ETW zur Vermietung kaufen - 100% Finanzierung oder mit Eigenkapital?

Steuerlich kann Dich Dein Steuerberater beraten.

An sonsten - ich würde mir nie eine ETW kaufen. Schon zweimal nicht als reines Renditeobjekt!

 

Um diese Frage seriös beantworten zu können, müsste man einen kompletten Einblick in Deine Finanz- und Vermögensverhältnisse haben. Ich denke an diesem Punkt ist ein öffentliches Forum überfordert.

Was eine ETW als Kapitalanlage betrifft, so gilt auch hier, Lage, Lage und nochmals Lage. In direkter Nachbarschaft zu einer Uni könnte sich das sehr gut rechnen, irgendwo in den Weiten von Meck-Pomm wohl eher nicht. Ich könnte mir sehr gut vorstellen eine ETW in Heidelberg neben der Uni zu kaufen, doch ich bezweifle, dass ich da für 60T€ überhaupt etwas bekomme.

Schauen wir uns mal die Zahlen an. Bei 4.560,- € p.a. Einnahmen vor Steuern wären das 6% Rendite. Daraus müsstest Du Dein Risiko abfedern, denn bei einer Vermietung spielt das Ausfallrisiko immer eine Rolle. Zudem müsstest Du daraus weitere Kosten abdecken die in Verbindung mit der ETW stehen. Das alles schmälert Deine Rendite.

Zur steuerlichen Seite kann man nur sagen, dass die Einnahmen unter Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, im Gegenzug kannst Du Kosten die im Zusammenhang mit dieser Wohnung stehen auch steuerlich geltend machen (die wären also abzugsfähig).

Wir die Wohnung fremdfinanziert, dann wären auch Schuldzinsen abzugsfähig. Weiterhin kannst Du eine Abschreibung geltend machen, wobei allein schon die Ermittlung der Abschreibung eine Sache für sich ist. Wird die Wohnung später eigengenutzt oder verkauft, dann wäre ein "Erlös" bzw. Gewinn (Erlös abzüglich Restwert) steuerpflichtig.

Wie sich das alles bei Dir steuerlich auswirkt, das soll ein Steuerberater beurteilen, nachdem er Deine Zahlen geprüft hat. Da gibt es Einiges zu beachten, und auch ein Blick in die Zukunft kann nicht schaden.

Gruß
Ralf

 

Das ist so aber nicht ganz richtig.

 

Ich finde Immobilien als Renditeobjekte gut. Natürlich muß die Lage und die Rahmenbedingungen passen. Es muß nicht Heidelberg sein. Gibt auch andere gute Renditestandorte. Bei uns z.B. in Bayreuth vor der Tür erzielen unsere Wohnungen mehr als 6,5%.

Wie man die Sachen finanziert hängt auch von der persönlichen Risikobereitschaft ab. Und natürlich steuerlich beraten lassen.

 

Puh, das wäre mir vermutlich zu wenig Rendite gemessen am Risiko. Aber das hängt sicher von der Lage ab.

Wie hoch ist das Hausgeld, wieviel davon kannst Du auf den Mieter umlegen, welche Kosten musst Du sonst noch aus eigener Tasche zahlen?

Wenn Du die steuerliche Sicht nicht selber rechnen kannst, solltest Du einen Steuerberater hinzuziehen. Allerdings ist es auch nicht so schwer, das selber zu rechnen:

Steuerlich als Ausgaben zählt die AfA auf den Gebäudeteil (!) der Anschaffungskosten, 2 oder 2,5% pro Jahr, je nach Alter die Immo. Die Ausgaben für Schuldzinsen. Die Ausgaben für Wartung, Reparaturen, Verwaltung, Grundsteuer, Müll, usw.. Die Renovierungsksoten sind im Vgl. Zum Kaufpreis recht hoch, so dass Du sie vermutlich als Herstellungskosten ansetzen musst und ebenfalls nur wir die Gebäude-AfA abschreiben kannst.

Als Einnahmen zählen die Mieteinnahmen und die Nebenkostenvorauszahlungen (im Gegenzug setzt Du diese Kosten ja wieder ab, das ist also ein durchlaufender Posten).

Der Gewinn oder Verlust muss mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Solltest Du die Whg. vor Ablauf von 10 Jahre verkaufen, ist der Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, Du hast sie mind. 3 Jahre selbst genutzt.

Für Feinheiten verweise ich an den STB.

Am besten: Buch kaufen, hinsetzen, Excelsheet bauen.

 

Das verstehe ich auch nicht. Steuerpflichtig ist ein Erlöse, wenn die Immo weniger als 10 Jahre gehalten wird. Bei Eigennutzung passiert doch eigentlich gar nichts?

 

Sorry, ja ich weiß, da hätte ich etwas ausführlicher schreiben sollen.

So lange die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird und bis zum Verkauf die 10 Jahre verstrichen sind, habt Ihr ja Recht. Ich hatte hier auch eine gewerbliche Nutzung bzw. eine Immobilie im Betriebsvermögen im Hinterkopf.

Aber das soll ihm alles der Stb erklären.

Gruß
Ralf

 

Das kann ich nur unterstreichen. Lage bedeutet sowohl der Makro- als auch der Mikrostandort muss passen! Das schliesst auch Faktoren des Wohnumfeldes mit ein. -> An wen kann man so eine Wohnung vermieten ...?

Wie lange kannst Du einen Leerstand wirtschaftlich verkraften?
Ich hatte 15 Jahre eine ETW und würde es mir nie wieder antun. Ich hatte es zuvor mit keiner anderen Art der Geldanlage geschafft, soviel Geld in dieser Zeit zu verbrennen ...

 

Naja, ganz so schlimm muss es nicht sein. Aber ich bin grundsätzlich der Meinung, dass jemand, der die steuerlichen Implikationen nicht selber kennt (d.h. z.B. sich angelesen hat), sich im WEG-Recht nicht zumindest grob auskennt, sich ein Excel-Sheet mit den prognostizierten Daten nicht selber bauen kann, usw. entweder so reich sein muss, dass das sein Vermögensverwalter für ihn macht oder es lassen sollte.

Ich frage mich: Warum wil der TE eine Wohnung kaufen? Bei einer 100%-Finanzierung geht es offenbar nicht einmal darum, zu Krisenzeien sein Geld in einen vermeintlich sicheren Hafen zu bringen?

 

Zu der Erkenntnis bin ich schon vor 15 Jahren gelangt, und habe 2 Wohnungen einfach nicht mehr vermietet. Da hatten die Kinder halt Platz für Geburtstagsfeiern, und ich meine Ruhe.

Wenn man in das Vermieter-business einsteigen möchte, dann braucht man vor allem 2 Dinge:

a.) Sehr gute Nerven
b.) Ausreichend Kapital im Rücken

Gruß
Ralf

 

Ich denke auch, angesichts der heutigen Rechtslage Vermieter/Mieter, dass eine gewinnbringende Vermietung eigentlich nur mit Mehrfamilienhäuser zu erzielen ist. Alles andere birgt zuviel Arbeit und Risiko. gerade bei einer ETW ist mit einem schlechten Mieter schnell der Gewinn für mehrere Jahre dahin.

 

Dann also zurück zu Deiner Hauptfrage: Eigenkapital einsetzen oder 100% finazieren.

Wenn Du davon ausgehst dass der Euro den Bach runtergeht, solltest Du Eigenkapital einsetzen. Wenn Du das eher nicht so siehst und vor allem an Steuerersparnis denkst, solltest Du (nach ausführlicher Beratung) eher hoch finanzieren. Letzteres ist natürlich nur sinnvoll, wenn Du einen hohen Steuersatz hast.

 

Das würde ich so unterschreiben.

Deswegen hatte ich oben ja die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen in´s Spiel gebracht. Das ist aber nur 1 Gesichtspunkt den man betrachten muss.

Gruß
Ralf

 

Egal ob der Euro den Bach runtergeht oder nicht: Deine eigentliche Absicht ist doch, die Rendite zu "optimieren", nicht nur steuerlich, sondern insgesamt wirtschaftlich.
Da bleibt es sich meiner leidigen Erfahrung nach (d.h. bei meiner damaligen Konstellation, zunächst hoch fremdfinanziert, danach nachgeschossenes EK und bei dann nach 3 Jahren absehbar massivem Wertverlust des Objektes) fast gleich. Jeder aus EK zugeschossene Euro war am Ende weg, die Schulden aber nicht. Fazit: Der Zinseinfluss auf beiden Seiten verlor so praktisch jede Bedeutung.

Will sagen: Du musst eh sehr genau rechnen (vollständige abgezinste Cash-Flow-Rechnung, incl. der Verzinsung des eingesetzten EK über den Zeitverlauf), dass Du am Ende weißt, ob und welche Rendite Du hast oder nicht. Diese wird maßgeblich durch den (tatsächlich erzielten) Wiederverkaufswert am Tage x bestimmt. M.E. ein Spiel mit extrem vielen Unbekannten bis zum Schluss -> auch die korrekte Rechnung bleibt also trotz allem Theorie. Eine Aktienspekulation ist m.E. nicht riskanter als das.

 

Das würde ich nicht so.

Aus dem einfachen Grund, man ist nicht liquide.
Da hat man das ganze Geld in eine ETW gesteckt und hat nix wenn man etwas braucht.
Und die ETW später zu verkaufen...manche brauchen ein Jahr und länger.

Ich würde die ETW finanzieren, zu 100%. Und das sicher bei einem Zinssatz von 3,xx%?
Das Eigenkapital in eine Aktie stecken, Dax Unternehmen, einige geben 4,5% andere sogar ca. 5%,Dividende, sogar Steuerfrei § 27 KSG
Kriesengeschwafel hin oder her, viele Unternehmen, schütten jedes Jahr immer mehr an Dividende aus, weil sie super verdienen.
Gleichzeitiger Vorteil, man hat die ETW, die Kreditkosten werden annähernd beglichen ohne Mieter, hat beides wegen der Inflation in Sachwerte investiert.

 

Den ganzen Beitrag lesen. Wenn man damit rechnet, dass der Euro den Bach runter geht, dann spielt Liquidität keine Rolle. Es wird auch kein Mensch sein komplettes Barvermögen in eine Wohnung stecken, sondern überschüssige Barmittel investieren.

Gruß
Ralf

 

Ich würde auch nie wieder eine vermietete ETW haben wollen.

Diese damalige Entscheidung hat mich um ca. 15 Jahre zurückgeworfen, was mein eigengenutztes EFH betrifft...warum ist natürlich eine andere Geschichte.

Was das Thema Zinsen / Steuern betrifft:
Mir macht es keinen Unterschied wer mein Geld bekommt, die Bank oder das Finanzamt....
...nein, nach meiner Erfahrung ist mir die Steuer bzw. das Finanzamt lieber...kein Stress, kein Ärger, keine schlaflosen Nächte.

 

Seh ich auch nicht so mit dem Euro und den Barmitteln investieren. Würde trotzdem finanzieren. Denn die Zinsen sind extrem niedrig. Bei einer Inflation werden auch die Schulden weniger. Wenn ich extreme Euro-Ängste habe investiere ich mein Eigenkapital zusätzlich in andere Sachwerte. Das können Aktien sein wie schon geschrieben wurde. Aber auch Gold, Silber usw. Damit kann ich sogar bezahlen wenns zum totalen Crash kommt. Allerdings gehöre ich persönlich nicht zu den Ganz-Schwarz-Malern...