EFH Bj. 2000, Feuchte Stellen im Keller, kaufen oder lieber nicht?

Moin zusammen,

ich würde mich sehr über eure Meinung zu folgender Situation freuen:

Meine Frau und ich würden gerne ein EFH aus dem Baujahr 2000 kaufen. Wir sind im Kaufprozess bereits so weit, dass der Ball bei uns liegt und wir zum verhandelten Preis "nur noch" Ja sagen müssen.

Allerdings liegt uns ein Thema aktuell noch schwer im Magen - zumal wir absolut nicht vom Fach sind und wir deshalb Angst haben, uns hier gutgläubig großen Ärger / Kosten ans Bein zu binden: Feuchtigkeit im Keller.

Bereits bei unserem ersten Besichtigungstermin liefen im Keller Luftentfeuchter (Korkboden, wurde bis zuletzt bewohnt, Heizkörper vorhanden, schwarze Wanne, Ringdrainage mit Pumpe und Warnsystem vorhanden, keine Dämmung, offene Kellertreppe). Das hatte uns zunächst stutzig gemacht - das kannten wir so bisher nicht und ließ uns zunächst vermuten, dass es hier evtl. einen Wasserschaden / Feuchtigkeitsprobleme gibt. Diese Vermutung wurde durch die Maklerin / den Eigentümer damit entkräftigt, dass hier halt gewohnt wurde und das "normale" feuchte Milieu durch die Entfeuchter einfach überwacht und bei zu hoher Luftfeuchtigkeit gegengesteuert wird. So weit so gut.

Bei einem zweiten Besichtigungstermin hatten wir dann einen von der IHK bestellten und vereidigten Sachverständigen / Gutachter dabei. Dieser hat sich den Keller genau angeschaut, an den Wänden Feuchtigkeit gemessen und sich auch sichtbare Feuchten an den Wänden genau angeschaut. Im zu erwartenden, rechtssicheren Sprech im nachfolgenden Protokoll hat er geschrieben, dass unterhalb der Kellerdecke vorgefundene feuchte Erscheinungen auch aus undichten der Kellerabdichtungen resultieren "können". Ausschließen könne er dies so ohne weiteres nicht. Allerdings sagte er auch (vor Ort und auch im Protokoll), dass er "viel mehr davon ausgeht, dass durch klimatische Bedingungen (Lüftung, Heizung etc.) zu erhöhten Feuchten an den Außenwänden ursächlich sein kann."

In einem nachfolgenden Telefonat haben wir dann noch einmal unsere Verunsicherung geäußert. Er hat uns dann auch Fotos dieser Stellen (alle aus dem selben Raum) zukommen lassen, die er vor Ort geschossen hat. Hier standen vor dem Gutachtertermin (die erste Besichtigung) noch ein deckenhohes Regal (rechts oben ) und ein weiteres Regal sowie an die Wand angelehnte Platten (links unten). Er betonte nochmals, dass er nicht davon ausgeht, dass es an von außen drückender Feuchte liegt. Eher am erwähnten falschen Lüften / Heizen.

Hier würde mich eure Meinung interessieren - ich hänge die Fotos hier mal an.

Ein Bodengutachten gibt es leider nicht. Allerdings steht das Haus leicht erhaben und die Kellerdecke ragt damit ca. 0,5-1 Meter über das Bodenlevel hinaus. Auch der Rest des Geländes drum herum sind vom Haus weg abschüssig. Wir haben zudem in der Nachbarschaft geklingelt und nach Erfahrungswerten gefragt. Wenn ein Keller vorhanden war, wurde von keinen Problemen berichtet. Lediglich, dass auch hier teilweise Entfeuchter im Keller stehen. Aber nur, da dieser als Wohnraum genutzt wird und nicht weil es hier akute Feuchtigkeitsprobleme gibt. Die Baujahre der Nachbarhäuser lagen alle um 2000 herum. Ich konnte zudem herausfinden, dass es sich hier vermehrt um Mergel / Lehmböden handelt - aber dennoch keine Probleme gibt.

Unsere Sorgen bleiben nach den sichtbaren Feuchtigkeitsschäden dennoch. Die Bitumenschicht ist immerhin schon 26 Jahre alt und mir stellt sich die Frage, ob uns hier eine enorm teure Kellersanierung bevorsteht, die unser Budget sprengen würde (im Netz liest man verschiedenes - von 30 Jahren bis 80 Jahren Haltbarkeit). Manche freundliche Baufirmen sagten mir am Telefon, dass man hier von wenigen Tausend Euro (wenn es nur das partielle Flicken einer einzigen Einbruchstelle wäre) bis hin zu Minimum 40.000 Euro aufwärts rechnen kann.

Ich hoffe, ihr sagt mir nun, dass das typische Erscheinungen von falschem Lüften / falscher Lagerung (bspw. Pappkartons) zu dicht an den Wänden sind... Und nicht, dass das durchaus durch von außen drückende Feuchtigkeit, bedingt durch eine kaputte Kellerabdichtung kommen kann.

Herzliche Grüße und vielen Dank für eure Hilfe!

 

Vielen Dank für die Antwort!!

Laut mir vorliegender Baubeschreibung:

Gründung: Die Sohlplatte wird gemäß der Statik in den vorgesehenen Abmessungen und mit der erforderlichen Betongüteklasse in Stahlbeton hergestellt. Ein Potentialausgleich aus verzinktem Bandstahl wird in die Fundamentplatte eingebaut

Kellermauerwerk: Das gesamte Kellermauerwerk wird aus großformatigen Kalksand-Planblocksteinen mit Dünnbettmörtel hergestellt. Die Wandstärken ergeben sich aus den statischen Berechnungen. Die Kellerwände werden gegen aufsteigende Feuchtigkeit mit einer horizontalen Sperrschicht versehen.

Isolierung der Außenwände:
Die Isolierung der Kelleraußenwände erfolgt gegen normale Bodenfeuchtigkeit; nicht jedoch gegen nichtdrückendes bzw. drückendes Wasser.
Die senkrechten Außenwände erhalten eine direkt aufgebrachte Abklebung aus einer selbstklebenden Biteumenbahn entsprechend der Norm für Bauwerksabdichtungen DIN 18195; Teile 5 und 6. Eine Putzschale ist bei diesem Verfahren nicht notwendig.

Das war es an mir vorliegenden Informationen zur baulichen Beschaffenheit des Kellers. Zu deiner Anmerkung zu den Entfeuchtern: Der Gutachter sagte mir, dass man hier auch relativ kostengünstig über ein Entlüftungssystem nachdenken sollte. Das wäre dann eine Alternative zu den Entlüftern? Warum liefen (und laufen immer noch) sie denn auch im Winter / aktuell? Für mich hat es, insbesondere im Zusammenspiel mit den festgestellten Feuchten an den Wänden, ein kleines Geschmäckle.

Und die Fotos - auch das mit dem größeren, vom Boden links unten hoch ziehenden Wasserrand - schließen auch für dich eher auf von innen kommende Feuchte? Nicht von außen durch das Mauerwerk eindringende Feuchte?

 

Nein, leider keine weiteren Informationen als diese. Feuchtigkeit, die von innen kommt, könnte man ja sicherlich durch ein Lüftungssystem oder Entfeuchter regulieren und sollte kein Kaufhindernis darstellen.

Was würde es denn praktisch für mich bedeuten, wenn es sich tatsächlich um aufsteigende Nässe von außen handeln würde?

 

Und wie ermittle ich, dass es sich wirklich um aufsteigende Nässe von außen handelt? Einen Gutachter hatte ich ja nun schon dabei, welcher der Meinung war, dass auch diese Ecke eher nach einem Belüftungsproblem aussieht. Das klingt jetzt ja doch wieder so, als sollte ich tunlichst die Finger von dem Haus lassen - weil es extrem teuer werden kann.

Bodengutachten liegt dem Eigentümer nicht vor. Er vermutet, dass die Baufirma es damals nicht anfertigen lassen hat. Die Ringdrainage hat aufgrund der rund ums Haus herum (und der grundsätzlich eher höher gelegenen Gegend) laut Gutachter vermutlich noch nie Wasser gesehen...

Laut Eigentümer (alles Infos, die durch die Maklerin an uns weitergereicht werden...) ist die Drainage erst vor 3 Jahren gespült worden. Und deren Ablauf ist wohl an das Regenabwassernetz angeschlossen. Als Zugang zur Drainage wurden a.) die Zysterne und b.) eine Öffnung zum Spülen genannt.

Schlecht versickerungsfähiger Boden / Mergelboden ist für die Gegend dort leider nicht unüblich.

"Ich glaub ja nicht, dass da KSK-Bahnen verklebt wurden sondern eher bituminöser Voranstrich und KMB (heute PMBC)." Könntest Du mir das etwas umgangssprachlicher erklären, wie das gemeint ist?

Vielen Dank auf jeden Fall für den ganzen für mich sehr wertvollen Input!