Sanierung kleines EFH, Bj 1955

Eben. Deswegen funktioniert das nur wenn man die Erträge auch selbst verwertet, was aber ohne Speichermöglichkeit schlichtweg unmöglich ist. Speicher wiederum kosten Geld und treiben die Anlagenkosten in eine Region die das Ganze unwirtschaftlich macht, denn Speicher halten nicht ewig, und für die Kosten kann man die nächsten 20 Jahre Strom kaufen.

 

Ich habe bei unserer Kernsanierung die Erfahrung gemacht, dass immer mal wieder "noch was gemacht werden musste" was nicht vorher bekannt war. Es waren i.d.R. keine großen Sachen und für mich handwerklich und zeitlich (fast) immer irgendwie machbar. Ist man da als Bauherr vollkommen außen vor, dann kommt es wohl zu Verzögerungen, dann wird es ganz schnell teurer oder eben fachlich dann doch nicht 100% ausgeführt.

Vielleicht hätte ein anderer Architekt alles auf dem Schirm gehabt. Das wage ich aber zu bezweifeln kann es letzlich aber nicht beurteilen.

 

Rattenschwanz nicht vergessen.

Denn schon an kleinen Änderungen hängen oft elendige andere Maßnahmen.

Bsp: Ihr wollt einen neuen Bodenbelag, reißt dafür den alten Krempel raus. Gut so. Nur daß nach heutigen Vorschriften (EnEV, DIN,..) z.B. ein deutlich stärkerer FB-Aufbau notwendig ist (Wärmedämmung gegen Keller, Estrichstärke,...). Nicht schlimm? Naja. Schon paßt die Treppe nicht mehr (Höhengleiche Anschlüsse), schon passen die Türhöhen nicht mehr (nun zu niedrig, Sondermaße oder Stürze höher legen...).

oder

Neue E-Leitungen. Man muß alle Leitungsführungen einschlitzen. Das wird aber dem Altputz nicht behagen. Zu dieser Zeit (50er Jahre) wurden gerne extrem magere Putze verwendet (wenig Zementanteil, stark absandend). Diese sind oftmals nicht zum Anarbeiten/ Ausflicken geeignet. keine oder kaum Haftung. Also: alten Putz evtl. komplett runter (erheblicher Aufwand!)

Nur so als Beispiele. Gehe am Besten von einem Totalrückbau bis Rohbau aus.

dann hast Du sehr viel Geld ausgegeben nur um kaputt zu machen. Erst jetzt beginnt der "Neubau", die Neuinstallation. Der Unterschied zu einem tatsächlichen Neubau ist dann nicht mehr allzu groß.

Ich hatte vor 2 Jahren selber eine Kernsanierung planen dürfen (Bj1957...glaube ich). Kosten ca. 180k. Nun aber natürlich immer noch ein Altbau...nur eben aufgehübscht.

mal

 

was schätzt du denn, wären die kosten für den gleichen neubau gewesen?
das ist doch die info, die novier hier helfen könnte



zugegeben, mir auch

 

Das ist eine schwere Frage. Ich würde sagen JA.

Auf dem Land gibt es Grundstücke in Hülle und Fülle, zu teils niedrigen, ja sogar sehr niedrigen, Preisen. Preise unter 100,- €/m2 sind nicht die Ausnahme sondern eher die Regel. Junge Familien die ein Haus möchten können also ohne Probleme ein Grundstück erwerben, das oftmals eine bessere Lage aufweist als ein "Altbau" irgendwo im langsam aussterbenden Ortskern. Das ist eine Situation mit der sehr viele Gemeinden auf dem Land konfrontiert werden, da muss man nichts beschönigen. In Großstädten sind Grundstücke in Stadtmitte nahezu unbezahlbar, auf dem Land sieht es völlig anders aus.
Wenn ich nun vor der Entscheidung stehe, ein schönes Grundstück in Neubaulage, oder einen sanierten Altbau in Ortsmitte zu kaufen, dann tendieren wohl die meisten zu einem Grundstück in einem attraktiven Neubaugebiet (mit jungen Familien etc.) und bauen sich dort ein neues Haus das sie exakt nach ihren Wünschen planen und bauen können. Das aber drückt den Preis von Immobilien im Bestand, egal wie schön sie saniert wurden.

Das sind aber nur meine Überlegungen, mag sein, dass es auch noch Leute gibt die das anders sehen.

Hier müssten in meinen Augen die Gemeinden einen radikalen Strategiewechsel vollziehen, aber das ist oftmals aufgrund der vielen alteingesessenen Familien nicht möglich. Da steht dann eine Ruine jahrelang ungenutzt im Ortskern, oder ein Haus das von den Bewohnern aufgrund deren Alters nicht mehr instand gehalten werden kann, dümpelt so vor sich hin und zerfällt langsam. Der Einzelhandel hat schon längst die Segel gestrichen, die Versorgung erfolgt durch einen Supermarkt der irgendwo auf der grünen Wiese steht, oder man fährt in die Nachbar(klein)stadt die meist nur wenige Kilometer entfernt liegt.

Natürlich möchte jeder Bauherr auch einen Wert schaffen, doch die Zeiten zu denen Häuser für Generationen gebaut wurden, sind vorbei. Für wen möchte man dann einen Wert schaffen? Wenn die Kinder in 20 oder 25 Jahren aus dem Haus gehen (oder schon aus dem Haus sind) könnten die mit ein paar Euro mehr anfangen als mit der Tatsache, dass zuhause ein Haus steht das sie irgendwann einmal (vielleicht) erben könnten. Schaut man sich einmal den Immobilienmarkt an, dann findet man immer mehr Häuser die von Erben verkauft werden. Die ältere Generation wird ja glücklicherweise immer älter, doch das führt auch dazu, dass die Erben beim Erbfall sich selbst schon irgendwo niedergelassen haben bzw. vielleicht selbst schon kurz vor der Rente stehen.

Wir müssen zur Kenntnis nehmen, dass sich die Zeiten geändert haben, und wir dürfen nicht mehr so denken wir unsere Ur-Großeltern.

Ich finde es gut wenn jemand ältere Gebäude sanieren möchte, und ich finde es auch gut, wenn er für sich selbst schöne Wohnräume schaffen möchte. Wenn man sich dadurch eine Wunschtraum erfüllt, dann los. Ich empfehle halt, zuerst an sich und seine Familie zu denken, und erst in zweiter Linie für die Zukunft in 30 oder 40 oder 50 Jahren zu planen.

Es spielt unter Umständen schon eine Rolle. Bei einer umfangreichen Sanierung fällt mehr Arbeit an als bei einem Neubau, den man ja Schritt für Schritt planen kann. Diese Mehrarbeit kostet aber Geld, und wenn man für jede Arbeit eine Firma beauftragen muss, dann spürt man das schon im Geldbeutel.

Was kostet ein komplettes Dach bei einem Neubau im Vergleich zu einer kompletten Sanierung? Im zweiten Fall muss erst einmal alles abgebaut werden, Ziegel runter, Latten runter, Sparren, Pfetten, alles runter und entsorgen. Dann kann man wieder komnplett neu aufbauen. Allein die Demontage und Entsorgung kann den Preis schnell um 20-50% in die Höhe treiben. Deswegen ist es wichtig den Bestand zu begutachten um zu klären, was von der Substanz noch erhalten werden kann. Dann ist vielleicht nur eine neue Lattung, Dämmung und Eindeckung erforderlich. Dann hätte man zwar kein komplett neues Dach, dafür aber Geld gespart im Vergleich zum Neubau.

So kannst Du verschiedene Beispiele rechnen und vergleichen. Ich kenne Fälle, da wurde nach 10 oder 15 Jahren ein Haus um 6m velängert, komplett vom Keller bis zum First. Der Anbau war teurer als das ursprünglich gebaute Haus.

Gruß
Ralf

 

Kann ich wirklich schwer einschätzen. Im Prinzip ist die Lage entscheidend, und ob diese auch noch in Zukunft attraktiv ist. Ich habe noch ein EFH in Ortsrandlage in einem "Neubaugebiet aus den 70ern". Von den ca. 40 Häusern sind vielleicht 3 oder 4 an die nächste Generation gegangen, ein großer Teil wurde verkauft und umfangreich saniert. Die Verkaufspreise waren hoch weil die Lage einmalig ist, und alle anderen neueren Neubaugebiete nicht annähernd an diese Lage heranreichen. Die Grundstückspreise liegen deshalb auch fast doppelt so hoch wie in den anderen Neubaugebieten. Der Wertverlust der Gebäude wird durch die Steigerung des Grundstückswerts kompensiert. Der Gebäudewert spielt dabei keine so große Rolle, da alle Häuser umfangreich saniert wurden. Die Neubesitzer wollen sich ja auch "ihren Traum" verwirklichen.

Dann muss man den allgemeinen Immobilienmarkt berücksichtigen. Im Moment kann man so ziemlich alles verkaufen was auch nur irgendwie nach Haus aussieht. Das war schon mal anders und könnte sich auch wieder ändern.

Ich würde mich hier am "Standard" orientieren der vor Ort "üblich" ist. Ganz grob gesagt, je größer und teurer das Haus, um so schwieriger wird es potenzielle Käufer zu finden. Ein "Standard-haus" lässt sich allein schon aufgrund des geringeren Preises leichter veräußern. Die Masse der Kaufinteressenten liegt doch eher im Bereich "junge Familien" und da spielt der Preis schon eine erhebliche Rolle. Häuser in der Preisklasse 500T€ aufwärts kann sich da nicht jeder leisten, obwohl er so ein Haus natürlich gerne hätte. Typische EFH haben heutzutage um die 150m2. Da ist ein Preis der 10T€ niedriger liegt wichtiger als 10m2 mehr Wohnfläche.

Ein Dachstuhl kann problemlos auch 100 Jahre funktionieren, ohne dass er saniert wurde. Das muss sich halt jemand anschauen der sich damit auskennt. Die Dacheindeckung hält normalerweise nicht so lange, und dann kommt es darauf an, ob es Schäden gab die sich auf den Dachstuhl ausgewirkt haben.

Das hatte mehrere Gründe. Ein Grund waren die gestiegenen Baukosten. Planung, Statik, das alles kostet ja auch Geld. Heute kämen noch gestiegende Anforderungen wegen der EnEV hinzu.
Dann darf man nicht vergessen, dass man bei "Kleinmengen" teils erhebliche Aufschläge bezahlt. Hinzu kam, ich nenne es mal "die Anbindung an das Bestandsgebäude". Man kann ja nicht einfach den Keller freigraben und dort einen neuen Keller einfach so daneben betonieren. Dann braucht´s Durchgänge in die neuen Räume, die alten angrenzenden Räume werden natürlich auch etwas in Mitleidenschaft gezogen. Anbindung an Trinkwasser, Abwasser, Heizung und Elektro, usw.
Die ganzen Bauarbeiten verursachten auch erhebliche Kollateralschäden. Du kannst Dir sicherlich vorstellen was abgeht wenn mal ein 24to Bagger durch den Garten fährt, eine Zufahrt für einen LKW gemacht werden muss, eine Terrasse im Weg ist, usw. Das sind alles "Kleinigkeiten" die sich aber summieren.

Gruß
Ralf

 

Also meine persönliche Meinung, 120m2 sind schon ein bisschen wenig, das kriege ich auch als 3 Zimmerwohnung an jeder Ecke zur Miete. Wer bisher sein Leben in einer 60m2 Wohnung verbracht hat mag das vielleicht als ausreichend ansehen, mir wäre das aber deutlich zu klein. Da brauche ich kein eigenes Haus. Gerade auf dem Land wo Baugrund eher günstig ist, und die Baukosten typischerweise auch etwas niedriger liegen als in einer Großstadt, sind die Häuser gerne mal etwas größer. Schau Dich bei Euch in der Gegend um, wenn es wirklich ländlich ist, dann sind die Häuser sicherlich etwas größer.

Was aber noch viel wichtiger ist als die eigentliche Wohnfläche, ist deren Aufteilung. Möchte man das Haus wirklich bis in´s hohe Alter selbst nutzen, dann sollte man auch daran denken, dass mit zunehmendem Alter das Treppensteigen immer schwerer fällt. Es sollte also so geplant werden, dass entweder im EG alle notwendigen Wohnräume realisiert werden (auch wenn dafür später ein Umbau notwendig würde) oder aber der Zugang zum OG/DG sollte so gebaut werden, dass man später Hilfsmittel (Treppenlift o.ä.) einbauen kann. Sonst sitzt man später im großen Wohnzimmer, muss aber auf der Couch schlafen und sich in der Küche waschen, weil man nicht mehr in´s SZ oder Badezimmer im OG kommt. In jungen Jahren denkt man an so etwas nicht, aber man wird auch mal älter.

In den USA wird das so gemacht, dass man sich dem Alter entsprechend ein Haus kauft, und mit zunehmendem Alter einfach das alte Haus verkauft und in ein "neues" (gebrauchtes) zieht. Wir in Deutschland denken da etwas anders, wir haben eine andere Beziehung zu "unserem Haus". Deswegen müssen wir auch anders planen.

Ein nachträglicher Anbau ist immer schwieriger als im Alter einen oder mehrere Räume brach liegen zu lassen. Im Prinzip ist es doch so. In jungen Jahren käme man noch mit weniger Wohnfläche aus, man ist Single oder zu Zweit, da bräuchte man keine 2 Kinderzimmer, Kinderbad, Spielzimmer oder was auch immer. Als Familie steigt der Bedarf an Wohnfläche. Dieser Zustand hält aber für vielleicht 20 Jahre an. Dann studieren die Kinder irgendwo, oder bauen sich ihr eigenes Leben auf, und benötigen sowieso mehr Platz als man in so einem 120m2 oder 150m2 oder auch 180m2 "Elternhaus" bereitstellen könnte. Solche Häuser sind halt nicht für 2 "Familien" geplant. Die Eltern sind zu dieser Zeit aber noch lange nicht so alt, dass sie die Flucht in´s Altenheim antreten könnten, und nicht jede Familie ist dann finanziell so gut ausgestattet, dass sie mal so schnell nebenbei noch ein Haus hochziehen könnte.

d.h. "plant" man ein Haus in dem später mehrere "Familien" leben sollen, dann muss man die Sache anders angehen als bei der Planung eines EFH, das wie der Name schon sagt, ja für eine Familie ausgelegt ist. Das hat auch nichts mit 20oder 30m2 mehr oder weniger zu tun, sondern es handelt sich dann um eine grundsätzlich andere Herangehensweise an die Planung.

Genau das ist der Knackpunkt. WIE soll das Haus (auch in "ferner" Zukunft) genutzt werden?

Wie schon geschrieben, die Zeiten haben sich geändert. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Kinder für ewig im Elternhaus bleiben, ist doch eher gering. Mobilität und Flexibiliät sind heutzutage doch gerade in jungen Jahren eine Grundvoraussetzung. Früher haben die Kinder den Beruf des Vaters gelernt, oft auch im gleichen Betrieb in dem auch der Vater gearbeitet hat, sie haben den elterlichen Betrieb übernommen, in der Landwirtschaft was das erst Recht "normal", und sie waren dadurch viel bodenständiger und auf den Geburtsort fixiert. Da hat man Häuser so geplant, dass auch 2 oder 3 Familien darin wohnen konnten, oder man hat halt das Grundstück nebenan gekauft und (oder auf das schon vorhandene eigene Grundstück) noch ein Haus gebaut.

ABER das war einmal. Heute sieht es eher so aus, dass es ein Zufall (oder Glücksfall?) ist wenn die Kinder am Ort bleiben. Selbst zu "meiner" Zeit war das schon eher die Ausnahme als die Regel. Von meinen Schulkollegen sind vielleicht ein halbes Dutzend (nicht einmal 5%) vor Ort geblieben, und ich kenne nur 1 Fall wo die junge Familie im Haus der Eltern wohnt (Sohnemann hat die Praxis des Vaters übernommen mit allem drum und dran).

Ich würde mir daher überlegen, ob es sinnvoll ist heute schon für mehrere Familien zu planen, oder ob man nicht besser ein großzügiges EFH plant, in dem die Kinder auch als Jugendliche ausreichend Platz haben, das aber nicht darauf ausgerichtet ist, dass dort später mehrere Familien leben.

 

Freut mich wenn Du weiter voran kommst.

Gruß
Ralf

 

Hallo zusammen,
habe ähnliches vor. Bin mir inzwischen auch noch etwas unschlüssig, ob ich Kernsaniere oder bis auf den Keller rückbaue und nach meinen Wünschen das Haus wieder aufbaue. Plane bzw schaue mich hierzu auch schon eine ganze Weile um, erfährt dabei immer wieder neue Erkenntnisse (auch hier in diesem Thread) wie man das ganze gestalten bzw durchführen könnte, wie man dies gern hätte, oder eben auch nicht. Ein ständiges hin und her.
Grüße
Benjamin