Kostenplanung EFH - Übersehe ich was?

Hallo zusammen,

ich bin neu hier und stelle mich mal kurz vor: Ich bin 36J alt und würde gerne mit meiner Frau ein Haus bauen. Den Plan haben wir schon ein paar Jahre, wir beide haben technische Berufe und einer von uns hat beruflich mit der Branche zu tun. Daher starten wir nicht komplett ahnungslos. Warum schreibe ich dann hier? Wir haben das Gefühl, dass wir irgendwie was übersehen und externes Feedback helfen kann. Die Kosten sind nämlich für uns hart am Limit.

Kurz zu den Eckdaten

• EFH mit 5-6 Zimmer bzw. ca. 150 m²
• Neubau ohne Keller
• Grundstück in Aussicht (Randgebiet/Kleinstadt am Ballungszentrum NRW)
• 170 T€ Eigenkapitel - 150 T€ sollen eingesetzt werden
• Bis max. 2500€ Rate p.M. ist für uns machbar (40% Haushaltseinkommen)
• Einer arbeitet derzeit nur 30h bzw. Teilzeit (1 Kind)

Mögliche Förderungen

• KfW 300 (297 geht auch, aber nicht beides gleichzeitig)
  • 1,24 % (26 bis 35 Jahre Laufzeit | 10 Jahre Zinsbindung) 170 T€
  • Wir planen ohne QNG. Ca. 3000 € Extrakosten für die Zertifizierung und teure Materialpakete sparen wir uns.
• NRW.Bank "Nachhaltig Wohnen"
  • 2,89% für 50% der Baukosten ohne Grundstückkosten (35J Laufzeit | 10J Zinsbindung)

Anforderungen laut Bebauungsplan / Kommune / Bundesland

• Flachdach begrünt oder Pultdach 6-10° ohne Begrünung
• 30% PV Fläche
• 2 Stellplätze auf dem Grundstück (zB Carport und ein Stellplatz davor)
• 38 dB Schallschutzfenster
• Fensterunabhängige Lüftung = Lüftungsanlage (mit WRG)
• Wärmepumpe (zB Luft-Wasser)

Hier ist unsere Finanzplanung

Grundstück und Nebenkosten

• 210 T€ Grundstückkosten inkl. Notar und Grunderwerbssteuer
• 45 T€ geschätzte Baunebenkosten (Erschließung, Erdarbeiten/Neubaugebiet, Baustelleneinrichtung, etc.)
• Gute 1,5 Jahre "doppelt Miete" bzw. 15 T€ Puffer (ggf. etwas weniger, wenn wir mit der KfW und einer tilgungsfreien Anlaufzeit planen)
• 270 T€ Gesamtkosten

Hauskosten

• Wir rechnen mit 3000 € pro m² bzw. 450 T€ für das Haus, das die KfW Anforderungen erfüllt, inklusive
  • Bauantrag, Energieberater BzA/BnD/LCA, Statik/Prüfstatik, Schallschutz, Brandschutz, Versicherung, etc.
  • Natürlich sollen alle Anforderungen erfüllt werden
  • Pultdach (deutlich günstiger als ein begrüntes Flachdach, aber optisch nicht unser Favorit)
    
  • Bodenplatte nach Erdarbeiten (sind in den Nebenkosten abgeschätzt)
  • ca. 8 kWp PV bzw. 30% der Brutto-Dachfläche
  • Fußbodenheizung (also keine Luft-Luft Wärmepumpe)
  • elektrische Rollos in anthrazit
  • Anthrazitfarbene Fenster (Alu-kaschiert, ggf. low-Budget foliert)
  • Teilbereiche der Fassade mit Holz (<40 m²)
  • Bäder komplett fertig (nicht das billigste, aber auch kein totaler Luxus)
  • Zweiter Zähler für die Wärmepumpe mit eigenem Stromtarif
  Wir haben schon zwei Angebote (Holzrahmenbau - Massivbau mit der Dachform wird bei der LCA schwierig), die im Bereich von 400 T€ liegen, aber bei beiden rechnen wir mit deutlichen Mehrkosten durch die Bemusterung bzw. Nachträgen während des Baus, weil Leistungsverzeichnisse geschönt sind

Eigenleistungen

• Folgende Kosten kommen noch hinzu bzw. machen wir in Eigenleistung (= nur Materialkosten)
  • 5 T€ Innentüren und Fensterbänke innen
  • 15 T€ Wände streichen bzw. tapezieren und Vinyl/günstiges Parkett im Wohnzimmer
  • 5 T€ Smart-Home (Rollosteuerung, Ethernet/WiFi Hotspots, Kameras, Fenstersensoren, Heizungssteuerung, ..)
  • 20 T€ Freianlagen (Zaun, Wiese, Terrasse, Zufahrt, Carport, Fahrradschuppen, etc.)
  • 25 T€ Küche und einige neue Möbel (geplant in Eigenleistung)
  • 70 T€ Gesamtkosten

Nun zu meiner Frage:

1. Sind die 790 T€ realistisch? Ist irgendwas zu optimistisch oder zu konservativ abgeschätzt?

Wir haben für uns ausgerechnet, dass wir mit dem KfW und NRW.Bank Programm etwa 40 T€ mehr für das Haus ausgeben können, als wenn wir einfach nach KfW 55 bauen und keine Förderung haben. In beiden Konstellationen haben wir die Rate gleich angesetzt (2500€ pM) und landen mit 450 T€ Hauskosten (KfW 40+LCA = mit Förderung) bzw. 410 T€ (KfW 55 = Keine Förderung) bei derselben Restschuld nach der Zinsbindung (ca. 480 T€)

2. Würdet ihr in unserem Fall auch mit KfW 300 und dem NRW.Bank Programm planen? Übersehen wir was?

Die letzte Frage ist wahrscheinlich die wichtigste

3. Seht ihr noch Einsparpotenzial bei unserem Bauvorhaben? Klar, die anthrazitfarbenen Alu-Kunstoff Fenster, etwas Holz an der Fassade (~250€/m²) dienen nur der Optik. Gibt es noch andere Punkte bei den Hauskosten, wo man mit Kompromissen spürbar Geld einsparen könnte?

Viele Grüße
Tobias

 

Das ging ja fix. Danke für das Feedback!

Die 40% sind bei uns auch wirklich das Limit. Die Bank hätte noch mehr eingeräumt, aber "etwas Puffer" am Ende des Monats soll auch bleiben. Aber keine Frage, wir würden unseren Lebensstil aufgrund der Hausfinanzierung (temporär) einschränken.

Kurzes Feedback zu den Punkten

• Fenstersensoren sehe ich auch als Teil des Einbruchschutzes und kosten je nach Modell zwischen 10 und 40€ pro Fenster.
• Das mit der Heizungssteuerung (ca. 200€ pro Raum) werde ich anpassen. Ich sah als Benefit, dass Stellantriebe im Heizkreisverteiler "automatisch spülen" können, damit Ventile mit der Zeit nicht durch Kalk hängen bleiben. Aber wenn man es nicht braucht...
• Soweit wir das richtig gelesen haben, zählt in NRW auch ein Carport als Stellplatz.
• Das Budget für die Außenanlagen werde ich aufstocken (30 statt 20 T€)
• 15 T€ decken die Kosten für 1,5 Jahre Mietkosten (warm). Ich werde das auf 2 Jahre hochschrauben und etwas mehr Eigenkapital beim "allgemeinen Puffer" einplanen (derzeit nur 20 T€).
• Der Strom für die Wärmepumpe ist hier ca. 7-8 Cent pro kWh günstiger und über ein spezielles Messkonzept, kann man sowohl den Haushaltsstromzähler als auch den WP-Zähler über die PV speisen lassen. Nach meiner Rechnung hat man den zweiten Zähler trotz mehr Smart-Meter Kosten in <10 Jahren "wieder drin"

Wir haben 50 T€ als Puffer für die Bemusterung (Bäder & äußere Hülle) und Nachträge beim Bau. Passt das so weit?