriöse Energieberater für alle kfw-Pakete (Denkmal, Altbausanierung, Neubau) und von denen kommt keiner bei einem 50er - 70er-Jahre-Objekt auf Amortisationszeiten von über 25 Jahre für ein WDVS, wenn man sich die aktuelle Energiepreisentwicklung anschaut.

Mein Vorschlag noch mal ganz deutlich:
Mach dem Verkäufer klar, dass er eine energetisch abgewichste Bude zu einem spekulativen Preis von 2021 verkaufen möchte. Vergleichswertverfahren für die Kaufpreisermittlung sind aber z. Z. nicht mehr so einfach anwendbar (Preisermittlung über Verkäufe vergleichbarer Objekte in den letzten Jahren).
Der Makler kann ja gerne mal seine Sachwertermittlung offen legen und klarstellen welche Abschläge er für den massiven Instandhaltungsrückstau bisher vorgenommen hat. Offenbar haben Verkäufer und Makler die Immobilien-Klimapolitik der EU und der Bundesregierung noch nicht verstanden, die uns alle in den nächsten Jahren zu einer energetischen Vollsanierung unserer Bestände zwingen wird. D. h. - du solltest einen Großteil der anstehenden energetischen Sanierung vom Kaufpreis abziehen. Von dem Wunschpreis 620.000 hätte ich locker 140.000 - 150.000 abgezogen und der Bank dann 200.000 - 250.000 für eine Vollsanierung in die Finanzierung eingepreist.

 

Vorerst mal allein für den Kauf des Hauses.

Ich könnte mir auch vorstellen, dass wenn du das Haus kaufen und finanzieren würdest, dass dann die Bank einen deutlich niedrigeren Wert als den Kaufpreis als Beleihungswert ansetzen würde. Ungefähr entsprechend den Abschlägen, die BaUT oben genannt hat.