Preisabschlag Haus bei fehlender Genehmigung

Das ist sicher sehr individuell. Ich habe neulich ein Mehrfamilienhaus gekauft und dort verabredet, dass etwa 40% Reduzierung für nicht genehmigte Flächen gewährt werden.
Vielleicht ist es sinnvoll mal einen Architekten anzusprechen. Ich bin gerade in der Nachgenehmigung. Je nach Gebäudeklasse kann der Aufwand erheblich sein: Ststik, Brandschutz, Rettungsweges, Entrauchung, Wärmedämmung….
Bei einem selbst bewohnten Haus kann man sich vielleicht auch mit der fehlenden Genehmigung abfinden. Dann trifft es dich ggfs. erst beim Verkauf….

 

Genau, so hat es bei mir geklappt…

 

Und was für ein Preis wird aufgerufen?

 

Wenn der Ausbau nicht genehmigt wurde ist es ein Schwarzbau und es kann jederzeit ein Rückbau gefordert werden. Ist der Schwarzbau genehmigungsfähig hat man die Kosten für die Genehmigung. Diese Genehmigung kann durch Änderung der Gesetzeslage auch irgendwann unmöglich werden.
Ist er nicht genehmigungsfähig kommen die Kosten für den Rückbau irgendwann.

 

Gar keiner. So ein Ausbau ist tatsächlich üblich und wird sich nicht negativ im Kaufpreis Niederschlägen.
Nicht der Ausbau ist illegal, sondern die Nutzung als Wohnraum.
Geht also davon aus, dass der Käufer keinen expliziten Abschlag hinnehmen wird. Lediglich übliche Verhandlungen sind möglich, wie bei allen Immobilien.

 

Und wenn der Verkäufer 500000€ für das Haus haben möchte.. Es ist doch völlig egal, was rechnerisch rauskommt, wenn das Haus mit vielen Details punktet und es Leute gibt, die das ausgeben wollen. Dann bekommt der Verkäufer das, ob nun 135qm Wohnfläche oder 175qm.
Es gibt quasi nichts, was man gegen einen Verkäufer verwenden kann, wenn es es weitere Interessenten gibt. Es gibt in der Immo-Branche kein Klein- oder Schlechtreden.

 

Gekauft wie verabredet.
Also du kaufst damit auch alle Rechtsfolgen ein die bis zum Rückbau auf deine Kosten gehen können.
Besprich dich mit deinem Notar. Der kann dich beraten dafür bezahlst du ihn ja auch. Aber suche dir einen Notar und gehe nicht zu einem der eventuell nicht deine Interessen vertritt.

 

Notare vertreten keine Interessen.

 

Immer diese Panikmache!
Wie oft hast du das schon erlebt bei einem nachträglichen DG-Ausbau?
Da gäbe es maximal eine Nutzungsuntersagung aber keine Rückbauaufforderung.

 

Ich suche mir lieber einen Notar meines geringsten Misstrauens als das der Marker mit Verkäufer mir einen aufdrückt.
Der Notar berät schon und die Texte sind nicht immer die gleichen. Da könnte man auch festlegen das der VK für eventuelle Strafen oder Rückbau aufkommt.

 

Er berät beide Seiten. Egal, wer ihn bezahlt.
Und Ahnung vom Leben hast du auch nicht. Wenn so etwas drin sein sollte, bist du einfach als Käufer raus, bezahlst den Notar und der Verkäufer verkauft an andere. Gekauft wie gesehen - kannst doch keine Strafe für etwas vereinbaren, was du genau weißt.

 

Der Gutachter war wohl auch von Kompetenz "unabhängig", sonst hätte der Wermutstropfen ziemlich an den Anfang des Gutachtens (und auch eine Taxierung des dafür angemessenen Abschlages im Fazit erwähnt) gehört - immerhin ist dies eine Frage von erheblichem Einfluß auf den Wert (der ja schließlich Zweck seines Gutachtens ist). Sachlich finde ich den Vorschlag von 40 % Abschlag auf die betroffenen Flächen passend, allerdings hat das Objekt dessen beinahe ungeachtet seinen Markt, und es wird praktisch nichts zu verhandeln geben. Verkäufer haben, spätestens wenn eine Zahl auch einen Stempel bekommen hat, eine Vorstellung vom Wert der Sache. Und der risikobereite Mitbieter findet sich immer.

 

Warum sollte man das tun? Es gilt gekauft wie gesehen. Punkt. Wenn der potentielle Käufer das Haus wunderbar findet, aber der Meinung ist, dass er den Ausbsu oben schlecht reden muss, soll er weiterziehen. Ich verkaufe das Haus so, wie es ist. Und zum Preisdrücken gibt’s andere Ecken, an den man mäkeln könnte.

Ich war schon in meiner Nebenbeschäftigung für Makler in zig Dachbodenausbauten - oftmals immer das Highlight des ganzen Hauses: Wände mit Holz oder Rigips verplankt, schöner Teppich verlegt, gemütliche Leseecke oder Gästebett.. allerdings zählte da gar nix an Qm zur Wohnfläche, da es kaum Stehfläche gab. Und das interessiert dem Amt auch nicht, ob der Dachboden „ausgebaut“ ist oder nicht.
Zum Verkauf wäre es idiotisch, wenn man den Teppich rausreißen und die Vertäfelung mit hässlichen Tags versehen würde, damit es wieder ein schäbiger Raum wird. Dämmung reißt man ja auch nicht raus.

Und es betrifft tatsächlich 45qm, wo die Stehfläche adäquat ü2,00 Meter ist?
Ist es tatsächlich der Dachboden, der sich über dem ausgebauten Dachgeschoss über dem EG befindet?

 

Relevant ist der nicht genehmigte Bereich fast immer nur dann, wenn man den Bereich vermietet.
Da darf man nur die offizielle Grundfläche ansetzen.
Der Rest sind `zusätzliche Räume ( in z. B. NRW )´
Bei Eigennutzung spielt das überhaupt keine Rolle. Bedenkenträger müssen weiterziehen......