Haus 1966 umbauen - ratsam/lieber Finger weg?

Du willst also hier Tipps haben, wie Du zu einem Erbe kommst und unauffällig Deine Eltern umbringen kann?

Kann Sinn ergeben, je nach Zustand der Rohre.

Das kann Dir ein Gutachter sagen, ob es versteckte Dinge gibt - z.B. Asbest o.ä.

Ist das jetzt eine Frage? Aus Sicht einer Bank bzw. eines Objektgutachters - ja nach Alter der Eltern - geht der Wert des Hauses in Richtung 0, wenn ein Nießbrauch drauf ist. Da gibt es dann keine Finanzierung. Kannst das ja mal bei den Eltern anbringen.

ICH würde jetzt die Schenkung so gar nicht machen. Alles so lassen, wie es ist und neu bauen.

 

Nimm die Eigentumswohnung!
Die kannst du dann vermieten und bei der Bank als Sicherheit anbieten, wenn du dir eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen willst.

Wer bitte hat denn diese Bewertungen von Haus und ETW vorgenommen?
Ein Makler? Ein Kumpel? Die Eltern selbst?

Es kostet zwar ein paar tausend EUR, aber um ein Erbe mit allen Pfedefüßen ordentlich zu bewerten solltet ihr euch einen öbuv Sachverständigen für Wertermittlung gönnen. Das sind auch die Leute, die bei Erbstreitigkeiten vor Gericht das letzte Wort haben.

 

Finger weg, solange nicht absoluter Konsens unter allen Beteiligten herrscht!
Eine derartige Konstellation der Weitergabe innerhalb der Familie ist fast zwingend mit Konflikpotential verbunden.

Wir haben ähnliches hinter uns, und sind wie folgt verfahren:
- gemeinsame notarielle Bewertung des Anwesens
- notarielle Bewertung der Nießnutzung
- notarielle Anerkennung der Wertlosigkeit des Anwesens durch die Erben (hier: 4 Geschwister), da die Mutter durch das Nießbrauchsrecht den Wert des Gebäudes vollständig "aufbraucht".
- notarielle Festlegung, dass der Gebäudeerbe (einer der 4 Geschwister) dauerhaft das Niesbrauchsrecht sicherstellt.

Das lief bei uns völlig ohne Probleme ab, hat aber viel Gespräch und Abstimmung gebraucht. Hauptgrund für den sauberen Ablauf war aber, dass die Mutter keinerlei monetäre Ansprüche gestellt hat. Das durften wir alles untereinander klären.

DAS ist ein KO-Kriterium.

Das Haus muss sachverständig bewertet werden. Nur dann sieht man, wie viel Wert übrig ist, und kann erkennen, wie viel Aufwand reingesteckt werden muss. Das kann ein Fass ohne Boden sein, muss aber nicht.
Wichtig ist, dass der Sachverständige für die Bewertung von allen beteiligten gemeinsam ausgesucht und anerkannt wird. Sonst bringt das Gutachten gar nichts.

 

Zumindest für die Bewertung eines lebenslangen Wohnrechts gibt es ein durch das Gesetz abgedecktes Verfahren, dass die Eltern auch selbst durchführen könnten.

Es gibt vom Bundesministerium der Finanzen eine Alterstabelle, in der dem Alter des Begünstigen (hier: Eltern) zum Stichtag (Tag der Schenkung) ein Faktor (Kapitalwert) zugeordnet ist. Dieser Kapitalwert wird mit der hypothetischen Jahreskaltmiete multipliziert. Die Kaltmiete könnte man über den regionalen Mietspiegel ermitteln. So erhält man den Wert des lebenslangen Wohnrechts zum Stichtag.

Quelle: https://www.bundesfinanzministerium...ge-ab-1-1-2024.pdf?__blob=publicationFile&v=1

 

Schenkungen wären schon jetzt sinnvoll, damit die erwachsenen Kinder etwas haben auf das sie jetzt schon ihr Leben aufbauen können.
Bringt ja nix wenn die Kinder erst 50 oder älter werden müssen und bis dahin zur Miete wohnen bis die Eltern sterben und die Kinder erben.

Muss aber alles ordentlich bewertet werden.

 

Ja, an den komischen Sorgen und Vorstellungen der potentiellen Erblasser ist es damals auch bei uns gescheitert, weil unser Vater immer Angst hatte er würde von uns Kindern abgezockt. Also blieb alles weitere 20 Jahre im Besitz der Eltern und dann wurde vor einigen Jahren alles verkauft und wir Kinder zu gleichen Teilen beschenkt und wenige Jahre später haben wir den Rest geerbt.

Das hat den Aufbau von "eigenem" Haus und Hof für uns Kinder ganz schön verzögert,
denn wer kann schon mit 30 ohne elterliche Finanzhilfe einen Hauskauf finanzieren?

 

Je nach Gerationenabstand ist eine versetzte Weitergabe passender.
Wir haben das Haus der Oma übernommen, und mit diesem Erwerb das Pflegeheim bezahlt. Geschenkt war das aber bei weitem nicht, Unterbringung im Alter ist richtig teuer...

 

Hallo,

also erstmal: Uff! Kannst du bitte nochmal genauer erklären was ihr vor habt? Das hört sich ja jetzt erstmal so an, als ob ihr euer Erbe VORZEITIG schon aufteilen / übertragen wollt, bevor die Eltern ableben, sonst würde ja der Nießbrauch keinen Sinn machen. Also im rechtlinen Sinne reden wir hier dann von einer Schenkungen und nicht von einem Erbe. Ohne dir das unterstellen zu wollen hört es sich ein bisschen so an, als ob du den Wert der Immobilie drücken möchtest um die 100.000 an das Wohnungskind wegzudiskutieren... also fangen wir mal an:

Hier sei erstmal gesagt, dass Nießbrauch eine sehr komplexe Sache sein kann und wirklich, wirklich gut überlegt sein will. Auf der einen Seite sollte der Nießbrauch in der Konstellation, dass Kind 1, das eh schon im Haus wohnt, dann so ausgelegt sein, dass er nur für die Wohnung gilt, die auch die Eltern bewohnen. Darüber hinaus muss man sich dessen bewusst sein, dass der Nießbrauch z.B. eine Vermietung durch den Nießbrauchnehmer zulässt. Angenommen die Eltern würden ins Pflegeheim gehen, könnten sie die Wohnung dann an Familie Flodder vermieten und mit den Mieteinnahmen dann das Pflegeheim mitfinanzieren. Oder ähnliches... und der Eigentümer hat relativ wenig handhabe dagegen. Die Alternative wäre ein Wohnrecht. Dann sind die Eltern trotzdem abgesichert, aber wenn sie nicht mehr dort Wohnen können / möchten, dann kann der Eigentümer über die Wohnung verfügen.

Darüber hinaus, muss beim Wert der Immobilie der Nießbrauch bzw. das Wohnrecht vom Wert abgezogen werden. Ich war selbst mal in einer Situation: Haus sollte verkauft werden, Oma 93j hatte einen lebenslangen Nießbrauch auf das Haus, hat es aber nicht mehr bewohnt und die Immobilie stand faktisch leer da sie im betreuten Wohnen war. Dieser Nießbrauch war trotzdem mal gut 30.000€ Wert, trotz des gesetzten alters und dass das noch zu einer Zeit war wo die Immobilienpreise eigentlich noch ein ganz anderes Niveau hatten (vor 15 Jahren). Dementsprechend passt es nicht ganz, wenn das Hauskind nochmal 100k an das Wohnungskind abdrücken muss, da das Hauskind ja quasio eine "belastete" Immobilie bekommt.

Das erstmal dazu...
Zu den Umbausachen hast du leider viel zu wenig Angaben geliefert um hier hier irgendeine Aussage zu treffen die über die Genauigkeit von Tarot Karten legen hinaus geht. Es gibt Dinge die gemacht werden müssen, es gibt Dinge die gemacht werden sollten und es gibt Dinge die man machen möchte. Das passt in einigen Fällen aber oft nicht aufeinander:
- Das Dachgeschoss möchtest du Ausbauen, musst es aber nicht.
- Die Ölheizung sollte man Austauschen gegen etwas Zukunftsträchtigen, man muss es aber nicht (eine 10j alte, funktionierende Heizung kann auch noch einige Zeit weiter laufen)
- Dämmung sollte man machen, muss man aber nicht.
- Die Wasserrohre, wenn sie noch von 1966 würde ich behaupten müssen langsam aber sicher getauscht werden. Ich hab ihn einem minimal jüngeren Haus gewohnt und hab ein Stück von der Stahlleitung gesehen als ein Schaden repariert wurde. Lecker ist ganz anders.
- Darüber hinaus gibt es MUSS Sachen seitens des GEG/EEGs die bei Eigentümerwechsel gemacht werden müssen. z.B. Dämmung der oberen Geschossdecke oder Leitungsisolierung.

Du schreibst, dass du (ich nehme mal ich lese richtig, dass du dich als Kind 1 bzeichnest) das Dachgeschoss ausbauen möchtest und fragst ob du in dem Zuge die Wasserleitungen machen sollst. Das hängt ganz davon ab wie der IST Zustand ist und der Soll Zustand aussehen soll. Willst du da nur 1-2 Dach-Zimmer rein bauen oder auch ein Bad / WC oder ne komplette Wohnung? Natürlich darf man nicht nur Wasserleitungen dann betrachten, Abwasser und Heizungsrohre gehören da mit dazu, genau so wie eine potentielle Elektrik. So ein ganz klassisches unausgebautes Dach, da hängt gerne mal ne Glühbirne und vielleicht noch ne Steckdose für den Cathrein Signalverstärker für die gute analoge Hausantenne und kein Mensch weiß auf welcher Sicherung das überhaupt hängt ;-)

Such dir einen oder mehrere die solche Themen hauptberuflich machen und lass dir den Wert des Hauses ordentlich bemessen und mal abschätzen was für ein Invest auf dich zukommt.

P.S.: Ggf. auch nochmal anwaltlichen Rat mit spezalisierung auf Erbrecht einholen. Es gibt in so einem Fall, dass wenn etwas vor dem eigentlichen Erbfall aufgeteilt wird, auch entsprechende Fristen, dass wenn der Erbfall dann wirklich Eintritt, hier trotzdem nochmal dran gerüttelt werden kann. So von wegen, ihr teilt das jetzt so auf, nächstes Jahr tritt der tatsächliche Erbfall ein und Kind 2 stellt sich dann hin und behauptet, dass der Wert des Hauses höher / der Wert der Wohnung niedriger ist damit das gar keine gerechte 50/50 Aufteilung des Erbes wäre. Und dann geht die Schlammschlacht erst richtig los... ich kann natürlich nicht beurteilen wie das Verhältnis zu Kind 2 ist... aber sowas sollte dann auf jeden Fall Wasserdicht eingetütet werden.