Zinsfestschreibung

Momentan ist Baugeld historisch gesehen immer noch sehr günstig. Zinsentwicklung Je geringer der Zins ist desto länger sollte man ihn festschreiben (und umgekehrt). Wir haben vor 2,5 Jahren durch Zufall praktisch das Zinsminimum erwischt und es gleich für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Kürzere LAufzeiten bekommt man billiger nur wahrscheinlich zahlt man dann am Ende drauf, weil dann die Zinsen höher sind. Außerdem ergibt eine lange Bindung eine Sicherheit über die Laufzeit der Finanzierung.
Weil genau die fehlt gehts bei den US Imobilien so rapide in den Keller. Günstiger Kredit, kurze Laufzeit und wenn die Zinsbindung ausläuft und die Zinsen gestiegen sind gibts das böse Erwachen.

 

Die Kapitalmarktzinsen widerspiegeln die Erwartungen aller Marktteilnehmer über die künftige Zinsentwicklung. Wenn also der 15-Jahres-Zinssatz derzeit niedrig ist, so deshalb, weil die am Markt tätigen Experten entsprchend niedrige 1-Jahres-Zinsen während der nächsten 15 Jahre erwarten.

Der "Tip" des Beraters beruht wie fast alle Laienansichten auf der naiven Hypothese, der Konsument oder auch der kleine Berater könnten dem Markt ein Schnippchen schlagen. Auf dieser naiven Meinung beruhen auch die meisten Anlagebetrugsmodelle.

Richtig ist folgendes Vorgehen: Die Zinsfestschreibungsfrist sollte sich nicht an Spekulationen über die künftige Zinsentwicklung orientieren, weil der Laie den Markt niemals schlagen kann, sondern an den persönlichen Verhältnissen. Würde ein Zinsanstieg Sie in Schwierigkeiten bringen? Wenn nein, wählen Sie eine kurze Frist. Falls doch, eine lange. Wenn die Belastung im Verhältnis zum nachhaltig erzielbaren Einkommen gering ist, fährt man mit einem variablen Zinssatz auf Dauer am besten. Aber wirklich nur unter dieser Voraussetzung!

 

Zinsbindung

Hallo,

im Prinzip ist die Antwort nicht falsch.
Aber, die Zinsen sind auch dann 15 Jahre zu zahlen wenn das Haus versteigert werden mußte, verkauft wurde oder eine Erbschaft eine Rückzahlung ermöglicht hätte.

Es gibt zwar nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist, aber dann hat man bereits 10 Jahre höhere Zinsen gezahlt.

Die Provision mag bei 15 Jahren auch höher sein.

Vorschlag: Den Vertrag in verschiedene Laufzeiten teilen.

Gruß

pauline

 

Die Antwort von SvenW illustriert den Fehler, den ich meine: Man solle dann lange festschreiben, wenn der Zinssatz niedrig ist, und umgekehrt. Weil man schlauer ist als der Markt! Das ist natürlich dummes Zeug.

Nützlich ist die Graphik im Beitrag von SvenW. Im Jahre 1997 war der Zinsssatz ebenfalls niedrig, gemessen an den Jahren zuvor. Ich erinnere mich auch noch genau, wie schlaue Berater damals zu langer Festschreibung rieten. Hätte SvenW, seinem Rat folgend, in 1997 für 15 Jahre festgeschrieben, dann würde er noch heute 7,5 Prozent zahlen.

Der grundlegende Fehler dieser Schlaumeierweisheiten liegt darin, daß sie die Zinsentwicklung von der Vergangenheit abhängig machen. Entscheidend sind aber die Erwartungen über die Zukunft. Ich bin mir aber sicher, daß die meisten Leser dieses Beitrags das nicht verstehen und weiterhin der Laienmeinung folgen. Auf diese Weise wird eine Menge Geld von den Nichtökonomen in Richtung der Ökonomen umgeleitet. Und das ist ja auch gar nicht schlecht ....

 

Ich tippe StB steht für Steuerberater?

Sie beraten Unternehmen?

Häuslebauer werden in 90 - 95% ein finanzielles Wagnis eingehen, und das für eine lange Zeit! Eine Zinsfestschreibung auf 10 - 15 Jahre gibt dem Häuslebauer Planungssicherheit und lässt das Risiko kalkulierbarer erscheinen.
Wie bei einem Häuslebauer eine Zinsspekulation mit einem variablen Zinssatz auszusehen hat, und wie er dieses Risiko abpuffern kann, wäre eine Ausführung Ihrerseits, die mich sehr interessieren würde. Darum bitte ich Sie.

Für mich steht fest, das eine Zinsfestschreibung zum jetzigen Zeitpunkt das erstrebenswerteste ist.

Ihr wichtigster Satz in Ihren Ausführungen war

 

@herrmann: Viele Häuslebauer gehen bei der Finanzierung ziemlich an die Grenze. In diesem Fall ist eine lange Zinsfestschreibung geboten, das sehen wir beide gleich. Aber: Die lange Zinsfestschreibung dient der Risikobegrenzung und nicht dem irrigen Bestreben, den Markt schlagen und damit Zinsen "sparen" zu können. Man zahlt bei langer Zinsfestschreibung im Erwartungswert etwas mehr und hat dafür mehr Sicherheit.

Aber es gibt auch atypische Finanzierungen, bei denen die Belastung im Verhältnis zum nachhaltig erzielbaren Einkommen gering ist. In solchen Fällen minimiert der variable Zins im Erwartungswert die Zinsbelastung. Außerdem kann man bei variabler Verzinsung jederzeit ohne Vorfälligkeitsentgelt aussteigen. Das ist ein wichtiger Vorteil im Fall unerwartet hoher Gewinne.

 

Aber wie Hermann schon geschrieben hat, "Planungssicherheit kalkulierbareres Risiko".

Und das ist es doch, was mich als Otto-Normal-Verdiener mit angehender Familie interessiert.
Ich will nicht (primär) beim Hausbau bzw. dessen Finanzierung irgendwelchen Märkten ein Schnippchen schlagen oder "ne Mark" machen, sondern für die kommenden Jahre sicher rechnen können.

 

Niemand wird vorhersagen können, wie die Zinsen in 10 oder 15 Jahren stehen.
Wenn Du kurz- bis mittelfristig mit einem Geldsegen rechnest, kannst Du ja eine kurze Laufzeit wählen.
Sollte das nicht der fall sein und Du möchtest etwas Planungssicherheit, wähle eine längere Bindung.

Du kannst aber alles, was über die 10 Jahre hinausgeht, mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und im Falle eines Wahnsinns-Zinstiefs in bspw. 12 Jahren neu finanzieren.

 

Wenn ich auch mal meinen Laiensenf zugeben dürfte? *g

Jeder Mensch, der sich wirklich Gedanken um die Finanzierung macht hat doch dabei gewisse Ziele, die auf seine Person zugeschnitten sind. Der eine will maximale Sicherheit, der andere minimalste Kosten, der dritte maximale Flexibilität.
Ich halte es für wenig zielführend jedem zu erzählen er müsse dringend bereits ab der ersten Rate mindestens 2% tilgen oder mehr und wenn’s geht gleich 5%. Damit rechne ich (fast) jedem, (fast) jede Finanzierung kaputt.
Es spricht doch überhaupt nichts dagegen eine Finanzierung zu wählen, bei der ich zwar nominal nur 1% tilge, jedoch zum Einen die Möglichkeit habe eine nennenswerte Sondertilgung zu leisten und zum Anderen den Tilgungssatz erhöhen kann, wenn ich möchte. So habe ich in der ersten Phase der Finanzierung genügend Luft für weitere Anschaffungen (Möbel usw usf) und kann dennoch flexibel Sondertilgen und/oder bei entsprechender Luft später den Tilgungssatz erhöhen. Diese „Luft“ zum Atmen muss ich mir natürlich lassen, wenn ich mit 1% Tilgung an der Schmerzgrenze bin, dann würde ich das auch nicht machen.

 

Das Vorfälligkeitentgelt ist ein Argument, das ich gut finde. Ich halte aber jetz Sondertilgung dagegen. Sondertilgung ist in einem guten Vertrag in Höhe von 10 - 15%% im Jahr mit drin.

Danke für die Zustimmung bei der Planungssicherheit.
Ich aktzeptiere Deine Aussage der atypischen Baufinanzierung.

Die Komplette Bausparerbranche hat nur den einen Sinn, Planungssicherheit zu gewähren. Und das zu hohen Preisen.

 

Aber da würde ich die Vertragsdetails genau studieren, denn kostenlos geht so etwas nicht über die Bühne. Bei den aktuellen Zinssätzen mal überlegen, wie niedrig der Zins in 10 Jahren sein müßte, damit sich so etwas lohnt.

Wer Planungssicherheit die höchste Priorität einräumt, sollte möglichst lange festschreiben. Wer die Kreditkosten minimieren möchte, wählt vielleicht einen anderen Weg.
Eine Finanzierung muß immer auf die persönlichen Bedürfnisse und Voraussetzungen angepaßt werden.

Gruß
Ralf

 

Wenn ich nach § 489 BGB das Darlehen ordentlich kündige, entstehen mir doch keine weiteren Kosten.

Die Aussage des "Wahnsinns-Zinstiefs" war lediglich ein Beispiel, es könnte sich bspw. auch um eine Erbschaft oder einen Lottogewinn handeln, der einen Kreditnehmer dazu veranlassen könnte, das länger als 10 Jahre zinsgebundene Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren zu kündigen.

 

Hallo,

„Wir haben zur Zeit besonders niedrige Zinsen“, meinte vor 10 Jahren die „Beraterin“, umd empfahl eine zehnjährige Zinsbindung mit 1% Tilgung.

Nun sind Berater besonders soziale Menschen, die sich in ihrer Freizeit zum Berater von den Banken aus- bzw. weiterbilden lassen, um uns, wiederum in ihrer Freizeit, kostenlos zu unserem Wohl zu beraten. Sie sind wahre Wunder der Natur, die trotz ihrer sozialen Ader nicht verhungern.

Nachdem ich den empfohlenen Festkredit mit zehnjähriger „Zinsgarantie“ mit parallelem BSV bereits nach 3 Stunden in der Zentrale per FAX bereits wieder gekündigt hatte, mußte am nächsten Tag eine neue Finanzierung erstellt werden.
Der Grund für die Kündigung war die Erfahrung, das ein BSV nicht unbedingt zum vorgesehenen Termin zur Verfügung steht. Daß man mit dieser Konstruktion auch noch für sein eigenes Geld Zinsen an die Bank bezahlt und bei Schwierigkeiten besonderes hohe Zinsentschädigungen leisten muß erfuhr ich erst später aus der Zeitung. Einige Jahre später hat mir die BSK bestätigt, daß der BSV bei den vorgesehen Sparraten, in 25 Jahren, statt nach den vorgesehenen und notwendigen 10 Jahren zugeteilt worden wäre.

Immerhin habe ich am nächsten Tag einen (viel zu) kleinen Teil der Kreditsumme mit einer 5-jährigen Zinsbindung zu erheblich niedrigerem Zins vereinbart.

Was bedeutet aber diese lange Zinsbindung für den Kunden und für die Bank?
Der Kunde zahlt während der Zinsbindung den vereinbarten Zins und die Bank bekommt in dieser Zeit den vorgesehen Zins.

Wird der Kunde arbeitslos, muß er wegen Scheidung verkaufen, erhält er eine Erbschaft o. ä. muß er trotzdem die vereinbarten Raten zahlen. Seine „Sicherheit“ ist letztlich die Sicherheit der Bank, daß sie den vereinbarten Zins bekommt oder eine Entschädigung verlangen kann.

Bei einer Arbeitslosigkeit oder Zwangsverkauf aus anderem Grund, hält sich die Bank also an ihrem Opfer noch einmal besonders schadlos. Ausnahme, der Käufer würde den Kreditvertrag übernehmen.

Wer will alle diese Eventualitäten in den folgenden 10 oder 20 Jahren voraussehen?

Ich konnte mit meiner Teilung bereits nach 5 Jahren, das BHW zu einer anderen Tilgung beider Verträge „überreden“, denn ich hätte ja auch den keinen Vertrag vollständig oder Teile davon sofort zurückzahlen können. Eine Entschädigung hätte man beim Auslaufen des Vertrags nicht verlangen können. So zahlte ich bis letztes Jahr zwar weiterhin den vereinbarten „besonders geringen Zinssatz“ von 6,65%, aber wegen der veränderten, höheren Tilgung, nur noch für einen kleineren Kreditbetrag.

Wir suchen Sicherheit, egal was es kostet und merken nicht, daß wir die vermeintliche Sicherheit mit Gefängnis erkaufen!

Nachdenken darüber ist erlaubt. Mit EXCEL kann man alle diese Varianten heute gut berechnen und graphisch darstellen. Das sollte man nutzen!

Gruß (die kleine)

pauline

 

Das ist ein guter Punkt, Pauline, der gegen die langfristige Festschreibung spricht. Die Gewinne der Banken entstammen zu einem guten Teil der Tatsache, daß das Leben in den nächsten 5 und 15 Jahren oft anders verläuft als gedacht. Sie hatten bereits Negativereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung genannt.

Ebenso einschneidend sind für den Häuslebauer Positivereignisse, wie zum Beispiel eine Erbschaft oder ein Einkommenszuwachs. Bei kurzfristiger Festschreibung nutzt man das unverhoffte Geld zur Verminderung der Schuld. Bei langfristiger Festschreibung steht man vor der Wahl, entweder nicht abziehbare Schuldzinsen an die Bank zu zahlen, denen steuerpflichtige Guthabenzinsen gegenüberstehen, oder der Bank ein beträchtliches Vorfälligkeitsentgelt herüberzureichen, damit sie der vorzeitigen Tilgung zustimmt. Sondertilgungen können dies nicht ganz ausgleichen, weil hohe Sondertilgungssätze stets mit einem Zinsaufschlag einhergehen.

 

@aseeca1

Mal losgelöst von der bisherigen Diskussion.

Wohnort Gelsenkirchen, Bauort also vermutlich NRW.

Falls Fördermittel des Landes NRW eingesetzt werden sollen, erübrigt sich die Diskussion über Zinsfestschreibungen unter 10 Jahren, denn das ist die von der WFA vorgeschriebene Mindestfestschreibungszeit.

 

@Stefan61 und Pauline:

Aber wenn ich alle Positv- und Negativereignisse berücksichtigen will, bringe ich wahrscheinlich gar keine Finanzierung zustande.

Ich kann doch nicht davon ausgehen, wenn ich mir mit meiner Frau ein Haus baue, daß ich mich in vier Jahren von ihr scheiden lasse und danach arbeitslos werde. Wenn ich das voraussetzte, dann bau ich doch gar nicht erst und hau gleich ab!

 

Hallo,

wenn das eigene Heim ein Garant für eine lange Ehe ist, gibt es auch keine Scheidungshäuser zur Versteigerung.

also baut und ihr braucht keinen Scheidungsanwalt.

Man weiß es eben nicht!
Aber die Bank bekommt sicher ihr Geld.
Das ist Sicherheit.

Gruß

pauline

 

Ergänzung:

Systemanalytiker sollten das alles doch mal mit EXCEL sich selbst darstellen.
Es gibt überraschende Ergebnisse wenn man die verschiedenen Möglichkeiten sich graphisch darstellt.
In meinem Unterricht zu diesem Thema, der in keinem Lehrplan steht, hat keiner geschlafen.

pauline