Was sind mit 200.000€ machbar? - Fertighaus?

Vor einem Vierteljahr bekam ich die Fragestellung eines Grunstücksinteressenten: "Ich überlege, ein großes Grundstück sehr günstig zu kaufen (dünn besiedelter Landkreis, fern ab von Berlin). Wieviel Haus kann ich für 100.000 € von Ihnen so geplant bekommen, dass alle nKosten für Freimachen, Erschließung, Bau und Außenanlage, auch Ihr Honorar, damit abgedeckt sind?"

Da ich in der Preis- und Größenklasse noch nie geplant / gebaut habe, habe ich veröffentlichte Kosten für Vergleichsobjekte herangezogen (BKI: "Baukosten Gebäude 2013" und Schmitz / Gerlach ... "preiswerter Neubau von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Baukosten 2012/13") und für mehrere Bauarten daraus die mit dem vorgegebenen Budget mögliche Wohnfläche errechnet, also eher geschätzt.

Nach diesem Schätzansatz würden sich in abgelegenen Teilen Brandenburgs für 120.000 € in einem Einfamilienhaus, nicht unterkellert, einfacher Standard rd. 73 m2 Wohnfläche, zzgl. Verkehrs- und Technikfläche (11 m2), also gesamt 84 m2 nutzbare Fläche errichten lassen. Dabei ist die Erschliessung knapp kalkuliert und eine aufwändige Gründung oder Gartengestaltung ist ebenso wenig drin wie ein PKW-Stellplatz (aber ein mittleres Architektenhonorar ).

Grundsätzlich könnte sich ein solches Objekt mit dem von Ralf umrissenen Raumprogramm also unter günstigsten Umständen gerade so realisieren lassen. Als Ferienhaus wäre das für 4 Personen okay, aber da braucht es ja auch keinen Stauraum. Ob dabei auch attraktives Wohnen möglich ist, muss jeder für sich selbst bewerten.

Bei meinem Interessenten kamen aufgrund des geringeren Budgets noch einmal ein dutzend qm weniger heraus, aber der möchte darin auch nur die Sommermonate und mal ein Winterwochenende mit seinem Kind verbringen oder konzentriert alleine arbeiten. Er fand die erreichbare Fläche am Ende aber trotzdem recht knapp und will noch einmal darüber nachdenken. Für mich war es eine interessante Rechenübung, deren Realitätsgehalt ich vorerst nicht überprüfen werde / kann.

 

Bei einem bekannten polnischen Fertighaus-Anbieter bekommt man 83qm Bungalow für für 101k EUR ab Oberkante Bodenplatte. Dabei ist ein 11qm Schlafzimmer für die Eltern und ein 11qm Kinderzimmer und dazu ein 38qm Ess/Wohn/Küchen-Bereich. Bodenplatte vlt. noch 8-12k, Erdarbeiten bei perfekten Bedingungen nochmal 4k. Baunebenkosten pauschal 20k, dann bleiben noch 65k für Grundstück und Grunderwerbssteuer. Es ist dann aber schlüsselfertig inkl. Malerarbeiten und Bodenbelag. Zuwegung, Terrasse, etc. sollte dann vlt. später gemacht werden und evtl. in Eigenarbeit.

Die Katalogpreise, ab Oberkante Bodenplatte, halte ich für realistisch im Sinn der Bau- und Leistungsbeschreibung. Es werden dann halt nur 30 Steckdosen im gesamten Haus, und es ist überall absolute Grundausstattung. Sowas ist meist trotzdem nicht schlechter als wenn man mieten würde. Da gibt es dann eben nicht nur Standard-Sanitärausstattung, sondern gebrauchte Standard-Sanitärausstattung.

Man sollte auf jeden Fall so kalkulieren, dass man nach Ende der Zinsbindung, falls nicht komplett abgezahlt, auch eine Zinssteigerung von 3-4 Prozentpunkten problemlos verkraften kann. Auch mal 1-2 Jahre arbeitslos (mit ALG I) sollten einkalkuliert sein.

Wegen Stauraum würde ich mir keine Sorgen machen. Ein Gartenhaus ist für 2-4k im Selbstbau hingestellt (Fundament aber nicht vergessen). Ist dann auch nicht weniger als in der Mietwohnung.

Außerdem würde ich persönlich mein Budget bestimmen und dann erstmal 20-30% darunter ansetzen. Kostensteigerungen kommen immer. Wenn dein Budget 250-285k ist und du jetzt 200k planst, ok. Wenn du 200k auf Kante planst, würde ich persönlich nicht machen.

 

Nochmal etwas zum Wohnen im Ferienhaus.
Wir ( patchwork-family 8Pers.)fahren zusammen in Urlaub.
Wir mieten i.d.R. ein Haus oder Wohnung mit mind.140m² Wohnfläche an.
Funktioniert 2-3 Wochen.Aber auf Dauer bitte nicht!
Egal wie der Grundriss ist.

Da wir ein Haus für alle 8 bauen wollen,können wir auf Erfahrungswerte zurückgreifen,wie man es nicht machen sollte.

200k€ für ein Haus mit Grundstück?
@TE
Geh mal zur Bank und unterbreite denen mal dein Vorhaben.
Der seriöse Finanzfuzzi wird dich in den Arm nehmen und erstmal eine Grundlagenermittlung machen müssen.
Was der "unseriöse " mit Dir macht,merkt man erst später.

Auch ,wenn man ohne Fürze im Kopf leben kann/möchte und in der tiefsten Provinz baut,es ist unvorstellbar.

MfG

 

Die 8.000 Quadratmeter Grundstück in zentraler Ortslage wurden vom damaligen Interessenten inzwischen für 12.000 € ersteigert.

 

DM oder OM als Umrechnungsfaktor?
Eigentlich egal!
Wo?

 

In Ludwigsburg (Wohnort des TE) und Umgebung dürfte ein Bauplatz in zentraler Ortslage so ca. das 200- bis 500-fache kosten...

 

Der TE schrieb selbst 60.000 €. Das wäre absolut das Fünffache, natürlich für vielleicht ein Zwanzigstel der Fläche, also eher Faktor 100 als 500. Und zentrale Ortslage muss es ja nicht unbedingt sein, wenn das Budget knapp ist. :-o

Der TE fragte aber nach Bau-, nicht nach Grundstückskosten!

 

Bei uns 100- 130 € /m² sehr ländlich,aber sehr gute Lage und sehr gute Anbindung an ÖPNV.
Und dazu noch viel VB ;weil Privateigentum

 

Schon klar. Er schreibt aber auch von "man findet hier und da mal ein Grundstück für 60-80k€". Ob solch ein "Schnäppchen-Grundstück" dann aber auch alle anderen Vorraussetzungen für eine günstige Bebaubarkeit hat, wage ich zu zusätzlich zu bezweifeln.

 

Nee,mit Grundstück!
Skeptiker!

 

Gelbe Karte!
Mehr Funkdisziplin!

 

Auch wenn es eine alte Binsenweisheit ist, will ich kurz das Thema "Lage, Lage, Lage" anschneiden. Es ist wichtig, bei der Entscheidung für ein Grundstück die eigenen Arbeitszeiten und -bedingungen mit einzukalkulieren. Die Entfernung zum aktuellen (und zukünftig möglichen) Arbeitsort und eine schlechte Anbindung an den ÖPNV können ein erheblicher Kosten- und natürlich Zeitfaktor sein.

Mal ein kleines Beispiel: Hermann Gscheitle arbeitet als IT Support Techniker in Ludwigsburg. Er hat einen 40 Stunden Vertrag im Wechselschichtdienst und keine Möglichkeit zur Heimarbeit. Seine Frau Anita ist Lehrerin in Ludwigsburg.

Hermanns kaufen ein Haus am Rand von Rietenau, einem kleinen Ortsteil von Aspach, 25 km von Ludwigsburg entfernt. Die Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln scheidet bei einer Fahrtzeit von 1:45 Stunden aus. Wegen der unterschiedlichen Arbeitszeitmodelle können Sie nur gelegentlich gemeinsam zur Arbeit fahren und brauchen daher zwei Kleinwagen.

Laut ADAC schlägt ein günstiger Kleinwagen pro Monat (ohne Wertverlust und Anschaffungskosten, Fahrleistung 15.000 km) mit ca. 210 Euro zu Buche. Durch die verkehrsungünstige Lage ihres Hauses müssen die Hermanns auch in ihrer Freizeit häufig das Auto benutzen, um zum Einkaufen, zum Sport oder zum Arzt zu kommen. Auch die beiden Kinder müssen regelmäßig gefahren werden. Die Verbrauchskosten erhöhen sich also nochmal um 50 Euro je Wagen und Monat.

Die Hermanns geben also jeden Monat über 500 Euro allein für die Lage ihres Hauses aus (wahrscheinlich deutlich mehr, weil Anschaffungskosten für die Autos nicht mitgerechnet wurden). Diesen Betrag können sie nicht in die Tilgung ihres Kredits stecken, wodurch sich der finanzielle Rahmen des Hauskaufs zusätzlich einschränkt. Ein Internet Budget Rechner hat mir ausgerechnet, dass 400 Euro mehr pro Monat das Immobilienbudget um ca. 80.000 Euro erhöht. Keine Ahnung, ob das hinkommt aber es ist mal eine grobe Richtung. Zudem verbringen die Hermanns große Teile ihrer Freizeit im Auto statt im eigenen Garten oder Wohnzimmer.

Es kann gute Gründe für das Haus in Rietenau geben. Trotzdem sollte man die Aufwände für die Kurverei nicht aus den Augen verlieren.

 

Das ist aber zum Teil eine Milchmädchenrechnung. Familie Gescheitle wird als Familie kaum ganz ohne Auto auskommen, zumal sich Hermanns Schichtdienst mit den Zeiten des Öpnv beißt. Da Frau Gescheitle mit den Unterichtsmaterialien nicht bei Wind und Wetter mit dem Rad fahren will, nutzt sie den öffentlichen Nahverkehr, der kostet sie aber ebenfalls 50 € im Monat. Familie Gescheitle kann sich also rund 200 € im Monat sparen und damit 40.000 € mehr in die Immobilie stecken.
Ob das bei den Ludwigsburger Grundstückspreisen hilft?

 

Es war nicht das Ziel meines Beitrages, das exakte Einsparpotential zu berechnen. Natürlich fehlen da sowohl bei den Kosten als auch beim Einsparpotential wichtige Aspekte. Die 500 Euro für 2 Autos waren z.B. deutlich unterhalb der realistischen monatliche Kosten angesetzt. Es ging mir eher um das Prinzip.

 

Wir wohnen im Moment noch ziemlich zentral in der Stadt, trotzdem haben wir zwei Autos. Ich hatte schon immer ein Auto und kenne es nicht anders, meine Freundin nicht so lange, aber möchte den Komfort nicht missen. Wir machen kleinere Erledigungen im Sommer oft mit dem Fahrrad (und fahren auch viel in der Freizeit), aber Autos sind halt trotzdem da. Wenn, dann sollte man nur die variablen Kosten betrachten, sonst wird es nach ein paar Jahren eine Milchmädchenrechnung, weil dann eben doch das zweite Auto kommt.

 

Zumindest in meinem Fall wäre eine Stadthaus nicht drin gewesen. Ich wohne etwa 20Km nordwestlich von München, mit dem Auto bis Pasing keine halbe Stunde. Hätte ich in Pasing kaufen wollen, wäre der Kauf deutliche 500.000 Euro teuerer gekommen. Für das Geld kann man eine ganze Weile das 2. Auto finanzieren...
Wobei wir nur eins unterhalten müssen, da ich einen Dienstwagen nutze.
Trotzdem fände ich 500.000 Euro unangemessen mehr Geld, nur um in der Stadt zu leben. Ich bin in München aufgewachsen und jeden Tag froh, es wieder verlassen zu dürfen. Von wegen man gewöhnt sich an den Lärm und die Unruhe. Wenn man als Münchner wirklich mal Ruhe haben will, muß man einen Ausflug ins Umland machen. Ich höre bei mir daheim heute nur noch die Grillen zirpen und in der Ferne den Traktor brummen. Ich kann Tag und Nacht das Fenster offen lassen, ohne morgens vorzeitig vom Verkehr geweckt zu werden.
Was hätte ich im Vergleich dazu in München gewonnen? Theater, die ich 2 Mal im Jahr besuche. Museen dasselbe. Dann kann ich da auch mal ne halbe Stunde länger hinbrauchen. Dachau als Vorort kann auch nicht als Alternative dienen, denn dort gibt es kaum Kulturangebot. Ärzte usw. ja, aber die brauche ich zumindest heute auch noch nicht fußläufig. Und so viel günstiger als München wäre es auch nicht. Den doppelten Preis zahlen, nur um 5 Minuten weniger Weg zum Arzt zu haben, den ich nicht täglich besuche? Sehr teuer erkaufte Zeit in meinen Augen.

Als Gegenrechnung könnte man das ja auch mal so betrachten: Würde die Zeit, die man mehr im Auto / Zug verbringt vergütet werden, könnte ich davon den höheren Kaufpreis stemmen? 20 Minuten Zeitersparnis auf einfachem Weg sollen den doppelten oder noch höheren Kaufpreis wert sein?
Was wäre, wenn ich vor der Wahl stünde, ein Haus in München für X Euro, oder das gleiche außerhalb, wenn ich dafür 500.000 EURO geschenkt / erlassen bekäme?

München ist wohl ein besonderes Beispiel, keine Ahnung, wie es woanders wirklich aussieht. Aber ich sehe keinen Mehrwert für den Mehrpreis, weder in München noch in Dachau.


Grundsätzlich noch ein in meinen Augen schlauer Satz zur Frage des TE:

Etwas ist nicht dann perfekt, wenn man nichts mehr hinzufügen kann. Sondern dann, wenn man nichts mehr weglassen kann.

Vieles, was man sich einbildet, unbedingt zu brauchen, wird später gar nicht wirklich benötigt. Die Schwierigkeit besteht oft darin, sich im entscheidenen Moment zurückzuhalten und besonnen zu betrachten, was wirklich nötig ist. Ich kenne einige, die sich sagten "man baut nur einmal im Leben" und dann wirklich kleckerten statt zu klotzen, weil ein Eigenheim nicht individuell und exklusiv genug sein kann. Man macht sich wuschig, weil man nicht das kleinste Haus in der Gegend haben will, nicht das kleinste Auto, und auch nicht mehr auf den 2. Urlaub im Süden und zusätzlich Skiurlaub verzichten mag. Man geht für die Außendarstellung oder für das Gleichziehen mit den Nachbarn und Bekannten malochen, und übersieht, daß man zwar viel konsumiert, aber nicht unbedingt viel davon hat.
Man sieht das auch in München sehr schön, vor allem auch in den Hochhaussiedlungen: Aufgepimpte Autos teilweise bis zur Lächerlichkeit getunt und poliert, weil das dort wohl die einzige Möglichkeit ist, sich aus der Anonymität hervorzuheben. Auf dem Land, wo "jeder jeden kennt", ist so etwas weit weniger nötig, man wird auch so erkannt und fällt anderen auf.

Mir persönlich ist es lieber, guten Standard erreicht zu haben und auf Dauer halten zu können, und zwar mit einer wirklich ausgeglichenen Work-Life-Balance, als dieses größer / schneller / weiter auf Dauer mitzumachen. Das ist Entschleunigung in der besten Form. Sie kostet noch nicht einmal etwas, man spart sogar im Gegenteil.

Sorry, ey

, wollte garnicht soviel schreiben

 

Hat sich aber gelohnt. Schöner Beitrag.

 

Hallo GPA123,
kurz mal zu unserem Haus (Bayern, Oberpfalz):
Wir haben uns bei unserem Hausprojekt auch für ein Fertighaus auf Holzständerbasis entschieden (das soll jetzt aber nicht heißen das es günstiger als eine andere Bauweise ist) und uns war immer klar, wenn wir bauen, wird es nicht die große Hütte und wir müssen uns nicht in allen Bereichen verbessern, sondern es wird etwas einfaches (auch wenn wir uns hier und da doch etwas "Luxus" gegönnt haben). Wir haben ca. 115m² Wohnfläche (größere Küche, großes Wohn/Esszimmer, Gäste-WC, Abstellraum, Bad, 2 Kinderzimmer, Schlafzimmer) und einen Keller. Als Heizung kommt eine LWP zum Einsatz.

Für das ganze Haus inkl. aller Nebenkosten + Grundstück sind wir auf ca. 250000 € (Grundstückspreis 41000€ für ca. 400m²)gekommen. Was komplett fehlt sind aber die Außenanlagen denn die sind erst danach, nach und nach entstanden.

Die detaillierten Kosten hab ich Zuhause aber eine grobe Erinnerung habe ich im Kopf:
Das Haus hat also ca. 210000€ gekostet. Darin enthalten sind Kosten die man nicht unbedingt bräuchte (in meinen Augen Luxus):
- zentrale KWL für ca. 9000€
- Kamin für ca. 3000€ (den wir nicht gebraucht hätten, wenn wir auf den Kaminofen vezichtet hätten)
- Kaminofen für 3000€
- Keller (gegen drückendes Wasser) für ca. 40000€
- Ein paar elektronische Spielereien (Telefonanlage mit angeschlossener Sprechanlage, LED-Panele im Bad...) für ca. 1000€
- Teure Mosaikfliesen in der begehbaren Dusche, da hätten wir mit Sicherheit auch nochmal 500€ sparen können

Zieht man das alles ab wären wir bei einem Preis für das Häuschen von ca. 153.000€ bei 115m². Mit Sicherheit würden sich diese 115m² verringern, denn man müsste jetzt die Heizung, Waschmaschine, Trockner, Elekrik ect. irgendwo unterbringen, da der Keller weg ist. Wäre bei uns kein Problem, denn das Wohn/Esszimmer hat ca. 45m² und da kann man sicherlich gut was weg zwicken. Wenn man dann noch auf ein Gäste-WC verzichtet, die Wohnfläche etwas verringert und vielleicht eine andere Heizung (evtl. Gas, dann bräuchte man aber einen Kamin), dann kann man sicherlich auch noch etwas sparen.

Man muss sich nur konsequent zusammenreißen. Wir habe die alte Küche der Schwägerin genommen, die uns ein befreundeter Schreiner angepasst und eingebaut hat. Als Armaturen kommen momentan, die einfachen von Aldi für 20€ zum Einsatz (jetzt aber nicht auf mich einhauen ) die vermutlich nach 3-4 Jahren gewechselt werden müssen...undundund. Ich denke Ralf hat es in seinem ersten Beitrag schön beschrieben.

Natürlich muss ich schon noch darauf hinweisen, dass das natürlich auch stark abhängig von regionalen bzw. örlichen Gegebenheiten ist. Schon ein wenig Pech bei der Bodenbeschaffenheit, kostet dich schnell mal einen 5stelligen Betrag mehr weil du plötzlich den kompletten Aushub entsorgen und Füllmaterial einkaufen musst.

Fazit:
Wenn die Randbedingungen günstig sind und ihr euch zusammenreißt, ist das durchaus machbar.

Nichts desto trotz ist bei einer so "knappen" bzw. "günstigen" Planung eine ordentliche Reserve nötig. Wenn man eine Reserve von 10% plant, sind das bei einem 150000€ Haus in meinen Augen zu wenig, denn das hat man schnell zusammen.

 

Ok was mir grade einfällt bei meinem Bsp.:
Wenn der Keller wegfällt, dann kommen aber die Kosten für die Bodenplatte drauf. Das hatte ich vergessen

 

Ein Keller kostet doch deutlich mehr als 40.000 Euro? Man muss die Treppe dazu zählen, die Elektrik, vielleicht auch Heizung, Fenster, Bodenbelag usw. Vielleicht der reine Keller und Erdarbeiten haben 40.000 gekostet, aber am Ende sind es deutlich mehr. Allein Erdarbeiten und Erdaushub entsorgen kostet schon ein schönes sümmchen. Dann kommt natürlich drauf an wie hoch man den Keller setzt, ob man noch außen Treppe usw. braucht.