850 Euro/m³ + 13% GU-Aufschlag

Ja, ist DEIN Plan. Du bezahlst für dasselbe Haus beim GU sogar 130.000€ für den GU, obwohl er gar nicht das Haus entwirft und dann noch 1.000.000€ für das Haus. Warum redest Du eigentlich mit dem GU, wenn Du beim Archi schon vom Stuhl fällst? Die vier Seiten Diskussion hier hättest Du Dir sparen können. Zwinker

Es sollte umgekehrt sein. Die Kosten orientieren sich am Plan und Deinen vorher geäußerten Wünschen.

 

Gütige Göttin. Bei manchen Fragestellern kann ich mich des Eindruckes nicht erwehren, sie läsen ausschließlich ihren eigenen Thread und stellten ansonsten (nicht nur im Forum, sondern in der ganzen Realität) ihre Augen und Ohren konsequent auf Durchzug.
Ich kommentiere das mal im Fließtext nach Beitragsnummern, sonst verbrauchte ich unzählige Zeilen allein für die Zitatrahmen:

#1) 3.000 EUR/qm sind bei 2,85m Geschoßhöhe etwa 1.050 EUR/cbm, 960 (850 + 13%) EUR/cbm klingen nach durchaus noch glaubwürdigen Konditionen (lassen aber Fragezeichen hinter der BLB erscheinen, auf die sich das beziehen soll; da wird das unscheinbare Wörtchen "bauseits" wohl keine Seltenheit drin sein. Eine Hausgröße als "180 qm + Keller" anzugeben ist wenig sinnvoll: auch der Keller hat Quadrat- und Kubikmeter, die man konkret beziffern kann. Daß ein GU offen über seinen "Aufschlag" spricht, glaube ich never ever niemals nie nicht. Sein Geschäft besteht ja gerade in seiner "geheimen" Marge. Ein Standard ist nicht nebulös "hoch", sondern objektiv in einer BLB definiert.

#5/52) ein Realquadratmeter Terrasse hat weniger Wohnflächennormquadratmeter als im Wohnzimmer. Die Wohnflächennormquadratmeter sind der Branche (weil ihren Kunden) die bevorzugte Nenngröße zur Multiplikation mit ihrem Nennpreis, Kubikmeter sind im Verkehr mit Baulaien äußerst unüblich. Massen und Mengen ermittelt der Architekt in der LP5.

#11) daß ein GU die Subunternehmergewerke "detailliert ausschreibt", halte ich für ein Märchen und paßt mit dem klassischen Geschäftsmodell eines GU auch nicht recht zusammen. Ein typischer GU ist selbst nur Rohbauer, je nach Bauweise Maurer- und Betonbauer- oder Zimmerermeister. Nur wenige GU - meist solche, die auch BT sind und einen wesentlichen Teil ihres Umsatzes mit Geschoßwohnungsbau machen, leisten sich überhaupt festangestellte Konzessionsträger der Ausbaugewerke, die Subunternehmerei ist also die Regel. Und da gehen die Lose schlicht an denjenigen, der es nötig hat, dem GU seine gewünschte Marge zu lassen.

#12) ein Entwurf (Ergebnis der LP3, als LP4 dann eingabefertig gemacht) ist für eine Vorauswahl der Auftragnehmerkandidaten verschwendetes Geld, in der #Weichenstellung verwendet man angemessener einen Vorentwurf (Ergebnis der LP2 / Grundlage der Bauvoranfrage).

#14) bei einer Ausschreibung wird verbindlich geboten. Deshalb sind die Anforderungen an die Qualität der Unterlagen ja auch eine ganz andere Liga als bei der naiven Kostenvoranschlagseinholung durch den wie ein privater Endverbraucher denkenden Bauherrn selbst. Auch zwischen einem Architektbauleiter und dem ebenfalls als "Bauleiter" etikettierten Sklaventreiber des GU liegen Welten. Nach meinem alten Merksatz "3+5=8" ist der beste Leister der LP8 derselbe, der bereits die LP´en 3 und 5 (selbst oder wesentlich mit) geleistet hat. Der zweitbeste Kandidat hierfür ist ein spezialisierter baubegleitender Sachverständiger.

#15&24) ja, der Gedanke ist maximal falsch. Ohne bereits fixe Vorstellungen von einer BLB kannst Du nur Schiffbruch erleiden, und über Geschmack kann man sich kein Wissen aneignen. Ob die Wasserhähne golden sein können, sagt Dein Budget. Eine Lotterie mit drei GU, die im Team mit Freunden, Familien und Forencommunity als Publikumsjoker an Deiner Traumhausideenbildung mitwirken sollen, führt zu nichts außer Deinen Traum vom Eigenheim an die Wand zu fahren. Ja, der "Bauleiter" des GU vertritt wie vorstehend gesagt andere als Deine Qualitätssicherungsinteressen - er ist SEIN und nicht DEIN Parteivertreter. Ein Architektenhonorar von 100k für das Vollmandat LP 1 bis 8 wäre in der genannten Hausgröße luxuriös. Eine solche Mandatierung nähme auch nur jemand vor, der meinen #Hausbau-Fahrplan nicht gelesen hätte. Den "Vergleich" des Architektenhonorars mit dem vorgeblichen GU-Aufschlag verstehe ich nicht - das sind verschiedenste Paare Schuhe bzw. ein ganz anderer Film. Im übrigen verkauft der beschriebene GU vor allem Dein Vertrauen in die Bedeutung einer Preisgarantie.

#20/21) ein GU prüft nichts und gibt keinen Senf. Wenn er die Pläne des Architekten verbessern kann, stimmt etwas grundlegendes nicht - und wenn das für irgendwen der Beteiligten eine "Übung" ist, noch weniger.

#28) klar dauert eine Ausschreibung mehrere Wochen (zu erstellen und durchzuführen). Das will gründlich gemacht sein, schließlich geht es um pfundweise eckiges Geld. Und natürlich kennt der GU alle einzelnen Bestandteile, die Du im Haus haben möchtest. Vorher könnte er Dir ja garkeinen verbindlichen Angebotspreis sagen. Bei der Ausschreibung des GU weiß ich nicht, was größer ist: Euer Mißverständnis, Deine Naivität oder sein Dichfürdummverkaufen. Die Verträge macht mit allen Auftragnehmern der Auftraggeber, und mit den Subauftragnehmern immer der GU. Den Fachverstand dafür hat der Architekt.

#33) der GU will seine 13% von DIR dafür haben, daß er seinen Subunternehmern das Verkaufen ihrer Leistungen an Dich abnimmt - nicht für irgendeine Gegenleistung zu Deinem Nutzen !

#32/34) @artibi hat genau verstanden, auf welchen Schläuchen Du stehst.

#47) der Architekt "organisiert" nicht "irgendeinen" Elektriker, sondern der beste Elektriker nach Vorgabe der Ausschreibung gewinnt den Zuschlag. Der "Druck" heißt "Bauleitung".

#49) Du zahlst immer erst bei Fälligkeit, die von der abgenommenen Leistung abhängt. Einen Architekten "buchst" Du siehe oben am besten nach meinem Fahrplan, also keinesfalls die Module A bis C en Suite.

#54) Die LP5 leitet der Leister der LP3 ab, alles andere wäre eine Strafe für einen der Vater und Mutter erschlagen hat. Auf Rechnungen der Subunternehmer hast Du keinen Anspruch, deren Leistungen nimmt ja der GU ab.

#58) guter Hinweis: bei "Hanglage" ist ein Keller Unfug, da gehört ein UG gebaut und genutzt (und das restliche Haus darüber entsprechend "kleiner" geplant).

#61) mir fehlen die Worte, wie vermurkst Du vorgehst. Lasse Dich von einem meiner Kollegen beraten (bitte nicht von mir - ich habe den Eindruck, Du treibst einen Berater ganz alleine in den Wahnsinn, und mehrere Jahresurlaube oder gar eine Kur on Top will ich mir nicht leisten müssen).

#62) haha, so gründlich willst Du am falschen Ende sparen. Aber wie gesagt, zu mir kommst Du bitte sowieso nicht.

 

Das können wir einfach nicht. Du zeigst uns nicht die Pläne, das Grundstück, den Hang und deine Wünsche. Und wir wissen noch nicht einmal, was im Angebot des GU enthalten ist.

Meine Erfahrung (aus dem Job): Wenn du einen GU mit so rudimentären Infos fütterst, bekommst du ein Maximalpreis genannt. Der GU denkt, dass er ganz alle Risiken berücksichtigt hat und gut verdient. Ist von einer seriösen Kalkulation weit entfernt.
Der Architekt, der dich, seine Idee vom Haus und seine Handwerker kennt, schätzt (auch das ist nicht mehr, nur eine Schätzung basierend auf Erfahrung) realistischer. Er hat es gar nicht nötig, möglichst hohe Preise zu nennen. Die Preise sind ihm egal - er verdient daran nichts.
Und der GU will zusätzlich zu seiner Marge dann auch noch mehr an Honorar.

 

Jetzt verstehe ich das Problem nicht, so hoch ist nun einmal das Honorar des Architekten gemäß HOAI.

Der Architekt hat da auch bestimmt 1Jahr Arbeit mit. Honorar des Architekten bedeutet nicht dessen Gehalt, man muss erst die Gemeinkosten abziehen.

Und wenn man das alles gemacht hat, dann kommt leider in der Regel ein Gehalt raus, was Architekten in allen Rankings als einen der am schlechtesten bezahlten Akademiker einstuft.

Das soll hier gar kein Klagelied sein, sondern etwas für Transparenz sorgen.

Und wie schon mehrfach erwähnt, kann man auch nach der LPH 5 mit einer passenden Ausschreibung noch einen GU beauftragen und sich dann entsprechend mit dem Architekten auf den Entfall einiger Teilleistungen oder sogar der LPH 8 einigen. Dann kostet der Architekt vielleicht nur noch 60.000€ oder so.

Der Hinweis hier mal mit dem HOAI-Rechner zu spielen, bringt schon was.

Zu guter Letzt teile ich mal die 180m2 in 2Etagen und komme so auf 90m2. Die nehme ich jetzt mal auch für den Keller. Für den Keller setze ich mal 1500€/m2 beim Hanggrundstück an, also 135.000€. Und für die 180m2 OGs nehme ich 3000/m2, also 540.000€. Zusammen also 675.000€. Also sind die genannten 700.000€ vollkommen realistisch, leider…

 

Du machst einen echt sprachlos.
Ich reihe hier mal ein paar Zitate aneinander - der letzte Hoffnungsschimmer, dass du beginnst, zu verstehen

Haut mich erstmal nicht vom Stuhl, sind erwartbare Kosten

Der GU will für dasselbe Stück Haus 300.000€ mehr + "seine Marge" (haha)

Das haut dich dann aber nicht vom Stuhl.

Und dann

kommt das:

Das haut mich dann vom Stuhl.

Klar, was machen auch ein paar Euro aus, die man verliert. Ist ja wie der morgenliche Einkauf beim Bäcker. Schmeckt das Brötchen nicht kauf ich halt ein Neues.

 

Nein, absolut nicht. Aber ich bezahle lieber 100.000€ für einen fähigen Architekten, der in meinem Interesse handelt und die gesamte Komplexität solch eines Bauvorhabens überblickt.

Klar, wer kennt es nicht. Die große Transparenz bei GUs. Wäre das doch nur den tausenden von Bauherren eingefallen, die man mit "Preistransparenz", "Preisgarantie", "verbindlicher Fertigstellungstermin" und Co. gelockt hat.

 

Drumm Augen auf bei der GU Auswahl ebenso wie bei der Auswahl des Arch. wenn er denn sein soll.
Es kann beides in die Hose gehen.
Aber hier im Forum sind die Arch. die heiligen Kühe (die alles können) und die GU‘s die Halsabschneider (die keine Ahnung haben).

 

Nö, über die Qualität reden wir noch gar nicht. Aber den Archi für seine transparente Vergütung je nach Leistungsphase durch verteufeln (durch @Mullvad) und einen GU für dessen „Transparenz“ und seine um den Faktor 2-4 höhere Vergütung über den Klee zu loben, passt nicht zusammen.

Die Kosten für Planung, Ausführungsplanung, Leistungsverzeichnis usw. fällt überall an. Der Architekt ist aber der einzige, der die Kosten offen legt. Lediglich bei Systemhausanbietern von der Stange spart man, weil es ein Massenprodukt ist.

 

Ein Arch. legt seine Kosten genauso wenig offen wie ein GU. Oder sagt der dir der Arch. den genauen Zeitaufwand?

 

Nein, aber er sagt - und das kann man sogar selbst nachrechnen - was sein Honorar ist. Der Zeitaufwand ist dafür völlig irrelevant, denn Du bezahlst das Ergebnis und nicht den Weg.

Der GU schreibt irgendwelche Zahlen drauf, aber seine Kalkulation inklusive seiner Marge siehst Du nicht. Weil er baut UND plant (wie sehr? Das sieht man an manchen Grundrissen oder Beratungen sehr gut...)
Oder hast Du schon mal so einen GU-Vertrag gesehen, wo die Kalkulation hinterlegt ist?

 

Jo und beim GU heißt es Raffzahn und beim Architekt sowieso-Kosten.