Auswahlkriterien Makler für Grundstücksverkauf

Kurzversion:

Bitte schauen Sie sich den Makler, über den sie ein Grundstück verkaufen wollen, genau an (z.B. ein Grundstück in Internet heraussuchen und Informationen anfragen)! Es kann Ihnen viel Geld bringen und vielen Grundstücksuchenden sehr viel Ärger ersparen!

Ausführliche Version:

Ich schaue mich seit einiger Zeit immer mal wieder nach interessanten Grundstücken um. Dabei frage ich mich immer wieder nach welchen Kriterien viele Verkäufer ihren Makler aussuchen. Hier ein paar Beispiele, bei denen mir völlig unklar ist warum man dort sein Grundstück verkaufen läßt:

Makler A betreibt gleichzeitig eine Hausbaufirma. Die verkauften Grundstücke gehören nicht dem Makler (kein BT, er verlangt 3,57% Provision). Dennoch ist der Abschluss eines Bauvertrags mit der verbundenen Baufirma Voraussetzung für den Grundstücksverkauf. Wenn man sich für ein Grundstück interessiert, stellt man beim ersten Termin fest, dass der Gegenüber nicht zum Maklerbüro sondern zu der Baufirma gehört. Es werden alle Einzelheiten des angebotenen Häuser bis hin zum Wandaufbau (es wird grundsätzlich nur mit einem Wandaufbau gearbeitet…) oder den möglichen Fenstern erläutert aber auf Fragen nach dem Grundstücksbesitzer oder dem Bebauungsplan… erhält man nur die Antwort: „Das kann ich so nicht sagen. Dafür müsste ich die Grundstücksakte herausholen.“ Diese Erfahrung hat bei dem Makler unabhängig auch ein Kollege gemacht, der ebenfalls auf Grundstückssuche war. Es war also kein Versehen. Dieser Makler hat seit einigen Monaten ein weiteres interessantes Grundstück auf Immobilienseiten eingestellt. Ich würde es mir gerne ansehen, schließe einen Kauf des Grundstücks aber aus, da mich der durch den Makler damit gekoppelte Wandaufbau in keinster Weise überzeugt hat.
Ob es im Sinne des Verkäufers ist, dass jeder, der nicht mit Wandaufbau XY bauen möchte als Käufer nicht in Frage kommt?

Makler B ist gehört zu einer großen Bankengruppe. Wir haben an einem Freitag ein interessantes Grundstück gefunden und wollten es uns gerne am Wochenende ansehen. Auf telefonische Anfrage erhielten wir aber nur die Antwort, dass man am Telefon grundsätzlich keine Adressen herausgibt. Wir sollen in der kommenden Woche in die Filiale kommen (insges. ca. 20 km Autofahrt), da man die Bekanntgabe der Adresse mit einem Beratungsgespräch über die Finanzierung verbinden möchte. Wir wollen für das Grundstück aber keine Finanzierung. Nichts zu machen. Da die Lage nicht passt, war der ganze Ausflug völlig für die Katz. Das hätte man mit einem Blick auf Google Maps, Bing, etc. in 2 Minuten abhandeln können. Selbst wenn die Lage OK gewesen wäre, wären wir mit dem Gefühl erpresst worden zu sein in die weiteren Verhandlungen gegangen.
Ob es im Sinne des Grundstücksverkäufers ist, wenn der potentielle Käufer mit einer ausgesprochen ablehnenden Haltung in ein Verkaufsgespräch geht?

Makler C bewirbt diverse Angebote im Internet. Bei jedem Angebot steht der Hinweis, dass nur 1/3 der Angebote bei Immobilienscout24 etc. eingestellt ist. Für das ganze Angebot soll man sich die Homepage ansehen. Es gibt in dem für uns interessanten Bereich eine mindestens zweistellige Zahl von Maklern. Wenn ich die Homepage von jedem Makler regelmäßig auf interessante Angebote durchsuchen würde, täte ich nichts anderes mehr. Für die großen Suchseiten habe ich Emailbenachrichtigungen bei Treffern nach gewissen Suchkriterien laufen. Das funktioniert gut. Von den Maklern, bei denen wir wegen potentiell interessanten Grundstücken nachgefragt haben und die uns weitere interessante Grundstücke melden wollten kommt im Vergleich dazu wenig.
Ob es im Interesse der Grundstücksverkäufer ist, dass die Grundstücksangebote zurückgehalten werden? Eine private Suchanzeige auf den Immobilienscout24, Immowelt, Immonet,… für wenige EUR würde jeder finden.

Makler D läd statt Fotos vom Grundstück Fotos von glücklichen Familien etc. hoch. Auf seiner eigenen Homepage sieht man auf der Übersichtsseite nichts anders als diese Fotos. In der Beschreibung gibt es dann viel sinnfreien Text wie toll es wäre ein Haus zu bauen… Jeder, der auf den Immobiliensuchseiten nach Grundstücken sucht, will schon bauen. Er muss nicht überzeugt werden! Nach dem fünften Klick auf Bilder von glücklichen Familien, hinter denen sich jeweils nicht passende Grundstücke verborgen haben, geht die Motivation auch die restlichen 25 Fotos auf verborgene Schätze zu durchsuchen gegen Null. Vielleicht hätte sich hinter der glücklichen Familie Nr. 6 das perfekt passende Grundstück verborgen. Ich werde es nie erfahren.
Wäre es nicht im Interesse des Grundstücksverkäufers, es dem potentiellen Käufer möglichst leicht zu machen das Grundstück zu finden und die relevanten Informationen zu finden?

Makler nehmen hier in der Gegend zwischen 3,57% und gut 6% Provision. Angenommen ich hätte ein Budget von 100.000 € (weil es sich schön rechnen lässt, wenig km weiter kann man schon für 500 m² mehr bezahlen) für ein Grundstück eingeplant, dann würde ich das Budget nicht auf 106.000 € aufblasen weil der Makler zusätzlich auch noch Gebühren haben möchte. In dem Fall würde ich dem Verkäufer für ein Grundstück, für das ich bei einem privaten Verkäufer maximal 100.000 € bezahlen würde, nur maximal 94.300 € bezahlen.
Auch eine scheinbar für den Verkäufer kostenlose Dienstleistung des Maklers kann den Verkäufer auf diese Weise einen erheblichen Abschlag kosten. Je höher die Provision des Maklers, desto mehr will der potentielle Käufer den Preis drücken weil es ihn nicht interessiert wieviel der Verkäufer bekommt sondern wieviel er selbst zahlen muss.

Aufgrund der oben geschilderten Erfahrungen würde ich mir wünschen, dass Menschen, die ein Grundstück verkaufen wollen, sich den Makler ihrer Wahl genauer anschauen.

Man könnte z.B. …

… die Homepage des Maklers und die von ihm geschalteten Anzeigen ansehen:

• Sind alle relevanten Informationen vorhanden?
• Werden die Informationen übersichtlich präsentiert oder in unnützem Werbegesülze versteckt.
• Wird die Telefonnummer gut sichtbar gezeigt. (Man sollte nicht denken, dass das ein Problem sein kann, aber ich habe dafür schon einmal den Link zum vorgeschriebenen Impressum benutzt da auf den Anzeigen nichts stand.)
• Wie hoch ist die vom Käufer verlangte Provision?

… bei dem Makler als Kaufinteressent anrufen und sich Informationen geben lassen.

• Sind die Informationen plausibel? (Wir hatten auch schon Adressen, die es nicht gibt…)
• Kann er weitergehende Informationen zu dem Grundstück liefern oder verweist er dann einfach nur auf den Verkäufer? (Dann könnten Sie eigentlich auch gleich privat verkaufen.)
• Werden Koppelgeschäfte gefordert? (Wenn es Ihnen nicht sehr am Herzen liegt, dass nur mit einem bestimmten Stein gebaut oder bei einer bestimmten Bank finanziert wird, … ist das eher hinderlich!)
• Welche Daten werden vom Käufer gefordert? (Es gibt Makler, welche von einem Grundstückskäufer den Arbeitgeber wissen wollen. Das kann durchaus abschreckend wirken und der Sinn erschließt sich mir bei einem Grundstücksverkauf überhaupt nicht.)

… Im Zweifel als potentieller Käufer einen Verkaufstermin vereinbaren

Vielleicht wollen Sie ja auch direkt verkaufen. Viele Suchplattformen erlauben auch die gezielte Suche nach privaten Angeboten ohne Provision. „Von privat“ bedeutet für den Käufer schließlich auch „keine Maklerprovision“ bzw. „x000 € sparen“.
Wenn Sie sich Sorgen machen, dass es zu viele Anfragen gibt, schreiben Sie einfach mehr Informationen in Anzeige. Wenn die Adresse angegeben ist, werden sich die meisten Interessenten zuerst die Lage über Google maps / Bing / etc. ansehen und ggf. kurz vorbeifahren. Dadurch sollte sich die Anzahl der Anrufe drastisch reduzieren lassen. Wenn eine Karte, Fotos aus verschiedenen Blickwinkeln, … vorhanden ist, spricht das ebenfalls mehr die Kaufinteressenten an, die mit dem angebotenen Grundstück wirklich etwas anfangen können.

Falls Sie trotzdem lieber mit einem Makler arbeiten wollen, kein Problem. Es gibt allerdings in jedem Beruf gute und weniger gute Vertreter. Daher … siehe oben.

 

Geld würde ich dafür niemals nehmen.
Der Frustabbau reicht.

 

Das ist mir zu pauschal. Es gibt wie in allen Branchen neben den schlechten auch gute Makler, die sich bemühen sowohl den auftraggebenden Verkäufern als auch den bezahlenden Grundstückskäufern gerecht zu werden.

Das Problem ist in meinen Augen, dass derjenige, der den Auftrag vergibt, nicht derjenige ist, der hinterher die Überweisung über etliche tausend € schreiben muss. Sonst würde er sich seinen Vertragspartner, dessen Leistung und dessen Preis genauer anschauen. Und da man erstaunlich oft Grundstücke mit den oben beschriebenen Fußangeln findet, gibt es offensichtlich etliche Verkäufer, die sich diese Mühe nicht machen. Bei einer Marktlage, bei der man Flyer von örtlichen Banken mit dem Angebot von 200 € Belohnung für Hinweise auf zu verkaufende Grundstücke im Briefkasten findet, können sie es sich bis zu einem gewissen Grad auch erlauben. Nur für den Dienstleistungsmarkt der Makler folgt daraus das Problem, dass sich die schwarzen Schafe ohne die üblichen marktregulierenden Mechanismen fast beliebig lange halten können.

 

Gilt das auch für Verkäufe? Ich habe davon bisher nur im Zusammenhang mit der Mietgesetzgebung gehört.