Finanzierung möglich?

Was viele auch nicht beachten, ist der große Effekt von frühen Sondertilgungen. Wir haben in den ersten beiden Jahren die maximale (5%) Sondertilung genutzt. Nicht nur dass sich dadurch die Finanzierung um 2,5 Jahre verkürzt, wir sparen uns über die Laufzeit auch über 30.000€ Zinsen!

 

@Freerider: Könnt ihr die Sondertilgung laut Vertrag nur zwei mal einzahlen? Oder ist das nur der aktuelle Stand eurer Finanzierung?
In unserer Finanzierung sind jährlich auch maximal 5% an Sondertilgung möglich, über die Gesamtlaufzeit sind maximal 50% der Kreditsumme erlaubt. Also könnten wir 10 Jahre lang die maximale Sondertilgung nutzen. Wenn wir das weiterhin durchhalten, können wir die Laufzeit von 28 Jahren auf 13 Jahre verkürzen. Mehr Geld sparen als durch Sondertilgungen kann man gar nicht.

Wir haben übrigens mit 10% Eigenkapital finanziert. Das funktionierte aber auch nur, weil wir beide recht gut verdienen und eine hohe Tilgungsrate zahlen können.

 

das ist genau das was ich in #103 mit

meinte.

so läuft das nun seit mehreren Jahrzehnten seit der letzten großen Krise (Krieg) und ich sehe keinen Grund, warum sich das ändern sollte.

Ich bin/war ja auch ein Freund solider Finanzierungen nach dem Motto soviel wie möglich EK und habe es selbst so gehalten, das gibt Sicherheit, aber diese vermeintliche Sicherheit bezahlt man halt auch durch die steigenden Preise oder eben damit, dass man im worst case nie ein Eigenheim finanziert. Das wird mir auch erst so langsam klar.

Wenn es zur Lebens- und Einkommenssituation und zur Region (das richtig einzuschätzen ist aber oft die Schwierigkeit) passt, bin ich inzw. auch der Meinung, dass man so früh wie möglich in das Thema Immobilie einsteigen sollte, sobald man sich ehrlich dafür entschieden hat (und sich der Konsequenzen bewusst ist) und nicht mit allen Mitteln versuchen, die klassischen 20 oder 30% EK vorher zu erreichen.

 

Die Verträge sind halt unterschiedlich. Bei KfW-153 sind Sondertilgungen ab 1000 Euro jederzeit und unbeschränkt möglich, bei meinem Bank-Kredit kann ich jährlich 10% sondertilgen, so dass ich die Laufzeit auf unter 8 Jahre reduzieren könnte.

Und wie Freerider schon sagte: Je früher die Sondertilgungen getätigt werden, desto effektiver sind sie.

 

Wir verstehen sicher alle was du sagen willst, aber streng genommen stimmt es nicht. Würdest du anstelle der Sondertilgung direkt mehr Tilgung zahlen, wäre das noch billiger.
a) in der Regel zahlt man seine Sondertilgung nicht bereits im ersten Monat der Tilgungsphase ein, sondern etwas später
b) Verzicht auf die Sonderzahlungsoption bringt fast immer einen Zinsvorteil

Ich will gar nicht den Vorteil von Sonderzahlungen klein reden. Aber man sollte ihn schon kennen. Der Vorteil ist nicht das Sparpotential, denn dass hätte man auch durch höhere Raten erreicht (sogar besser). Der Vorteil ist die optionalität der Zahlung, ich kann es auch lassen oder in der Höhe variieren!

 

Nochmal zur Preissteigerung während der Ansparphase in konkreten Zahlen:

Wir haben am Jahresende 2010 350 €/m² gezahlt, jetzt kostet der Grund mind 450€/m². Die realen Werte, die die Stadt erzielen wird, werden vermutlich deutlich darüber liegen, denn das Mindestgebot wurde ja vermutlich sachlich ermittelt und kaum gewürfelt. Das ist eine Preissteigerung von mind. 28,5% in gerade mal 40 Monaten! Und in Euro macht das bei unserer Grundstücksgröße bereits fast 70k!! aus. Wir hätten also 1.750 € zusätzlich (!) monatlich ansparen müssen, um unser reales EK zu erhöhen. Ein Ding der Unmöglichkeit ohne Goldesel im Keller.

Allerdings haben wir bei der Planung in 2010 weder mit dieser Preissteigerung gerechnet, noch eine solche überhaut einkalkuliert, sondern sind schlicht von den realen Ist-Zuständen zum damaligen Zeitpunkt ausgegangen. Alles andere wäre in meinen Augen auch höchst riskant. Und eine solche Preissteigerung wird weder 20 km weiter "draußen" oder strukturschwächeren Gegenden generell zu erzielen sein, noch in den nächsten Jahren linear weiter gehen. Irgendwo ist auch in hochpreisigen Regionen irgendwann das Ende der Fahnenstange erreicht. Nicht ohne Grund weichen die Münchner inzwischen verstärkt in die Augsburger Region aus. Aber bei der Überlegung, erst sparen oder gleich springen, weil es vermutlich teurer wird, kann es eine Rolle spielen.

 

Das sehe ich genauso! Klar kosten Sondertilgungen einen Zinsaufschlag, aber eine höhere Tilgung hätte bei mir den gleichen Aufschlag bedeutet, so dass ich mich für die Sondertilgungen entschieden habe. Dadurch habe ich niedrige monatliche Verpflichtungen und kann, falls doch mal mehr Geld als geplant über ist, Sondertilgungen durchführen.

 

Hallo Neubau2014, du hast schon recht. Wenn wir die Tilgungsrate direkt auf 7% gelegt hätten, und nicht wie z.Zt. auf 2,5% + Sondertilgung, dann wäre es noch günstiger geworden. Aber das war uns zu heiß, falls doch mal irgend etwas schiefgehen sollte und wir das Geld in dem Jahr für was anderes brauchen. Wir können die monatliche Tilgungsrate auch zwei mal während der Laufzeit anpassen. Wenn wir merken, dass wir eine höhere Tilgung dauerhaft zahlen können/wollen dann werden wir es anpassen. Bisher sind aber erst 2,5 Jahre vergangen ;-)

 

bei uns setzt sich die finanzierung aus mehreren Teilen zusammen bzw.
in dem einen teil zahlen wir die höchsten zinsen tilgen dort aber auch direkt mit 5% und wollen 5% im jahr sondertilgen.
das was am teuersten ist soll natürlich auch als 1. weg.
ich dachte auch erst, dass wir die sondertilgung nur 1x im jahr machen könnten, aber nun habe ich mit unserem bakberater gesprochen und der sagte ich könnte so oft wie gwünscht sondertilgen. nur nicht mehr als die 5% (das würde der pc dann auf dem konto nicht mehr annehmen). seit ich dies weiß habe ich die sondertilgung direkt auf einen monatlichen dauerauftrag gestellt. denn das bringt direkt den zinsvorteil :-)

 

Das ist aber eher ungewöhnlich! Normalerweise wird man für eine höhere Tilgung doch eher belohnt (wir haben 6% anfängliche Tilgung, und das hat bei eigentlich allen Angeboten einen Zinsabschlag, bis zu 0,1%, gebracht. Billiger wäre nur noch der Volltilger gewesen. Eine zusätzliche Sondertilgungmöglichkeit war uns allerdings auch wichtig, wir wollen flexible reagieren und daher nicht von vorneherein mit der höchstmöglichen Rate tilgen.

Sondertilgung ist übrigens nicht immer die beste Lösung: Als wir vor 7 Jahren finanziert haben, lag der Zins bei rund 4,5%. In den ersten Jahren haben wir statt der Sondertilgung dieselbe Summe in Festgeld anglegt, da gab es für ähnliche Laufzeiten fast 6,5%. das kann einem bei den derzeitigen Zinsen durchaus ähnlich passieren, daher sind die Sondertilgungsoptionen gar nicht so wertvoll, wie man meint.

 

Das lässt meine Bank nicht zu. Da sollen die Sondertilgungen immer mindestens 1000 Euro betragen. Eine Ausnahme haben sie mir allerdings bei den vermögenswirksamen Leistungen zugestanden.

Ich liege mit meiner Finanzierung schon auf einer Grenze, bei der einige Banken die abgelehnt haben. Auch das repräsentative Beispiel aus der Werbung wollte mir meine Hausbank deshalb nicht zugestehen.

Bei der Anlage verdient Dank Quellensteuer auf jeden Fall der Staat immer mit. Ich kenne heute kein seriöses Angebot, bei dem man mehr Zinsen bekommt, als ich für die Kredite zahle.

 

Ist der aktuelle Stand, die Finanzierung läuft erst im zweiten Jahr. Wir können auch nur maximal 50% der Gesamtsummer sondertilgen, ob wir das aber jedes Jahr schaffen ist auch nicht sicher. Sind halt doch über 16.000€. Bonus und Co gibts vielleicht auch nicht jedes Jahr in der Höhe. Aber statt 23,5 Jahre sind wir jetzt schon bei 21. Das freut schon ein wenig. Und Einschränkungen haben wir bisher dafür nicht auf uns nehmen müssen. EK lag bei uns bei rund 25%.

 

Das Beispiel ist leider nur bedingt tauglich, denn es lässt sich nicht in die Zukunft fortschreiben. Ich kenne Baugebiete, da hat die Gemeinde neue Grundstücke auf den Markt geworfen und die Interessenten haben sich darum geprügelt. Die Preise stiegen fast täglich, von knapp unter 200,- €/m2 in Richtung 250,- €/m2 und Mutige habe bis zu 300,- €/m2 auf den Tisch geblättert. Natürlich standen auch ein paar BT in der Schlange die dann den Preis noch weiter treiben wollten, man kann ja auch 4 Wohnungen auf einem Grundstück unterbringen usw. usw. Weil sich viele die Grundstücke nicht mehr leisten konnten, hat man dann geteilt, ein Reihenhaus ist ja auch was Schönes, und weiter ging die Rallye. Wo 300,- €/m2 bezahlt werden,werden auch 350, -€/m2 bezahlt, da macht man halt die Hütte etwas kleiner, Hauptsache man hat was.

Keine 4 Jahre später ging´s abwärts mit den Preisen. Heute kannst Du dort wieder Grundstücke für 200,- €/m2 kaufen, und erst seit 2 Jahren wiederholt sich langsam wieder der Wahnsinn, sprich die Preise steigen wieder. An der Lage hat sich nichts geändert, die Infrastruktur ist eher noch besser geworden.

Es gibt auch genügend Regionen, auch stadtnah, da sind die Preise seit vielen Jahren relativ konstant, sprich die Preissteigerungen waren moderat. Wer natürlich nur auf eine bestimmte Lage fixiert ist, und sich dann auch noch für eine Lage entschieden hat die gerade "in" ist, der muss damit leben dass er für das Grundstück eben mehr auf den Tisch blättern darf. Er sollte aber nicht den Fehler machen und hoffen, dass der Wahnsinn so weiter geht, und er das Schnäppchen seines Lebens gemacht hat. Gerade in Regionen mit extremen Preissteigerungen ist die Wahrscheinlichkeit, dass es einen heftigen Rücksetzer gibt, sehr hoch.

 

Und was nutzt die Erkenntnis dem Bauwilligen? Hinterher ist man immer schlauer, nur in die Zukunft schauen kann keiner.

 

Du meinst die Abgeltungssteuer, oder? Als wir frisch finanziert hatten, war das EK größtenteils weg, so dass da auch keine Steuern mehr zu zahlen waren. Auch heute müsste ein Ehepaar bei 1,5% Tagesgeldzinsen schon über 100.000 auf dem Konto liegen haben, damit es überhaupt steuerpflichtig wird.

Bei uns damals war die erste Sondertilgung ein Jahr nach Kreditvergabe möglich. Bis dahin waren die Zinsen gestiegen. Auch ansonsten ist es nicht unplausibel, für den Immokredit weniger zu zahlen, als man bekommt, da der ja i.A. grundpfandrechtlich besichert ist. Ich habe gerade mal geschaut (unsere Finanzierung ist jetzt 2 Monate alt, läuft also noch knapp 10 Jahre), auf 10 Jahre bekäme man mit niederländischer Einlagensicherung 2,9%, mit deutscher 2,8% Zins, auf 8 Jahre mit niederländischer Einlagensicherung 2,5%, mit deutscher 2,36%, alles deutlich mehr als wir an Zinsen zahlen. Hmm, wenn ich es recht überlege, hätten wir uns einfach mehr Geld leihen sollen(obwohl dann wirklich irgendwann die Steuer zuschlägt).

 

Ralf, das sind typische Beispiele von Neubaugebieten in kleineren Städten/Dörfern, aber nicht von Ballungsräumen und Wirtschaftsregionen die es schon seit jeher waren wie wir sie meinen. Das kenne ich hier auch von Freunden, wo sich 100 Leute um 30 Grundstücke in einem Neubaugebiet eines 2000 Seelen Dorfes schlagen. 15 Grundstücke sind noch dazu für die Einheimischen vorgesehen, die gewisse Kriterien erfüllen müssen, die andern werden frei vergeben. Da kann schnell der Preis um 100% gegenüber dem Einheimischenpreis steigen, aber bei Preisen von 100€/m² zu 200€/m² ist das am Ende auf die Gesamtbausumme betrachtet immer noch wenig. Das sind aber auch wie gesagt keine Ballungsgebiete

Dass es aktuell weitere identische Grundstücke in der selben Mikro-Lage gibt und es eine Ballungsregion mit konstant hoher Nachfrage ist um die sich die Leute nicht die letzten Jahre geschlagen haben, kann ich mir kaum vorstellen. Ich kenne solche Schwankungen in den attraktiven Gegenden nicht.

Wenn es nicht exakt die gleiche Lage ist:
Ob aktuell 2km weiter der Grund wieder nur 200€/m² statt wie dort damals 400€ kostet ist uninteressant, wenn Du für jeden Einkauf ein Auto brauchst, die Kinder zum Sport immer kutschiert werden müssen etc. Natürlich ist es auch hier kein Problem, dass Straßenweise die Unterschiede bei den Grundstückspreisen bei mehreren hundert €/m² liegen, 4km weiter und hinter der Stadtgrenze reden wir teilweise über 700€ statt 1400€. Dann muss Dein Kind aber jeden Tag in den Schulbuss, die andere Sprengelschule ist sch.., es gibt keinen ÖPNV, keinen Sportverein, nicht mal einen Bäcker in Radlnähe usw...

Es ist ganz einfach. Nachfrage und Angebot regelt den Preis. Dass dieses Spiel im Kleinstmassstab stark schwanken kann ist unbestritten (das ist wie beim Onlineauktionshaus, wo Leute in einzelnen Autionen für gebrauchte Dinge mehr zahlen, als es aktuell neu kosten würde), das gilt aber nicht für die echten Ballungsgebiete. Da ist die Spiel-Masse auf beiden Seiten einfach viel größer und lässt solche Schwankungen um hunderte von % seit jeher nicht zu, auch wenn mal ein Neubaugebiet mit 100 Einheiten dazukommt.
Ich kenne zumindest keine wirkliche Phase eines breiten drastischen Preisverfalls in den seit jeher guten Ballungsräumen in Hamburg, Berlin, Stuttgart, München & Augsburg, Köln, D-dorf usw...in den letzten Jahrzehnten sowohl für Grund, als auch für Bestandimmobilien. Da geht die Kurve wie bei den Energiepreisen einfach nach oben (ist ja ein Argument für die "Landflucht": steigende Energiepreise erhöhen die Fahrtkosten zur Arbeit). Mal steiler mal flacher und zwischendrin mal kurz waagrecht; aber signifikant steil nach unten gab es nie.

 

ich seh schon, Zellstoff, wir verstehen uns. Denn zumindest bei immoscout sind in unserer "Stadt" direkt am Augsburger Stadtrand keine Baugrundstücke angeboten. Die sind eben alle mind 5 km weiter draußen. Auch in netten Vorortstädten, aber eben ohne so schnelle Anbindung an die Autobahn, ohne Starßenbahn in die Augsburger Innenstadt etc.

Aber wenn es hier schon so OT wird, eine OT Frage dazu: Ist es eigentlich Usus, dass Städte bei solchen Grundstücksverkäufen dies im Rahmen einer "blinden" Versteigerung tut? Sprich der Bewerber muss bis zu einem bestimmten Termin ein verbindliches Angebot abgeben, und an diesem Termin, werden die Bewerbungen unter notarieller Aufsicht geöffnet und entsprechend der Vergabekriterien (hier erst Einwohner, dann Gebotshöhe) vergeben? Ich stelle mir die heißen Diskussionen der Bauwilligen im heimischen Wohnzimmer vor. Denn anders als das Maximalgebot beim Ebay Bietagenten, dass nur bei entsprechenden Mitbietern zum Tragen kommt, kommt ja hier automatisch mein ausgereiztes Angebot zum Tragen.... und da entscheiden 20 € rauf oder runter eben schnell über Zehntausende. Zumal wir hier nicht von Handtuchgrundstücken reden, die liegen alle zwischen 800 und 1100 m².

 

Und ich kann im Zweifelsfall ja nicht sagen: Ich hätte gern Grundstück A bis 480€, wenn das Zu hoch geht, zu viele Mitbewerber nehm ich notfalls auch B oder C bis 470€.....

 

Ich würde zwar eine Stadt mit etwas über 300.000 Einwohnern nicht unbedingt als klein bezeichnen, aber wenn Du meinst....

Du machst den Fehler, dass Du anscheinend nur MUC und Umgebung kennst. Das ist aber nicht der Nabel der Welt. Die von mir geschilderte Situation gab es auch in Ffm, nur die Zahlen waren etwas anders.

Was sind schon 5km? Ich hatte ja geschrieben, wenn man so sehr auf eine bestimmte Lage fixiert ist, dann bleibt einem nichts anderes übrig. Wer aber nur ein bisschen flexibel ist, der rechnet ganz anders.

 

Diese Flexibilität kann oder möchte sich aber eben auch nicht jeder leisten. 5km können darüber entscheiden, ob man mit dem ÖPNV oder dem Rad zur Arbeit kommt oder ein zusätzliches Auto benötigt, ob man Vollzeit arbeiten kann oder Taxiunternehmen für seine Kinder spielen muss, welchem Schul- oder Kitabezirk man angehört, ob man die Nahversorgung, den Markt, die Bibliothek, das Schwimmbad, die Musikschule, das Kino vor der Tür oder eben "nur" in Autoentfernung hat. Ich kann schon verstehen, dass die Menschen bereit sind, dafür viel zu zahlen, auch wenn ich selber mir das leider nicht leisten kann.