NRW: Fläche im DG zu Wohnzwecken genehmigen lassen

Liebes Forum,

zunächst vorab - wir sind noch ganz neu hier im Forum und haben leider bautechnisch auch kaum Kenntnisse, daher steinigt uns bitte nicht sofort für unsere Fragen. Wir würden uns sehr über ein nettes und konstruktives Feedback freuen. :-)

Wie viele andere junge Familien auch sind wir seit einiger Zeit auf der Suche nach einem Eigenheim für unsere kleine Familie.

Wir sind dabei nun auf unser Traumhaus gestoßen, was Lage und Erreichbarkeit angeht. Wir können uns richtig gut vorstellen dort zu leben. Für euch zur örtlichen Einordnung und auch hinsichtlich der gesetzlichen Bestimmungen, wir sprechen über ein Haus in Nordrhein-Westfalen.

Preislich sind wir uns mit Makler und Eigentümer einig, es steht einem Kauf also eigentlich nichts im Weg.

Wenn da nicht das Wort "eigentlich" wäre. :-(

Es handelt sich um ein Reihenmittelhaus von 1978 (Bauantrag)/ 1980 (Fertigstellung). Es hat einen Keller, ein EG, ein OG und ein DG. Das Haus hat laut Unterlagen ein Satteldach mit 35 Grad Neigung.

In die Wohnfläche (auch preislich) eingerechnet sind nur EG und OG, das DG ist bei der Berechnung außen vor gelassen worden. Das DG ist aber bereits seit Bau wohnraumähnlich ausgebaut, d. h.

• die Holz-Stahltreppe geht durchgehend vom Keller bis ins Dachgeschoss
• es hat als Boden eine Stahlbetondecke
• das DG wird wie der Rest des Hauses über eine Fußbodenheizung geheizt
• es hat aktuell 2 Dachfenster, je eins pro Dachfläche
• das DG wird vom Treppenraum durch eine gewöhnlich Innentür abgegrenzt
• es ist gedämmt, wobei wir uns hinsichtlich der Beschaffenheit der Dämmung nicht auskennen

Nun ist es so, dass das DG auch schon lange zu Wohnzwecken genutzt wird. Es ist hier kein Schlafraum, aber ein Büro. Es wurde sogar eine Wand eingezogen, die den großen Raum teilt, die aber laut Eigentümer problemlos wieder entfernt werden kann, da sie nur augesetzt ist.

Was für uns klar ist - wenn wir das Haus kaufen, würden wir diese nicht legale Nutzung gerne ändern und uns entsprechend um eine Nutzungsänderung des Dachgeschosses kümmern wollen.

Folgende Punkte haben wir schon laienhaft versucht für uns zu beleuchten, sind aber eben unsicher und würden uns über Feedback freuen:

• 2. Rettungsweg

Wie oben erwähnt hat das DG einen normalen Zugang über das interne Treppenhaus. Darüber hinaus hat das DG zwei Fenster mit folgenden Fenstermaßen.

Fenster 1: 114x140 cm (zum Garten)

Fenster 2: 55x78 cm (zum Hauseingang)

Aus unserer Sicht kommt im jetzigen Zustand von der Größe her als 2. Rettungsweg gem. Par. 33 in Verbindung mit Par. 37, 5 BauO NRW nur das größere Fenster in Frage. Dies liegt allerdings zum Garten hin, im OG ist an dieser Seite ein hervorstehender Balkon und das Dachfenster ist umringt von PV-Paneelen.

Alternativ könnte man vielleicht das kleinere Fenster austauschen gegen ein größeres. Das wäre ggfs. auch schon notwendig hinsichtlich der geforderten Belichtung mit Tageslicht gem. Par. 46, 2 BauO NRW? Auf dieser Dachseite mit dem kleineren Dachfenster ist der Eingang des Hauses, welcher allerdings über einen privaten Zuweg angeschlossen ist. Alle Reihenhäuser sind über diesen Fußzuweg an die Straße angeschlossen. Ich würde behaupten, dass man sich von dieser Seite aus auch zur öffentlichen Straße hin aus dem Dachfenster bemerkbar machen könnte. Es ist immerhin das zweite Haus in der Reihe und nicht das zehnte. Das mit dem Bemerkbarmachen ist ja u.A. auch ein Kriterium nach Par. 37,5 BauO NRW aber wie dann der Zugang zum Haus über den gepflasterten Fußweg ausgelegt wird, keine Ahnung... vielleicht ist hier jemand mit ähnlicher Reihenhauserfahrung? Reihenhäuser werden ja nicht selten über Zuwege erreicht, die Menschen dort müssen ja irgendwie gerettet werden können im Notfall?! Vermutlich dann über eine Feuerwehrleiter, die ans Haus angelehnt wird?

• Lichte Raumhöhe

Gem. Par. 46, 1 BauO NRW brauchen wir im DG ja eine lichte Raumhöhe von mind. 2,20 m auf mind. der Hälfte der Fläche, wobei Flächen unter 1,50 m außer Acht bleiben. Hier müssten wir vor Ort nachmessen, das können wir jetzt anhand der Unterlagen noch nicht klären. In den Unterlagen steht zwar was von 2,41 m mittig des Raumes und 2,30 m bis zur eingezogenen Decke, aber das müssten wir prüfen, auch weil im Plan die Flächen unter 1,50m nicht explizit eingezeichnet sind. Verstehe ich das aber grundsätzlich richtig, dass wir nur die Fläche ausmessen, die eine Höhe von 1,50 m überschreitet und dann schauen ob davon mind. 50 % auch 2,20 m Raumhöhe haben? Ich gehe davon aus, dass dabei der Raum im Treppenhaus, der zwar durch eine Tür abgegrenzt ist, trotzdem mitgerechnet wird, weil er ja zum DG gehört, sonst korrigiert mich bitte.

• Vollgeschosse

Laut B-Plan sind zwei (römisch II) Vollgeschosse zulässig. Vollgeschosse gem. Par. 2, 6 BauO NRW sind ja nur Geschosse, deren lichte Höhe über mind. 2/3 der Fläche

über 2,30 m betragen. Hier finde ich auch nichts vergleichbares im Gesetz, dass Flächen unter einer bestimmten Höhe rausgerechnet werden bzw. nicht zu berücksichtigen sind. Da am Dachaufbau selber zum ursprünglich genehmigten Aufbau nichts geändert wurde, müsste das ja passen, dass das Dachgeschoss im jetzigen Zustand kein Vollgeschoss ist. Ansonsten hätte die gesamte Häuserreihe beim Bau ja schon nicht im Einklang mit dem B-Plan gestanden. Vorsichtig müsste man hier also mit dem Einbau einer Gaube sein, richtig? Dann könnte ein nicht zulässiges Vollgeschoss entstehen? Zusammengefasst heißt es für uns also hoffen, dass die lichte Raumhöhe zwar für die Nutzung als Wohnfläche durchgeht (1/2 ohne Flächen unter 1,50) aber nicht als Vollgeschoss zählt (2/3), richtig?

• GFZ

Hier ein Punkt, der mir eigentlich nur Sorgen bereiten sollte, wenn wir im vorherigen Punkt über ein weiteres Vollgeschoss sprechen, oder? Denn zur Geschossflächenzahl gehört doch normalerweise nur Fläche von Vollgeschossen? Abweichend von meiner Annahme habe ich in Par. 20, 3 BauNVO noch folgendes gefunden:

"...Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind."

Im B-Plan steht aber nichts dazu, dass Fläche aus anderen Geschossen zugerechnet werden soll. Man findet nur Hinweise zu Einfriedungen, Garagen, etc. Dürfte also unprobelmatisch sein?

Die max. Geschossflächenzahl müsste 187 (Grundstücksgröße) x 0,8 (laut B-Plan) = 149,6 betragen. Aktuell ohne DG-Fläche haben wir laut abgesegneter Berechnung von damals 135 m2. Passt also, wenn sich durch eine nachträgliche Genehmigung als Wohnfläche im Dachgeschoss nichts daran ändert.

Folgende Punkte sind für uns unklar bzw. führen bei uns noch zu starker Verunsicherung:

• Welche gesetzliche Grundlage ist entscheidend? Die zum Zeitpunkt des Bebauungsplans? Oder die zum Zeitpunkt der nachträglichen Nutzungsänderung (2025)?
• Falls die aktuellen gesetzlichen Regelungen zum Ansatz kommen, wo könnten wir Probleme bekommen? Anforderung an Dämmung, Elektrik, etc.?
• Gibt es weitere Punkte, die wir berücksichtigen müssen?
• Mit welchen Konsequenzen haben wir ggfs. zu rechnen, wenn wir jetzt über einen Architekten mit unserem "Reinwachsungsgesuch" ans Bauamt herantreten? Habt ihr da Erfahrungswerte? Wir lieben dieses Haus und würden gerne alles in einen rechtlich sauberen Status bringen, möchten aber nicht die "Buh-Männer" sein, denen dann ein fettes Bußgeld für Vergehen anderer in der Vergangenheit aufgedrückt wird.
• Seht ihr neben möglichen Bußgeldern weitere finanzielle Einbußen auf uns zusteuern? Ich hab online schonmal am Rande was von Problemen mit dem Finanzamt gelesen hinsichtlich der Bemessung der Grundsteuer? Da hätte ich allerdings hinterfragt wie das gehen soll, denn im Bescheid zum Grundsteuermessbetrag wird ja bereits Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt. Im Bescheid sind schon knapp 40 m2 Nutzfläche angegeben, die dann eben ggfs. zur Wohnfläche würden, aber dadurch ändert sich doch nicht die angegebene Gesamtfläche? Oder versteh ich hier was falsch?

Wir werden in jedem Fall zu Beginn der Woche einen Architekten kontaktieren, würden uns aber schonmal sehr über euren Input, eure Erfahrungen und Anregungen freuen. Vielen, vielen Dank im Vorfeld!!! :-)

 

Ich wäre gerne entspannter, dann wäre das Haus schon gekauft! Aber leider bin ich bei sowas total verkopft und möchte es korrekt haben. Nachher ist mal was und dann stellt sich die Versicherung z.B. quer und dann stehen wir da.

Das sind tatsächlich Dachflächenfenster (Velux GGU SK 08 und Velux GGU CK 02). Giebelfenster geht ja nicht beim Reihenmittelhaus, außer die Häuser stehen weit versetzt.