Erbbau oder doch lieber kaufen?

Diskutiere Erbbau oder doch lieber kaufen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hi Forum, wie so viele vor mir träume auch ich bereits seit einiger Zeit gemeinsam mit meiner Frau vom Eigenheim und habe bereits viel Zeit mit...

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  1. #1 Bombjack, 27.01.2010
    Bombjack

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    Hi Forum,

    wie so viele vor mir träume auch ich bereits seit einiger Zeit gemeinsam mit meiner Frau vom Eigenheim und habe bereits viel Zeit mit Recherche, Gesprächen und nicht zuletzt Kopfzerbrechen verbracht wie wir das am vernünftigsten auf die Beine stellen.

    Die Ausgangssituation ist folgende: Wir bewohnen zur Zeit ein Reihenhaus und zahlen dafür 870 Euro Kaltmiete. Langfristig ist uns das einfach zu teuer, das Geld würden wir dann doch lieber in etwas eigenes investieren. Meine Frau und ich sind beide Mitte 30 und seit über 10 Jahren festangestellt in großen international tätigen Unternehmen, vergleichsweise sichere Arbeitsplätze würde ich sagen. Unser bisheriges gemeinsames Nettoeinkommen beträgt etwa 4000 Euro im Monat, ca. 1000 Euro bilden wir zur Zeit im Monat Rücklagen. 60.000 Euro an Eigenkapital sind vorhanden. Allerdings erwarten wir in Kürze unser erstes Kind, meine Frau befindet sich seit einigen Tagen im Mutterschutz und geht dann erstmal in Elternzeit. Zumindest für das nächste Jahr wird sich unser verfügbares Einkommen nicht entscheidend ändern oder evtl sogar verbessern, da ich zur Zeit noch einen PKW geleast habe (ca 500 Euro inkl aller Nebenkosten) und der Vertrag im April ausläuft. Solange meine Frau in Elternzeit ist, werden wir versuchen mit einem Auto klarzukommen. Dazu kommt dann noch mein höheres Nettoeinkommen durch Steuerklasse 3 statt 4 und das Kindergeld. In einem Jahr wirds dann natürlich etwas weniger, wir planen aber zumindest mit einer Teilzeitttätigkeit meiner Frau. An diesem Punkt habe ich jedoch ein gewisses Unsicherheitsgefühl, da ich noch nicht mit vollständiger Gewissheit abschätzen kann ob das mit der Betreuung unseres dann einjährigen Nachwuchses auch wirklich so klappt wie wir uns das vorstellen, oder meine Frau ihre Elternzeit, dann unbezahlt, doch vielleicht noch 1-2 Jahre verlängern muss. Mein alleiniges Nettoeinkommen würde bei Steuerklasse 3 inkl Kindergeld etwa 2500 Euro betragen. Sobald meine Frau wieder arbeiten geht dürften wir dann so in etwa bei 3500 Euro netto liegen.

    So, das waren jetzt jede Menge Vorinformationen die mit dem eigentlichen Thema nichts zu tun haben. Vielleicht hilft es aber doch bei der Einschätzung meiner Finanzierungsmodelle.

    Zum eigentlichen Thema:

    Wir stellen uns ein freistehendes EFH mit ca 150 qm Wohnfläche ohne Keller, evtl aber auch mit Keller und dann mit etwas weniger Wohnfläche (konkrete Planungen folgen) vor und kalkulieren dieses nach einem Vorgespräch mit einem Architekten mit ca 200 Tsd Euro (realistisch?). Die Grundstücksgröße sollte mindestens 400, besser 500 qm betragen. Grundstücke werden von der Stadt in einem Neubaugebiet demnächst für 190€ / qm inkl Erschließung angeboten, das wären dann also 95.000€ für ein 500qm Grundstück. Bei einem Kaufgrundstück bräuchten wir also ein Darlehen in Höhe von 235.000€.

    Nun werden aber auch in sehr guter Lage am Rande einer schönen Siedlung in letzter Reihe mit Blick in die Felder von privat einige Erbbaugrundstücke angeboten, 500 qm für 2400 Euro Pacht im Jahr. Dazu kommen allerdings noch Erschließungskosten in Höhe von 30-40€ /qm (steht noch nicht fest) und Maklerprovision in Höhe von 2 Jahrespachten netto, also 5.712 Euro inkl. Steuer. Meine Rechnung sieht dann bei angenommenen 35€/qm Erschließungskosten folgendermassen aus: Ein Darlehen wird nur noch in Höhe von 163.212 Euro benötigt (200.000 Euro Haus, 17.500 Euro Erschließung, 5.712 Euro Makler).

    Jetzt mal die Gegenüberstellung im Hypothekenrechner Kauf / Erbbaugrundstück bei einem angenommenen Nominalzins von 4,3% und einer monatlichen Belastung von 1.250 Euro:

    Kauf:
    benötigtes Darlehen: 235.000 €
    Laufzeit: 26,09 Jahre (vorausgesetzt die Zinsen bleiben so über die gesamte Laufzeit)
    Gesamtbelastung inkl Zinsen: 391.340,19€

    Erbbbau:
    benötigtes Darlehen: 163.212 €
    Laufzeit: 18,97 Jahre (bei 1.050 Euro Darlehenrate + 200 Euro Erbpacht/Monat)
    Gesamtbelastung inkl Zinsen (für Darlehen): 238.998,46 €


    Nun meine Frage an alle die bis hier gelesen haben: Das spricht doch finanziell recht deutlich für das Erbbaugrundstück, oder habe ich etwas entscheidendes übersehen bzw mich grob verkalkuliert?

    Ich wäre 8 Jahre früher schuldenfrei und habe 152.341 € Darlehensbelastung gespart, das entspricht bei gleichbleibendem Erbzins (die Anpassungen an den Verbraucherpreisindex sind mir bewusst und werden das tatsächliche Ergebnis natürlich verschlechtern) 63,48 Jahrespachten. Mit etwas Glück erlebe ich es noch :28: Weitere Vorteile die ich dabei sehe: Das Verhältnis Eigenkapital zu Darlehenssumme verbessert sich zu meinen Gunsten, dadurch sollten bessere Konditionen möglich sein. Ausserdem besteht kaum Zinsbindungsrisiko, da die Restschuld für die Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren (wenn ich das mal als Zinsbindung ansetze) nicht mehr besonders hoch ausfällt. Zudem kann nach Darlehenstilgung die bisherige Rate zinsbringend angelegt werden, das sollte die Anpassungen des Erbzinses locker ausgleichen.

    Eure Meinungen bitte, wo ist der Pferdefuß den ich übersehen habe? :confused: Mit dem psychologischen Aspekt dass es sich ja eigentlich gar nicht um mein Grundstück handelt könnte ich bei den Zahlen umgehen.
     
  3. #2 Baufuchs, 27.01.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Beim

    schnellen lesen:

    Es fehlt der gesamte Block der Nebenkosten:

    - Notar
    - Gericht
    - Vermesser
    - Grunderwerbsteuer
    - Zinsen während der Bauzeit
    - Hausanschlusskosten (Energie/Abwasser)
    - Außenanlagen usw.
    - Architekt
    - Statik/Wärmeschutznachweis

    200.000.- € Baukosten für ein 150m² Haus inkl. Vollkeller halte ich im Raum Dortmund schlicht für nicht möglich. Zumindest nicht bei ordentlicher Qualität und Ausstattung.
     
  4. #3 MoRüBe, 27.01.2010
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Nur zum Preis...

    ... aus meiner Sicht:

    150 qm für 200 k€ und Architekt:Roll

    Architekten sprechen gerne nur vom netto, also ohne moms. Sicher, daß Ihr da vom selben sprecht?

    Was ist mit Nebenkosten, Hausanschlüssen, Außenanlagen hastenichtgesehn?

    Und Haus mit Keller? wird ooch nicht billiger
     
  5. #4 Bombjack, 27.01.2010
    Bombjack

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    Das sollte da schon alles mit drin sein, ich hatte aber auch geschrieben 150qm ohne Keller oder kleiner mit Keller :winken:

    Eigentlich ging es mir im Post aber eher um die Frage Erbbau oder kaufen, die 200 Tsd habe ich einfach mal so als Rechengröße genommen. Wenn das wirklich nicht passt, müssten wir unsere Ansprüche halt etwas runterschrauben.
     
  6. #5 MoRüBe, 27.01.2010
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Menno...

    ... Manfred:p
     
  7. #6 ballycoolin, 27.01.2010
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Du zahlst jährlich 2500 Euro für -"nichts"(meine Meinung).
    Solltest du das Haus verkaufen wollen, musst du damit rechnen, dass das den Preis negativ beeinflusst.
    Vererbst du das Haus, müssen deine Nachkommen immer noch die Pacht zahlen(die ja auch steigen kann wie die Grundstückspreise).. Insgesamt dürfte das damit teurer werden als ein Grundstück zu kaufen. Aber vielleicht ist dir das ja egal, weil deine Kinder das Haus wahrscheinlich eh nicht wollen ;-) Dann bist du mit Erbpacht günstiger dran.
     
  8. #7 Baufuchs, 27.01.2010
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Erbbaurecht

    mal abgesehen davon, dass die monatl. Belastung aus Erbbauzins+Finanzierung der Erschliessung niedriger ausfällt als bei einem Kaufgrundstück, fällt die Bewertung des Erbbaurechtgrundstücks durch die Bank völlig anders aus als bei einem Kaufgrundstück.

    Das wiederum wirkt sich auf den Beleihungswert aus, was wiederum den Zinssatz der Bank beeinflusst.

    Manche Erbbaurechtsgeber möchten sogar an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden. Dann wird es echt bitter.

    Enifach mal unter "Erbbaurecht" googlen.
     
  9. #8 kehd, 27.01.2010
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    Bei der FAZ schreibt ein Herr Looman jedes Wochende über "Vermögensfragen"
    Mal nach FAZ Looman "Wann die Erbpacht lohnt" googeln.
    Ist zwar von 2007, aber am prinzip hat sich ja nichts geändert.
     
  10. #9 Bombjack, 27.01.2010
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    Vielen Dank für eure Hinweise, insbesondere der FAZ Artikel hat mir einige wichtige Denkanstösse geliefert. Was ich in meiner Kalkulation völlig ausser Acht gelassen hatte, ist der Grundstückswert. Wenn ich den mit reinrechne sieht die Welt schon ganz anders aus und wenn man dann noch x Prozent alle paar Jahre auf den Erbzins an Anpassungen aufschlägt, spricht plötzlich doch einiges für ein Kaufgrundstück. Die Frage ist halt ob es realistisch ist das restliche Leben in der Immobilie zu verbringen (dann hätte man tatsächlich den von mir errechneten Liquiditätsvorteil) oder ob man vielleicht doch irgendwann aus dem einen oder anderen Grund verkaufen muss oder möchte. Dann wäre man mit dem Kaufgrundstück deutlich im Vorteil. Hmmm... :confused:
     
  11. #10 kehd, 27.01.2010
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    Wir haben unser Erbaugrundstück von der Kirche. Die bieten auch betreutes Wohnen an. Da kann man dann mal nahtlos wechseln.
     
  13. #11 greentux, 27.01.2010
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    anschließend bieten die auch noch den Friedhof :)
    Gute Wertschöpfungskette...
     
  14. #12 HolzhausWolli, 27.01.2010
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    Was noch nicht zur Sprache kam..... ist es nicht so, dass der Erbpachtvertrag nach 99 Jahren endet und die aufstehenden Gebäude dann in den Besitz des Grundstückseigentümer übergehen?

    Schon klar, dass das minimum 2 Generationen sind, und erst die übernächste das Problem hätte, aber trotzdem.
     
  15. #13 michael62, 27.01.2010
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    Dem ist so, aber der Wert der Gebäude muss auch abgelöst werden oder so ähnlich.:biggthumpup:
     
  16. #14 bruchpilot, 28.01.2010
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    Mit Verlaub, das ist Quatsch.

    Nur weil Du in einer anderen Steuerklasse (3 statt 4) bist, bezahlst Du absolut gesehen nicht weniger Steuern!

    Du zahlst ERSTMAL (jeden Monat) weniger Steuern, allerdings kommt die Endabrechnung dann zum Schluß, mit dem Lohnsteuerjahresausgleich.

    Es kann also passieren, dass Du die Summe, die Du vermeintlich netto im Monat mehr hast, am Ende wieder nach-/zurückzahlen musst, wenn Du nichts großartig von der Steuer absetzen kannst.:e_smiley_brille02:

    ---------- Post added at 08:09 ---------- Previous post was at 08:01 ----------
    ___________

    Hier vergleichst Du Äpfel mit Birnen:

    Bei der Erbpacht gehört Dir/Deinen Nachkommen hinterher (Ablauf der Erbpachtdauer) das Haus nicht, da nach deutschem Recht das Haus dem Grdst. folgt - und das erwirbst Du in diesem Falle nicht. Du zahlst also eigentlich auch nur so ne Art Miete bzw. Nutzungsgebühren (Leasing). Du hättest also gar nix gespart, sondern eher mehr ausgegeben als jetzt - vom Regen in die Traufe .....

    Klar, dass es teurer ist, das BV mit Grdst.-Kauf durchzuziehen, aber in dem Fall gehören Dir irgendwann (Begleichung der letzten Rate, zwischendurch besteht ein Anwartschaftsrecht) Grdst. und Haus.


    Ich persönlich würde im Leben nicht mit Erbpacht bauen, entweder ganz oder gar nicht. Ganz davon abgesehen, dass Du Deinen Kinder und Enkeln noch was EIGENES, Wertbeständiges hinterlassen kannst.
     
  17. #15 Thomas Traut, 28.01.2010
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    Ich finde Erbpacht nicht so abwegig, wenn das Geld für einen Grundstückskauf nicht mal eben übrig ist. Ich weiß nicht, was einen heute Mittdreißger interessieren muss, was in 99 Jahren ist. Da dürften die Enkel so um die 75 und die Urenkel Mitte 40 sein. Die brauchen bis dahin das ohnehin wahrscheinlich bis dahin relativ fast wertlose Haus alle nicht mehr.

    Wenn jemand das Gefühl nicht loswird, das Haus gehöre ihm nicht, muss er das Grundstück eben bezahlen. Die anderen machen für die eingesparten 2400 €/a einen schönen Urlaub...
     
  18. #16 bruchpilot, 28.01.2010
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    ????:irre

    Auch ne Milchmädchenrechnung: das Grdst. ist (zusammen mit dem Haus) in 20-30 Jahren abbezahlt, im Falle der Erbpacht werden jedes Jahr (und das dann 99Jahre lang!:mauer) diese 2400Euro fällig, Tendenz eher steigend.

    Macht schonmal mindestens 240.000 Euronen für TS und dessen Nachkommen, kumuliert nur für die Erbpacht, ohne Zinsen! Andere Leute bauen allein dafür Häuser auf eigenen Grundstücken ...:D

    Darüber hinaus: wer kauft im Falle eines Falles ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück???? wohl nur über einen Spottpreis....
     
  19. #17 ToStue, 28.01.2010
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    Da die Unterhaltung eines Hauses eher teurer ist als bei einer Mietwohnung (und das Haus höchstwahrscheinlich auch größer werden wird) und ihr aktuell bei 2 Verdienern 3000,-/Monat ausgebt, frage ich mich schon, wie ihr bei weniger Einkommen (Mutter) und mehr Ausgaben (Kind) das finanzieren wollt. Ich könnte mir vorstellen, dass das Vorhaben, was mir bisher auch sehr sehr günstig zu sein scheint, unter Beibehaltung des aktuellen Lebensstandards sehr unrealistisch ist. :(

    Viel Erfolg!
     
  20. #18 LarryLobster, 28.01.2010
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    Wir wollen hier jetzt nicht in eine Steuerdiskussion verfallen, aber das interessiert mich dann doch mal:
    Wenn ich und meine Frau über das Jahr gesehen immer konstant viel verdienen und ich in Steuerklasse 3 und sie in 5 ist, müssen wir doch keine Lohnsteuer nachzahlen, oder?
     
  21. #19 moep3fx, 28.01.2010
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    kommt drauf an ob es konstant gleichviel oder konstant unterschiedlich ist...
     
  23. #20 R.B., 28.01.2010
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    Das hängt von mehreren Faktoren ab (Freibeträge wo und wie eingetragen, Kinder, usw.), aber in den meisten Fällen wirst Du wohl eine Rückerstattung bekommen.

    Ob Steuerklasse 3 oder 5, da geht es um den monatlichen Abzug (Vorauszahlung). Abgerechnet wird am Jahresende wenn die EkSt. Erklärung abgegeben wird.

    Gruß
    Ralf
     
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