Neubau mit ELW in Jungen Jahren Finazierbar ???

Ziemlich unsinnig. Zum einen macht es keinen Sinn so wenig wie möglich zu tilgen, wenn sowieso gespart wird. Dann kann man die Sparrate auch gleich in die Tilgung fließen lassen und spart sich so Zinsen.

Zum anderen ist so ein Vorgehen vielleicht in einer Hochzinsphase sinnvoll, wo man davon ausgeht dass der Zins in den nächsten paar Jahren fallen wird. Wir sind aber in einer Niedrigzinsphase und die Zinsen werden in den nächsten fünf Jahren mit Sicherheit (meine Meinung!) steigen. Da würdest du dir selbst ein Eigentor schießen, weil du im schlimmsten Fall die Finanzierung nicht mehr stemmen kannst.

 

In Zeiten sinkender Zinsen (so wie die letzten ~10 Jahre) eine super Sache! Nur wohin sollen die Zinsen jetzt noch sinken, wer leiht dir denn sein Geld für noch weniger als Inflationsrate + fast nix?! In 5 Jahren wird dann ausgezogen!

 

Du musst jetzt hoch tilgen. Wie willst du denn das erspart sicher anlegen das es mehr Als die ersparten Zinsen gibt ?

 

Das ist weitaus komplizierter. Gehen wir mal davon aus, dass Deine Zahlen (110T€ zusätzliche Baukosten, 600,- € Mieteinnahmen) irgendwie passen. Dann gehen fast schon die Hälfte der Mieteinnahmen nur für die Zinsen drauf. Diese kannst Du zwar steuerlich ansetzen, aber wieviel Du sparst, das könnte man nur anhand Deiner steuerlichen Daten ausrechnen. Unterstellen wir einfach mal einen persönlichen Steuersatz von 30%, dann bleiben von den 600-300-100 = 200,- € an "Gewinn" monatlich übrig. Achtung, das ist nur eine grobe Abschätzung.

Von diesen 200,- € Gewinn musst Du die Investitionskosten tilgen. Wir reden hier also von einer Zeitspanne um die 40 Jahre. Man könnte das jetzt auch mit einem Annuitätendarlehen rechnen wie es für Immofinanzierungen üblich ist, aber das ändert nichts an der grundlegenden Vorgehensweise, es verändern sich nur Zins- und Tilgungsanteile und die steuerliche Berücksichtigung.

Was aber, wenn die Wohnung in 10 Jahren bereits die ersten Kosten verursacht? Diese Kosten darfst Du aus den Mieteinnahmen bestreiten, und weil diese sehr wahrscheinlich nicht ausreichen, darfst Du subventionieren. Kannst Du das? auch längerfristig?

Welche Nebenkosten willst Du denn teilen? Die paar Euro Grundsteuer (die wegen der ELW höher sein kann als bei einem EFH)? Strom, Heizung, Wasser, da gibt es nicht viel zu sparen, denn der Hauptanteil sind die Verbrauchskosten und die kannst Du nicht aufteilen. Beim Strom muss sowieso ein eigener Zähler her, und am besten auch ein eigener Vertrag für den Mieter. Ich kann in solchen Fällen nur empfehlen, alles strikt zu trennen, das erspart späteren Ärger bei der Abrechnung der Nebenkosten.

Ich sagte ja, das mit der ELW wird komplizierter als gedacht. Du musst auch beim Bauen selbst schon darauf achten, dass alles strikt getrennt wird, sprich die Kosten müssen eindeutig und nachvollziehbar dem zukünftig vermieteten und eigengenutzten Teil zugeordnet werden. Das wird vor allen Dingen bei Eigenleistung interessant.
Machst Du das nicht, dann darfst Du Dich später mit dem Finanzamt herumärgern, das natürlich versuchen wird, den vermieteten Anteil klein zu rechnen. Ein guter StB ist hier fast schon ein Muss, sonst verlierst Du bereits Geld, noch bevor der erste Euro an Miete eingenommen ist.

Ach ja, oben schreibst Du bereits was von Baukosten, und dass der zu vermietende Teil 110T€ an zusätzlichen Kosten verursachen wird. Wie zuverlässig ist diese Zahl? Was, wenn darauf 150T€ werden? Wenn Du nur mit irgendwelchen Pauschalen gerechnet hast, dann würde ich hinter solche Zahlen erst einmal ein dickes Fragezeichen machen.

In meinen Augen rechnet sich das Konzept "ELW" nicht. Wenn man mit Vermietung Geld verdienen möchte, dann muss man im großen Stil bauen. 10-20WE aufwärts, da sieht die Rechnung schon ganz anders aus. Bei einer einzelnen ELW sind die (Investitions)Kosten einfach zu hoch, dass man damit in absehbarer Zeit einen Gewinn einfahren könnte.

Gruß
Ralf

 

Wir nutzen die Sondertilgungen, vor allem weil ich mal ausgerechnet habe, was wir damit über die Laufzeit an Zinsen usw. sparen. (216.000€, 3,92% eff. + 2% Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung)

Ohne Sondertilgungen - Laufzeit: 27 Jahre 10 Monate Zinskosten: 103.792€
Mit maximalen Sondertilgungen (10x10.000€) - Laufzeit: 13 Jahre Zinskosten: 55.613€ -> Ersparnis durch den Wegfall der Raten nach 13 Jahren: 189.676€ -> Summe Ersparnis: 131.855€

Wenn ich die 10.000€ jedes Jahr anlegen würde, käme ich niemals auf die Rendite.

 

Ich kann echt nicht nachvollziehen warum hier manche Leute so Probleme mit Sondertilgungen haben... es gibt imho nix sinnvolleres!

Ich habe auch die monatliche Rate mit knapp unter 1,5% Tilgung relativ klein gehalten, monatlich wird aber ein fester Betrag zusätzlich auf einem Konto gespart von dem am Ende des Jahres Sondergetilgt wird...
Natürlich habe ich dadurch leicht höhere Zinskosten, aber eine ungleich höhere Flexibilität!

Dass man das Geld für die Sondertilgung dann nicht in Auto/Urlaub etc steckt sollte eigentlich klar sein... dafür wird extra angespart!
Aber es kann viel im Leben passieren wo man dann froh ist ein paar hundert € monatlich Luft zu haben ohne mit der Bank um eine Tilgungssenkung verhalndeln zu müssen...

 

Dieses Argument kann ich nicht nachvollziehen, denn wie ich oben schon gezeigt habe, ist der "Gewinn" vielleicht gerade mal ausreichend um die zusätzlichen Kosten zu decken. Die Kosten Deines eigengenutzten Teils werden dadurch nicht einmal ansatzweise gedeckt. Mag sein, dass man durch viel Schönrechnen vielleicht einen Gewinn von 100,- €/Monat abzweigen kann, dieses Leben aus der Substanz würde sich aber ganz schnell rechnen. Zudem kommst Du mit 100,- € Einnahmen nicht weit.

d.h. Arbeitsplatzverlust oder Krankheit kannst Du damit nicht kompensieren, ganz im Gegenteil, Du hast dann nicht nur das Problem Arbeitsplatzverlust/Krankheit an der Backe, sondern auch noch das Risiko Mietwohnung.

Ich sag´s mal so, das Verhältnis Investitionskosten für den zu vermietenden Teil zu Einnahmen steht in keinen sinnvollen Verhältnis. Ich sehe auch keine Möglichkeit, wie man das Verhältnis zugunsten der Vermietung verschieben könnte. Es ist schwer vorstellbar, dass noch deutlich höhere Mieteinnahmen möglich sind, es ist aber sehr wahrscheinlich, dass die Investitionskosten höher ausfallen als geplant. Was dann? Dann subventionierst Du die nächsten 30-40 Jahre eine Wohnung, weil sich diese durch Mieteinnahmen nicht trägt, nur damit Du diese irgendwann einmal Dein Eigen nennen kannst (obwohl Du sie gar nicht brauchst). In so einem worst case Szenario kann Dir diese zusätzliche Belastung sogar finanziell das Genick brechen.

Die Rechnung würde aufgehen, wenn Du mit 50T€ Mehrkosten die Wohnung bauen könntest, oder wenn Du 1.000,- € an Kaltmiete jeden Monat erzielen könntest, aber nicht mit den von Dir genannten Zahlen. Ich sagte ja, eine Immobilie als Wertanlage bzw. Renditeobjekt ist was ganz Anderes als ein EFH.

Überlege Dir das gut. Eine Immobilie bauen nur um Geld zu wechseln ist nicht Sinn und Zweck der Übung. Kommt dann auch noch ein erhöhtes Risiko dazu, dann ist Vorsicht angesagt.

Gruß
Ralf

 

Also wir nutzen die vereinbarte Sondertilgung von 10% p.a. bis jetzt immer voll aus. Dafür haben wir eine sehr niedrige Rate vereinbart, die einer Wohnungsmiete entspricht und auch bei weniger gutem Einkommen noch problemlos bezahlbar ist.

Dazu gehört natürlich während der Laufzeit etwas Dispziplin, dafür bekommt man aber auch deutlich mehr Flexibilität und Sicherheit. Und man kann im Rahmen seiner finanziellen Leistungsfähigkeit seinen Kredit schneller abbezahlen und zahlt insgesamt deutlich weniger Zinsen. Besser kann man sein Geld gar nicht "anlegen" als in Sondertilgungen.

 

Wie lange dauern diese ersten Jahre? vgl. Berechnung oben -> mind. 30 Jahre!?! Auch hier: Tilgungsdauer ausrechnen für mit und ohne ELW, dann weisst Du Bescheid. Dann ist auch klar, wieviel Du jedes Jahr in SoTi unterbringen kannst - was ich sehr raten kann. Ich mache das bisher auch regelmässig, habe aber auch keine 400k an der Backe.

Meiner Erfahrung nach suchen nicht so viele einen Garten - mindestens keinen der noch etwas kostet oder gar einen der Arbeit macht.

Gruß
Seev

 

Durch eine Vermietung "verlierst" Du relativ viele Freiheiten am Haus

Sobald vermietet ist hat der Mieter die stärkeren Rechte im Haus. Google mal nach Miethöhe bei Neuvermietung, Kündigungsmöglichkeiten, Rechte des Mieters usw......

Bei einer Reinen Investimobilie könnte ich mir das gerade noch vorstellen.
Aber ich baue mir mein Haus um meine Ruhe zu haben. Mit Mietern bin ich schon mal auf die Nase gefallen....

 

ich hab ein EFH gebaut und gegenüber nachbarn die so ne nummer gemacht haben. DHH, links selber wohnen (haus), rechts zwei mietwohnungen. die mieteinnahmen sollen das haus zum großteil abzahlen.

sagen wir es mal so: wenn es gut geht, man immer nette und solvente mieter hat, keine leerstände, keine nomaden, keine querulanten....DANN ist das die schlauste art der altersvorsorge.

WENN

ich schreibe das deswegen, weil ich ebenso vermieter bin. ich hab noch ne ETW vermietet (auch finanziert, altersvorsorge und steuermodell) und rate da mittlerweile ausdrücklich von ab.
zwar habe ich langjährige mieter und keine probleme mit zahlungsausfällen oder nomaden etc...aber das ist immer wieder eine belastung sondergleichen.
mieterhöhung (die zahlen kaltmiete je QM (uralter mietvertrag) schlanke 3euro (!!!) bei einem mietspiegel von 7 euro...mieterhöhung kriege ich nicht durch. anwealt hier, anwalt da...ich muss klage einreichen (mit dem risiko zu verlieren (hat man halt immer) und allem verbundenen stress)) konnte ich mir klemmen.....zahlen die mal nicht und man will kündigen...ganz großes kino. siehe aktuelle urteile.
will einen ein mieter f****** dann kann er. selbst mit allen gesetzen und jedem recht auf der seite dauert es im extremfall jahre, im mindestfall 6-9 monate bis man jemanden aus der bude geklagt hat. wohlgemerkt auch dann,. wenn der nie einen cent miete gezahlt hat. SEIT EINZUG (meinem onkel passiert!)

man muss sich immer im klaren sein, dass ein mieter von rechtswegen einen sehr starken besitzstandsschutz hat.
ich für meine teil werde spätestens 2016 meine ETW verkaufen und dann NIE WIEDER irgendwem was vermieten.
enteignen kann ich mich auch ganz alleine...da brauche ich den BGH nicht für.

PS: das sagt einer der bislang von allen extremfällen verschont geblieben ist! der tägliche wahnsinn reicht schon!

 

mal so als frage: und das rechnet sich?

bei mir war eine höhere grundtilgung im vergleich zur sondertilgung immer besser.
daher tilge ich mit 3% und mache sondertilgungen nur dann, wenn es passt. (die ersten zwei drei jahre wohl eher nicht...da geht das geld in den baumarkt )
der vergleich 1% tilgung und jährliche sondertilgung nutzen war bei mir teurer.

 

Mit Sicherheit nicht. Das ist aber der Preis den man für die Flexibilität zahlen muss. Eine SoTi ist kein Ersatz für die reguläre Tilgung, sondern eine sinnvolle Ergänzung, die man für den Fall vereinbart, dass mal unerwartet Geld übrig ist. Ansonsten ist die reguläre Tilgung, die ja sofort bei Zahlungseingang wirksam wird, immer im Vorteil.

Hinsetzen und rechnen, rechnen und noch einmal rechnen. Dabei immer daran denken, dass Wunsch und Realität nicht immer zueinander passen. Ich kann nicht beurteilen ob Deine geplanten Mieteinnahmen realistisch sind, bei uns würde das nicht funktionieren. Bedenke auch, je höher die Miete, um so schwieriger wird es solvente Mieter zu finden. Wer heute 700,- € an Kaltmiete für 80m2 zahlen muss, überlegt angesichts der niedrigen Zinssätze mit Sicherheit, ob er nicht ein paar Euro drauflegt und ein eigenes Haus baut.
Schaut man sich auf den einschlägigen Immobilienportalen um, dann gibt es in Paderborn, und vor allen Dingen in der Umgebung, eine Menge Mietwohnungen die deutlich günstiger sind. Da müsstest Du schon Einiges bieten, damit jemand bereit ist, die von Dir gewünschte Miete zu zahlen. Ein bisschen Garten reicht dafür nicht aus. Das schlägt sich natürlich in den Investitionskosten nieder.

Wer selbst bauen möchte, findet Grundstücke in allen Größen und Preislagen. Wer dann mit knappem budget kalkulieren muss, ist auch gerne bereit Kompromisse einzugehen und verzichtet auf eine zentrale Lage. Dann ist ein Grundstück in der 100,- €/m2 Klasse sicherlich machbar. Darauf dann ein einfaches Haus gestellt, sagen wir mal 120-140m2, und ein bisschen EK eingesetzt, und schon liegt man bei einer zu finanzierenden Summe im Bereich 200-250T€, die man aktuell für um die 800,- €/Monat finanzieren könnte, wer ordentlich schön rechnet, kriegt das vielleicht auch für 700,- €/Monat hin.
Warum sollte man dann 700,- €/Monat an Miete zahlen? Oder anders ausgedrückt, wer bleibt dann noch als interessanter Mieter für Dich übrig?

Du musst also die beiden Punkte, Investitionskosten und Mieteinnahmen, sehr genau unter die Lupe nehmen, und auf keinen Fall schönrechnen. Wenn sich daraus ein schlüssiges Konzept ergibt, lässt sich auch eine Bank überzeugen. Ich würde den Aufwand angesichts der Risiken nicht betreiben, sondern mich auf "mein" EFH konzentrieren. Damit hast Du genug um die Ohren, und Du musst ja "nebenbei" auch noch Geld verdienen, und ein bisschen Freizeit könnte auch nicht schaden.

Ach ja, noch zum Thema Altersvorsorge, da ist ein schuldenfreies EFH viel mehr wert als eine belastete Mietimmobilie mit all ihren Risiken.

Gruß
Ralf

 

Respekt...wenn ich mal von 250.000€ Finanzierungsbedarf ausgehe, dann biste mit 10% ST bei 1% reg. Tilgung in 8 Jahren durch.
Wennste soviel sicher jährlich auf die Seite bringst, dann kann man aber auch 5% reguläre Tilgung vereinbaren und den besseren Zinssatz mitnehmen...wenn der Finanzierungsbedarf nur im fünfstelligen Bereich liegt, dann mag das in absoluten Zahlen wenig ausmachen, aber das ist auch nicht der "normale" Umfang einer Immofinanzierung

Zum Konstrukt des TE:
neben den genannten Einschränkungen und Risiken die man sich mit einer vermieteten ELW im wahrsten Sinne des Wortes "ins Haus holt", ist für mich das entscheidende Kriterium, ob die ELW realistisch gesehen, einen Wertzuwachs erzielt bzw. darstellt. Sprich: könnte ich im Fall der Fälle die ELW in 10a oder auch aktuell teurer verkaufen als ich dafür eingesetzt habe.
Die Mieteinnahmen werden wie berechnet in etwa die laufenden Kosten und die Tilgung decken. Soweit so gut und als Altersvorsorge keine schlechte Idee. Mit den Mieteinnahmen allein, kann man aber keinen Risikofall wie Arbeitslosigkeit abdecken. Sollte es soweit kommen, muss die Substanz herhalten, sprich Verkauf der Wohnung um mit dem Erlös das Eigenheim und die laufenden Kosten zu finanzieren.
Das ist auch keine schlechte Idee, aber nur unter der Voraussetzung, dass die ELW dann auch mehr bringt als sie absolut gekostet hat.
In München funktioniert das problemlos, ob das in P auch so ist und bleiben wird, vermag ich nicht zu beurteilen.