Planung Hausbau/kauf

kinder sollen ja auch nicht den worst-case darstellen. worst-case ist, wenn ein oder mehrere kinder da sind und der 2. verdienst fällt im familieneinkommen weg, wie sieht dann die finanzierung aus? tritt der worst-case mit dauerhaft kranken kindern ein, ist einem sowieso nicht nach bauen und finanzieren zumute.

 

Such dir auch die ganzen Kosten zusammen wie Kanalanschluss, die ganzen Ämter, Vermesser, Aushub wegbringen etc. da sind schnell auch mal 10000 Euro und mehr weg.

 

Bei den derzeitigen Zinsen bekommst Du für 1200 Euro 288.000 Euro von der Bank bei 3% Zinsen und 2% Tilgung. Damit sollte doch etwas zu schaffen sein. Das Eigenkapital, so es denn dann da ist, würde die Rate natürlich senken.

Ob die Kosten realistisch sind, wird Dir ein Planer sagen. Unsere Erfahrung war, dass man bei den Fertighäusern auf den Preis, den der Verkäufer nannte, noch mal eben 30-50% draufrechnen konnte, weil die so Kleinigkeiten wie Keller oder Bodenplatte, Steuern, Gebühren, Baunebenkosten einfach nicht nennen, die kommen dann später völlig unerwartet auf einen Laien zu, der sich drauf verlässt, einen Endpreis bekommen zu haben.

Gruss
Marty

 

achte bei den fertighausherstellern auf vollständigkeit. die kommen gerne mit ihren angeboten rüber, wo dann irgendwo versteckt drin steht bodenplatte und/oder keller bauseits. lass dir den bauseitigen kram von denen frühzeitig benennen, sonst gibt es böse überraschungen

 

Eine solide Finanzierung liegt grundsätzlich vor, wenn Du maximal 80% des Beleihungswertes finanzieren musst. D. h. im Umkehrschluss: Falls Gestehungskosten = Beleihungswert ist, was wir hier einmal annehmen (muss nicht immer so sein, manche Banken machen Sicherheitsabschläge oder haben Kappungsgrenzen), solltest Du 20 % der Gestehungskosten + zusätzlich die Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer, Notar/Grundbuchamt) als EK einsetzen können. Übrigens halte ich diese Faustformel nicht nur für Deine Verhandlungen mit Banken für wichtig, sondern auch für Dich persönlich: Natürlich sind die mtl. Kreditraten im aktuellen Zinsumfeld günstig. Aber dennoch muss man die aufgenommene Summe ja zurückzahlen - spätestens bis zur Rente ! Das vergessen leider aktuell manche und übernehmen sich. Außerdem weiß keiner, wie sich die Zinslandschaft bis in 3 Jahren entwickelt, wenn ihr anfangen wollt zu bauen.

 

Das sollte man ausdrucken und jedem der nach Krediten fragt auf die Stirn tackern!

Manchmal habe ich den Eindruck, dass die Leute bei Baufinanzierungen auch jegliches Zeitgefühl verlieren, und sich nicht einmal im entferntesten vorstellen können, wie lang 20 oder 30 oder 40 Jahre sind.

Meine 5 Grundregeln:

1. Max. 1/3 des dauerhaft verfügbaren Nettoeinkommens für die Hausfinanzierung (monatliche Rate) einsetzen
2. Min. 20%+x an EK-Einsatz
3. Min. 3 Monatseinkommen als Rücklage behalten, während Bauphase auch mehr.
4. Tilgung möglichst hoch wählen
5. SoTi Option vereinbaren

zu 1. Man kann diese Obergrenze bei sehr hohen Einkommen auch erhöhen, aber immer unter Berücksichtigung der Lebenshaltungskosten deren Abdeckung dauerhaft gewährleistet sein muss.

Eine Finanzierung ist immer eine individuelle Angelegenheit für die es keine pauschalen Rezepte gibt, aber mit den obigen Grundregeln dürfte man in den meisten Fällen auf der sicheren Seite liegen.

Gruß
Ralf

 

Und nicht vergessen, dass es mit der Berücksichtigung der Kosten für das Grundstück, der Notarkosten und der Hauskosten noch nicht getan ist. Es fallen noch jede Menge anderer Kosten an (zum Beispiel Außenanlagen, Hausanschlüsse, Baugenehmigung, Grunderwerbsteuer...).

Grüße
Behauserin

 

Das Problem ist bekannt, aber wer will das schon hören? Die zukünftigen Bauherren wollen mit aller Gewalt ein Haus, und dann wird auf Kante genäht dass es nur so kracht. Die Banken müssen Geld verdienen, momentan werden sie ja überschwemmt mit Kapital. Was liegt da näher als das Geld auch in riskantere Investments zu stecken?

Jeder verschließt die Augen, doch irgendwann muss man sich den Problemen stellen. Wer hat dann die besseren Karten? Der Kreditnehmer oder der Kreditgeber? Die Banken schreiben ein paar Euro ab, werden notfalls gerettet, und alles wird gut. ABER was passiert mit dem Kreditnehmer?

http://wirtschaft.t-online.de/mit-dem-eigenheim-ins-verderben/id_59331878/index

Deswegen gilt, besser eine Nummer kleiner, oder wenn´s dann nicht reicht, eben Miete. Das ist allemal besser als in ein paar Jahren auf der Straße.

Gruß
Ralf

 

ja und nein

in vielen punkten hast du recht, nach dem allgemeinen befinden, insbesonderer so manch abgedrehter verbraucherberatungen, kann man aber pauschal auch nicht gehen.
wenn es nach denen ginge, dürften eigentlich nur zwei beamten auf lebenszeit, ohne kinder und mit mindestens 50% EK bauen.

man kann im grunde kaum pauschalen beim eigentlichen kauf zu grunde legen, viel wichtiger ist das "danach".

jeder bauwillige sollte erstmal zwei dinge in betracht ziehen:
1. der "festpreis" ist keiner. es wird IMMER teuer, durch was auch immer begründet (boden anders, wünsche anders....verschätzt(!))
2. die monatliche belastung (nicht nur annuität!!!) sollte maximal 35-40% eines gehalts aus machen. wer mit zwei gehältern rechnet ist im grunde schon am start gescheitert.

ein praxisbeispiel:
ich baue gerade und das, trotz aller warnungen, bislang recht entspannt.

wir hatten relativ wenig EK. gründe waren: trennung meiner freundin vor unserer beziehung verbunden mit altlasten, beruflich bedingt zwei umzüge in 3 jahren....

die frage war nun:
sparen wir mehr EK, mit dem risiko bei zinssteigerungen auf den mund zu fallen oder dank inflation negative zinsen einzusammeln oder machen wir die harte nummer.

wir haben das wie folgt beantwortet: besser werden die zinsen wohl nicht (selbst da haben wir daneben gelegen) und bei der momentanen situation spart man gegen zwei dinge chancenlos an:
1. zinssteigerung der finanzierung, 2. steigende baupreise

KEIN sparkonto wirft genug ab um das auch nur annähernd zu deckeln.

was ist denn der harte weg?
wer, hier sage ich EXPLIZIT, es persönlich für sich einrichten kann, der kann auch ohne großes EK solide finanzieren.
wie?

sehr einfach:
viele nebenkosten fallen nach und nach an. keiner muss den vermesser (mit allen seinen besuchen), die hausanschlüsse, den notar oder die grunderwerbsteuer in einer summe sofort zahlen.
man braucht zwei dinge:
1. einen grundstock der die sofortigen nebenkosten deckt (bei uns war das notar und grunderwerbsteuer)
2. VIEL disziplin während der bauphase, um die weiteren kosten aus laufendem einkommen zu bestreiten.
(das können zugegeben nicht alle, ich verweise aber darauf das ich explizit persönlich im vorfeld genannt habe)

gehen tut das, aber nicht für jeden und es erfordert, auch wenn ich mich wiederhole, jede menge disziplin. (man lebt im grunde während der bauphase nahe hartz IV)

zahlen bei uns:

EK war 11% des gesamtpreises (haus & grundstück)
beleihung somit bei 89% und damit weit weg von den teuren hohen beleihungen. (preisunterschied zwischen 79 und 89% war bei uns 0,15% zinsen, zwischen 89 und 91% jedoch 1%!!!)

alle nebenkosten die nicht im hauspreis enthalten waren (grunderwerb, notar, vermesser, hausanschlüsse, sonderausgaben im rahmen der gründung, bodengutachten, grundbucheintrag, kataster, abwasserbeitrag, offene wasserhaltung (hohes grundwasser) usw.) haben wir aus laufenden mitteln bezahlt. KEIN kredit, einfach nur bescheiden gelebt.
(in worten heißt das rund 2 mille im monat seit 11/2011 zusätzlich zu den normalen ausgaben monatlich bezahlt)

das ist, ich kann es bescheinigen, nicht leicht. aber es ist möglich! sicherlich nicht jedermanns sache, aber ein weg den man, sofern die einkommen passen, bestreiten kann.

unsere monatliche gesamtbelastung (annuität plus nebenkosten (grundsteuer, gas, strom, wasser, versicherungen)) liegt bei monatlich 30% des gesamteinkommens und, im falle von schwangerschaft die geplant ist, bei 40% von meinem einkommen. wohlgemerkt GESAMT MIT ALLEM, nicht nur die rate an die bank.
wir tilgen mit 2,5%.

wenn das nicht gesund sein soll, dann weiß ich es nicht. nach 10 jahren zinsbindung liegt die restschuld bei 85% des heutigen wertes, also keine wertsteigerung eingerechnet.
ebenso nicht eingerechnet sind die wertsteigernden maßnahmen die noch kommen (außenanlagen, dachausbau usw.), ich spreche vom wert des hauses im schlüsselfertigen zustand laut kaufvertrag. (ohne bodenbelag, ohne wandbelag, ohne decken...klassisch schlüsselfertig halt. der "wert" ist die restschuld bei der bank im bezug auf die initiale investition...alles andere ist eh kaffeesatzlesen)


laut allgemeiner meinung spiele ich mit dem feuer...laut verbraucherberatung ist mein projekt unrealistisch....ich kann aber sagen:
wir ziehen im dezember ein, ich spreche nicht von theoretischen möglichkeiten, ich habe es bezahlt. BAR CASH.

das muss aber jeder für sich selber ausmachen.
irgendwelche schmerzen hat man immer, sei es beim ansparen oder bei der harten variante die ich gewählt habe.

meine planung ist: die bude ist bezahlt wenn ich 60 bin, in rente gehe ich mit 67.
zumindest das sollte, wie auch immer die persönliche situation sein mag, das ziel von jedem bauherren sein!

notiz am rande: mit dem abbezahlen ist es nicht getan, ein haus altert auch! wenn es erstmal 25 jahre alt ist, will es auch ne investition haben. dach, heizung....

ich habe das, vorbild vater, mittels einer LV gelöst. ich kriege an meinem 60. geburtstag, dann ist das haus 25 jahre alt, 50 mille garantiesumme (!) ausbezahlt.
das deckt dann heizung und dach

also kurz gefasst:

- monatlich nicht übernehmen...die annuität ist nur ein teil, nicht alles
- instandhaltung bedenken (nicht einfach nur miete vs. rate rechnen!)
- immer nur mit EINEM einkommen fest rechnen, niemals mit zwei einkommen oder 1,5...wer weiß was kinder so mit sich bringen

kriegt man den bau mit eigenleistung und disziplin so geregelt, dass die künftige monatliche gesamtbelastung (nochmal, nicht nur annuität!!!) im bereich von 30-40% eines einkommens liegt...kann man bauen.

bei allem sparenwillen für die zukunft:
1. man zahlt weiter miete (die verloren ist)
2. die zinsen werden steigen (1% teurer, frisst großteils das EK wieder auf und man ist bei plus minus null und hat zusätzlich(!) die miete bezahlt)
3. die durchschnittliche inflation, welche steigen wird, lag in den letzten jahren bei rund 2,2%. jedes konto das weniger zinsen abwirft vernichtet geld!
4. die baukosten steigen massiv. 2011 vs. 2012 im schnitt 5% (!). das ziel wird also zeitgleich auch immer teurer

aus obigen gründen hielt ich es für besser lieber jetzt am hungertuch zu nagen, als irgendwann später.
der einzug in mein haus, auch wenn es monatlich ungleich mehr kostet als ich jetzt an miete zahle, wird zeit. dann habe ich wieder geld

 

Hut ab, kostet richtig Disziplin was du da stemmst...

Geht aber wohl nur bei einem besseren Einkommen...

Und bei einem Einkommen, wo man vorher genau ausgetüftelt hat was man an Ausgaben hat...

Also mal Haushaltsbuch schreiben (Mach ich seit über 2 Jahren konsequent...)

 

ich sagte ja, es kann sicherlich nicht jeder...aber grundsätzlich ist es machbar.
meine rechnung war einfach die, dass ich durch diesen weg die ansparzeit einfach nicht brauchte.
rechnet man das dann wieder inflationsbereinigt um, wird nen schuh draus.

aber, du hast recht, das kann man nur bei gutem einkommen. man sollte nicht träumen oder luftschlösser bauen...nie übernehmen!

das haushaltsbuch haben wir übrigens vorher auch geführt. um raus zu finden was wir WIRKLICH monatlich brauchen, ohne den lebensstandard einschränken zu müssen.
wir haben 5 monate lang jede schraube (alles ab 0,5euro!!!) akribisch erfasst. erst dann weiß man was man wirklich genau monatlich im schnitt an geld verballert.

das kann ich jedem nur raten. gerade wenn zwei einkommen da sind, guckt man nicht auf den euro und weiß in den seltensten fällen was man im alltag wirklich so ausgibt.
wenn man aber ein haus baut, sollte man sich ein haus und kein gefängnis bauen...sprich: das leben sollte im alltag genauso weiter gehen, ohne große entbehrlichkeiten.
das auto ne nummer kleiner kann man akzeptieren, das ist ne bewußte entscheidung. aber im alltag...da schmerzt es doch dramatisch wenn man auf einmal kleinigkeiten nicht mehr latzen kann. insbesondere dann, wenn man es nicht konkret auf dem schirm hat.

 

Hi, bitte feim Fertighausanbieter folgendes erfragen ob dies enthalten ist:

-Bei Bodenplatte -> Ist die Bodenplatte und die Erdarbeiten hierfür dabei.
-Bei Keller: Bodenplatte, Erdarbeiten, Kellerschächte, Kellertreppe, Kellertüren
-Sandfänge
-Baustrom, Bauwasseranschluss
-Schotter für Kran
-Einmessen des Grundstücks
-Heizungsanlage -> Aufpreis für Wärmepumpe?
-FBH im ganzen Haus mit dabei
-Rolllos elektrisch oder manuell
-Wie viele Steckdosen, Netzwerk und Sat Anschlüsse
-Schlüsselfertig oder muss noch was selbst gemacht werden?


Und ganz wichtig, wenn ihr ein Prospekt von eurem Haus habt, geht das mit dem Planer durch und erfragt bei jedem Bild ob dies so enthalten ist wie abgebildet. Gerade bei Fliesen, Bädern (Amaturen, Waschtische), Rollos/Raffstore gibt es extreme Preisunterschiede. Im Prospekt ist meist die Luxusausstattung abgebildet. Die Preise bei den Fertighausherstellern sind oft nur die Preise für das Haus ohne Zusatzausstattung und Baunebenkosten (Aushub etc...)


Zur Finanzierung, bei eurem Einkommen sollten 300.000€ ohne Eigenkapital möglich sein ggf. etwas mehr.

 

ganz ehrlich? VORSICHT.
300k und "ggf. etwas mehr" OHNE eigenkapital?????
das kann keiner mal eben so empfehlen!

mal zur info: ich baue mit zumindest ein wenig EK UND habe als haushaltsnetto deutlich (50%) mehr geld zur verfügung.
UND ICH BIN SCHON EIN GRENZFALL. VIEL, VIEL disziplin machen es überhaupt erst möglich.

BITTE niemanden in eine luftschlossnumer drängen! ein haus baut man ebenso wenig mal ebenso, wie man es unterhält.

 

Genau so ist es. Erfahrungsgemäß sind aber gerade diejenigen mit knapper Finanzierung nicht mit einem üppigen Einkommen gesegnet. Wenn ich jeden Monat 10T€ netto zur Verfügung habe, dann kann ich auch ein Haus ohne EK finanzieren. Wenn ich dadurch eine Belastung von von mir aus 2.000,- € im Monat habe, wen juckt das schon.

Das sind aber Sonderfälle und sie sind sehr sehr selten. Die tägliche Praxis sieht nämlich ganz anders aus.

Unabhängig davon sollte man sich darüber im Klaren sein, dass man sich bei einer 100% (oder 110%) Finanzierung bereits in Überschuldungsgefahr befindet, denn die Schulden sind höher als der Wert des Vermögens (bei den meisten ist die finanzierte Immobilie das einzige weentliche Vermögen). Bei einem Unternehmen müsste man in dieser Situation bereits Maßnahmen ergreifen um die Kapitaldienstfähigkeit sicherzustellen.

Gruß
Ralf

 

So sieht es aus. Ein Arbeitskollege hat auch mit einer solchen Firma sein Haus errichten lassen und darüber einen Blog geführt. Lief am Anfang alles einwandfrei, dann gab es Probleme. Darüber hat er auch geschrieben und ehe er sich versah, kam ein Schreiben eines Anwaltes...