Welche Pläne sind realistisch...?

Hallo silent2k,

erst einmal kann ich Dir hier nur einen allgemeinen Tipp geben und dieser lautet: Rechne nicht mit Geld, welches Du aktuell nicht hast! Ich, beispielsweise, habe solche Dinge wie die Betriebserfolgsbeteiligung, das Weihnachtsgeld oder Urlaubsgeld gar nicht in meinen Standardfinanzierungsplan eingerechnet. Solche Dinge können nämlich auch gekürzt werden und dann steht man da - oder man erhält sie später doch nicht.......................solche Gelder lassen wir jetzt in die Sondertilgung einfliesen.

Auch Dein Eigenkapital ist nicht gerade erwähnenswert; insofern wirst Du die Spitzenzinskonditionen gar nicht von der Bank bekommen................................... Du solltest also wissen, dass die meisten Slogans "Haus schon ab 600 Euro monatlich finanzierbar" reine Werbesprüche der Anbieter sind --> dort geht man von unrealistischen Hauspreisen aus, setzt Eigenkapital voraus und betrachtet nur eine monatliche Belastung bei 1% Tilgung. In diesem Fall würdest Du aber ca. 40 Jahre abbezahlen und solange läuft der Kreditvertrag nicht d. h. Du müsstest auf jeden Fall nachfinanzieren. Wie schaut in 10 Jahren der Zinssatz aus? Was wäre, wenn er bei 9 % läge?

Wir haben selbst erst ein Reiheneckhaus gebaut (3er Reihenhaus mit Doppelhauscharakter) - daher kann ich Dir mal folgende Anhaltspunkte geben. Bei uns im Rhein-Main Gebiet (Randlage, aber nicht ländlich / Bauplatz pro m² 250-300 Euro) bezahlt man für eine Doppelhaushälfte mit Reihenhauscharakter (300 m² Grundstück, 7 m Hausbreite, 120 m² Wohnfläche) ca. 300.000 Euro. Für ein Reihenmittelhaus (200 m² Grundstück, 5,50 m Hausbreite, 120 m² Wohnfläche) sind ca. 220.000 Euro fällig. Moderner, aber einfacher Standard, kein Schnickschnack! Mit allen Nebenkosten kannst Du im Falle der Doppelhaushälfte von ca. 20% zusätzlichen Kosten ausgehen (Notar, Steuern, Wandbeläge, Bodenbeläge, Zusatzaustattung, Anlage Grundstück --> Frontbereich war bei uns im Preis inbegriffen). Beim Reihenmittelhaus würde ich auch mit 20-25% Aufschlag kalkulieren.

Lange Rechnung - kurzer Sinn: 360.000 Euro müssen von Dir finanziert werden. An Deiner Stelle würde ich mir jetzt einen Volltilgungsrechner nehmen und einfach mal kalkulieren, wo ich in 10 Jahre, 20 Jahre und 30 Jahre stehe..................und hier würde ich nicht mit 2,95% Zinssatz kalkulieren; sondern deutlich höher (schließlich hast Du kein Eigenkapital). Link Volltilgungsrechner: http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=showRepayCalculator&STYLE=b2c

Du wirst sehr schnell sehen, dass Du mit 720 Euro kein Haus finanzieren kannst, sondern bei vernünftiger Tilgung leicht das 2 bis 3-fache dafür aufwenden musst. Außerdem musst Du einen eventuellen Kinderwunsch und solche Dinge wie "Arbeitslosigkeit" berücksichtigen....Wir haben zum Beispiel so kalkuliert, dass wir im Falle eines "totalen" Jobverlustes (1 Job dauerhaft) unser Haus nicht sofort verkaufen müssen und uns in Ruhe einen Käufer suchen können (Zeitraum 2-3 Jahre). Daher haben wir einen Vertrag mit 20 Jahren abgeschlossen bei 1%iger Tilgung und 10%iger Sondertilgung (die wir auch schon fleißig genutzt haben). Solche Konditionen bekommst Du aber ohne Eigenkapital gar nicht eingeräumt. Daher würde ich an Deiner Stelle erst einmal 30-40% Eigenkapital ansparen - damit du vernünftige Konditionen bei einer anständigen Bank bekommst und noch einen kleinen Puffer für den Notfall hast.............................

Gruß

Kallidalli

 

Kallidalli hat Recht! Bis auf die Tatsache, dass Dortmund nicht mit Rhein Main vergleichbar ist.
Was Du über Deine Finanzen aussagst, so sehe ich es auch nicht als realistisch an eine solide Finazierung hinzubekommen. Die niedrigen Zinsen mögen verlockend sein, jedoch bekommst Du sicherlich nicht die optimalen Konditionen wie der Vorredner schon angedeutet hat. Ihr seid noch sehr jung, von daher ist ein paar Jahre sparen angesagt um mit ordentlichem Eigenkapital (zumindest das Grundstück solltet ihr mit eigenem Geld finanzieren) loszulegen. Alles andere ist auf die Kante genäht und bei der ersten Unwegbarkeit ist der Traum vom Häuschen geplatzt...

viele Grüße

Heiko

 

Dann fangen wir mal an zu rechnen.

Auf der Vermögensseite steht eine schwarze "0". Die Rücklagen decken nicht einmal das Notwendigste ab, also können wir die getrost ignorieren.
Nachteilig ist der PKW Kredit, doch der soll bis Anfang des kommenden Jahres ja erledigt sein. Also ignorieren wir diesen auch einmal.

Auf der Einkommensseite stehen 2.200,- € + 1.100,- €, also zusammen 3.300,- € netto für 2 Personen. Das ist positiv und lässt etwas Spielraum. Eine monatliche Rate von 1.000,- € und mehr wäre darstellbar. Fraglich wären noch die Lebenshaltungskosten, hier solltest Du mal mit spitzer Feder rechnen.

Jetzt stellt sich die Frage, wieviel muss investiert werden. Problematisch ist, dass nicht einmal die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden können. So etwas quittieren die Banken mit einem erheblichen (Zins)Aufschlag, wenn sie nicht gleich ablehnen.
Die Superduperonline-Zinssätze kannst Du bei diesen Rahmenbedingungen sowieso vergessen. Selbst wenn Du die Zahlen auf eine 100% Finanzierung hinbiegen könntest, solltest Du schon einmal mit einer 4 vor dem Komma rechnen.

Unterstellen wir mal eine zu finanzierende Summe von 300T€ für Haus, Grundstück etc., dann 4% Zins und 2% anf. Tilgung, das macht unter´m Strich eine monatliche Belastung von 1.500,- €.
Euch bleiben dann noch 1.800,- € für die Lebenshaltung, was für 2 Personen mehr als ausreichend ist, vorausgesetzt man hat seine Ausgaben im Griff.

Es stellt sich dann aber auch die Frage, was passiert wenn mal Kinder angesagt sind? Dann bleiben Euch bei höheren Lebenshaltungsausgaben grob 500,- € weniger für die Lebenshaltung. Das wäre schon sehr grenzwertig. Andererseits haben wir ja mit dem bestehenden Einkommen gerechnet und Sonderzahlungen bzw. Gehaltssteigerungen nicht berücksichtigt.

Fazit:
Eine Finanzierung wäre wohl irgendwie darstellbar, aber von "solide" weit entfernt. Ich würde mal schauen ob man nicht mindestens 10% EK organisieren kann. Evtl. könnte man die BSV dafür heranziehen wenn sie sowieso schon vorhanden sind. Das muss man aber mit dem monatlichen Einkommen abgleichen damit die monatlichen Raten nicht aus dem Ruder laufen.

Das Beste wäre es wohl, wenn man zuerst einmal spart. Bei dem genannten Einkommen nur 2 x 150,- € pro Monat, das ist deutlich zu wenig. Rechne ich die 300,- € für die PKW Finanzierung und etwa 700,- € für die Miete ab, dann stellt Ihr aktuell ca. 2000,- € für die Lebenshaltung auf den Kopf. Hier würde ich mal mit spitzer Feder rechnen, wie oben schon angedeutet, denn mit einem Haus an der Backe bleiben Euch deutlich weniger. Wenn das jetzt schon eng wird, dann mit einem Haus erst Recht.

Für meinen Geschmack ist das Risiko zu hoch. Ob man die Zahlen so optimieren kann, dass eine Finanzierung darstellbar wäre, das liegt auch bei Euch.

Gruß
Ralf

 

Ich sehe da keine Machbarkeit. Bei dem Lebensstil klappt das nicht . Aber ihr seid Jung warum so eilig...

 

Guten Abend !

Meine Freundin (29) und ich (37) haben uns vor einem halben Jahr auch ein Eigenheim gekauft. Wir hatten schon 2 Jahre gesucht, aber nichts passendes in unserer Gegend gefunden welches in unser Budget passt. Kilometerweit ausserhalb wollten wir auch nicht weg. Das Budget war vorher klar abgesteckt. Ein Neubau schied deshalb definitiv aus. Und so hatten wir das Glück ein Haus von einem älteren Pärchen zu erwerben, welches ins Budget passte.welches wir nun am sanieren sind.

Möchte damit sagen, schön reden kann man alles aber man sollte realistisch bleiben. Neben der Bankrate kommen die Nebenkosten dazu (pro qm Wohnfläche kannst hier schon mal 2,50 - 3 € ansetzen).

Und bevor de überhaupt drin wohnst, kommt das Finanzamt und möchte die Grunderwerbssteuer von 5 % haben. Und für umsonst arbeitet auch kein Notar, und das Gericht tätigt die grundbuchamtliche Umschreibung auch nicht umsonst.

Und all diese Kosten sollten am besten aus der eigenen Tasche bezahlt werden.

Und danach fliegen die Euro Scheine so ausm Fenster ......................

Und die Sicherheit des Arbeitsplatzes ist auch ein ganz entscheidener Faktor. Ohne meinen Lebzeitbeamten hätte ich den Schritt nicht gewagt.

Grüße

Tom

 

Guten Morgen !

Macht doch mal folgendes. Macht mal einen Termin z.B. bei Eurer Hausbank und tragt Eurer Anliegen vor. Vorher mal schön alles aufschreiben was ihr einnimmt und ausgibt und dann laßt mal einen Fachmann rechnen. Da werdet ihr schon gesagt bekommen was möglich wäre. Dann habt ihr zumindest einen ersten Überblick. Aber wie oben bereits gesagt, die gesamten Nebenkosten sollten schon flüssig sein.

Und lieber eine Nummer kleiner als keine Butter aufm Brot zu haben.

Tom

 

Du solltest mindestens 10%, besser 20% der Bausumme (also inkl. Nebenkosten) ansparen. Ich wundere mich immer noch, warum bei Euch nur so magere Beträge monatlich zum Sparen zur Verfügung stehen. Bei zusammen 3.300,- € netto für 2 Personen müsste man deutlich mehr sparen können.

Rechne mal Deine Lebenshaltungskosten, da steckt sicherlich noch Optimierungspotenzial, oder aber mit Deinen Zahlen stimmt etwas nicht. Ziehe ich von den 3.300,- € die Warmmiete (720,- €) und die PKW Finanzierung (300,- €) ab, dann bleiben noch fast 2.300,- € für die Lebenshaltung und zum Sparen. Bisher sparst Du "nur" 150,- € pro Monat, also was passiert mit den verbleibenden 2.150,- € jeden Monat? So viel essen und trinken kann man doch gar nicht, und jede Woche neue Klamotten, das muss ja auch nicht sein.
Also hier noch einmal mit spitzer Feder rechnen, dann ergibt sich vielleicht auch ein höherer Betrag den man sparen könnte (man kann in einen BSV jederzeit x-beliebige Beträge neben der Regelbesparung einzahlen).

Wie man das macht, das ist jetzt die Frage.

BSV kommen hier im Forum meist schlecht weg, das hast Du richtig erkannt. Man muss aber etwas genauer hinschauen. Oftmals handelt es sich um neu abzuschließende BSV mit Zwischenfinanzierung, in vielen Fällen auch noch über die komplette Bausumme. Solche Varianten sind üblicherweise nicht attraktiv.
Als eine Art Sparvertrag, dessen Ziel es ist günstige Zinsen zu sichern, kann sich ein BSV aber rechnen. d.h. Man ignoriert die Guthabenverzinsung, die sowieso kaum ausreicht um die Nebenkosten des Vertrags (Abschlussgebühr) zu kompensieren, und konzentriert sich auf den günstigen Darlehenszinssatz. Ganz wichtig ist hierbei der Zeitrahmen, sprich Anspar - und Darlehensphase. Verträge mit attraktiven Darlehenszinssätzen sind normalerweise Kurzläufer, d.h. man zahlt später eine relativ hohe monatliche Rate, und hat im Gegenzug die Schulden auch schnell getilgt.

Deswegen eignet sich ein BSV nur für einen Teilbetrag des benötigten Fremdkapitals, denn die Wenigsten können so hohe Raten schultern, dass sie nach 10 oder 12 Jahren das komplette Haus abbezahlt haben.

BSV mit Darlehenszinssätzen < 2%eff sind heute keine Problem, die kriegt man an fast jeder Straßenecke. Aber wie gesagt, man muss die Tarifdetails schon genauer studieren.

Bei BSV hat man einen weiteren Vorteil. Die BSpk gehen mit ihren Forderungen in den Nachrang, was die Konditionen des erstrangigen Darlehen (üblicherweise Bankdarlehen) verbessert. Das hat natürlich seine Grenzen, denn auch eine BSpk. hat nichts zu verschenken.

Eine zweite Alternative wäre das Ansparen in irgendwelchen Sparverträgen die von Banken angeboten werden. Hier kann man von Null Risiko bis sehr hohes Risiko so ziemlich alles bekommen. Nachteil, auch diese Verträge bieten bei geringem Risiko nur eine magere (um nicht zu sagen unterirdische) Guthabenverzinsung. Höhere Renditen erreicht man nur mit höherem Risiko, und das würde ich nicht empfehlen wenn man schon ein (kurzfristiges) Ziel vor Augen hat, denn da hat man normalerweise keine Zeit um irgendwelche Kursrückgänge auszusitzen.

Ich würde an Deiner Stelle erst einmal den vorhandenen BSV genauer unter die Lupe nehmen. Guthaben, welche Bewertungszahl, Darlehenszinssatz usw. Dann schauen ob und wie man diesen in eine spätere Finanzierung mit einbinden kann, welche monatliche Belastung daraus resultiert, passt der Tarif in Deinen Zeitplan usw. usw.
Immerhin läuft er schon seit etwa 3 Jahren, d.h. man könnte ihn durch Sonderzahlungen vermutlich zügig zur Zuteilung bringen.

Dann könnte man vielleicht parallel noch einen BSV ansparen. Ich würde aber darauf achten, dass max. 1/3 des späteren Fremdkapitals über BSV geliefert wird, sonst werden die monatlichen Raten vermutlich zu hoch. Als grobe Richtschnur bei sagen wir mal 300T€ wären das also 100T€, abzüglich dem bereits vorhandenen BSV, also könnte man noch über einen 60T€ BSV nachdenken. Diesen könnte man in 5-7 Jahren zur Zuteilung bringen. Sollten dann noch ein paar Monate/Jahre fehlen, könnte man über eine Zwischenfinanzierung nachdenken. BSpk. bieten momentan auch Zwischenfinanzierungen mit 2,x%, aber das lohnt nur wenn man für eine kurze Zeit zwischenfinanzieren muss, ansonsten zahlt man schnell auch 3% und mehr.

Gehen wir mal davon aus, dass Du Deine Hausaufgaben gemacht hast, Lebenshaltungskosten, Sparbeträge etc. sind geklärt.

Welche Strategie man jetzt fährt, das hängt von Deiner Planung ab. Soll das Vorhaben möglichst schnell umgesetzt werden, dann konzentriere Dich auf den vorhandenen BSV und versuche diesen möglichst schnell zur Zuteilung zu bringen. Die Konditionen sind dann vermutlich immer noch nicht berauschend, aber die Sache wird vielleicht machbar.
Hast Du etwas mehr Zeit zur Verfügung, dann kannst Du einen 2. BSV anlegen und auch dort parallel sparen. In 5-7 Jahren hast Du dann grob 50T€ Guthaben in BSV, 50T€ Darlehen von den BSpk. und die restlichen 200T€ holst Du Dir über die Bank evtl. noch mit Fördermitteln (Land, Bund) zur Unterstützung. Wenn Du dann noch die monatliche Belastung mit dem verfügbaren Einkommen abgleichst, hat die Sache Hand und Fuß.

Also, jetzt erst einmal Hausaufgaben machen.

Gruß
Ralf

 

Hi, ich möchte ausschließlich auf den BSV-Gedanken eingehen:

Ihr BSV ist hervorragend zum Ansparen geeignet! 3% Guthabenverzinsung gibt es zur Zeit sonst nirgends. W.g. dem Darlehenszins von > 5% wird *vermutlich* später kein Darlehen beantragt. (Bitte prüfen Sie in ihrem Vertrag ob die Konditionen damals auch so waren!!)
Wenn Sie die Zahlungen in diesen BSV per Dauerauftrag erhöhen so sehen Sie auch ob Sie tatsächlich auf das Geld verzichten können!


Generell: Das Problem an Bausparverträgen ist die hohe Tilgung, deswegen ist es fraglich, ob ein BSV am Ende überhaupt verwendet werden kann (ob Sie ihn sich 'leisten' können). Natürlich *könnten* Sie jetzt einen neuen BSV bei einer anderen Bausparkasse abschließen, aber mit Sicherheit kennen Sie dann nur die Abschlussgebühr. Es würde dann beim Bau/Kauf ein Bauspardarlehen mit niedrigen Zinsen aber einer sehr hohen Rate geben und ein Bankdarlehen mit hohen Zinsen aber einer w.g. dem BSV kleineren Rate! Durch die niedrige Tilgung von dem 'teuren' Bankdarlehen löst sich der Zinsvorteil von dem BSV leider schnell auf. Da müssten die Darlehenszinsen schon sehr stark steigen, damit dieser sich lohnt. Wobei der BSV bis zum Bau/Kauf vermutlich noch nicht mal zuteilungsreif ist und der Nutzen damit noch weiter sinkt.

Verkürzt: Für mich haben die auf-Verdacht-Bausparverträge zu viele "vielleicht" trotz 1% Abschlussgebühr und am Ende ist es der falsche Tarif :-( In meinem Fall ist ein BSV zuteilungsreif, aber der Darlehens-Zinssatz ist viel zu Hoch, der andere ist nur gering bespart und hätte eine sehr hohe Tilgung von > 8%! Ich denke unsere 3% Tilgung sind schon gut ;-)

Liebe Grüße
Horst

 

Einen BSV in eine Finanzierung zu packen ist nicht ganz einfach, und im Prinzip sind Deine Aussagen auch richtig. Hier stellt sich jedoch erst einmal die Frage, wie man mit dem meisten Nutzen Kapital ansparen kann.
Ich kenne momentan keine Anlage die eine brauchbare Rendite bei geringem Risiko erzielt. Die Zinsen sind allgemein auf einem Tiefststand, und das merkt man natürlich auch als Sparer.

Also bleiben nur 2 Optionen. Entweder das Risiko erhöhen, oder anstatt auf eine Guthabenverzinsung andere Vorteile in Betracht ziehen.

Ein höheres Risiko kann ich hier nicht empfehlen, denn er hat ja ein festes Ziel vor Augen, und Aktienmärkte o.ä. kümmern sich nicht darum ob der silent in 5 Jahren (oder x Jahren) Geld braucht oder ob er flexibel ist und ein schwaches Marktumfeld aussitzen kann.

Legt er das Geld unter´s Kopfkissen, dann kann er vielleicht beruhigt schlafen, aber die Inflationsrate wird sein Geld schrittweise reduzieren.

Anlagen in Geldmarkt, Tagesgeld o.ä. liefern aktuell auch nur magere Zinsen, und kombiniert mit einem Sparplan wird man mit viel Mühe gerade noch die Inflation kompensieren können.

Deswegen die Überlegungen auf ein zinsgünstiges Darlehen zu spekulieren, auch wenn man dann durch die höhere monatliche Belastung nur einen Teil der Finanzierung absichern kann. Man sollte dabei auch nicht vergessen, dass diese hohen Raten auch zu einer schnellen Entschuldung führen. Natürlich muss man das alles mit dem Einkommen in Einklang bringen.

Gruß
Ralf

 

Die gibt es, aber je länger die Laufzeit, um so höher der Darlehenszinssatz.

Kann ich verstehen, aber wenn die Zahlen das nicht hergeben, muss man halt noch etwas warten.

Was Deine Kosten betrifft, da musst Du selbst mal darüber nachdenken, was Dir wie wichtig ist, was absolut notwendig ist, und wo man evtl. noch etwas abzweigen könnte. Ich muss aber zugeben, dass ich nicht viele Möglichkeiten sehe. 415,- € für Klamotten und Freizeit pro Monat bräuchte ich beispielsweise nicht. Vielleicht kann man an den Versicherungen durch Tarifumstellungen noch ein bischen was einsparen. Unter´m Strich könnte man vielleicht noch 100,- € oder vielleicht sogar 200,- € pro Monat freimachen, die man dann wiederum sparen könnte, und in 1 Jahr werden dann ja die 300,- € aus der PKW Finanzierung frei.

Aber wie gesagt, das musst Du selbst entscheiden. Sicher ist, dass ohne Einschränkungen eine eigene Immobilie nicht so einfach wird.

Gruß
Ralf

 

Dieser BSV ist für eine "Finanzierung" denkbar ungeeignet, denn der Zinssatz für das Darlehen ist schlichtweg zu hoch. Der Schwerpunkt des BSV liegt auf einer hohen Guthabenverzinsung.

Falls ein BSV zum Einsatz kommen sollte, sollte beim Darlehenszinssatz eine "1" oder "2" vor dem Komma stehen, je nachdem welcher Tarif gewählt wird.

d.h. Du kannst diesen BSV zwar zum Sparen heranziehen, aber nicht mit dem Hintergedanke auch das Bauspardarlehen zu nutzen.

Gruß
Ralf

 

Das kommt eben stark darauf an wie die Zinsen dann aussehen und wie die Baukosten gestiegen sind...


gehen wir einmal von 2% Kostensteigerung pro Jahr aus und Baukosten von 300000 dann sind das 6000€ jedes Jahr die das Bauvorhaben teurer wird... in 3 Jahren also 18000€
bleiben von den 30000 also 12000 "über"

bei einer Finanzierung von knapp 300000 sind diese 12000€ vermutlich nicht besonders ausschlaggebend... der zu erwartende Zinsanstieg wird vermutlich > 12000€ sein...

 

Wenn Ihr früher baut könnt Ihr die 2,5 Jahre ja schon die Miete in die Finanzierung stecken. Sind bei sagen wir mal 500€ Kalt = 15.000€ Mietkosten.

 

Hallo,

hatte mich vor einiger Zeit auch schon mal zu Wort gemeldet und habe jetzt mal weiter gelesen. Schreibst das du von 240.000 - 260.000 € ausgehst. Neubau + Grundstück +++++. Am Ende liegst de bei 300.000 € + X und die entsprechende Belastung + NK kannst Dir ja ausrechnen. Wär mir persönlich zu heiß, bin ich ganz ehrlich.