EFH 1978 Teilsanierung Reihenfolge sinnvoll?

Ich persönlich würde ja, wenn man so grundlegend an eine Immo rangeht, auch gleich Fußbodenheizung einziehen. Wenn erstmal überall neuer Boden drin ist, macht man das nicht mehr. Und das schafft so viel Platz, ermöglicht ganz andere Raumnutzungen, ist viel komfortabler und spart Stromkosten.
Auch da geht viel Eigenleistung.

Ansonsten würde ich die Fenster gefühlt früher einplanen.

Ich weiß - beide Vorschläge kosten nochmal zusätzlich. Lohnen sich mMn. aber. Und zumindest die FBH macht man nicht mal eben "später".

 

Wenn das wirklich ein Kiespressdach ist, dann ist das Dach original aus 1978 und somit fast 50Jahre alt .... seit mindestens 20Jahren eol ... Ist nicht gut auf den Fotos zu erkennen, aber am Randbereich wurde mal was gemacht .. könnte auch eine Kiesschüttung mit Teilsanierung sein. Ändert aber nicht viel am grundsätzlichen Zustand.

Ich würde unbedingt vor dem Hauskauf etwas Geld in die Hand nehmen und eine vernünftige Kostenschätzung erstellen (lassen). Eigentlich ist das Objekt nach meiner Einschätzung wirtschaftlicher Totalschaden und abbruchreif, hier wurde doch seit 50Jahren nichts gemacht. Bestenfalls für einen leicht verklärt nostalgisch verrückten Handwerker interessant aber nicht für Laien mit begrenzten Mitteln und noch begrenzteren Kenntnissen. Da jetzt so unbedarft ranzugehen ist quasi die perfekte Möglichkeit sich und seine Familie für alle Zeiten mental und finanziell komplett zu ruinieren.

Das auf heutige Standards zu heben ist (für einen Laien) ... Wahnsinn und selbst für einen Profi ein zweifelhaftes Vergnügen. Fängt schon damit an, dafür kompetente Handwerker zu finden. Ist das noch Stuttgarter Speckgürtel? ... Dann ist die Lage zumindest nicht so schlecht ... bzw war nicht so schlecht.

 

Wasser, Abwasser, Elektrik und Bad / WC macht ihr auf jeden Fall vor dem Einzug, die Baustelle willst nicht währenddessen haben.
Decken / Wände geht super in Eigenleistung, je nachdem was ihr wollt. Glatte Q4 Wände brauch ein bisschen Übung. Klassiker Raufaser ist easy.

Kellerdeckendämmung geht auch super in Eigenleistung. Da ihr Wasser / Abwasser ja auch neu macht ggf. gleich mit einplanen. Meistens laufen die Leitungen ja im Keller Aufputz unter Decke und gehen dann hoch in den Raum / die Wand wo sie gebraucht werden. Ggf. da direkt etwas Abstand mit einplanen, dass du da die Dämmung sauber hin bekommst.

Bodenbeläge, Heizrohre und Heizkörper... willst du den Boden komplett neu machen im Sinn von alten Belag runter, dann neuen Belag drauf? Dann würde ich mir an deiner Stelle auch überlegen eine Fußbodenheizung rein Fräsen zu lassen in dem Zuge. Die Heizkörpernieschen solltest ja eh zumauern. Bringt dann auch etwas mehr Platz.

Flachdach & Garagendach: Das ist ein Punkt der theoretisch auch später erfolgen könnte, wenn das Budget besser aussieht oder ein Bausparer reif wird oder so. Ein Kiespressdach müsste ja ein Warmdach sein, da kenne ich mich leider nicht so aus. Aber als Hausnummer (ohne Gewähr, dass es Vergleichbar ist), hat der Umbau von einem Kaltdach in ein gedämmtes Warmdach bei der Nachbarin vor ~4 Jahren rund 200k gekostet, bei ähnlicher Dachfläche (wobei das aber auch mehr Luxusausführung war). Ebenfalls musst du noch mit einrechnen, dass du mit der Aktion potenziell unter die Solarpflicht fällst in Baden Württemberg. Das alter des Dach ist aber natürlich so ein bisschen Russisches Roulette wie lange das noch dicht hält.

Wenn ich mir Immobilie anschaue wäre für mich allerdings so ein bisschen ein Red Flag, dass du in dem Wohngebiet (sieht nach Hohenberg aus) einen Nah/Fernwärme Nutzungszwang hast. Der Preis ist allerdings aus meiner Perspektive (ich wohne ca. 100km weg) nicht schlecht. Bei uns gehen Flachdachbungalows in der gleichen größe, nicht freistehend (Reihenbungalow), mit 500m² weniger Grundstück und ~10 Jahre älter aktuell zwischen 450k unsaniert und 590k saniert weg. Dafür ist Horb jetzt natürlich nicht gerade der Nabel der Welt.

 

Achso, das Wichtigste: Sieh zu, dass das Dach nach Sanierung nicht mehr flach ist. Flachdächer werden immer undicht. Fünf bis zehn Grad Trapezblech und du hast Ruhe. Außerdem kannst du PV-Module da dann einfach draufschrauben. Sandwichplatten nehmen und die Hälfte der Dämmung ist auch schon geritzt.

 

Das wird nix.
Wenn das nicht vollständig (!) In Eigenleistung läuft, kannst du den Betrag vermutlich verdoppeln.
Mit Fenstern aus 1978 wollte ich in einem sanierten Haus nicht wohnen wollen. Da kannst du im Winter zusehen, wie die wertvollen €€€ der Fernwärme raus gezogen werden...

Das Haus ist Architektonisch nicht ganz simpel, was gerade im Bereich Dach den Preis gewaltig treibt...

 

Ich bin mal du frei und stelle den link mal klickbar hier rein:
https://tinyurl.com/2shshpx5

Nur mal so als Größenordnung: ich bin seit 5 Jahren einen nicht unterkellerten Bungalow mit Satteldach (Dach aus 2000, d.h. keine Maßnahmen am Dach) in 75% Eiegenleistung am kernsanieren. Die von dir genannte Summe habe ich schon fast versenkt, und da sind keine 20k Lohnkosten dabei (Verputz, WDVS und Estrich sind das einzige, was Fachfirmen gemacht haben), und ich bin erst bei 2/3 des Hauses, d.h. selbst das WDVS ist noch nicht fertig!
In den letzten 5 Jahren jährlich ca. 600-800h Eigenleistung...

 

Es wäre nicht der erste Fall, bei dem dann aus der kleinen Sanierung doch eine Kernsanierung wird, weil sich da garantiert mehr Überraschungen auf tun werden als euch lieb ist.

Du schreibst, dass ihr Laien seid. Hattet ihr schon einen Experten oder zumindest erfahrenen Handwerker vor Ort?

Mit handwerklichem Geschick lässt sich auch der Estrich in Eigenleistung fräsen. Man braucht halt Zeit...

 

Wohnt ihr aktuell in der Nähe, bzw. habt ihr Mannschaft für die Sanierung in der Nähe?
Wenn ihr mehr als 50% EL plant, muss entweder jemand im Sabbatical sein, oder ihr zieht frühestens in 2 Jahren ein.

Wir haben den Vorteil, dass wir "auf der Baustelle" wohnen, weil das Gebäude es hergibt, von hinten nach vorne in 3 Bauabschnitten saniert zu werden. Daher ist das nicht zeitkritisch. Trotzdem habe ich meine Arbeitszeit reduziert , um das stemmen zu können...

 

Ganz klar nein. 165 k meinen das Fremdvergabevolumen und das Material für die Eigenleistung ?

Und, was sagt dessen Sanierungsfahrplan ? - was für ein Sachverständiger war das, wurde das Dach begangen ?

Aus meiner Sicht ist das ein Objekt für jemanden "mit zwei polnischen Händen" und ansonsten für jeden Laien/Heimwerker eine Schrottimmobilie: hier liegt ja offensichtlich ein Sanierungsstau vor, der bis zum Erstbezug zurückreicht. Geschmack ist dabei nicht das Problem.

Die Grundstücksgröße erscheint mir nicht stimmig, bzw. das Grundstück des Nachbarhauses mit einzuschließen. Die zu diesem hin fehlende Einfriedung deute ich als (Schwieger)kinder des Verkäufers als Nachbarn.

Fernwärmeanschlußzwang wäre für mich ein absolutes Ausschlußkriterium, hinzu kommt hier der nur optisch gepflegte Zustand (wenn es denn ein solcher ist: die KI bearbeiteten Bilder simulieren ja offenbar keinen anderen Einrichtungsstil, also vermute ich Retuschen von Hinweisen auf Bauschäden oder andere Substanzmängel).

Das Haus würde heute neu ca. 580 k (exkl. Grundstück !) kosten. D.h. das ist der Grundwert für die Rechnung, welcher Wert nach Faustformel überschritten würde, sobald Ihr das Haus auf einen Standard von jünger als seinem halben Alter (= Bj. 2002) anheben würdet. Bedenkt auch, daß die Eigenleistung bei der Finanzierung nicht nur auf der einen Seite einen Wert als "Muskelhypothek" darstellt, sondern auf der anderen Seite aber eben nicht den Beleihungswert erhöht (nicht von Fachhandwerkern erbracht = bänkerisch wertlos).

Erspart Euch das Unglück, sucht weiter !
Oberflächlich betrachtet mag das ein maklerfeines Haus sein (sonst hätte es ein "von" Makler vermutlich auch nicht angefaßt), aber ein Griff ins Klo bleibt auch dann ein solcher, wenn es sich um ein Colani Klo handelt ;-)