Wie werden Bauzinsen festgelegt?

Den Zinssatz kann man schon verhandeln, in gewissen Grenzen natürlich. Letztendlich kommt es darauf an, was Du als Kunde mitbringst..

Lass Dich nicht durch irgendwelche Internetangebote verwirren, die gelten meist unter irgendwelchen Rahmenbedingungen die sowieso nur die wenigsten Interessenten erfüllen können.

2 der wichtigsten Faktoren sind der Eigenkapitalanteil (Beleihungsauslauf) und die Dauer der Zinsbindung.

Es macht einen erheblichen Unterschied ob ich 50% Eigenkapital mit einbringe, oder wie in Deinem Fall nicht einmal 20%.

Weiterhin ergeben sich Abweichungen bei der Zinsbindung, sprich ob die Zinsvereinbarung über 5 Jahre, 10 Jahre, oder 15 bzw. 20 Jahre gilt.

Und JA, es gibt auch Unterschiede bei den Finanzinstituten (wäre ja schlimm wenn alle gleich wären). Auch der Beruf/Selbständig etc. hat einen Einfluß auf den Zinssatz, und auch wenn es immer wieder verneint wird, selbst der Wohnort kann sich negativ auswirken.

Die Dir angebotenen 4,28% können also berechtigt sein, sie können aber auch zu hoch sein. Das findest Du nur durch Vergleich heraus.

Gruß
Ralf

 

Das ist so eine Sache mit den Zinsen .....
Der Zins wird in der Regel Tagesaktuell erstellt! Kann aber bei Jeder Person anders sein.

Abhängig von: Vorhandesnes Eigenkapital, Bonität (Kreditwürdigkeit), Einkommen im Verhältniss zur mtl. Rate,...

Dadurch kann es natürlich sein, dass du unterschiedliche Zinssätze von verschiedenen Banken erhälts. DA JEDE Bank diese Kriterien anders bewertet.

Also musst du dir auch unterschiedliche Angebote einholen um vergleichen zu können.

Verhandeln geht in der Regel nicht viel. Aber ein Versuch ist es Wert.

Und nicht vergessen: Das billigste ist nicht immer das beste!!!!! Genau wie beim Bauen!!

 

Ich habe bei einer Online-Bank Aufschläge je nach Beleihungsauslauf gefunden

Effektiver Zinssatz 10 Jahre: 3,04%
Aufschläge je nach Beleihungsauslauf
über 50% bis 70% -> +0,10%
über 70% bis 85% -> +0,30%
über 85% bis 95% -> +0,50%
über 95% -> +1,00% (aus 3,04% werden also 4,04%)

Für die Ermittlung der Sicherheit zieht die Bank von den Baukosten gerne 10%-15% ab und dann seid ihr leider ganz schnell bei über 95% Beleihungsauslauf und erhaltet die 1% Aufschlag und seid bei 4,04% :-(

Mir ist bewusst, dass jede Bank anders rechnet und auch diese Online-Bank abweichend von dem "Preisaushang" sicher noch viele Gründe für Preiserhöhungen hat die hier nicht aufgeführt werden, dies nur zur Verdeutlichung wie die hohen Aufschläge verglichen zu den Internet-Lockangeboten zustande kommen

 

Mein Hausbank wirbt im Internet mit 2,98% und würde mir auch einen Kredit mit diesem Satz vermittlen, Laufzeit 10 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre, EK > 65%

 

Japp - Eigenkapital, eigene Bonität und Zinsbindung sind die drei wichtigsten Faktoren. Solltest Du also ein relativ geringes Einkommen (verhältnismäßig) aufweisen, erhebt die Bank einen Risikozuschlag auf den Zinssatz.

 

Viele Banken haben Tableaukonditionen ( Wüstenrot, ING-DIBA ). Dort erhält jeder genau den Zins bei entsprechendem Beleihungsauslauf. Unabhängig von der Bonität. Es ist also nicht ganz richtig was oben geschrieben wird.
Die meisten Banken haben aber Tageskonditionen.
Dann wird am Tag x der Zins festgelegt, reserviert für den Kunden.
Dieser ist sehr stark von seinem Hypothekenbuchstaben der Schufa abhängig!
Buchstabe G-H geht noch, danach lehnen die Banken ab.
Je nach Vergangenheit wie der Kunde bislang operiert hat gibt es automatische Zuschläge o d e r auch Abschläge bei einem Top Schufakunden.

Die meisten Zinsangebote im Internet sind absolute Blender!
Zählen nur für Schufascore A und Top Einkommen usw. Also wenig erreichbar.

 

Das ist bei manchen Banken tatsächlich ein K.O Kriterium.

Gruß
Ralf

 

Bei manchen oder bei vielen?

 

Schwer zu sagen, ich habe ja nicht alle Banken in Deutschland gefragt. Mir ist das damals nur aufgefallen als ich Finanzierungen umstellen wollte. Manche Sachbearbeiter waren schon am Telefon so ehrlich, andere haben dann nach x Wochen "Prüfung" die Standard Ausrede xx rausgekramt.

Für Selbständige ist so eine Finanzierung zwar möglich, aber der Kreis der finanzierenden Institute ist bei weitem nicht so groß wie bei einem Angestellten/Beamten.

Gruß
Ralf

 

Die Banken mit denen ich zusammenarbeite machen da auch keinen Unterschied, aber wie gesagt, als ich mal schauen wollte was der Markt so hergibt, habe ich die o.g. Erfahrung gemacht. Darunter waren auch Banken die auf ihren Webseiten damit werben, dass sie auch Selbständige finanzieren, (obwohl es interne Vorgaben gibt, dass man von solchen Engagements die Finger lässt).

Es gibt leider auch Banken, die ändern ihre Strategie schneller als die Zinssätze.

Gruß
Ralf

 

Es macht extreme Unterschiede aus, mit welcher Bank verhandelt wird.

Wir haben mit vier Banken verhandelt und hatten (Anfang des Jahres) Angebote von 3,7 über 3,95 bis 4,3 bekommen. (10J Zinsbindung, Beleihung 65%). Wobei es auch Unterschiede zwischen Banken aus ein und dem gleichen Haus gab. (Spk Ort X vs. Spk Ort Y)

"verhandeln" war aber eigentlich nicht drin.

 

Wenn "verhandeln" nicht drin ist - laut Sachbearbeiter -, dann lohnt es, nach der nächsthöheren Entscheidungsebene zu fragen. Leider sind auch die Kreditsachbearbeiter heute fast ausnahmslos nur noch Verkäufer, die von tuten und blasen keine Ahnung mehr haben und daher nur noch standardisierte Produkte verkaufen. Alles was darüber hinausgeht, sprengt deren Horizont und wird dann gleich abgelehnt. Nicht mangels Möglichkeit beim Kunden sondern mangels Kompetenz beim "Berater".

 

Nein,es ist Blödsinn, dass die Banken keine Selbständigen machen.
Selbständige werden eben anderst geprüft. Die meisten die am Telefon oder Callcenter sind haben keine Ahnung wie man Selbständige prüft. Ich habe in meinen letzten 5 Jahren in der Bank nur Darlehen für Selbständige geprüft.

Klar, es ist ganz einfach:
Angestellter / Angestellte: drei Gehaltsabrechnungen und Dezemberabrechnung wegen Jahressummen

Selbständige:
BWA 2011
Gewinn und Verlustrechnung oder Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre
letzten drei vollständigen Einkommensteuerbescheide. Gibt es Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen auch die Einkommensteuererklärungen vorliegen.

Die Banken mit denen ich zusammenarbeite haben " immer " etwa im Durchschnitt für Selbständige ein Zinsaufschlag von 0,35% auf die Angestelltenkondition.

Ich habe gerade eine Finanzierung laufen wo der Firmeninhaber selbst ein Bigfish ist und selbst 34 weitere Firmen hat. Ergo muss nach dem KWG18 die Bank sich ein komplettes Bild des Kunden machen. Er muss komplett die Hosen runterlassen und über jede Firma Unterlagen liefern. Auch wenn es 10 Leitzordner sind.

Selbständig = Selbst und Ständig!

 

Natürlich gibt es Banken, die finanzieren Selbständige. Es gibt aber auch welche, die finanzieren eben keine. Egal wie die Bilanzen aussehen, oder gegen Zinsaufschlag.
Bei den Zinssätzen und der Bonität verhält es sich so, dass nur sehr wenige Banken, den Schufascore in die Konditionsfindung einfließen lassen. Hier heißt es dann geht, oder geht nicht. Fertig. Bonität vorausgesetzt. Wie die Bonität aussehen muß, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Aber unterschiedliche Zinssätze auf Grund des Einkommens gibt es zum Glück nur sehr selten.

Bei Banken vor Ort, bei denen man verhandeln kann, liegt es daran wie sehr der Bank daran gelegen ist, den Kunden zu gewinnen, um später evtl. Zusatzgeschäft zu platzieren.

Beste Grüße