Fertighaus Restwertermittlung

??? Ich dachte nur bei einer Komplettsanierung

Gruß
Ralf

 

@ RB Und sonst? Ist dann der Wert quasi NULL?

 

Liebe Leute, eine Wertermittlung nach BGF (Bruttogrundfläche) und mit aus Alter und Lebenserwartung dividerten Abschreibungsfaktoren (der stimmt nur bei linearer Abschreibung!), dass klingt, als könne das ein 4.-Klässler zwischen der ersten und zweiten grossen Pause!

So einfach ist es aber bei weitem nicht!
Mal ganz grob und arg verkürzt:

• Ortsbesichtigung * Mängelfeststellung
• Heutigen Neuerrichtungswert der Bauwerke ermitteln (Bauwerke sind auch Wege usw.)
• Nutzungsdauer (ohne jedwede Investition ausser Reparaturen) ermitteln, Abschreibungsform ermitteln (linear, parabolisch, ...)
• Neuwert auf Zeitwert abwerten
• Kosten der Mängelbehebung ermitteln
• Mängelbehebungskosten abwerten (ja, denn bei rechtzeitiger Investition wären die ja teilweise schon wieder abgeschrieben)
• Zeitwert um abgewertete Mängelkosten mindern
• Wert der Gartenanlage ermitteln
• Bodenwert ermitteln.

Lage einfliessen lassen (Hauptverkehrsstrasse, Einflugschneise, Naherholungsgebiet, unverbaubarer Blick)

Marktlage einfliessen lassen

= geschätzter Marktwert!

Bei Anbauten, Teilrenovierungen usw. entweder die Gebäudeteile einzeln bewerten oder einen mittleren Abschreibungsfaktor ansetzen!

So gar nicht einfach ist eine Wertermittlung!

 

@dare100em

Für Gebäude älter als 1925 wird ein fiktives Baujahr geschätzt.

@sonja

BGF = Bruttogeschossfläche nach DIN 277

Kurzer Anriss zum Sachwertverfahren

1. Berechnung des Herstellungswertes gemäß Tabelle NHK 2000
2. Regionalfaktor berücksichtigen
3. Ortskorrekturfaktor berücksichtigen
4. Baunebenkosten
5. Wertminderung berücksichtigen (Alter, Zustand)
6. Wert der Außenanlagen
7. Marktanpassungsfaktor berücksichtigen

 

Nö, wieso?

Bei einer Wertermittlung ergibt sich der Verkehrswert aus vielen Faktoren. Eine Komplettsanierung wird eben ganz anders bewertet als einzelne Maßnahmen, darauf wollte ich hinaus. Einzelne Maßnahmen gelten nicht automatisch als "neu". Sie können eine Wertsteigerung begründen, evtl. nur dem Werterhalt dienen, oder gar eine Wertminderung verursachen. Je älter das Gebäude und je mehr Arbeiten zwischenzeitlich ausgeführt wurden, um so schwieriger wird dessen Wertermittlung. Ich möchte so etwas nicht bewerten müssen, denn ich könnte mir sehr gut vorstellen, dass Konflikte zwischen Hausbesitzer und SV vorprogrammiert sind, spätestens wenn sich die teuren vergoldeten Badarmaturen in der Wertermittlung nicht mehr widerspiegeln.

Gruß
Ralf

 

@ R.B.

Danke für die Antworten. Wir haben ja einen Verkehrwert laut Gutachten aus 2009 für unser Objekt, 269.000,- € wobei etwa 70.000,- € auf das Grundstück (1220 m²) entfallen. Wurde von nem Ingenieurbüro nach vers. Verfahren (mit Bruttorauminhalt usw.) ermittelt. Ist ganz interessant.

 

Nochmal - Pauschal gibts da gar nichts. Selbst die dicken Schwarten wie Ross oder Rössler geben nur Spannen an, die auch nicht verbindlich sind!

So etwas kann man nur in Kenntnis des Bauwerks festlegen!

 

Hmmm, das ist gar nicht so einfach. Im Moment ist (zumindest bei uns) die Nachfrage riesig. Da haben die Verkäufer die besseren Karten, das sah noch vor ein paar Jahren ganz anders aus.
Es kommt auch immer darauf an, wie das Angebot ist. Bei uns gibt es kein Bauland mehr, gebrauchte Häuser werden mittlerweile zu sehr hohen Preisen verkauft. Und ich bin immer wieder erstaunt wie schnell das geht. Die meisten schaffen es nicht mal bis ins Internet weil einer einen kennt der einen kennt... Ich glaube, wenn der Verkäufer nicht unbedingt verkaufen MUSS, wirst du schlechte Karten haben, egal was das Haus rein rechnerisch Wert ist. Was bringt es, wenn ein Gutachter dir sagt, es ist nur 200 T Wert und der VK bekommt von einem anderen seine gewünschten 320 T. Das Gutachten hilft dir lediglich für dich abzuschätzen, ob deine Preisvorstellung passt bzw. was noch an Sanierungskosten auf dich zukommt. Für die Preisverhandlung mit dem Verkäufer kann sie völlig unbedeutend sein wenn er nicht darauf eingeht.

 

Hier der nächste Versuch...

http://www.bau.net/forum/fertighaus/10738.php

manoman das muss doch klappen, passen die Antworten nicht wechselt Sonja das Forum.

Wie war das noch mit dem Kopf und dem Brett?

Gruß

 

Wen interessiert die Nutzungsdauer? Der Verkäufer hat doch einen Preis genannt, und ihr liegt anscheinend meilenweit auseinander. Somit erübrigt sich jede Diskussion über Details.

Du könntest nun ein Dutzend Wertgutachten anschleppen, und der Verkäufer könnte diese einfach ignorieren. Wie gesagt, niemand kann ihn dazu zwingen zu einem Preis x zu verkaufen, DU schon gar nicht. Ich wiederhole mich, entweder Goodwill zahlen, oder ein anderes Objekt suchen.

Gruß
Ralf

 

Vater stirbt, Sohn möchte Haus behalten, Tochter muss ausbezahlt werden.

Hauswert laut Wertgutachter von Sohn: 200.000
Hauswert laut Wertgutachter von Tochter: 400.000

Der Sohn hat die Hütte behalten, die beiden haben sich irgendwo in der Mitte getroffen. Noch fragen??