Grundsätzliches Vorgehen beim Kauf eines alten Hauses

Vielen Dank, das klingt in Summe recht motivierend.

Ich bin gespannt, ob es noch verfügbar ist, wenn wir so weit sind, es uns anzusehen. Dann wird es sich bezüglich der Decken, Heizung und allgemein des Zustands schon klären.
Definitiv würde ich da vor einem Kauf noch mit einem Bauexperten bzw. Gutachter durchgehen.

 

So, wir haben uns das Haus gestern angesehen und sind ziemlich angetan.

Es ist innen auf relativ einfachem Niveau und im gehobenen Heimwerkerstil ausgebaut. Verkaufsgrund ist plausibel (möchte persönliche Gesprächsinhalte nicht öffentlich machen, daher schreibe ich allgemein "plausibel"), der Verkäufer sympathisch, im Ort gesellschaftlich engagiert und wohnt selbst im Haus auf dem Nachbargrundstück. Also sind Absichten, uns bewusst zu übervorteilen, eher unwahrscheinlich.

Bausubstanz ist eher schwierig einzuschätzen, da Fachwerk größtenteils nur ab der ersten Etage und bis auf die Südseite und Eingangsbereich ist alles verkleidet und innen wie außen gedämmt. Dach ist laut VK auch gedämmt. Wie genau das ausgeführt wurde, versuche ich heute, beim zweiten Termin, noch heraus zu finden.
Keller ist nur unter ca. 30% der Wohnfläche, scheint erstmal trocken.

Flüssiggastherme ist noch im Bau, der Installateur lässt noch etwas auf sich warten. Wenn fertig ist es ein System, bei dem Warmwasser über einen Durchlauferhitzer im Keller läuft und die Heizung durch großzügig dimensionierte Heizkörper(menge) später auch für den Betrieb einer Wärmepumpe taugen soll. Ich schaue heute noch nach dem Modell der Therme. Ich nehme an, es wäre unabhängig von späteren WP Überlegungen günstig, das System mit niedriger Vorlauftemperatur laufen zu lassen?!

Heizkörperleitungen sind entsprechend der Fotos optisch ja nun eher mäßig verlegt aber so lange es funktioniert, wäre uns das egal - Verkleidung drüber und gut.

Einen Energieausweis muß ich noch anfragen, ansonsten haben wir morgen früh Termin zur Kreditberatung bei der Sparkasse und mit einem sehr sympathischen und für mich kompetent und sachlich wirkendem Baugutachter ( Bausachverständiger Mauersberger | Dipl. Ing. D. Mauersberger in Oschersleben ) habe ich telefoniert. Er sendet mir ein Angebot für die Begehung, beschädigungsfreie Begutachtung und Befragung des Verkäufers. Diese würde dann voraussichtlich übernächste Woche stattfinden.

Für weitere Anregungen wäre ich sehr dankbar. :-)

 

So, zweite Besichtigung ist durch und KFW Kredit zu 100k € und 6k € Eigenleistung sind von der Sparkasse zugesichert.

Nun bin ich allerdings verunsichert. Die Fassade und der Innenausbau wurde offenbar komplett in Eigenleistung ausgeführt, was bei Fachwerk schon grundsätzlich die Alarmglocken schrillen lässt und wenn ich das richtig verstanden habe, außen mittels Auflattung, Mineralwolle, Luftschicht, Putz. Es sieht nicht aus, als wäre der Dachüberstand für die Fassade erweitert wurden. Im Innenraum wohl auch Mineralwolle, Gipskarton und Elektrik mit hinein verlegt.

Das Dach hat zwischen den Sparren lose gestopfte Mineralwolle, darüber aber soweit ich das sehen konnte eine Unterspannbahn. Die obersten ca. 1,5m des Daches sind nicht erreichbar - keine Dachluke vorhanden.
Hier würde ich die Decke und Seitenwände entfernen und lediglich die Zwischenbalken (Kehlbalken?) belassen, zwischen den Sparren gesetzeskonform neu Dämmen, Verkleiden und Verputzen.
Das würde einiges an seitlichem Platz für Einbauschränke sowie mehr Höhe für angenehme Raumatmosphäre schaffen und würde ich mir aufgrund der geringen Größe des OG von Aufwand und Kosten her zutrauen. (Die Grundfläche des Schlafzimmers würde durch die Maßnahmen von 10qm auf 16qm steigen, die Raumhöhe von 2m auf 3,5m)

Bad und Wohnzimmer wurden bodenseitig entkernt, tiefer geschachtet und dann mit Sand und Beton ein neuer Bodenaufbau gemacht.

Ich bin gespannt, ob der Bausachverständige durch Sichtprüfung und Nachfragen beim Verkäufer eine Einschätzung vornehmen kann, ob die Ausführungen der Gewerke auf Dauer potentiell gefährlich fürs Fachwerk sind.
Im Zweifel könnte ich später vielleicht innen den Wandaufbau entfernen und ggf. stattdessen eine neue, diffusionsoffene Dämmung und Lehm anbringen bzw. wenn die Außendämmung tadellos ist, es beim ausgemauerten Sichtfachwerk belassen.

Zudem würde ich auf Dauer einen Wintergarten bzw. ein zusätzliches Gartenhaus anstreben, da der Platz sehr begrenzt und auch etwas ungünstig verteilt ist. (vergleichsweise riesiges Bad und Mini Wohnzimmer)

Ich hadere damit, ob es nicht am Ende zu viele Kompromisse und Unwägbarkeiten sind und es nicht vernünftiger wäre, ein Haus für um die 50k € zu suchen, welches ich ordentlich selbst sanieren kann, anstatt mit der Angst vor Auswirkungen durch potentiellen Pfusch des Vorbesitzers zu leben.

Auf der anderen Seite steht die nagelneue Heizung, Elektrik, Wasser/Abwasser, das gute Dach und wunderbare Grundstück.

 

So, Thema schon wieder durch: Jemand anderes hat direkt bei Besichtigung eine Kaufzusage abgegeben. Nun gut, schade. Weiter gehts. :-)

 

Von Inserat Erstellung bis zur Kontaktaufnahme durch uns ist etwas Zeit vergangen - das ginge zukünftig schneller, weil wir uns erst seit Kurzem sicher sind, die Sache wirklich anzugehen. Die Monate davor waren eher unkonkrete Gedankenspiele.

Ansonsten waren es genau 2 Tage von der ersten Besichtigung bis zur Kaufzusage an den Verkäufer - vorbehaltlich Prüfung durch Bausachverständigen. Von diesem hatte ich einen Termin für spätestens übernächste Woche bekommen.

Da wir "natürlich nicht direkt blind kaufen" werden, wird es schneller nicht möglich sein. Unbedarfte bzw. fachkundige Menschen, die direkt vom Fleck weg kaufen, wird es immer geben.
Davon werden wir uns aber nicht verrückt machen lassen - lieber bekommen wir ein Haus nicht, als uns per Spontankauf eine Ruine andrehen zu lassen. Außerdem springt jemand der schnell kauft auch gern schnell mal wieder ab, solange nichts unterschrieben ist.
Und ich weiß, dass der endgültige Vertrag für dieses Haus nicht vor dem 16.10. geschlossen werden kann.

Bei diesem Haus war die Besonderheit, dass es quasi einzugsbereit war. Die üblichen Dorfhäuser mit Innenausstattung aus den 70ern sind vermutlich deutlich weniger begehrt und für uns eigentlich sinnvoller. Kommt Zeit kommt Haus. Als nächstes würden wir uns dieses Haus ansehen:

Detailansicht

 

Nun, es wird schon seinen Grund haben, weshalb das Haus für den Preis und ohne Innenaufnahmen angeboten wird...
Welche Räume wir dann tatsächlich renovieren und nutzen, würde man schauen müssen. Aber würdest du ein Haus pauschal ausschließen, weil es größer ist als benötigt?

 

Sollte der Energieausweis vertrauenswürdig sein und die restlichen Sanierungsarbeiten in den 90ern ebenfalls fachgerecht ausgeführt, könnte sich der Sanierungs/Renovierungsaufwand idealerweise in Grenzen halten.

Wenn ich von 200qm z.B. die Hälfte renoviere und aktiv nutze, während der Rest lediglich als Lagerfläche/Werkstatt genutzt und regelmäßig durchgeheizt und gelüftet wird, woraus entstehen bei ähnlichem Kaufpreis die erheblichen Zusatzkosten im Vergleich zu einem kleineren Haus mit ähnlicher Grundfläche und z.B. nur einem Stockwerk?

 

Könnte man bei so einem (zu) großen Haus eigentlich auch einzelne Zimmerwände gegeneinander dämmen, anstatt die kompletten Außenwände?
Also Räume bewusst kalt lassen und gegen den angrenzenden, geheizten Raum bestmöglich dämmen, ebenso das Dachgeschoss?

Ich habe hier ganz am Anfang auch mal gelesen, dass man einen "Raum im Raum" schaffen kann und durch die annähernd vollständige Entkoppelung von der Außenwand eine sehr gute Dämmung schafft. Ich konnte nur nicht erkennen, ob das ernst oder als Scherz gemeint war.

Auf das Wesentliche werden wir uns auf jeden Fall beschränken. Als Heizung dient entweder so lange es geht eine vorhandene Lösung, sofern vorhanden und legal betreibbar oder aber Luft-Luft Wärmepumpe(n). Jeweils zusätzlich mindestens ein Holzofen.

Ansonsten benötigen wir als einzigen Luxus ein ansprechendes Bad, ordentliche Fußböden und verputzte Wände. Das geht aber in Eigenleistung.
Nach der Besichtigung des ersten Hauses kommt außerdem kein Objekt ohne nettes Grundstück mehr in Frage, was die Auswahl leider empfindlich einschränkt.

Ziel (nicht Bedingung) ist, mit einem 100k € KFW über 10 Jahre auszukommen.

 

Der Bodenrichtwert liegt im Ort bei 20€, was schon ca. doppelt so viel ist, als in den umliegenden Gemeinden.

Wenn das Haus im Gesamtzustand ok ist, also keine Feuchteschäden, Dämmsünden, Dach, Fenster, Böden, Decken, Wasser, Abwasser, Elektrik ok. Was bleibt dann, abgesehen von der Heizung, noch an Ausschlusskriterien bzw. Kostenfallen?

 

So.
Wir haben die Häuser inzwischen angeschaut und haben nun einen ungefähren Einblick, wie sehr sich die Realität von den Daten im Inserat unterscheiden kann.
Vergleichsweise interessant ist nun ein deutlich jüngeres Haus auf alten Grundmauern. Eine erste Besichtigung hatten wir und nächste Woche wird es möglicherweise konkreter.

EFH mit Garten, Garage und Nebengelass in Pabstorf

Eigentlich auch wieder zu groß, obwohl die 220qm nicht stimmen, da hat sich der Makler vertan - es sind eher um 180.
Etwas kleineres findet sich aktuell nicht und den ausgebauten Boden könnten wir ggf. nach untern hin dicht dämmen und ungenutzt lassen.

Die Setzrisse sind tatsächlich sehr dünn und existieren angeblich bereits seit dem Neubau, was durch Fotos belegbar sein soll.

Das Haus ist laut Makler aus Kalksandstein ohne zusätzliche Dämmung gemauert. 32cm Aussenwand habe ich gemesssen.

Die Ölheizung ist eine Buderus G115 U von 1994.

Heizen wir uns in Verbindung mit den Wänden in den Ruin?
Habe ich es richtig interpretiert, dass die Heizung nächsten Jahr 30 wird und wir sie somit mit einer Frist von 2 Jahren austauschen müssen?

Wir würden so oder so versuchen, schnellstmöglich einen Ofen zu installieren. Der Schornstein hat leider nur einen Zug und der ist recht schmal (vielleicht 100mm) und aus Keramik. Der Schornsteinfeger wird uns hoffentlich sagen können, ob man anstelle der Ölheizung dort einen Holzofen anschließen kann.

Ansonsten löst sich der Putz im Treppenaufgang vom Keller etwas wegen Feuchtigkeit. Ich hoffe, man kann aus der Baudokumentation erkennen, ob eine Horizontalsperre eingebracht wurde, dann dürfte es ja eher kein Problem darstellen.