Hauskauf - ja oder nein ?

gut, anders rum...wenns denn so eng ist mit dem Kapital, warum dann nicht das RMH aus der gleichen Neubausiedlung? Immerhin 20k € weniger. Weniger Heizkosten etc..Nicht dass ich da sagen würde ok, das geht, aber warum das REH?
..oder ne Nummer kleiner mit 105m² Neubau RMH für 199k€. Geht auch mit 2 Kinder..
Es gäbe wirklich Optionen, vermutlich sogar im Neubaubereich, wo man mit hängen und würgen wenigstens eine echte 100% Finanzierung hinbekommen würde. Auch nicht schön, aber noch irgendwie denkbar..

 

Ich glaube es ist falsch unbedigt uns um jeden Preis ein Häuschen haben zu wollen. Es gibt auch schöne große Mietwohnungen, das ist die Verantwortung geringer. Nicht selten gehen gewagte Finanzierungen schief und dann ist das Geschrei auf die Banken groß.

 

Ich verstehe nicht, dass diese Bestandsmöbel derart wichtig sind, dass sie auch als Rechtfertigung für entsprechende Baukosten herhalten müssen. Da scheint mir schon eine seltsame Wahrnehmung zu sein.

Rechne doch mal eine Variante gegen, bei der Ihr Euch ggf. einen anderen, aber "finanziell geeigneteren" Grundriss "leistet" (zur Miete oder als Gebrauchtimmobilie) und dann auch die Möbel gegen dafür geeignete "eintauscht". Ich vermute ganz stark, dass sich dabei noch eine Menge Geld sparen liesse und dass die Kosten von Möbeln dabei völlig irrelevant würden.

Ansonsten scheinst Du es ja einfach nicht hören zu wollen, dass es so einfach nicht (vernünftig) geht. Versuche das von Vielen Gesagte mal positiv und nur zu Deinem Besten aufzunehmen und denk nochmal über Deine Verantwortung und die eigene Zukunft nach! Deine jetzige Weichenstellung wird das Gleis der nächsten Jahrzehnte mehr festlegen als alles andere. Ein Zurück wird es definitiv nicht ohne wirtschaftlichen Totalabsturz geben.

 

Das ist extremes Sicherheitsdenken - und schön wenn das für euch so funktioniert. Aber für die Mehrheit der Leute ist das so nicht darstellbar denke ich.

Für meinen Fall z.B. würde das bedeuten das wir eigentlich gar kein Haus hätten bauen dürfen, weil meine Frau in ihrem Job so wenig verdient das sie die Rate nie bedienen können würde. D.h. uns ist völlig klar das wir das Haus nicht halten können wenn ich kein Geld mehr verdiene. Und da kann man lange rumrechnen und versuchen Kompromisse zu machen - oder man lebt im Wissen um dieses Risiko.

Man sollte halt nur vorher darüber im klaren sein was man da tut...

 

Man sollte das hohe Gehalt dann absichern durch z.B. eine Lebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung. So wird dann wieder ein Schuh draus...

 

Aber im obigen Fall steht genau betrachtet nur 1 Einkommen zur Verfügung, denn das zweite Einkommen wird aktuell durch Elterngeld ersetzt, und was danach kommt, das ist noch offen. Es muss aber zwingend ein 2. Einkommen her, sonst stürzt das Kartenhaus zusammen. Dieses worst case Szenario wird insbesondere dann interessant, wenn es zu einer Verwertung kommen sollte, denn der Erlös wird bei weitem nicht die Restschuld decken. d.h. Die Hütte ist weg und man sitzt weiterhin auf einer Restschuld die man abzahlen muss.

Schauen wir uns doch noch einmal die Zahlen an.

Haus 252T€ Baukosten inkl. Grundstück, Kreditbedarf 274T€. Die Baukosten sind noch nicht sicher, könnten also auch etwas höher ausfallen. Keine Ahnung wer das dann zahlen soll, und ob die paar Euro Rücklagen dafür ausreichen.
Die Tilgung in den ersten Jahren ist vernachlässigbar, wird bei KfW sogar für 1 Jahr ausgesetzt.

d.h. Kommt es in den ersten Jahren zu einer Verwertung, dann wird der Erlös irgendwo um die 200T€-220T€ liegen. Sollte der Immobilienmarkt weiterhin so angeheizt werden, dann ist ein Dämpfer sehr wahrscheinlich, was die Nachfrage und die Preise drücken könnte. Die Bank wird dann versuchen ihren Hals aus der Schlinge zu ziehen, sprich Verwertung um jeden Preis.
Für die TE bedeutet das, nach Verwertung noch eine Restschuld von 50-70T€.
Auch nach 10 Jahren ist das Szenario nicht viel besser, weil das Haus zwischenzeitlich eine erhebliche Alterswertminderung erfahren hat, und der Abbau der Schulden damit nicht schritthalten kann.

So eine 115% Finanzierung ist für beide Seiten ein erhebliches Risiko. Deswegen sollte jeder Schritt sehr gut überlegt sein.

 

@ Ultra: hast Du anders interpretiert als es gemeint war. Ein Gehalt (das des Hauptverdieners) muss/sollte reichen, um den Kredit bis spätestens Rentenbeginn im schlimmsten Fall abgezahlt zu haben, auch wenn kein zweites Einkommen beiträgt. Das muss nicht komfortabel ausgelegt sein, aber die Mindesttilgung um das zu erreichen mit realitischen Zinsannahmen auf die gesamte Laufzeit und die min. Lebenshaltungskosten sollten gesichert sein. Dass dann kein Urlaub auf den Malediven mehr drin sein kann, ist auch klar.
Wie H.PF schreibt, muss man dieses Gehalt absichern.Wenn Kinder da sind, sollte/muss man auch den zweiten Teil (meist Frau) durch RLV absichern, denn im schlimmsten Fall, muss der Hauptverdiener seinen Job dranhängen um die Kinder zu versorgen und muss trotzdem den Hauskredit bedienen können. Weil Partner(in) und Haus gleichzeitig zu verlieren und mit Kindern und immensen Schulden nach der Zwangsversteigerung auf der Straße zu sitzen, stell ich mir nicht lustig vor.
Das zweite meist niedrigere Gehalt kann und sollte eingesetzt werden, um die Laufzeit zu verkürzen.
Bei der TE ist es aber so, dass es auch mit dem Haupteinkommen alleine auf Dauer nicht darstellbar ist.

Alle Risiken kann und sollte man nicht absichern und der Schritt hin zum Eigenheim ist immer mit Risiko verbunden.

 

Oh - nicht falsch verstehen! Sorry wenn das falsch rüberkam. Mir ging es nur um die generelle Herangehensweise von Zellstoff.

Du hast Recht - im genannten Fall halte ich das auch für sehr riskant.

Bei uns waren es ca. 25% Eigenkapital, die zumindest dafür sorgen das wenn es schief geht die Wahrscheinlich groß ist schuldenfrei aus der Sache rauszukommen...

Was ich im Fall hier schwierig finde ist der Privatkredit.

 

@ ultra79
HPF hat vollkommen recht. Risiken lassen sich gezielt minimieren. Denn bei der obigen Kalkulation und einer fast gleichhohen Restschuld nach zehn Jahren, mag man sich gar nicht vorstellen, was passiert im Falle eines dauerhaften Verdienstausfalls. Zwei Monatsraten nicht bedient und die Bank nimmt dir 15-20% p.a. ab. Darüber hinaus kann es zu fünfstelligen Vorfälligkeitsentschädigungen kommen im Falle des frühzeitigen Zwangsverkaufs.

Bei über 100% Finanzierungen kann man nur den Kopf schütteln. Sparrate bisher darüber hinaus faktisch nicht vorhanden. + Kein Polster + Keine Ahnung von den definitiven Mehrkosten beim Bau.

 

Okay - dann hab ich das falsch verstanden. So ergibt es für mich Sinn.

So einen eine Versicherung nimmt ... führt aber zu weit das hier zu diskutieren. Prinzipiell stimme ich zu.

Ja - kommt aber dann auch wieder auf die individuelle Situation an. Wir haben uns aufgrund unseres sozialen Umfelds dagegen entschieden - Eltern und Schwiegereltern wohnen in direkter Umgebung und sind quasi diese Art von Versicherung.

Das ist ein wichtiger Punkt: wenn man es bis zur Zwangsversteigerung kommen lässt, dann hat man schon was falsch gemacht. So wichtig wie es ist die finanzielle Situation beim Kauf richtig einzuschätzen, so wichtig ist es auch zu erkennen das das Haus nicht zu halten ist. Dann muss man verkaufen. Die Zwangsversteigerung führt dazu das alles schlimmer wird. Und mir ist durchaus klar das das leicht dahin gesagt und schwer umzusetzen ist - deswegen ist es aber nicht weniger richtig ;-)

In einer idealen Welt ;-)

Wir wohnen jetzt das zweite Jahr im Haus - ringsum komplett Wüste - und nun liegen da diese 25k EUR rum - macht man nun den Garten schön (und tilgt im nächsten Jahr) oder doch lieber die Sparvariante mit billigen Betonplatten und tilgt jetzt? ;-)

Die Disziplin, die Disziplin...

Vollkommen D'accord!

Da sind wir uns einig. Risiken sind auch immer individuell - aber zwei wichtige Meilensteine gibt es IMHO bei der Immobilie:

1) unter 70 bis 80% Beleihungswert kommen mit dem Kredit - dann hat man sehr gute Chancen das man im Falle einer "Pleite" verkaufen kann und Schuldenfrei dasteht. Idealerweise hat man den Meilenstein schon erreicht bevor man überhaupt kauft ;-)

2) so weit kommen das auch mit einem Gehalt das Ganze bequem zu bedienen ist. Und mit "bequem" meine ich das man dann nicht bei Wasser und Brot leben muss. Dieser Punkt ist vom Gehalt abhängig und schwerer zu erreichen - hat man ihn aber überschritten, dann macht es auch kaum einen Unterschied mehr wie schnell man dann ganz Schuldenfrei ist (außer finanzmathematisch vielleicht...)

 

Aber bitte immer mit Augenmaß! Sonst hat man am Ende alle möglichen Versicherungen und keine Liquidität ;-)

Im Kern stimme ich dem aber zu!

Vollkommen D'accord!

100% Finanzierung nur wenn beide sehr gut verdienen und sehr hoch tilgen können - dann kann man über sowas sprechen...

Aber nicht für Otto-Normalbürger...

BTW Mehrkosten: wir sind im Budget geblieben... alles was mehr gekostet hat wurde durch Eigenleistung ausgeglichen. Wir waren aber auch Kompromissbereit - da geht das. Billiges Laminat im Kinderzimmer? Kein Problem - fliegt eh raus wenn die Kinder größer werden - bis dahin leidet es. Nur Tapete statt Malervlies in den Schlafzimmern? Kann ich gut mit leben... das geht für Manche Bauherren ja gar nicht - da muss es sofort perfekt sein ... das kostet dann halt.

Allerdings sei der Ehrlichkeit halber gesagt das wir uns auch an der ein oder anderen Stelle ärgern und da lieber mehr hätten ausgeben sollen - fällt dann unter "Lehrgeld"

 

Der hat mehrere Nachteile ist aber zwingend erforderlich. Sonst lässt sich die Finanzierung nicht darstellen.

Das ist wichtig. Wenn schon das Dach über einem zusammenbricht, dann sollte man zumindest sicherstellen, dass man mit einem blauen Auge davon kommt. Man hat dann zwar hoch gepokert und verloren, aber man überlebt (finanziell betrachtet).

Natürlich könnte man jetzt sagen, dass man bei dem genannten Einkommen auch noch eine Restschuld bezahlen könnte, aber wie lange zahlt man daran? Zudem sollte man sich darüber im Klaren sein, dass so eine Notsituation nicht über Nacht kommt. Das ist meist eine schleichende Entwicklung, bis irgendwann das Fass überläuft. d.h. die Einkommenssituation ist dann sowieso meist sehr angespannt, sonst wäre es ja nicht zum worst case gekommen.

Ich hoffe meine Beiträge werden nicht falsch verstanden. Es geht mir nicht um Schwarzmalerei auf Teufel komm raus, sondern um eine realistische Betrachtung die auch mal worst case Szenarien beleuchtet. Viele angehenden Bauherren oder Hauseigentümer sind sich der Risiken nicht bewusst, aber nur wenn ich die Risiken kenne, kann ich auch rechtzeitig gegensteuern, und damit vielleicht auch den worst case verhindern.

Als Autofahrer kann ich problemlos mit 250km/h über die Autobahn jagen. Mein Auto macht das mit, mein Gasfuß sowieso. Aber erst wenn ich die Risiken kenne, kann ich auch gegensteuern, und vielleicht doch den Fuß vom Gas nehmen um das Risiko zu reduzieren.

Man kann auch mit einer Hausfinanzierung mit 250km/h gegen eine Wand fahren.....oder halt gegensteuern.

 

wir sind ja derselben Meinung und vollkommen richtig: Risiken sind immer genauso individuell wie deren "Bekämpfung"
Manchmal gibt es noch andere "Sicherheiten" im Hintergrund (ob es jetzt die Eltern zur Kinderversorgung sind oder einen absehbaren Kapitaleingang in voraussichtlich 1-10a oder oder oder)..
und Ja, dass man keine oder nur zu nicht akzeptablen Konditionen eine RLV bekommt kenne ich auch

 

@ Purzelina

Wenn du wieder arbeiten gehst, wird eine Hausfinanzierung ganz gut darstellbar sein. Im Augenblick sind deine Finanzierungsangebote aber schlicht viel zu teuer. Deine Randbedingungen führen einfach zu schlechten Konditionen.
Wartet noch, bis du wieder arbeiten gehst, und mehr EK da ist. Bis dahin informiert euch gründlich und sucht dann weiter nach einem passenden Objekt. Ich würde an eurer Stelle dazu noch etwas günstigeres suchen.
Wenn ihr euch jetzt einschränkt, habt ihr am Ende in der Summe mehr davon.

Gruß
Thorsten

 

abgesehen von den ganzen richtigen und wichtigen antworten:

für mich sieht es, evemtuell mangels genauer vertragseinsicht, nach einer WEG aus.
verwalter, rücklagen.....gemeinkostenverteilung.....

aber da wird der TE sicher sattelfester drin sein, er kennt die verträge.
ich persönlich wäre hier sehr vorsichtig. ein mehrheitsbeschluss der WEG ist zu tragen, da kann schnell mal eine kleine sonderumlage kommen.
(hab noch ne vermietete ETW, weiß wovon ich spreche )

es verbleiben aber fragen:

reiheneckhaus:da kostet die einfriedung des grundstücks schnell mal, auch mit billigem zaun oder einer hecke, mehrere tausend euro.
auch ist dies vom heizbedarf her höher als ein RMH, der "pauschale" des verkäufers (nie vergessen!) würde ich pauschal erstmal nicht wirklich trauen und mal durchaus 20% sicherheit oben drauf packen.
fernwärme: hier ist klar zu beachten das man im regelfall nicht wechseln kann und dem tarif ausgeliefert ist.
120euro versicherungen: das wird nicht passen wenn da schon RLV und so weiter mit drin sein sollen, das wird mehr.

sicherlich kann man sich für ein haus krum legen, das mache ich auch. aber man sollte das niemals auf messer´s schneide machen.
kurz gesagt: wer ein eigenheim hat sollte über 250euro mehr oder weniger monatliche belastung, in welcher form auch immer, ohne große kopfschmerzen nachdenken können.

rücklagen: das fehlt für mich in der rechnung völlig. rücklagen die an den verwalter gezahlt werden sind nur für das gemeinschaftseigentum und haben im regelfall nichts mit dem eigenen haus bzw. dem sondereigentum zu tun. nach 10 jahren kann man wahrscheinlich davon ausgehen noch keine dramatischen investitionen zu haben, nach 20 jahren sieht es aber anders aus.
und was ist mit rücklagen für andere dinge? auto hält nicht ewig usw. was ist denn monatlich, völlig ab vom haus, als spargroschen geplant?
in der kalkulation sehe ich da wenig bis keine luft.

da das EK für fälle von "wir brauchen über die baubeschreibung hinaus eventuell geld" geplant ist, wie stemmt ihr die nicht unerheblichen investitionen vor und nach dem einzug?
geh mal davon aus das ein neubau anfangs zu einem baumarktabo führt. wir haben (und müssen noch immer) im ersten jahr massiv geld in den baumarkt getragen.
material ist, auch wenn man keine luxusklamotten kauft, teuer. da kann man monatlich in der anfangszeit locker mehrere hundert euro rechnen.
und das auch wenn man alles selber machen will und kann!

mal als beispiel: wir haben, fern ab jeder sonderlocke im haus, alleine für den einzug schlanke 5mille verbraten.
umzug...renovierung alte mietwohnung, farbe für das neue haus, tapeten, bodenbeläge, briefkasten, außenleuchte....das summiert sich.
hinzu kommt werkzeug was man als mieter nicht immer unbedingt schon hat (alleine hier haben wir für brauchbares material 1000Euro versenkt)

sicherlich sind das kosten die nicht auf dauer anfallen, man sollte sie aber auf dem schirm haben.
ist man eingezogen, hat das konto mit 5mille im minus und trägt dann noch eine für das einkommen sehr hohe belastung ist der absturz fast garantiert.
aus der klassischen dispofalle kommt man, wenn überhaupt, nur mit massiver disziplin raus.

störend für mich an der gesamtplanung, ob man so eine finanzierung nun gut findet oder nicht, ist der fakt das zu wenig über den tellerrand geplant wird und das mit gehaltserhöhungen in der zukunft gerechnet wird, wo selbst der TE sagt die höhe steht noch nicht fest.
was ist wenn sie gar nicht kommt? was ist wenn daraus stolze 100euro brutto werden die nichtmals die inflation ausgleichen?

auch sollte man in der jetzigen zeit mal mit mindestens 3% tilgung rechnen. dadurch wird, gerade bei so einer finanzierung, die restschuld nach 10 jahren auf ein erträgliches maß gestutzt UND man hat noch den nothebel das man bei stark gestiegenen zinsen mittels tilgungsreduzierung die monatliche belastung wieder in den rahmen gedrückt bekommt.

ich will nichts mit der brechstange kaputt reden, man sollte aber mit augenmaß vorgehen.
aus dem traum vom haus, den ich verstehen kann, wird schnell eine dramatische lebensbaustelle wenn man zu optimistisch vorgeht.

auch wir haben beim EK aus zeitdruck ein wenig mit kredit geschummelt, ABER:
dieser kredit war nur für die erreichung der notwendigen schwellenwerte für gute konditionen.
der ist bereits jetzt (12 monate, nicht 15 jahre!) bezahlt!

zudem haben wir in der bauphase quasi EK aus laufenden mitteln generiert und 25tsd euro an kosten aus laufendem einkommen bezahlt.
so wurde es dann mit dem EK rund. uns fehlte halt die ansparzeit, dies haben wir aber durch obige vorgehensweise ausgeglichen.

hier muss man aber klar zu sagen: das ist NICHT als gängiger weg zu betrachten.
wir haben ein deutlich höheres einkommen und noch keine kinder. da konnte man ein jahr wirklich spartanisch leben um das zu realisieren.
in zahlen: wir haben während der bauphase (12 monate) monatlich aus laufendem einkommen rund 2000euro reingebuttert. (zusätzlich zu miete, lebenshaltung usw.)
in den letzten 6 monaten der bauphase sogar zusätzlich zu miete, bereitstellungszinsen, bausparvertrag und lebenshaltungskosten.

das ist weder jedermann´s sache, noch mit jedem einkommen realisierbar.

 

Mich würde noch interessieren, wie die TE sich schlußendlich entschieden hat.

Gruß
Seev