Kapitalanlage Doppelhaus: Grundstück aus Eigenmitteln kaufen + warten oder Darlehen + Bau sofort

Wieviel Kredit ist auf den beiden immobilien?

Ist nicht böse gemeint, aber der Plan ist für mich Augenwischerei.

DIe Zinsen werden in nächster Zeit vermutlich nicht dramatisch fallen. Klar kann irgendwas passieren, darauf zu hoffen ist aber dann doch mehr "Lotto spielen" und weniger "Investitionsplanung". Bei groben Kosten von 3000-3500€ pro m² Wohnraum baut ihr eher keine 220m² für 500.000€, das ist zu günstig. Dann habt ihr relativ wenig Eigenkapital, d.h. ihr zahlt relativ hohe Zinsen, die musst du aus der ganzen Planung rausrechnen (zumindest teilweise -> Abschreibung und Co.). Von den Mieteinnahmen solltest du dann noch Rücklagen bilden. Ein gewisses Risiko für Mietausfall besteht auch immer. Und was dann über bleibt ist wahrscheinlich prozentual so "wenig", dass du mi Aktien besser fährst.

Wenn dann noch die Familienplanung ansteht und 2800€ wegfallen plus zustätzlicher Kosten für das Kind wird die ganze Idee noch komplizierter - dann fallen von den 3500€, die ihr monatlich spart erstmal 2800€ weg wegen dem Gehalt und die Finanzierung der neuen Mietimmobilie wird wahrscheinlich auch um die 1700-2200€ pro Monat sein - da wird die Rechnung dann schon rot.

Ob ihr ohne weiteres eine Finanzierung bekommen würdet mit den Rahmenparametern, weiß ich nicht. Bei Mietobjekten rechnen Banken immer anders und wollen eigentlich mehr EK sehen. Die KDF wird ggf. auch kompliziert. Da kann vermutlich @nordanney mehr zu sagen - das Thema ist eher sein Fachgebiet

 

1. Zinserwartung für die Zukunft: Zinsen steigen (moderat) - sagen alle Experten und auch wir als Bank gehen davon aus
2. Haus wird teurer als 500k all in
3. KfW Förderung gibt es nur noch für noch teuere Häuser (KfW40 mit Geflns)
4. Laufende Rendite ist eine Katastrophe (Rechne bitte mal deine geplante Miete in Relation zu deinen Kosten. Oder überlege mal, was dann noch nach Zinsen über bleibt. Und nach Bewirtschaftung. Und dann noch einmal mit realistischen Baukosten)
5. Auf die konkrete Frage braucht man dann nicht mehr antworten. Außer, du kannst die Miete deutlich erhöhen. 16-20€ wären sinnvoll.

 

zu 2: Gehe auch davon aus, dass es teurer wird. Bei der aktuellen Situation in der Bauwirtschaft, kann man da aber auch positive Überraschungen erleben.
zu 3: Da auch die Wertsteigerung in die Rendite einfließt, lässt sich das so pauschal nicht beantworten. Geht man von einer hohen Inflation aus, kann sich die Rendite durchaus auch positiv entwickeln.

Grundsätzlich stimme ich meinen Vorrednern jedoch zu, dass das Vorhaben vermutlich eine Nummer zu groß ist.

 

In einer Lage mit 9-10€ Kaltmiete (= irgendwo im nirgendwo) wird das schwierig. Davon abgesehen sollte man - wenn man seriös rechnen möchte - nie mit völlig ungewissen Prämissen rechnen. Und es hilft dir auch nicht wirklich, wenn du ein unrentables Projekt damit schon rechnen möchtest, da du in 25 Jahren (vielleicht) eine passende Wertsteigerung hast. In 25 Jahren können die beiden Hälften dank der Vermietung auch völlig abgerockt sein. Nicht vergessen.

Da wollte ich noch kurz anmerken, wobei das eher für alle interessierten gilt, da ich nicht davon ausgehe, dass der TE sich wieder meldet.

 

Frag bei nächster Gelegenheit mal deine Kollegen aus der Anlageberatung, womit die bei den gerne empfohlenen aktienbasierten Anlageprodukten rechnen…

 

Hab nur Kollegen, die in der Vermögensberatung aktiv sind. Also Portfoliobetreuung. Dort gibt es - im Gegensatz zur 100% Hausanlage - eine breite Portfoliostreuung. Da muss ich Dir bestimmt nichts drüber erzählen, dass eine Risikostreuung auch eine Minimierung ist. Fängt von Gold und Cash an, geht über Dividendenpapiere bis hin zu klassischen Aktienanlage, ETFs und Krypto.
Ja, sind auch Zukunftserwartungen, aber eine "Firmenbeteiligung" ist komplett anders als eine Immobilie, die nur ein Asset ist und dann auch noch nur eine einzige Cash-Flow Quelle hat - mit deutlich mehr Risikofaktoren.

 

Und Ihr? Wie lebt Ihr denn?

 

Hat nichts damit zu tun, dass das Projekt zu teuer ist. Das Projekt ist schon vor der steuerlichen Komponente eine Katastrophe, die sich nicht mehr retten lässt.

Wirf mal ein paar konkrete Zahlen in den Raum. Eine Wohnung kann deutlich schlechter sein, aber auch besser. Pauschale Aussagen kann man nicht treffen. Diversifizierung bedeutet für mich, in ein halbes Dutzend verschiedene Assetklassen zu investieren. Und nicht nur in eine Assetklasse, und dann auch noch in genau eine einzige Anlage.