2. Besichtigungstermin 69er Bungalow

zu
1. Zurück bauen bis auf den Rohbauzustand
2. Wärmepumpe macht nur Sinn, wenn das Gebäude auch energetisch saniert wird. Wenn du aus Ba-Wü kommst musst du sogar eine PV-Anlage installieren. Ist hier pflicht.
3. Sehr wahrscheinlich, da muss man Proben ziehen und diese untersuchen lassen. Ich würde auf alle Fälle PAK und Asbest vermuten.
4. Es unabhängig ob Bungalow oder Reihenmittelhaus. Es kommt auf deine handwerklichen Fähigkeiten und Zeit an.
5. Für das Dach kannst du mal locker 450€/m2 Dachfläche rechnen.

Aber es kommt halt auch auf euer Budget an. Manchmal ist neu bauen genau so teuer, wie eine altes auf den neuesten Stand zu bringen.

 

Möglich ist alles (sofern das Baurecht es zulässt). Aber jetzt frag Dich mal ernsthaft: Gehst Du extra vom Garten lieber eine Etage höher und setzt Dich dort hin, um die Aussicht zu genießen? Wenn Du für eine Aufstockung von z.B. 30qm mal eben 100k Kohle über hast, dann kannst Du das gerne machen. Aber dann würdest Du wahrscheinlich nicht so eine "alte und sanierungswürdige" Immobilie kaufen wollen.

Schön, dass es noch nicht ansaniert wurde (z.B. in den 90ern), was sich Verkäufer gerne bezahlen lassen wollen. Ansonsten gibt es kein typisch. Die Spanne geht vom Kleinwagen bis zur S-Klasse ==> alles ist typisch.
Nehmt einen Sachverständigen mit. Schaut Euch Förderprogramme an.
Und zum wichtigsten: Was sagt Euer Budget? Wünsche kann man viele haben, aber die müssen auch bezahlt werden. Oder man muss viel selber machen, was gerade beim Bungalow recht einfach ist, da alles auf einer Ebene liegt (z.B. kein Gerüst nötig).

Pauschal würde ich mal bei der Objektgröße 300k +X in die Hand nehmen, um das Haus halbwegs auf modernen Stand zu bringen.

 

Bei der energetischen Sanierung könntest man sich z. B. an folgenden Maßstäben orientieren:

1. Jedes Bauteil wie Außenwand, Dachschräge, Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster einzeln entsprechend der Einzelbauteilanforderungen (U-Wert mit Ausnahmeregelungen) gemäß Anlage 7 GEG energetisch sanieren.
2. Das Gesamtgebäude emtsprechend den Anforderungen des § 50 Absatz 1 Nummer 1 GEG (U-Wert, Primärenergiebedarf) sanieren. Da auch der Primärenergiebedarf gesenkt werden muss, musst du auch die Heizung tauschen.
3. Jedes Bauteil wie Außenwand, Dachschräge, Kellerdecke, Fenster einzeln entsprechend der BAFA-EM-Anforderungen (U-Wert) gemäß BAFA EM energetisch sanieren. Die Anforderungen (U-Wert) sind um bis zu 60 % niedriger (hier ist niedriger besser bzw. strenger) als bei (1.). Dafür erhälst du eine Förderung.
4. Das Gesamtgebäude entsprechend den Anforderungen eines KfW-Effizienzhaus sanieren. Die Anforderungen (U-Wert, Primärenergiebedarf) je nach Standard deutlich niedriger als bei (2.). Da der Primärenergiebedarf gesenkt werden muss, musst du auch die Heizung tauschen.
5. In Baden Württemberg muss man beim Heizungstausch zuätzlich zum GEG (siehe 1. und 2.) auch das EWärmeG BW (15 % erneuerbare Energien) berücksichtigen und bei bestimmten Sanierungen des Dachs besteht eine PV-Pflicht.

Wenn es seit dem Bau keine Erneuerung gab, wird wohl auch die Erneuerung der Elektroinstallation aufwändig.

• Neuer Zählerschrank (?)
• Neuer Hausanschlusskasten und neues Hausanschlusskabel (?)
• Neue Leitungen und Betriebsmittel, ... (evtl. sind noch ältere Flachkabel verlegt) (?)
• Abgehängte Decke um Leitungen unter der Rohdecke verlegen zu können (waagerechte Schlitze sind in 115er Wänden nicht zulässig)

 

Das wird nix. Bei 180k Grundstückswert kannst du eher von Gesamtkosten 400k + 180k + X ausgehen.

 

Wenn ich von 290k KP den Bodenwert von 180k (und das ist nur Wert ohne Außenanlage o.ä.) abziehe, verbleiben 110k als "Wert" für das Haus. Davon ziehe ich 50k für Baunebenkosten ab und es verbleiben 60k fürs Haus nebst Keller.
Jetzt musst Du Dir mal Neubaupreise vorstellen. Für die 60k wird es schon mehr als knapp, überhaupt den Keller zu bauen. Von den 450k fürs Haus mal ganz abgesehen.

Nur, um Dir mal ein Bild vom Zustand des Hauses zu machen. Ja, das ist wahrscheinlich ein guter Preis, wenn die Substanz in Ordnung ist. Quasi geschenkt. Oder perfekt für Selbermacher. Es wird aber praktisch alles zu erneuern sein, sonst wäre das Haus nicht so spottgünstig.

 

Hattest Du hier schon die ID zum Exposé gezeigt? Dann kann man sich ein besseres Bild von dem Haus machen.

 

Ich halte von Amortisationsberechnung überhaupt nichts. Das ist reine verarsche. Damit wird einem nur die ganze Sache schön gerechnet. Das Hauptproblem bei der Berechnung sind die Verbrauchskosten und der Mensch selber. Der eine möchte sein Haus auf angenehme 23°C heizen, dem anderen reichen 21°. Das auf 20 Jahre macht schon einiges aus. Das krasseste Beispiel habe ich bei einem Kunden gemacht der das für eine PV-Anlage unbedingt wollte. Bei einer Berechnung war er nach 21 Jahren fertig, bei der 2. nach 12 Jahren und bei der 3. nach 7 Jahren. Was habe ich bei der 3. Berechnung gemacht. Ich habe einfach den wahrscheinlichen Strompreis ohne Strompreisbremse genommen und habe seinen Verbrauch von 5000kWh auf 6000kWh erhöht. Entspricht das der Realtität? Wahrscheinlich, aber woher soll ich wissen, was in 5 Jahren der Strom kosten könnte?
Die richtige Frage wäre, was bringt mir eine Dämmung für mein Raum(lebens)gefühl, was bringt eine PV-Anlage an Ersparnis im Monat, wie wirken sich richtig eingebaute 3-fach verglaste Fenster auf das Lebensgefühl aus. Wenn du eh die Fassade, Fenster, Dach usw machen möchtest/musst, ist es egal ob sich das in 10,15 oder 20 Jahren bezahlt macht. Die Berechnung ist eh nur für dein gutes Gewissen.
Das teuerste an der ganzen Geschichte ist immer die Arbeitszeit und weniger das Material. Mir ist es egal ob ich 10cm Dämmung verlege oder 20cm. Die Verlegezeit ist immer die selbe.

 

Ich denke mal, und damit liege ich soweit auch richtig, dass Du den falschen Ansatz hast.

Der Ansatz liegt hier:

Warum wollt Ihr ein Eigenheim? Warum sucht Ihr? Warum bleibt Ihr nicht dort, wo Ihr seid?
Für die meisten bedeutet Eigenheim, Lebensqualität zu bekommen, und zwar nicht in einem alten sanierungswürdigem Haus, wo man ständig flicken muss, sondern wo man sich persönlich entfalten kann durch wohnen, leben, dekorieren, Kinder aufziehen, entspannen usw.
Viele möchten auch ihr Geld nicht in eine Miete stecken, sondern für sich in das Lebenskonto einzahlen, sich also den "Lebensabend" erfüllen (so sagt man).

Wer ein Haus kauft oder baut, der rechnet, wiviel er sich leisten kann. Für ein selbst geschustertes Gartenhaus mit verpflichtenden und gesetzlich vorgeschriebenen EEG-Maßnahmen sowie einem Dixie-Klo vor der Haustür wird Dir keine Bank etwas geben. So wollen die meisten auch nicht leben. Also wird ein Grundstück gekauft und ein Haus geplant, das alles vereint, was ich oben geschrieben habe.
Die Finanzierung ist meist auf 30 Jahre gerechnet. (Von Diskussionen über Sanierungsstau nach 20 Jahren und weitere Investitionen halte ich hier mal Abstand)

In dem Fall dieses Grundstücks (180000€) plus Gartenanlage 50000 liegen wir also in der Milchmädchenrechnung bei 230000€. Ich runde auf wegen der KNK auf 250000€. Ein 150qm-Haus mit dem heutigen Standard (kein Luxus) kostet 450000€. Baunebenkosten müssen auch bezahlt werden. Nochmal 50000€.

Das ist eine Investition in eigene Träume und Leben von 750000€!
Da fragt dann keiner, ob es sich amortisiert. Man muss halt den Energie-Standard erfüllen und möchte den gewollten Lebensstandard. Das ist eine reine Kalkulation zwischen Gehalt, Ausgaben und möglicher Finanzierungsrate.

Und jetzt kommst Du mit:

So läuft das aber nicht. You get, what you pay for.
Entweder Du willst das, was oben geschrieben wurde (Lebensqualität und Komfort), kaufst das Haus, machst aber nur "das Nötigste", belegst Böden und streichst das KiZi, dann zieht Dir der kalte Wind durch alte Fenster. Die Fenster kann man tauschen. Entsprechend kommt etwas neu an der Fassade. Nicht viel, aber etwas.
Währenddessen kann man ja in einer Ferienwohnung unterkommen..
Die Überlegungen sind ja: kleisterst Du Altes einfach nur mit Farbe und neuem Bodenbelag und musst in 10 Jahren vor alter Technik kapitulieren, eventuell Schimmel, weil energetisch trotz neuer Fenster eine Sau, und weil das Geld auch nicht mehr geworden ist? Ein neuer Kredit schmälert den Komfort nicht unbedingt, aber das Gewissen, weitere 10 Jahre abzuzahlen.

Dann kommt eventuell der verhasste Wiederverkaufswert ins Gespräch - weil man muss, weil man will, weil man einfach überlegt, was man da bewohnt.
Man rechnet nicht " in Amortisierung". Nicht in Deinem Alter. Das macht man, wenn man mit kurz vor 60 eventuell noch einen Kredit aufnehmen muss, weil man zB "in PV" denkt. Da sagt man sich halt, dass es sich nicht rechnet, weil man nicht weiß, wie lange man davon etwas hat.

Wer also aufgrund von Schwächen in der Finanzierung sich nur alte, sanierungsbedürftige Häuser anschaut, der macht halt den Fehler, dass er nicht bedenkt, dass er dieses Haus sanieren muss, um Komfort und Lebensqualität zu erlangen. Denn das ist ja das, was er will.
Dann wird der Fehler gemacht, sich nur ein Haus schön zu schauen, weil es ohne Makler angeboten wird - die anderen Häuser werden sich gar nicht angeschaut. Und es wird auch nicht gesehen, was wertmäßig vergleichbar bzw im heutigem Standard preislich angeboten wird
Ggf solltet Ihr nur nach einer Immobilie schauen, die Euren Ansprüchen und Eurem Geldbeutel entspricht. Auch wieder: You get, what you pay for.
Oder grundsätzlich einfach erst einmal Euch die Frage beantworten, was Ihr mit und in diesem (oder irgendeinem) Haus erreichen wollt.

 

Ich führe beim Wohneigentum grundsätzlich keine Amortisationsrechnung durch. Genausowenig wie beim Auto. Weil das Ergebnis immer negativ ist.
Ich betrachte diese Angelegenheit viel mehr so: worüber könnte ich mich später ärgern, wenn ich es jetzt nicht mache? Da kommt dann schon ziemlich viel zusammen, und das zur Verfügung stehende Geld wird dafür maximal effizient eingesetzt. Was ich nicht machen lassen kann, wird halt in Eigentleistung gemacht. Ob das heute oder morgen fertig ist, ist egal, hauptsache es ist nachher so, dass ich mich nicht drüber ärgere.
Dieser Ansatz funktioniert beim Neubau nur sehr bedingt, aber bei Sanierung im Bestand schon ganz gut.