Vollfinanzierungsfrage

Reife Leistung! Wenn Ihr jetzt finanziell aus dem gröbsten raus seid, bleibt
Euch denke ich trotzdem nichts anderes übrig als etwas Eigenkapital
anzusparen bzw. wird die Finanzierung sonst über die Gesamtdauer
ziemlich teuer.

 

Hmmm....

also ich muss jetzt nochmal kurz einhacken. Vielleicht habe ich ja etwas falsch verstanden, aber die Fakten sehen doch so aus:

Kaufpreis = 117.000,-€
Sanierungskosten = 60.000,-€
Nebenkosten = 10 % (ich setze einmal 12.000,-€ an, wobei dies sehr schön gerechnet ist, wenn man bedenkt, dass Notar; Steuer; Grundbuch etc. zu bezahlen sind)
Unvorhergesehenes (wenn die Sanierung teuerer wird) = 15.000,-€

macht unter dem Strich eine Gesamtsumme von 204.000,-€ (großzügig geschätzt).

Demgegenüber steht doch ein Hauswert von

a) 117.000,-€
b) Sanierungskosten (anrechenbar zwischen 50 und 100% wenn diese der Wertsteigerung dient) von nehmen wir einmal 40.000,-€.

= 157.000,-€.

Abzüglich des Risikozuschlages von im besten Fall 10% reden wir dann von einem Beleihungswert des Objektes von 141.300,-.

Im Gegenzug zur zu finanzierenden Summe ergibt das bei 0 EK eine Quote von 144 %.

Selbst bei einer Eigenleistung von 10.000,-€ (EK-Quote) stehen immer noch 137% im Raum.

Selbst wenn ich die Sanierung mit 100% reinnehme ergibt sich bei 0 € EK ein Wert von 117%.

Habe ich da irgendetwas falsch verstanden? Wenn ja bitte ich um Berichtigung.

 

Aber vielleicht die Bank.

Wenn die Kinder schon älter sind, dann überlege ich gerade, wie alt DU bist. Das dürfte die mögliche Laufzeit der Kredite nicht unerheblich beeinflussen.

Das wäre schon einmal positiv, auch wenn unter einem "guten" Verdienst jeder etwas anderes versteht. Hauptsache es verbleibt, trotz Kredit, noch ausreichend Geld für die Lebenshaltung.

Ergo: Bonität passt, Kapitaldienstfähigkeit ist sichergestellt, also steht und fällt die Sache mit den Sicherheiten.

Ich hätte nicht gedacht daß ich jemals so eine Ratschlag geben würde, aber heute ist Premiere.
Rede mit der Bank und der BSpk. Die Bank soll den ersten Teil übernehmen, die BSpk. dann den zweiten Teil mit nachrangiger GS. Mit dem EK die Notarkosten etc. bezahlen. GS Eintragung über Kaufpreis + Sanierungskosten. GS aufsplitten oder die Bank soll den Teil an die BSpk. abtreten.

Das ergibt zwar unter´m Strich nicht gerade die besten Konditionen, aber sollte evtl. darstellbar sein.

Oder Du findest einen Sponsor der Dein Eigenkapital stärkt.
Du könntest ja mal in Quatar, Oman oder Abu Dhabi nachfragen.

Gruß
Ralf

 

Das ist gut möglich. Bei einem Neubau ist die "Wertermittlung" relativ einfach und die Werthaltigkeit meist auch kein Problem.
Bei einem älteren Gebäude ist das so eine Sache, zumal wenn die Sanierung nicht ausschließlich durch Fachfirmen erfolgt. Dann stellt sich auch die Frage, wofür die 60T€ eingesetzt werden. Ein neuer Anstrich steigert nicht unbedingt den Wert des Gebäudes, und Sanierungsmaßnahmen die von Laien durchgeführt werden sind auch nicht immer dazu geeignet den Wert zu steigern.

Dann kriegt die Bank Bauchschmerzen weil der Kredit höher ist als der Wert der Sicherheit, und was daraus resuliert, das konnten wir ja sehen als in den USA die Immobilienblase geplatzt ist.

Gruß
Ralf

 

Das Wort "gut" ist relativ. Ich kenne Leute die meinen sie verdienen gut, dabei reichts grad so zum leben. Und ich kenne Leute, die meinen sie verdienen schlecht, dabei wird ihnen das Geld monatlich vorn und hinten reingeschoben (z.B. fallen mir da einige Ärtze ein. Beschweren sich aktuell über 8% mehr )

 

Ich sehe es auch so wie JensDecker. Also lieber noch warten und Eigenkapital ansparen.
Du hast Verantwortung für 2 Kinder. Da ist das Risiko einer Vollfinanzierung einfach zu groß. Also Finger weg.

Selbst wenn es machbar wäre, dann sind die Konditionen so schlecht, dass dieses Vorhaben einfach ein schlechtes Geschäft ist.

Fazit: Klares Nein aus 2 gewichtigen Gründen.

 

Schön, dass Du Ärzte kennst, die 8% mehr haben. Meine Frau und deren Kollegen würden sich freuen. Wo kann man die einfordern ?

Zum Fragesteller: Mich wundert das nicht. Banken denken sehr konservativ . Ich würde an Deiner Stelle erst einmal das Haus ohne Sanierung finanzieren und nach und nach die erforderlichen Schritte vornehmen. Ob Du die zusätzlichen 60k bei der Bank bedienst oder selber für die Renovierung ansparen.

 

Jepp. Das hängt zwar vom Zustand des Gebäudes ab, aber das heisst Risiko, und es ist auch fraglich ob die Bank da mitspielt. Ich schätze mal, deren Interesse an der Finanzierung einer Ruine dürfte nicht sehr groß sein.

Gruß
Ralf

 

Wie solide berechnet/geschätzt sind den die 60000 Euro für die Sanierung
und ist das für eine Banker schon glaubwürdig aufbereitet?