Kauf eines sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhauses sinnvoll?

Abgesehen davon, dass es am Arsch der Welt liegt, der Ort ist groß genug, die Lage ruhig, Nachbarschaft hübsch, Potential vorhanden, der Preis ziemlich sexy ... ich würde ins EG einziehen und von oben nach unten sanieren. Wäre voll mein Ding wenn es hier wäre.

Freunde dich mit dem Gerüstbauer an ;-)

 

Ist doch nur ein EFH. Energetisch eine Katastrophe - bisher keine Zentralheizung. Ansonsten auch alles andere zu machen nebst Feuchteschäden. Würden wir als Bank nur dann finanzieren, wenn umfangreich saniert wird.
Preis passt zum Zustand und zur Lage.
Würde mal 400-500k für eine vernünftige Sanierung einplanen.

 

Ich verstehe die Frage nicht. Im Exposé steht:
aktuell wird mit Einzelöfen geheizt), die Erneuerung der Elektroinstallation, sowie der Austausch von Boden- und Wandbelägen sind nur einige Beispiele hierfür.
- Umfangreicher Renovierungs- und Modernisierungsbedarf

 

Wenn die Verkäufer schon eine SAT-Anlage als Ausstattung aufführen, muß es notwendig sein.

Die hohen Sanierungskosten werden positiv als Abschreibungsmöglichkeit dargestellt. Aber wer es selbst saniert, um es selbst zu bewohnen wird vermutlich keinen Cent abschreiben können. Das war einmal. Heute ist mir von solchen Möglichkeiten nichts bekannt.

Daß man mit der Sanierung, Vermietung und Abschreibung Geld verdienen kann, halte ich bei der Lage für ein Gerücht.

Die heute favorisierte FBH muß man sich vermutlich abschminken.

Also die Verkäufer bzw. Makler schrecken mit ihren Argumenten vor nichts zurück!

Die Frage ist: Wie ist die Lage, die Lage und die Lage.
Wenn der letzte Metzger erwähnt werden muß, ist der Bäcker und der Lebensmittelladen schon nicht mehr da. Die brauche ich aber täglich.

Ist das Grundstück den Kaufpreis wert?
Ist der Keller trocken?
Entspricht die Deckenhöhe heutigen Vorstellungen?
Gibt es eine Gasleitung in der Straße?
Eine Wärmepumpe würde ich als Notlösung ansehen.
Ohne Wärmedämmung sind die Heizkosten nicht bezahlbar.
Alles eine Frage des Preises. Wenn es um Geld geht.....
Wie war, wie war.
.

 

Kommt wohl drauf an, was du einerseits alles sanieren musst und andererseits auch sanieren möchtest.

Laut GEG kann es sein, dass du

1. die Heizungsanlage erneuern und
2. entweder das Dach, wenn es beheizt ist oder stattdessen die oberste Geschossdecke dämmen musst

Über die Bedingungen solltest du dich genau erkundigen, da du ggf. Fristen einhalten musst.

 

Nur interessehalber:
Wie sichert sich die Bank vertraglich die Umsetzung der geforderten Sanierung?

 

Starten wir zunächst mal mit der plakativen Aussage, dass wir Energieeffizienz G+H grds. nicht mehr finanzieren. Ausnahme: Sanierung mindestens zu F.

Wie wir uns absichern? Da in 99% der Fälle ein Kredit benötigt wird, wird dieser klassisch wie bei einem Neubau nach Baufortschritt ausgezahlt. Keine Sanierung = kein Kredit = keine Erfüllung der Voraussetzungen für den Kredit = Kündigung. Natürlich muss der Kunde a) eine Sanierungsplanung vorlegen mit Kostenschätzung und b) sein EK vorab einsetzen.
Da wir hier von einem Volumen Kauf + Sanierung von 3/4 Mio. € ausgehen können, gehe ich mal davon aus, dass annähernd jeder Käufer auch finanzieren muss. Aus EK tut sich so ein Objekt niemand an. Dafür ist es einfach zu schlecht bzw. es muss kernsaniert werden.

Wir würden also nur ein Paket finanzieren. Den reinen Ankauf und dann eine Sanierung in EL mit EK kommt nicht in Frage und ist grds. ausgeschlossen (grds. weil es auch so gute Situationen gibt, wo man vom Standard abweichen kann).

 

Dann hättet ihr mich den letzten Tag als Kunden gesehen. Mit samt allen Konten bei euch.

 

@nordanney: Danke, wieder was gelernt.

 

Vielleicht erreicht man ja mit folgendes Maßnahmen mind. Energieeffizienzklasse F:

1. Dämmen der obersten Geschossdecke
2. Schwimmender Estrich in den beheizten Räumen im EG
3. einfach verglaste Fenster durch zweifach verglaste Fenster tauschen

 

Dann wirst Du bei mindestens 95% aller Banken in D ein gern gesehener Nicht-Kunde sein. Denn dieses Vorgehen ist Standard (außer, die Konstellation ist so entspannt, dass die Sanierung der Bank egal sein kann, was aber die absolute Ausnahme ist).

Aber gut, dass wir ausschließlich finanzieren und kein weiteres Produkt anbieten. Dann tut es uns nicht weh, wenn Du empört woanders finanzieren möchtest

Warte mal ab, was noch alles zum Thema ESG und Nachhaltigkeit kommt...

 

Der hat seine Firma auf dem Nachbargrundstück...



Wenn du das Haus kaufen möchtest musst du bereit sein es komplett zu entkernen und wie neu zu machen sprich mit einer neuen Heizung wird es nicht getan sein. Es fehlen nicht nur eine zentrale Wärmequelle sondern auch die Wärmesenken (Heizkörper) sprich es muss alles neu gemacht werden, da bietet sich überall Fußbodenheizung an. Beim Entkernen macht man wie dort schon gesagt den Strom ab Hausanschluss mit.... Wasser darfst du dann auch einmal neu machen und alle Bäder und Küchen.....
Das Dach und die Außenwände würde ich auch vorab machen sowie die Fenster.....

Ist da Denkmalschutz drauf? eventuell ist ein einfacher Abriss mit Neubau ggf. sogar günstiger/schneller...

Wenn ich letzte Sanierung 1974 lese kommt mir Asbest noch in den Sinn. da drehen ja auch viele durch.

Ich würde mir das nicht antun wollen. Häuser mit weniger Arbeitsbedarf gibt es auch aus den späten 80igern und 90igern, da kann man sich auch voll als Eigensanierer ausleben...
340kWh/m² bei 205m² ~70.000kWh Heizen mit Gas würden bei einem günstigen Tarif 8cent/kWh 5600€ nur fürs Heizen bedeuten.... Wasser würde im Moment noch drauf kommen...

und wer zum Teufel möchte an der Straße grillen?

 

Wenn dem doch mal so wäre. Bodenrichtwert für das Grundstück bei T€ 87 = also noch fast T€ 140 für das Gebäude (Rohbauwert). Also ein gar nicht sooo günstiger Preis für das Haus.

 

Abzüglich Rückbau und Entsorgung müsste man eigentlich noch was raus bekommen, wenn man das Grundstück kauft ...

 

Mal noch beiläufig... würdest du die Hütte komplett selbst nutzen oder möchtst du zum Teil vermieten?

Neben dem was die anderen hier schon alles zum Sanierungspotential geschrieben haben, finde ich persönlich den Grundriss ziemlich bescheuert.
In der oberen Wohnung musst du von 2 Schlafzimmern quasi durch das Treppenhaus um aufs Klo zu kommen.

Wohnst du in der Unteren Wohnung hast du 2 Türen ins Bad... und beide sind im Treppenhaus!?!? Und selbst wenn du das so zu machst dass das Treppenhaus nur zur oberen Wohnung geht, dann würde man im UG beim reinkommen mitten im Wohnzimmer stehen. Im EG hast du ja eigentlich nur Wohn + Schlafzimmer... das Büro ist ein Durchgangszimmer, das wäre für Kinder auch unpraktisch. Das Pubertier würde sich bedanken mit nem Durchgangszimmer als Kinderzimmer.
Und die Waschküche... ist die dann nur von aussen erreichbar?

Mich wundert noch was nordanney hier geschrieben hat zu den Finanzierungsbedinungen, oder hat sich hier hier im letzten Jahr so viel verändert? Da war die Finanzierung von einem G-Haus absolut kein Problem (bei einer der größten banken Deutschlands, nichts irgendwas unseriöses). Und das war schon nach den Zeiten als die Banken das Geld unbedingt loswerden wollten. Da wollte keiner einen Sanierungsfahrplan oder sonst was haben. Ich mein... bei der Hütte hier wäre ich als Banker sicher auch vorsichtig, aber wundern tut mich das trotzdem.

 

Stell doch mal ein paar mehr Zahlen rein....ich kann man einfach nicht vorstellen, das du als 1 Mann, Privatmensch, offiziell, mehr prozentual Rendite rausholen kannst, als Allianz, Vonovia, Union Investment und Beispiel von Stiftung Warentest oder andere Hausverwaltungen, das sich das für dich "lohnt"???

 

Ja, ist recht frisch. Sind die Auswüchse von ESG.