Entscheidungsfindung: Vorfinanzierten Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen

Du leihst dir Geld um es in einen Bausparvertrag zu stecken der keine Zinsen bringt. Denk mal nach...

 

Also das Thema ist ja nun schon 100.000mal durchgekaut worden. Ein bischen selbst rechnen sollte man schon können. Falls es dabei aber hapert, sollte man sich für die einfachste Finanzierungsform = Annuitätendarlehen entscheiden und nicht blindlings ein Angebot annehmen, dass man nicht versteht.
Ein paar Hinweise:
Gesamtfinanzierungsaufwand
Vollständige Zahlungsströme ALLER Ein- und Auszahlungen
Dann kannst Du die Angebote vergleichen.

 

Auf den ersten Blick sieht es so aus, dass die Variante 2 mit ca. 3.100,- € im Laufe der 36 Jahre im Vorteil ist. Welche Variante wirklich die bessere ist, das kann man erst sagen wenn alle Zahlungsströme untersucht und die wirklichen Gesamtkosten kalkuliert wurden.

Der Zinssatz für das Annuitätendarlehen könnte ein bischen besser sein. Bei einem Volltilger auf 30 Jahre sollten 3,5% oder sogar ein bischen besser möglich sein. Bei einer Rate von etwa 670,- €/Monat wäre das Thema dann in 30 Jahren gegessen und die Gesamtkosten ca. 30T€ niedriger.

Gruß
Ralf

 

Wir haben gerade 100.000 abgeschlossen mit KfW 50.000 (153) + MHB (2,65%) über 10 Jahre Zinsbindung. Parallel dazu haben wir zwei Bausparer (ca. 1,95%), die am Ende der 10 Jahre genau die Summe ergeben, welche als Restschuld bei den Annuitäten übrigbleibt. Heißt, wir hätten mit einer gesamten monatlichen Belastung von ca. 730,- für die ersten 10 Jahre die 100.000 in 20 Jahren getilgt. Glaube, die Raten beim Bausparer waren dann zusammen niedriger, als das in den ersten 10 Jahren.

Vorteile:
- Man sichert sich einen niedrigen Zinssatz und jetzt schon kalkulierbare Raten für später
- Auf dem Sparbuch gibtes auch kaum mehr Zinsen, als 1%. Und wer weiß, wie lange das noch so bleibt.

Wie würde das mit so einer Kombi bei Dir aussehen, AndNo? Das geht doch sicher auch für 30 Jahre.

 

Bei der BSV-Lösung hast Du ein Risiko, wenn die Zuteilung nicht kommt, wann sie erwartet wird. Was sagt der Anbieter dazu, außer "das hat es in den letzten 30 Jahren nicht gegeben, wir teilen immer zu"? (Wegen Riester gibt es jetzt viele Neuverträge. D.h. ich befürchte, die schwimmen momentan in Geld, das aus der Ansparphase stammt. Wenn die alle gleichzeitig bauen, und das bei schrumpfender Bevölkerung, dann könnte es m.E. schon etwas eng werden. Das Risiko mag an den Haaren herbeigezogen wirken, aber meine Eltern haben damals durch die BWH sehr viel Geld in teuren Zwischenfinanzierungen versenkt.)

 

Vielleicht mal den letzten Thread lesen, Gesamteffektivzins.

Das Problem ist eigentlich immer das gleiche.

Die genannte Bausparkasse nennt in der Regel auch den Gesamteffektivzins incl. aller Kosten.

Ein Konstantdarlehen ist innerhalb dieser ganzer Tarifvielfalt der Bausparkassen natürlich noch mit einer gewissen Transparenz versehen.

 

Beim Annuitätendarlehen spare ich in Höhe der Schuldzins, wenn ich (sonder)tilge.
Das ist deutlich oberhalb 1%. (bei mir sogar ~4,5% weil Vertrag von '03)

Hier sehe ich der große Vorteil eines Annuitätendarlehens: durch Sondertilgen nimmt der Zinsbelastung schneller ab, und mein Gesamt(zins)kosten sinken.
Beim BSV gibt es diese Möglichkeit nicht. Dort spare ich nie vorzeitig die Darlehenszinsen des Vorausdarlehens (sondern nebenbei zu schlechtere Konditionen).
Es braucht nur geringe Sondertilgung um jede BSV-finanzierung gnadenlos zu schlagen. (wenns ohne SoTi schon nicht der Fall ist, wie fast immer)

Mir gefällt sowieso der vorfinanzierte BSV nicht: hohe Schulden behalten und nebenbei mit niedrige Rendite sparen statt der Schuld monatlich verringern und so gering wie möglich machen.

Ich bin sehr glücklich ein Annuitätendarlehen abgeschlossen zu haben. Ich hätte sonst deutlich mehr Probleme gehabt plötzlich vorhandenes Geld sicher mit ordentlich Rendite anzulegen. Jetzt konnte ich Sondertilgen und zahle mittlerweile noch sehr wenig Zinsen.

 

Hi,

also ich sehe vor allem 2 Dinge, Du weißt nicht ob der Bausparer wirklich genau dann zugeteilt wird wenn es notwendig ist und das kann teuer werden und wenn Du mal ein paar Euro übrig hast und eine Sondertilgung machst hast Du schnell das Geld wieder drin. Außerdem, solltest Du aus welchem Grund auch immer das Haus verkaufen stehst Du mit dem vorfinanzierten Bausparer ziemlich dumm da. Da mußten wir beim verkauf unserer Wohnung ziemliches Lehrgeld zahlen, denn die hatten wir wg. alten Bausparern und meinem Sicherheitswunsch mit so einer Vorfinanzierung, etc. finanziert. Jetzt haben wir mit einem Annuitätendarlehen finanziert, das gibt zwar nach Ablauf noch ein paar 1000 EUR Restschuld, aber eine schon geleistete Sonderzahlung macht die Lücke viel kleiner und wir sparen natürlich enorme Zinszahlungen.
Ich persönlich finde Bausparer mittlerweile sowas von intransparent, da gibt es Geld oder auch nicht und plötzlich fallen Kontoführungsgebühren,... an, die man vorher nur im Kleingedruckten hätte lesen können - denn explizit erwähnt wurden sie nicht - und sie lassen die ganze schöne Rechnung platzen.

Bei Deiner Rechnung hast Du noch die Kapitalverzinsung vergessen, denn bei 1) zahlst Du mehr pro Monat, das könntest du ja entsprechend anlegen. Würde dann den Vorteil von 2) vergrößern.

Aber irgendwie erscheint mir 1) nicht ganz rechne mal nach, ob das mit der Dauer wirklich stimmt. Auch, dass Du nur 3x Sondertilgen kannst erscheint mir bei so einer langen Laufzeit seltsam, das sollte besser gehen. Hast Du denn alternative Angebote von anderen Banken eingeholt? Evtl. geht da beim Zinssatz noch ein klein wenig. Aber genau aufpassen was im Vertrag steht, ob die den Vertrag verkaufen dürfen,... Es ist aber absolut legitim mit dem Angebot zu anderen Banken zu gehen und zu fragen, ob sie etwas besser anbieten können.

Viel Erfolg,
Chrissy

 

Zu diesem Ergebnis bin ich oben schon gekommen, doch meine Erfahrung lehrt mich, Vorsicht wenn nicht alle Zahlen auf dem Tisch liegen. Bei diesem kleinen Betrag über eine Laufzeit von immerhin 36 Jahren, da genügt es wenn sich irgendwo an der 3. Nachkommastelle etwas ändert, und schon sieht die Sache wieder ganz anders aus.

Wie sieht denn die komplette Finanzierung aus? Was ist mit Eigenkapital? Bisher wissen wir nur, dass 50T€ KfW und 150T€ Bank- oder BSPk-Darlehen benötigt werden. In welchem Verhältnis stehen diese Beträge zum Gesamtpreis? Wie verhalten sich die Raten zum Einkommen? Ich hatte oben schon erwähnt, dass für meinen Geschmack die Konditionen für das Annuitätendarlehen etwas hoch erscheinen.

Niemand hat etwas zu verschenken, weder Banken noch Bausparkassen. Momentan sind wir jedoch in der Situation, dass sowohl Banken als auch BSpk. in Geld schwimmen, und diejenigen die nicht in Geld schwimmen, kriegen das Geld von der EZB & Co. quasi geschenkt. Ich möchte daher nicht ausschließen, dass Deine BSV Variante evtl. die richtige Wahl sein könnte. Nach meiner Erfahrung trifft so etwas aber extrem selten zu. Deswegen ist Vorsicht angebracht.

Was mich in Deinem Fall wundert, die BSpk. gibt Dir nicht nur das Vorfinanzierungs-Darlehen für das Haus, sondern sie finanziert Dir gleichzeitig auch noch den BSV selbst den Du für die spätere Umschichtung benötigst, UND gibt darauf auch noch 1% Guthabenverzinsung, UND das alles auch noch bei moderaten Darlehenszinssätzen.

Deswegen sollte man sehr genau hinschauen, ob man in der Freude nicht etwas übersehen hat.

Gruß
Ralf

 

Das funktioniert natürlich überhaupt nicht;
weil das eine Zinsrechnung ist, und die Zahlungen zu den verschiedenen Zeitpunkten mit dem Zins bewertet werden müssen.

 

Was Bernd meint - denke ich - ist das 100€ heute was anderes wert sind als 100€ in 10 Jahren.
Wenn nicht, dann hätte ich gerne 10.000€ heute von Dir und gebe sie Dir dann in 20 Jahren wieder.....

Gruss
ude6

 

Also wenn Du monatlich 32 EUR zu 0,5% einzahlst und jährlich Zinsen bekommst sind das nach 33 Jahren ca. 1.000 EUR Zinsen

Aber nochmal zur Sondertilgung, eigentlich kenne ich Sondertilgung als eine Zahlung in höhe von maximal x% (ist individuell festgelegt) die man jährlich oder wie auch immer zusätzlich zu den normalen Raten leisten darf.
Bsp:

1)
150.000 EUR Kredit
1.9.2012 Auszahlung; 31.08.2047 vollständige Rückzahlung (35 Jahre)
Sollzinssatz: 3,71%/Jahr
-> monatliche Rate: 638,32 €
-> geleistete Zinszahlungen = 118.096,17 €

2)
Sondertilgung bei sonst gleichen Bedingungen am 1.09.2013 in Höhe von 5.000 EUR
-> monatliche Rate: 617,82 €
-> geleistete Zinszahlungen = 114.484,61 €

3)
150.000 EUR Kredit
1.9.2012 Auszahlung; 31.08.2042 teilweise Rückzahlung (30 Jahre)
Sollzinssatz: 3,71%/Jahr
Sondertilgung am 1.09.2013 in Höhe von 5.000 EUR
Restschuld: 20.271,87 €
-> monatliche Rate: 638,32 €
-> geleistete Zinszahlungen = 105.067,07 €

4)
150.000 EUR Kredit
1.9.2012 Auszahlung; 31.08.2042 teilweise Rückzahlung (30 Jahre)
Sollzinssatz: 3,71%/Jahr
Sondertilgung am 1.09.2013 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2014 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2015 in Höhe von 1.000 EUR
Restschuld: 26.442,82 €
-> monatliche Rate: 638,32 €
-> geleistete Zinszahlungen = 109.238,02 €

Da gibt es online Rechner (z.B. bei dem einen großen Vergleichsportal für Baufinanzierungen) mit denen man da mal etwas mit den Zahlen spielen kann und sich ansehen was so rauskommt.

Die Frage ist, muss es wirklich ein Volltilger sein oder kannst Du mit einer 30-jährigen Zinsbindung auch leben? Je nach Rate bzw. Sondertilgung bist Du das Ding nach 30 Jahren ggf. schon los oder in einem Bereich weniger tausend EUR.
5)
150.000 EUR Kredit
1.9.2012 Auszahlung; 31.08.2042 teilweise Rückzahlung (30 Jahre)
Sollzinssatz: 3,71%/Jahr
Sondertilgung am 1.09.2013 in Höhe von 1.500 EUR
Sondertilgung am 1.09.2014 in Höhe von 1.500 EUR
Sondertilgung am 1.09.2015 in Höhe von 1.500 EUR
Sondertilgung am 1.09.2016 in Höhe von 1.500 EUR
Sondertilgung am 1.09.2017 in Höhe von 1.500 EUR
Sondertilgung am 1.09.2018 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2019 in Höhe von 1.000 EUR
Restschuld: 2.015,02 €
-> monatliche Rate: 650 €
-> geleistete Zinszahlungen = 95.515,02 €

Es könnte nämlich sein, dass Du bei 30 Jahren evtl. einen günstigeren Zinssatz bekommst.
6)
150.000 EUR Kredit
1.9.2012 Auszahlung; 31.08.2042 teilweise Rückzahlung (30 Jahre)
Sollzinssatz: 3,65 %/Jahr
Sondertilgung am 1.09.2013 in Höhe von 1.500 EUR
Sondertilgung am 1.09.2014 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2015 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2016 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2017 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2018 in Höhe von 1.000 EUR
Sondertilgung am 1.09.2019 in Höhe von 1.000 EUR
Restschuld: 4.065,36 €
-> monatliche Rate: 650 €
-> geleistete Zinszahlungen = 95.565,36 €

Gerade die anfänglichen Sondertilgungen würden die Zinslast ungemein drücken aber nur Du weißt wie der vermutete Geldfluss die nächsten Jahre ist und daher sollte man hier nicht zu optimistisch rechnen.
7)
150.000 EUR Kredit
1.9.2012 Auszahlung; 31.08.2042 teilweise Rückzahlung (30 Jahre)
Sollzinssatz: 3,65 %/Jahr
Sondertilgung am 1.09.2013 in Höhe von 7.000 EUR
Restschuld: 3.466,13 €
-> monatliche Rate: 650 €
-> geleistete Zinszahlungen = 94.466,13 €

Die monatliche Rate würde ich übrigens nach Möglichkeit nicht anpassen, das wäre nur etwas im absoluten Notfall, daher lieber auf gute Sondertilgungsmgl. achten wenn Du weißt Du kannst die nächsten Jahre immer noch mal ein paar EUR auf die Seite legen. Wenn Du weißt, dass Du die nächsten Jahre gerade so über die Runden kommst und sowieso nicht Sondertilgen kannst ist es egal, aber wenn Sondertilgungen mgl. sind hast Du ganz schnell den vermeintlichen Zinsvorteil des Bausparers wieder drin.