Unzumutbare Kosten durch Unterfangung

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  1. #1 Calvino, 16.09.2014
    Calvino

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    Hallo liebe Bauexperten,

    Wir bauen eine DHH an eine bereits bestehende dran. Kurz vor Beginn der Erdbauarbeiten wurde uns vom Bauträger mitgeteilt, dass unser Nachbargebäude unterfangen werden muss. Wie sich später herausstellte mit 1,60m...!

    Der Höhenunterschied kommt zum einen von den Deckenstärken- bei Fertighäusern wohl höher-, er musste unser Haus ohne Rücksprache mit uns 40cm unter unserem Bezugspunkt setzen! Zum anderen ist unser Bezugspunkt 20cm tiefer als der des Nachbarn und unser Nachbar konnte 20cm über seinem Bezugspunkt bleiben(obwohl er auch 2,5geschossig mit 1m Kniestock gebaut hat).

    Der Bauträger ist zwar nicht mit den Erdarbeiten beauftrag, aber er hat die vollständige Planung übernommen. Er hätte uns aufklären müssen, oder? Wir hätten dann die Möglichkeit gehabt die Unterfangung ordentlich zu planen und auch die Differenz zwischen den Kellerbodenplatten stark zu kürzen (kein Wohn- sondernNutzkeller, Deckenhöhe reduzieren, Kniestock reduzieren...) oder ganz auf den Keller verzichten.
    Zum anderen haben wir einen Vertrag über ein 2,5 geschossiges Haus inkl. Kniestock von1m und Dachneigung von30 Grad plus Wohnkeller mit dem Bauträger. Allerdings ist er gar nicht in der Lage das Haus so zu bauen, sondern das Haus ist 9,90 m hoch plus Wohnkeller. Das hätte doch bei Vertragsunterzeichnung oder aber spätestens bei der Planung erwähnt werden müssen?? Die chaotische Unterfangung wird uns insgesamt ca. 30TEUR kosten plus evtl Schadensbeseitigung am Nachbargebäude (zB Haarrisse).

    Kann ich von dem Bauträger einen Teil der Kosten erhalten, oder habe ich Pech, weil ich ja zB von dem Wohnkeller ggü einem Nutzkeller profitiere?

    Vielen Dank für eure Antworten!
     
  3. #2 wasweissich, 16.09.2014
    wasweissich

    wasweissich Gast

    Wenn bauträger ist es eigentlich nicht dein problem .

    Wahrscheinlich GÜ
     
  4. #3 Calvino, 16.09.2014
    Calvino

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    Leider doch, weil wir für die Erdarbeiten selbst zuständig sind. Bzw. Haben wir den Bauträger mit der Planung, dem Keller und dem Haus beauftragt...
     
  5. #4 Kater432, 16.09.2014
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  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 16.09.2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Aber das Grundstück gehört Euch - dann GÜ. Wenn Ihr Haus und Grundstück zusammen kauft, dann BT!

    Das Baugrundrisiko trägt erstmal immer der Eigentümer, also wohl Ihr. Ohne Präjudiz würde ich sagen, wenn Ihr dem GÜ das mit der Unterfangung nicht vor Angebosterstellung mitgeteilt habt und der nicht auch das Nachbarhaus gebaut hat, wie bitte soll der das einkalkulieren können???

    Wan habt Ihr ihn gefragt, ob er das kann.

    Irgendwie liest sich das so ein wenig nach absoluter Naivität.
    Wir haben ein Grundstück, gehen zu einem GÜ und der muss hellsehen, dass:
    der Nachbar höher gründet
    wir nur 9,90 m Höhe wollen
    dieses gern hätten
    jenes wollen

    Und das alles natürlich zum absolut unveränderlichen Fest- und Fixpreis!

    NÖ

    Ihr müsst schon ein paar Daten liefern!
     
  7. #6 Thomas B, 16.09.2014
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    Bauträger baut auf seinem Grundstück und veräußert später (bzw. Zug um Zug) Haus mitsamz Grundtsück.

    GU plant/ baut auf Grundstück des Bauherren.

    Zum eigentlichen Thema: Unterfangungen sollten nur qualifizierte Fachfirmen machen. Ist nicht einfach, weil es Abschnittsweise zu geschehen hat. Dennoch erscheinen mir die Kosten von EUR 30.000 doch sehr hoch (für eine normale DHH). Gehen wir hiert mal von EUR 1.000 - 1.500 für den laufenden Meter Unterfangung aus, so müßte die DHH schon mächtig lang sein....
     
  8. #7 Calvino, 16.09.2014
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    Also dann GU nicht Bauträger.
    Stimmt schon waren wohl zu naiv... Allerdings lagen vor Vertragsunterzeichnung alle Daten vor. Der Architekt des GU hat ja das Haus geplant und wir wollten eines gemäß Vertrag das 9,50m hoch ist. Geplant wurde es dann 9,90m da es mit 2,5geschossen nicht anders realisierbar war. Zu dem Zeitpunkt hätte ich aber schon ne Info vom Architekten wegen Abweichung vom Vertrag erwartet. Dass wir die Kosten auch tragen ist mir bewusst. Die 30TEUR ergeben sich aber dass teilweise die statische Betechnung falsch war, -Bauunternrechung mit Leerkosten beim Erdbauer entstanden, der Maurer pleite ging... Ganz schlimmes Chaos, wir haben uns zu sehr unter Zeitdruck setzen lassen-zu blöd!
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 16.09.2014
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    Soll ich das so verstehen, dass die 30 k€ NACH der Ausführung OHNE vorherigen Vertrag berechnet werden???

    Das wäre mit dem Wort "naiv" ja doch SEHR höflich umschrieben.
     
  10. #9 Calvino, 16.09.2014
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    Nein nein, wir haben uns zwar dumm angestellt aber das nicht...
    Wir zählen 13TEUR f Betonage, 4TEUR der Maurer der auf eine Anzahlg beszand, aber der einzige war der so kurzfristig konnte( ich weiß, ich weiß, auch mir ist jetzt klar warum)Abböschung inkl Abtragung u Wiederherstellg der Terrasse des Nachbarn und Abfuhr der Erde 10TEUR, Statiker und freiwillig Prüfstatiker(wg Fehler des StatikerS) Gutachten f Beweissicherung...
    Der Bauleiter hat uns wohl extra das mit der Unterfangung beim Baustellentermin verheimlicht, er hätte wohl seine eigenen Leute an der Hand gehabt, GU hat ihn mittlerweile entlassen u angezeigt. Ich möchte mich nicht bereichern, aber der GU hat einen Vertrag unterzeichnet den er selbst nicht einhalten kann. Dasuss doch vorher klar gewesen sein. Abgesehen v der aufklärungspflicht oder?
     
  11. #10 Julius, 16.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2014
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    Genau!
    Daher: Wem gehört das Grundstück JETZT?

    Wenn Euch:
    Gibt es ein Bodengutachten?
    Was sagt es aus?
    Wurde auf es im Vertrag Bezug genommen? Ggf. wie (genaue Formulierung)?

    Nachtrag:
    Ups, da waren einige schneller...
     
  13. #11 Ralf Dühlmeyer, 16.09.2014
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    Es ist die Frage, konnte der GÜ (incl Angestellter, auch ehem.) aus den bekannte Fakten oder von Euch gegebenen Informationen eindeutig und vor Angebotsabgabe erkennen, dass diese Unterfangung erforderlich gewesen ist.
    Dann -> sein Deckel
    Konnte er das nicht und musste er es auch nicht vorhersehen -> Euer Deckel
     
  14. #12 Calvino, 16.09.2014
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    Das Grundstück gehört uns. Ein Bodengutachten haben wir erstellen lassen, aber nach Vertragsunterzeichnung. Zur Unterfangung steht darin natürlich nichts. Das Baugrundrisiko liegt bei uns. Das ist mir klar.
    Nochmal hätte der GU das Haus 9,50m hoch bauen können, wie es den anderen allen in der Siedlung auch möglich war, hätten wir eben noch aus dem Wohn-einen Nutzleller gemacht und den Kniestock angepasst, mit d Ergebnis dass die Unterfang nicht nötig gewesen wäre...
     
  15. #13 Wookie81, 16.09.2014
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    Ganz ehrlich, da kann man doch schon jetzt sagen: Geh zum Fachanwalt und lass den klären a) ob ihr zahlen müsst, b) wie viel ihr zahlen müsst und c) was ihr als nächstes machen sollt. Und das am besten zeitnah, wenn irgendwelche Rechnungen bezahlt werden sollen, die ihr nicht bezahlen wollt.

    Es geht hier um 30 k€, deine Informationen sind für Aussenstehende etwas wirr (nicht böse gemeint, aber wir haben von deinem Problem das erste Mal vor 5 Min. gehört) und die genauen Verträge kennt auch keiner.
     
  16. #14 mls, 16.09.2014
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    dito: FA für baurecht.
    "planerisch" glaube ich an fehlende/falsche grundlagenermittlung,
    in verknüpfung mit bauausführung kommts zu e. vermutlich falschen
    angebot (worüber? vertragsauslegung!) und ad hoc wird man nicht
    erraten, ob die unterfangung
    . hätte frühzeitig geplant werden müssen (> evtl. rücktrittsrecht)
    . wirtschaftlich falsch geplant wurde (beratungshaftung)
    . oder zu sowieso erforderlichen, alternativlosen, leistungen gehört

    zu denken, der "fachmann" konnte nicht vermuten, dass eine
    unterfangung notwendig sein könnte, würde ich mir allerdings
    verkneifen .. naja, bei milchmädchen lieschen müller vielleicht ;)
    allein daraus entsteht ein erhebliches haftungspotential.
     
  17. #15 Calvino, 16.09.2014
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    Das macht auch Sinn für mich. Danke!

    Ich habe gehofft mir den Weg zum Fachanwalt zu sparen. Wir werden uns zunächst mit dem GU nächste Woche diesbzgl. treffen. Mal sehen ob er zumindest teilweise einlenkt. Die Kosten für den Fachanwalt mit Gutachten und Gegengutachten... würden wohl meine Nerven nicht mehr mitmachen. Aber zunächst eine Beratung ist wohl wirklich angebracht.

    Vielen Dank in die Runde!
     
  18. #16 Bauliesl, 16.09.2014
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    ... wenn der GU aber wie Du schreibst "die vollständige Planung" in seinem Auftrag hatte, dann würde der Punkt auf jeden Fall zur Grundlagenermittlung gehören...
    Gruß,
    Liesl
     
  19. #17 Thomas B, 16.09.2014
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    Sehe ich auch so, Liesl,

    Gerade eine DHH kann man ja wohl kaum ohne Einbeziehung des Umfeldes (hier der Nachbar - DHH) planen. So etwas kann man nicht ausblenden/ übersehen.
     
  20. #18 Calvino, 16.09.2014
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    Das macht mir Hoffnung!
    Aber wenn er dies nun versäumt hat uns rechtzeitig mitzuteilen, müsste er sich dann an einen Teil der Kosten beteiligen? Denn unser GU könnte ja argumentieren, dass ich letztlich einen Wohnkeller statt einen Nutzkeller (den ich gewählt hätte um die Unterfangung zu umgehen) habe, der ja auch zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt...
     
  21. #19 Thomas B, 16.09.2014
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    und

    Somit hätte Euer Keller ca. 1,60 m niedriger ausfallen müssen um eine Unterfangung überflüssig zu machen. Das hätte dann wohl auch nicht mehr für einen Nutzkeller gereicht.

    Letztendlich wäre m.E. zu klären:

    Wer hat die Planung gemacht? Der GÜ?

    Wenn JA, so wäre er m.E, auch verpflichtet gewesen zu beraten, was für Konsequenzen sich aus seiner Planung ergeben und wie man diese ggf. vermeiden könnte.

    Schließlich habt Ihr doch ein gesampaket erworben (Planung + Haus). Offenkundig sind bei der Planung wohl ein paar Infos auf der Strecke geblieben.

    Hilfreich könnten die planunterlagen sein (Schnitt; Anbindung an das Nachbargebäude). Geht die Notwendigkeit einer Unterfangung daraus hervor?
     
  23. #20 Thomas B, 16.09.2014
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    Eingedenk der planerischen Großtaten des GÜ würde ich hier mal hinterfragen wollen wie sich dieser "Wohnkeller" definiert.

    - Lichte Raumhöhe: ...... m
    - Fenstergröße:............m²
    - 2. Rettungsweg?
     
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