Ablauf Grundstückskauf

Hi,

bei uns wars so.

1. Vorvertrag mit Eigentümer
2. Notartermin.
3. Notar bezahlt (der war schnell mit der Rechnung).
4. Kaufsumme beim Notar hinterlegt
5. Vormerkung ins Grundbuchamt
6. Eintragung ins Grundbuchamt.
7. Kaufer kriegt geld vom Notar.

(das Treuhänderische Konto über den Notar kostete zwar etwas extra, wars mir aber wert)

 

Hallo Johann,

das kommt drauf an ...
Du hast ja schon mal den Vorteil, daß Du keine Grundschuld bestellen mußt!
Wer ist der Verkäufer, wie gut kennst Du ihn bzw. wie schätzt Du ihn ein? Wenn Du keine Angst haben mußt (z.B. weils ein guter alter Mann ist ...), daß der sich mit dem Geld auf die Bahamas absetzt bevor das Grundstück umgeschrieben ist und es vorher z.B. zum zweiten Mal verkauft, dann kannst Du Dir überlegen, ob Du auf eine Auflassungsvormerkung verzichten kannst. (Spart Gebühren, so haben wirs gemacht, das Amt war dann auch recht schnell, ca. 4 Wochen bis Auflassung da war.) Darüber kann der Notar dann auch noch beraten.

Im notariellen Kaufvertrag wird der Tag des Besitzübergangs (i.d.R. incl. des Übergangs von Nutzungen und Lasten, also auch Schlüsselübergabe und Abgaben, ...) geregelt.

Üblicherweise wird in zeitlicher Nähe dazu auch der Kaufpreis als fällig vereinbart. Es genügt eine Überweisung, Du mußt nur sicherstellen, daß das Geld am vereinbarten Tag beim Empfänger wertgestellt wird. Bei dieser Summe würde ich das 2-3 Tage vorher überweisen und gut. Du darfst keinen Verzug riskieren, sonst bezahlst Du hohe Zinsen dafür. Sonst gäbe es die Möglichkeit einer Blitzüberweisung (fragen, was die an Gebühr kostet, bei uns warens 20 Euro), die am selben Tag ankommt.

Das Treuhandkonto kann man sich m.E. in diesem Fall sparen, es sei denn, daß auf dem Grundstück bisher noch Schulden drauf sind, die zuerst abgelöst werden müssen, dann muß das bei der finanzierenden Bank des Verkäufers gemacht werden, aber der bezahlt es dann auch, incl. der Löschungsgebühren seiner Grundschuld o.ä..
Nach diesen Dingen hat der Notar zu fragen und sie in den KV aufzunehmen, daß es für beide Seiten paßt. Er hat auch ausführlich zu informieren und zu beraten.

Nach Bezahlung des KP erfolgt Mitteilung vom Verkäufer an den KV-Notar, daß bezahlt wurde, dann ist vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, dann kann die Umschreibung im Grundbuch stattfinden (Auflassung).
Der Notar kann auch vorher angerufen und befragt werden, wenns vorab Unsicherheiten gibt!

Gruß Seev

 

1) Vorvertrag brauchst Du nicht, es sei denn er ist notariell, aber wenn der Verkäufer zusagt, kann ja ein Notartermin innerhalb von 14 Tagen über die Bühne gehen.

4) Termin sollte auch der Termin des Übergangs von Nutzen und Lasten sein. Ab hier bezahlst Du Grundsteuer und haftest für alles, was so auf dem Grundstück passiert, darfst es aber auch betreten und im Rahmen der Gesetze alles machen, was erlaubt ist.
Vorsicht, keine zu großen Investitionen tätigen, noch kann der Vertrag an einer Genehmigung scheitern.

5) geht schnell, sollte aber eigentlich vor 4) liegen

6) ab jetzt kann richtig investiert werden

Treuhandkonto = Anderkonto ist empfehlenswert

Da ja Nr. 6 ganz wichtig ist, dies aber erst passiert, wenn der Notar alle Genehmigungen hat (stehen alle im Vertrag), hilft auch mal eine Nachfrage beim Notar. Hier aber frühstens nach 6...8 Wochen nachfragen, welche Genehmigungen fehlen, denn es gibt auch für die Ämter Fristen.

Wenn das in Sack und Tüten ist, muss das Grundbuchamt die Eintragung vornehmen. Während man überall vorher auch mal drängeln kann, muss man mit Rechtspflegern vom Grundbuchamt immer höflich und nett umgehen.

Je nach Weiterbildungsterminen und Krankheitsstand kann dort nämlich auch mal ein Bearbeitungsstau auftreten. Und der Rechtspfleger wird zwar in der Regel nach Eingang der Unterlagen arbeiten, muss es aber nicht.

D.h. wer seine gute Erziehung vergisst, kann auch mal unten im Stapel bleiben.

Und nach meiner Kenntnis hat niemand ein Weisungsrecht gegenüber Rechtspflegern hinsichtlich der Bearbeitung von Grundbüchern.

Je nach Amtsgericht dauert eine Eintragung ohne Nachfrage schon mal ein bis zwei Jahre !

Also auch in der letzten Phase immer schön höflich bleiben, teilweise klappt es auch schon nach einem halben Jahr mit der Eintragung.

 

zur Frage nach den Terminen: alles ist möglich und verhandelbar. ->
Wie schnell will / kann man übergeben und bezahlen? Dies sollte +/- gleichzeitig sein, aber auch da können mal 6 Wochen dazwischenliegen, je nach Wünschen ..., aber alles NACH dem KV-Termin.

Bei unserem Wohnungsverkauf hatten wir den Folgetag nach dem KV-Termin als Übergabe definiert und sind aber wegen längeren Anfahrtswegen sofort nach dem Notartermin zum Objekt gefahren und habens übergeben. Bezahlung war erst 6 Wochen später, weil die Finanzierung noch nicht ganz auszahlbereit war, gut das war unser Verkäuferrisiko, aber hat geklappt.

 

Halte diese Abfolge für sehr atypisch, ... v.a. daß der Käufer das Geld kriegt

5. kann selbst Monate, 6. kann u.U. Jahre dauern, will der Verkäufer etwa solange warten??

 

Super das es so schnell gehen kann, bei uns hast Du die andere Variante.

Das ist so ein Nachteil ohne Anderkonto. Wenn nämlich der Verkäufer eben diese Mitteilung "vergisst", wird es schwierig.

Das Finanzamt hatte ich doch glatt vergessen ...

 

Ja, z.B. wenn er schon auf die Bahamas abgetaucht ist ...

 

Und ggf. brauchst Du von der Gemeinde zum KV noch eine Bescheinigung, daß sie auf ein mögliches Vorkaufsrecht verzichtet, ... wenn nicht gerade die Gemeinde der Verkäufer ist.

 

5. geht ganz fix, ggf. legen die im Amt erst mal eine Notiz an, um das Grundbuch zu sperren.

6. Ja wann soll denn die Umschreibung sonst erfolgen, erst wenn alle Genehmigungen incl. Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen, anders geht es auch nicht. Da auch Genehmigungen versagt werden können (z.B. Gemeinde übt berechtigt Vorkaufsrecht aus), würde ja der Vertrag platzen, daher keine größeren Investitionen vor der Auflassung im Grundbuch !

7. Aus den Gründen, die zum platzen des Vertrages führen können, ergibt sich die Notwendigkeit, das Geld erst zusammen mit dem Antrag auf Auflassung (wenn alle Genehmigungen mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, vorliegen) zur Auszahlung zu bringen. Eine vorherige Auszahlung könnte zur Folge haben, dass der Vertrag nicht durchgeführt werden kann, der Verkäufer mit dem Geld über alle Berge ist.

Da dies für den unbedarften Grundstückskäufer nicht zu überblicken ist, sollte er immer über Treuhand/Anderkonto des Notars abwickeln.

Den dort hinterlegte Kaufpreis sollte der Notar (entsprechend Vereinbarung im Vertrag) zu Tagesgeldkonditionen verzinst anlegen, wobei die Zinsen ab dem Tag des Übergangs von Nutzen/Lasten (gewöhnlich gleich dem Tag des Einganges des Kaufpreises beim Notar) dem Verkäufer zustehen sollten.

 

Die braucht Du immer. Es ist eine der Genehmigungen, die der Notar einholt, die im Vertrag steht.

 

Versteh ich ja grundsätzlich, aber dann kann man sich den Aufwand für die Vormerkung (zumindest wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gemeint ist) wohl auch sparen, oder?
Bei den drei Deals, bei denen ich bisher beteiligt war, war das nie so, sondern das Geld wurde jeweils sofort nach Besitzübergang freigegeben.

 

Ich habe die damals als Käufer des Grundstücks selbst beschafft, aber vielleicht hab ich das auch nur gemacht um die Sache zu beschleunigen oder Gebühren zu sparen (?).

 

Dann lagen da alle Genehmigungen vor oder es war das Risiko des Käufers. Ich habe auch schon Wiesen im dreistelligen Bereich direkt beim Notar bezahlt. Da ist das Risiko überschaubar.

Wohl um Zeit zu sparen, Gebühren fallen eigentlich immer an, weil es entsprechende Satzungen in den Kreisen/Gemeinden gibt.

 

Der Notar kann über die zeitliche Abfolge genaue Auskunft geben, da er die Bearbeitungszeiten der örtlichen Behörden kennt. In Bayern ist die Welt noch Heile, da dauert die Eintragung einer Vormerkung im Regelfall keine Woche, eine Auflassung bis zu vier Wochen.

Auf eine Auflassungsvormerkung kann man dann verzichten, wenn man den Verkäufer kennt und vertraut. Die Vormerkung im Grundbuch kostet bei einem Wert von 45000,- EUR 63,- EUR (ohne Notarkosten) und bewirkt, dass der Verkäufer nicht noch einmal an einen anderen verkaufen kann und zB im Rang danach eingetragene Belastungen nicht gegen den Vormerkungsberechtigten (=Käufer) wirken (zB Zwangssicherungshypothek).

 

Ist...

... (nicht wird!!!) das Grundstück denn lastenfrei in II und III?

 

Das Grundbuch hat mehrere Seiten und Abteilungen:
- Aufschrift mit Amtsgericht, Gemarkung und Blattstelle
- Nummeriertes Bestandsverzeichnis mit den Flurstücken (Name und Größe)
- Abteilung I mit dem derzeitigen Eigentümer
- Abteilung II mit Rechten die am Grundstück lasten können, wie Dienstbarkeiten (wie in deinem Fall), Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz, Zwangsversteigerung, etc.) uvm. im Gegensatz zur
- Abteilung III mit den Grundpfandrechten wie Hypotheken (seltener), (meist) Grundschulden oder Rentenschulden (so gut wie nie).

Rechte in Abteilung II wie Stromleitungsrechte, Kanalleitungsrechte, etc. musst du übernehmen.

Rechte in Abteilung III musst du nicht übernehmen (daher lastenfreie Umschreibung), kannst sie aber übernehmen, wenn du die löschungsfähige Quittung des eingetragenen Gläubigers bekommst. Dann kannst du das Recht an deinen Finanzierer abtreten. Ist etwas billiger (Notar und Grundbuch), als wenn du ein neues Recht eintragen lässt. Die Abtretung musst du aber vor (!!!) Umschreibung auf dich als Eigentümer unbedingt mit dem neuen Finanzierer absprechen.

Und dem Notar ruhig was glauben. Eine Eigentumsumschreibung ist für den so Basic, wie für einen Elektriker die Unterscheidung der Farben schwarz, blau, grüngelb

 

Nachtrag zu 19:

Ein Grundpfandrecht sichert (meist) ein Darlehen. Die Grundschuld erlaubt die Vollstreckung in das Grundstück (=dingliches Recht). Aufgrund der notariellen Grundschuldurkunde kann der Gläubiger beim Schuldner vollstrecken (=persönliches Recht).

Vereinfacht gesagt: Wenn also die Abteilung III des Grundbuches unbelastet ist, ist es "schuldenfrei".