Grundstück angeboten - Wie weiter verfahren?

@tamo77:

Könnte es sein, dass hinter deinem „Unwillen“ (verzeih den Ausdruck), die ETW zu verkaufen, mehr dahinter steckt?

Ist es vielleicht so, dass du zwar gerne doch noch ein Haus gebaut hättest, dass deine Frau aber sagt, „jetzt haben wir doch gerade die ETW gekauft“ und dass sie nur bereit wäre, deine Hausbaupläne mitzumachen, wenn ihr mit der ETW keinen Verlust macht?

Dann müsstet ihr erstmal untereinander etwas klären.

 

Ich habe oben mal die Vollzitate gekürzt. Die zugehörigen Beiträge stehen ja direkt darüber, da kann man auch nachschauen.

Ich denke auch, dass hier noch Klärungsbedarf besteht. Vermutlich ist man von diesem Angebot überrascht, und läuft nun Gefahr, dass man unter Zeitdruck die falsche Entscheidung trifft. Deswegen muss man jetzt einen kühlen Kopf bewahren und in aller Ruhe "nachdenken". Ein Vertrag ist schnell unterschrieben, manchmal auch zu schnell.
Deswegen nüchtern die Zahlen betrachten, und nicht mit dem Hintergedanke "man könnte was verpassen". Keine Ahnung ob die Altersangabe im Profil korrekt ist, aber wenn sie stimmen sollte, dann hat der TE noch viel Zeit für solche Investitionen. Zuerst mal klein anfangen, sich was aufbauen, Familienplanung auf die Reihe kriegen, dann kommt der Rest schon von alleine.

 

Genau - ich habe festgestellt, dass ausserhalb von echten Oldtimern gute Angebote nie selten sind und man feststellt, das jedem guten Angebot ein besseres folgt.

Wenn man eine Weile zurückgelehnt die Angebote beobachtet, bekommt man auch ein sehr gutes Gefühl dafür, wann ein Angebot wirklich gut ist.
Toxi hat natürlich Recht, meine 5,x % Zinsen 2017 waren eher provokativ und sind recht unwahrscheinlich. Von daher:

 

the german angst überall hier

Sehen wir es mal positiver:

1.) 80m² = gut vermietbar.
2.) ca 200,- Euro im Jahr für eine Rechtschutzversicherung, die Inkasso + Räumungsklage macht.
3.) Dauer von Mietausfall bis Räumung ca. ein Jahr = maximaler VEinkommensverlust + Kosten für die Räumung.
Entsprechende Rücklage bilden für den Notfall.
4.) Mietausfall + Abschreibung können trotzdem von der Steuer abgesetzt werden, so dass bei den hier genannten Nettoeinkommen eine kompletter Jahresmietausfall mit ca -4500 Euro zu Buche steht uund nicht kompletter Verlust
5.) Wenn die Wohnung für 640 kalt vermietet werden kann, komme ich mit den gängigen Formeln inklusive aller Abzüge und Rücklagen auf eine Rendite von ca. 2,1% (bei angenommen 3,5% Zinsen für das 60.000 Darlehen) auf die GEsamtsumme von 160.000 = 3360 abzgl Steuern = ca 2350 Euro
6.) Dem stehen die ca. 2,5% Zinsen für eine etwaige Neuverschuldung gegenüber. So dass dann auf die ehemaligen 100.000 Euro Eigenkapital, die jetzt in der Wohnung stecken 2500 Euro Zinsen pro Jahr gezahlt werden müssen
7.) Gewinn - Privatschuldenzinsen= -150 Euro
8.) Die Wohnung kann man immer noch verkaufen um Eigenkapital zu bekommen. Steuerrechtlich wird das kaum relevant sein, da kein großer Wiederverkaufsgewinn zu erwarten ist

Fazit: Risiko überschaubar, Sinnhaftigkeit fragwürdig

 

Mal wieder keine Ahnung, der Herr Meier.

Wenn schon das Kostenrisiko eines Nicht-Zahlers ansprechen, dann bitte komplett:
Neben Mietausfall (kann auch mehr als ein Jahr werden) stehen für den Wohnungseigentümer an:
die Nebenkosten, die an die Versorger bzw. die WEG zu leisten sind
die Renovierungskosten
die Kosten für Gericht und Gerichtsvollzieher
die Kosten für die Spedition, die Einlagerung der Möbel und deren Vernichtung nach Fristablauf

Für eine solche Wohnung kommen ohne Renovierungskosten nach Erfahrungswerten zwischen 8 und 12.000 € summa summarum zusammen.
Das bei einer 110% Finanzierung on top zu wuppen -

 

Mal wieder auf den Putz hauen, ohne sachlich zu bleiben. Ist das so schwer?
Ich schrieb ja : maximaler Einkommensverlust (Mietausfall) + Kosten für die Räumung -> deshalb entsprechende Rücklage bilden für den Notfall. Inkasso+Gericht+ GV zahlt die Versicherung.
10.000 Euro Rücklage erachte aber auch als sinnvoll für diesen Fall

Ändert aber nichts an der Tatsache das hier das Risiko und auch der mögliche Verlust (auf die ganze Idee bezogen des TE) übertrieben werden

 

... zahlt die Rechtsschutzversicherung. Das sind Verfahrenskosten. Dafür verlangt der Gerichtsvollzieher nach Eingang des Räumungsantrags auch einen Vorschuss in der Größenordnung von 5.000 €. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung (ohne Selbstbeteiligung) ist dafür schon sehr sinnvoll. Wichtig: wenn, dann sollte sie wegen der dreimonatigen Wartezeit allerdings 3 Monate vor Abschluss des Mietvertrags abgeschlossen werden. Dann sind auch Streitigkeiten umfasst, die z.B. auf unterschiedlichen Interpretationen der Vertragsklauseln oder darauf beruhen, dass behauptet wird, ein Mangel sei schon bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen.

 

Es geht doch nicht nur um das Risiko an sich, sondern darum, dass es ein völlig unnötiges Risiko ist. Wozu sollte man sich das antun? Er hat durch diese Strategie keinerlei Vorteile, ganz im Gegenteil, nur Nachteile. In seinem Alter sollte er sich auf das Wesentliche konzentrieren und seine Lebens-/Familienplanung vorantreiben, und sich nicht mit unnötigem Ballast beschäftigen.

Du schreibst "er soll Rücklagen bilden", aber wie soll er die bilden wenn er gleichzeitig noch ein Haus komplett finanzieren muss, und von irgendwas auch noch leben soll? Wenn er trotz der geringeren Belastung durch die Wohnung bisher noch keine Rücklagen bilden konnte, wie soll das dann erst bei einer deutlich höheren Belastung funktionieren?

Fakt ist, aus dem Kreditvertrag kommt er so einfach nicht raus. d.h. er drückt jeden Monat die 550,- € ab und dazu auch noch die ca. 190,- € Hausgeld. Macht zusammen 740,- € pro Monat oder 8.880,- € p.a.. Im Gegenzug erhält er vielleicht 7.800,- € Mieteinnahmen pro Jahr, vielleicht werden es auch nur 7.200,- €, und davon kann er vielleicht 1.000,- € vielleicht auch 1.500,- € an Zinslast abziehen (ich kenne ja den bestehenden Kreditvertrag nicht) und noch ein bisschen Kleinkram. Den Rest darf er versteuern Ihm bleiben dann vielleicht noch 4.000,- € oder 4.500,- € nach Steuern als "Gewinn". Dem stehen die o.g. Kosten von 8.880,- € gegenüber.
d.h. Die Mieteinnahmen werden zwar die Zinsen decken, aber nur zum Teil zur Tilgung beitragen, den Rest muss er aus seinem laufenden Einkommen beisteuern.

Wenn er nun jeden Monat genügend Geld übrig hätte, könnte man das unter Anlagegesichtspunkten betrachten. Dem ist aber nicht so. Er wird mit Sicherheit 300T€ finanzieren müssen, d.h. eine jährliche Belastung von min. 15.000,- €, und wenn er sein "eigenes" Darlehen zügig tilgen möchte, dann reden wir von 18.000,- €. Es geht also um eine monatliche Belastung zwischen 1.250,- € und bis zu 1.500,- € die allein für das "eigene" Haus anzusetzen wäre. Dazu dann 300,- € bis 350,- € pro Monat die er zusätzliche für die Wohnung aufwenden muss, ohne dass er einen Nutzen daraus ziehen kann. d.h. irgendwas um 1.600,- € bis 1.800,- € wird er jeden Monat für die Immobilien aufwenden müssen.l

So lange beide Einkommen schön regelmäßig eintrudeln, und der Mieter schön brav seine Miete zahlt, und an der ETW keine größeren Reparaturen fällig werden, klappt das. Er wird sich nach eigener Aussage aber einschränken müssen, und ob er das will, nur damit er eine Wohnung vermieten kann, das ist in meinen Augen fraglich. Zudem kriegt er Probleme wenn irgendwann in den nächsten 7 Jahren vielleicht doch mal Familienplanung angesagt ist, und sich ein Einkommen reduziert, oder wenn das Thema Mietausfal zum Tragen kommtl. Ob er das durch Gehaltserhöhungen ausgleichen kann? Wohl eher nicht. Also wird Frauchen möglichst schnell wieder arbeiten gehen müssen. Trotzdem wird weniger Geld übrig sein, denn ein Kita Platz kostet auch Geld. Ob man sein Kind schon im Alter von knapp über 1 Jahr bereits ganztägig in eine Kita geben möchte, das muss jeder für sich entscheiden. Oder wird´s dann doch eher eine Halbtagsstelle für die Frau?

Das sind alles Dinge die momentan noch nicht vorhersehbar sind, und da gibt es noch viel mehr. Deswegen sollte man sich ernsthaft fragen, ob diese Strategie richtig ist. Ich meine, man muss gerade in diesem Alter Prioritäten setzen, nur so kommt man voran.

Wenn er die Wohnung zu Geld macht, dann hat er nur Vorteile. Er macht sein Vermögen flüssig, kann es in das neue Haus investieren, kriegt dort bessere Konditionen, und hat eine deutlich geringere monatliche Belastung. Das funktioniert zur Not auch wenn mal ein Einkommen komplett ausfallen sollte, und man hat gleichzeitig das Risiko der Vermietung von den Schultern. Wenn dann das eigene Haus in trockenen Tüchern ist, und immer noch jeden Monat Geld übrig sein sollte, dann kann man sich wieder einer Kapitalanlage widmen.

 

Optimist...

Kinder halten sich an Alles, nur nicht an Regeln...

 

Und wenn sie mal da sind, ist nur eines sicher....es wird immer teurer als geplant. Aber was soll´s dafür machen sie auch eine Menge Spaß. Ich hatte ja nicht umsonst geschrieben, dass man in dem Alter andere Prioritäten setzen sollte.

 

@Ralf Wortmann
Danke dass du den forschen Herrn Dühlmeyer für mich aufgeklärt hast

@R.B.
da gebe ich dir auch grundsätzlich recht.
ich bin ja auch auf ein Minusgeschäft von 150 +/- Euro gekommen, selbst für den fall das die Vermietung reibungslos läuft.

die beste kapitalanlage ist ja immer noch die privatschulden tilgen

 

Bin zwar kein Experte, aber evtl hilft es auch.
260Tsd kann als Gesamtsumme für ein 163m² Wohnfläche Haus hinkommen. Erste Frage allerdings: Nach welcher Norm sind die 163qm berechnet? Din (277 oder 283) oder Wohnflächenverordnung. Die grobe Einordnung der Kosten passt, zu den genauen Unterpunkten kann ich nicht all zu viel sagen. Nur dass der Teufel arg im Detail stecken kann und jeder der Punkte deutlich nach oben ausreißen kann (sehr gerne mal die Aushub Arbeiten wenn es nicht schon ein Bodengutachten gibt, auf der das ganze basiert) wenn Du nicht einen schlüsselfertigen Festpreis und/oder eigene Bauleitung vor Ort hast.

Ein paar Punkte, die ich in Deiner Auflistung vermisse (kein Anspruch auf Vollständigkeit):
-Bodengutachten (Schon vorhanden? Wenn nicht, dann kann es Überraschungen geben. Ansonsten Extrakosten)
-Küche - je nach Deinen Standards teurer oder günstiger
-große Abweichungen gibt es oft bei Bodenbelägen, Fliesen und Sanitär wenn man nicht gerade den niedrigsten Standard haben will.
-Ökohaus ohne Elektroinstallation? Falls nur vergessen: Oftmals gibt es da auch nur die minimale Ausstattung im Festpreis und ordentliche Aufschläge für Sonderwünsche.
-Einen eigenen Bauleiter willst vermutlich auch mal zur Kontrolle vor Ort haben. Kostet ebenfalls extra.

Kaufnebenkosten wird es vermutlich auch noch welche geben. Wird es beim Bauträger auch per Notar abgeschlossen? Dann kostet das sicher auch noch mal 1-2%.

P.S. Es macht mit stutzig dass es als Ausbauhaus angeboten wird und danach eine Liste von Handwerksleistungen, um es "fertig zu stellen". Hätte man ja gleich schlüsselfertig anbieten können. Da liegt die Vermutung nahe, dass doch irgendwas fehlt oder zumindest die Haftung damit eingeschränkt werden soll. Am besten mal gegen ein paar EUR zumindest von Verbraucherzentrale oder Bauherren Schutzbund prüfen lassen.

 

Außenanlage war bei uns über 30K + Terasse die in deiner Aufstellung fehlt...

 

Aber nur der der Firma, nicht Deiner! Du brauchst aber eine eigene sachverständige Kontrolle der Leitungen!

 

Ähhhh ....
Es gibt Ausbauhäuser in Massivbauweise.
Wo also bitteist das Problem? Oder liegt es in Deinem Verständnis und Deiner Wortwahl?