Abnahme verweigern.....

Des Pudels Punkt an der Wand

Das sieht mir aber ganz so aus, als hätte der Rechtsanwalt da schwer gepennt.

Ein Grund mehr, Verträge durch den eigenen Rechtsanwalt VOR der Unterschrift prüfen zu lassen. Notare stellen nur fest, ob der Vertrag so geht, nicht, ob er nachteilig für den Erwerber ist.

 

Nu wird das interessant

Also wurde doch wieder leichtfertig unter Zwang ein nachteiliger Vertrag unterschrieben. (Haus)Schwamm drüber.

Dem vom Gericht bestellten Gutachter wurde der Zugang verweigert? Wohl doch schon auf das Anschreiben des Gutachters hin? Oder erst als der Gutachter vor Ort auftauchte?

Seisdrum, ich frage mich dann nur, warum überhaupt ein selbständiges Beweisverfahren eröffnet wurde. Und welcher Idiot kauft son ein Haus? Weiß der nix von der Geschichte? Oder macht der wieder wie üblich die Abnahme alleine?

Soviele Fragen ich weiß. Ich hab aber einen ähnlichen Fall, da ist der Bauträger überfordert und schreibt sogar die Unwahrheit. Die Bilder dazu sind unter "Geschichten aus der Gruft". Dem habe ich jetzt auch geschrieben, daß der Bau nicht abnahmefähig ist. Wird auch zu einem Problem, weil er schon 14 DHH direkt nebenan genauso falsch gemacht hat.

 

Oh ja!

Das mit dem Mut kenne ich. Ist mir zweimal passiert. Von jeweils 100 bzw 200 Bauherren hatten nur zwei "Mut". Der Mut hat sich aber gelohnt. Sie waren die einzigen, die Sanierung UND Schadenersatz durchsetzen konnten. Die Insolvenz der Bauträger war auch hier angemeldet. Nur mußten die das noch abwickeln, um nicht dem Vorwurf der Insolvenzverschleppung ausgesetzt zu werden.

Tja, un der Rest der Bauherren sitzen jetzt auf Mängeln in Form von Schimmel und unbrauchbaren Kellern sowie gnadenlos hohen Heizkostenrechnungen.

Besonder bitter daran ist, daß die restlichen Bauherren die grauenhafte Investition von sage und schreibe 250 Teuro (damals 500 DM) gescheut haben.

 

Abnahme verweigern

Vor der Abnahme ist der Bauträger (so man von einem solchen kauft) für die Mängelbeseitigung zuständig. Wie sieht es mit der Beweispflicht bei Mängeln aus, die als solche schon vor der Abnahme gerügt wurden? z.B.

Fehlende Wärmedämmung in DG, da die Mauern bis zur Oberkannte Sparren gemauert wurden und nicht 1/3 und 2/3. Der Bauträger kann das zwar rechnen lassen aber wer mißt den Wärmestrom bzw. übernimmt die Kosten a) für den Beweis der Qualität der Dämmung bzw. die Nachbesserung?

Oder Kommunwand bei DHH, wobei der Bauträger die sichtbaren Mängel (Beton ist bei dem Deckenbetonieren über die Dämmschicht gedrückt und hat die Häuser "kurzgeschlossen) soweit hat beseitigen lassen aber, der Beweis, daß keine Körperschallbrücken mehr vorhanden sind, nicht erbracht wurde. Also: Wer zahlt? Der Käufer, der berechtigte Zweifel an der Trittschalldämmung der Kommunwand hat, oder der Bauträger, der vielleicht sagt: wenn Du willst, daß das geprüft wird, muß Du es auch zahlen. Wer muß zahlen?
Peter

 

Zuerst eine Vorbemerkung. "so man von einem solchen kauft". Man kauft nicht, sondern läßt bauen. Im Link sehen Sie, daß der Bauträgervertrag eine Kombination von Kaufvertrag(Grundstück) und Werkvertrag (Hausbau) ist. Das heißt für die Errichtung des Hauses gilt das Werkvertragsrecht und nicht das Kaufrecht. Also prinzipiell könnte auch die VOB für den Hausbau vereinbart werden. Es könnte allerdings evtl. schwer werden, weil die VOB als Ganzes vereinbart werden muß und durch die Kombination mit dem Kaufvertrag ist das evtl. nicht möglich. Aber für den Hausbau gilt eben das Werkvertragsrecht. Zum Unterschied der verschiedenen Rechte dieser Link.

Im weiteren: Wer muß was?

Ein AN (hier Bauträger) ist vor und nach der Abnahme für die Mängelbeseitigung zuständig. Unterschiedlich ist nur: vor der Abnahme muß der AN beweisen, daß er mängelfrei gebaut, nach der Abnahme muß der AG beweisen, daß ein Mangel vorliegt.

Das Wort "freiwilig" in dem nachfolgenden Text ist vielleicht etwas sehr strapaziert, aber direkt hat man keine Machtmittel um eine Vertragserfüllung zu erzwingen. Die Machtmittel muß man sich erst durch einen Prozeß verschaffen - und "vor Gericht und auf hoher See ..."

Ihrem Beitrag liegt ein falsches Rechtsverständnis zu Grunde. Ohne ein vollstreckbares Urteil ist jede Vertragserfüllung "freiwillig". Aber der Vertragspartner wird sich in der Regel freiwillig an einen Vertrag halten, weil er erstens bei Vertragsverletzung einen Prozeß verliert (und dann ein vollstreckbares Urteil + zusätzliche Gerichtskosten erhält) und zweitens, weil er bei Bekanntwerden von Unzuverlässigkeit ggf. geschäftlich ruiniert ist.

Auf die konkrete Frage hier angewandt. Wenn Sie oder ein Gutachter Mängel feststellt, ist der Auftragnehmer nicht "verpflichtet" die Mängel sachlich festzustellen, zu beseitigen oder ein Gutachten zu bezahlen. Auch hier hilft wieder nur der Hinweis über den wahrscheinlichen Ausgang eines Prozesses um den AN zur "Freiwilligkeit" zu bewegen: Bei einem Urteil werden auch die Kosten eines Gutachtens, die üblicherweise angefallen sind, mit in den Erstattungsanspruch einbezogen. Gegenbeispiel: wenn jemand die Kosten eines Gutachtens erstattet haben will, wo der Gutachter für ein leichtes Gutachten aus Australien einflog, werden wohl die Reisekosten nicht erstattet. Anders wäre es bei einem komplizierten Gutachten, wo es nur in Australien den Experten gibt. Bei einem Gutachten mit Stundensatz 150 Euro werden vielleicht nur 80 Euro erstattet, es sei denn man kann beweisen, daß dieser!! Gutachter notwendig war, und daß er nicht angefangen hätte bei einem Stundensatz unter 150 Euro.

Also Gutachterkosten ansehen auf Üblichkeit und dann den Auftragnehmer zur "Freiwilligkeit" überreden - ohne das Druckmittel Prozeß außer Acht zu lassen.

Besser kann Ihnen das ein RA sagen und wenn "Freiwilligkeit" nicht klappt, müssen Sie überlegen, ob sich ggf. wirklich ein Prozeß lohnt.

Und genau so ist es mit einem Baubetreuer (Gutachter usw.), den sich jemand von Anfang an an seine Seite holt. Wenn der Auftragnehmer so gut war, daß kein Baubetreuer notwendig gewesen wäre (extrem unwahrscheinlich) kann dem Auftragnehmer sein Entgeld nicht um die Kosten des Baubetreuers gekürzt werden. Wenn aber Mängel aufgetreten sind, die ein Beauftragen eines Baubetreuers (und ggf. eines RA) nachträglich rechtfertigen, kann man das Entgeld um diese dazu notwendigen!! Aufwendungen kürzen. Der Auftragnehmer wird zwar böse reagieren (z.B. einen Mahnbescheid schicken), aber kaum einen Prozeß deshalb riskieren, weil er außer dem gekürzten Entgeld auch noch die Prozeßkosten riskiert.

Aber aufpassen muß man: Wird z.B. einem Mahnbescheid nicht rechtzeitig widersprochen, gilt er als anerkannt und der AN kann Vollstreckung veranlassen, obwohl er im Unrecht ist. Dann müßte man selber einen Prozeß anstrengen, um vom AN das unrechtmäßig erlangte Geld wieder zurück zu bekommen.

Aus allem folgt: Ohne Prozeß können Sie den Bauträger nicht zwingen. Aber wenn er sieht, daß Sie Ernst machen und z.B. zunächst der ein selbständiges Beweisverfahren (z.B. zum Schallschutz) in die Wege leiten, wird er vielleicht zugänglich.

 

Ich bin zwar kein Jurist, aber die Aussage, das dem BT die Kosten des AG für Baubetreuer und/oder Gutachten abgezogen werden können, kann ich nicht so ganz glauben.

Es ist doch nicht Sache des Bauträgers, wen der AN mit der Überwachung der Arbeiten beauftragt !
Ebenso handelt es sich bei einem vom AN beauftragten um ein Parteien-Gutachter, deren Wirkung vor Gericht sehr begrenzt ist, die Kosten dafür sind wohl kaum dem Bauträger (rechtmäßig, versuchen kann man´s ja immer mal) abzuziehen. Es sei denn, der Bauträger erkennt das Gutachten und seine Schuld an, das ist wieder was anderes.

Im Umkehrschluß heißt das ja, ich kann mir als mögliche begutachten lassen, und zieh die ganzen Kosten erst mal dem Bauträger ab !

Also, bitte mal Aussagen von Fachleuten bzw. Beweise auf den Tisch !

 

Hr. Ebel behauptet ja auch gar nicht, dass diese Vorgehensweise juristisch wasserdicht wäre, er meint nur, dass der BT deswegen keinen Prozeß riskieren wird.

Interessant wäre nun zu wissen, ob es diesbez. Präzedenzfälle gibt bzw insbes. ob ein einschlägiger Prozeß schon ausjudiziert wurde.

 

Ist die Einschränkung überlesen? Wenn der Baubetreuer (oder auch der Bauherr) keinen Mangel findet, war also scheinbar eine Baubetreuung nicht nötig - also kann man den AN auch die Kosten dafür nicht in Rechnung stellen.

Anders ist es aber, wenn ein Mangel gefunden wird. Dann wird in üblicher Rechtsprechung der Verursacher des Mangels verurteilt auch die angefallenen üblichen Gutachterkosten zu erstatten. Und ich bin der Meinung, daß es nicht dabei darauf ankommt, wann der Gutachter beauftragt wurde. Wenn ein Mangel von einem Gutachter festgestellt wird und der Gutachter dafür bezahlt wird einen Mangel festzustellen, dann müßte nach üblicher Rechtsprechung auch ein übliches Gutachterhonorar Bestandteil des Urteils sein. Natürlich kann bei einem Mangel,für den üblicherweise ein ganz kleines Honorar anfällt nicht alle Kosten des Baubetreuers in Rechnung gestellt werden (vielleicht aber doch, denn der Aufwand war ja nötig, damit auch kleine Mängel auffallen).

Wenn aber mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Prozeß so ausgehen wird, daß die Gutachterkosten sowieso zu erstatten sind, würde doch der AN die sprichwörtliche Prügel verdienen, wenn er einen Prozeß beginnt weil der AG die Gutachterkosten schon in Abzug bringt.

Siehe z.B. dieses Urteil vom BGH.

und genau das ist die Aufgabe des Baubetreuers.

 

Ergänzung

Im Vorstehendem ist die Aufgabe des Baubetreuers etwas falsch gewichtig dargestellt - die Hauptaufgabe ist es natürlich zu verhindern, daß überhaupt ein Mangel auftritt. Wegen der Schwierigkeit nachzuweisen, daß ein Mangel nur durch das Wirken des Baubetreuers verhindert wurde, hätte man vor Gericht schlechte Karten. Also gar nicht erst einen Streit riskieren, indem man die Kosten um die Kosten des Baubetreuers kürzt. Man kann ein fair-play versuchen, indem AG und AN je zur Hälfte die Kosten tragen.

Übrigens, wenn eine Mangelbeseitigung auf das Wirken des Baubetreuers zurück geht, sollte man das beweisbar sichern, damit man im Streitfall wirklich gute Karten hat.

 

Das heißt für mich dann, mal angenommen ich wäre Bauträger, das ich gleich vom Kaufpreis ca. 3.000,00 Euro abziehen kann, denn der Kunde ist ja schlau und lässt den Bau von einem Gutachter überwachen und stellt mir die Gutachterkosten in Rechnung !? Denn Mängel wird ein Gutachter immer finden.

Also, das kann es doch irgendwie nicht sein, finde ich ehrlich gesagt auch unfair. Aber ok, wenn es so ist, dann ist es so. Meinungen zählen nicht, nur Tatsachen.

Wobei ich mit rein gefühlsmäßig schwer vorstellen kann, das man damit so einfach durchkommt bzw. das das kaum nachweisbar ist. Aber ich bin nur Laie.

Was ist denn, wenn der Bauträger (halbwegs) vernünftig bauen willen und auch ein bißchen schlau ist (Selten, aber soll´s ja auch geben...). Dann wird er sich freiwillig selbstüberwachen lassen von einem Gutachter. Und wenn der Gutachter des Bauträgers die Mangelbehauptungen des Gutachters des Kunden widerlegt, muss der Kunde den Gutachter des Bauträgers bezahlen !?

Also, ich weiß nicht. Klar, "vor Gericht und auf hoher See...". Aber das kann ich mir alles nur schwer vorstellen (als Laie möcht ich nochmal betonen).

 

Urteil

Vor Gericht erhält man nicht Recht, sondern ein Urteil. Und daran muß sich alles messen.

Ich muß mich noch mal wiederholen: ohne Gerichtsurteil "muß" niemand etwas, er sollte nur klug entscheiden. Bei der Entscheidungsfindung sollte wesentlich sein, wie ein mögliches Urteil ausfallen könnte und welche Kosten damit verbunden sind.

Wenn der AG meint, daß sein Gutachten richtig ist und das des AN falsch und das für gerichtsfest hält kann er es wagen, das Geld einzubehalten, wenn der AN das eigentlich genau so sieht, wird der AN kein Gerichtsverfahren riskieren - andernfalls wird er ein Verfahren riskieren. Wenn es dann zum Gerichtsverfahren kommt und der Gerichtsgutachter das Gutachten des AG bestätigt ist alles klar. Einfach ist es auch, wenn der Gerichtsgutachter das Gutachten des AG in der Luft zerreißt - dann hat der AG einen Schadenersatzanspruch gegen den Gutachter in der Höhe, die ihm durch das falsche Gutachten entstanden ist.

Anders ist es, wenn der Gerichtsgutachter eine Pfeife ist. Wenn es dem AG noch im Prozeß gelingt nachzuweisen, daß der Gerichtsgutachter eine Pfeife ist, wird das Gericht ggf. ein neues Gutachten anfordern oder auf Grund der Beweisanträge und eigener Erkenntnisse ein zutreffendes Urteil fällen. Wenn nicht, muß man in Revision gehen - aber man muß abschätzen, wie dann die Chancen stehen: "vor Gericht und auf hoher See...".

 

Das Wesentliche des zitierten Urteils ist m.E., dass das Gericht meint, "daß die Kosten für ein Gutachten über Ursache und Ausmaß der eingetretenen und vielleicht noch zu erwartenden Mängel Mangelfolgeschäden sind."

So weit, so gut. Der Audruck M.f.schäden ist m.W. ein Terminus der Gewährleistungs-Materie. Nun ist es aber so, dass die Gewährleistung erst mit der Abnahme beginnt.

Daraus jetzt abzuleiten, dass Gutachter-Kosten auch während der Bauphase grundsätzlich vom AN zu tragen wären, ist IMHO etwas weit hergeholt.

Dieses Urteil stützt daher Ihre interessante Theorie nach meiner Auffassung nicht. Aber vielleicht gibt es ja auch andere? vv

 

Es ist nicht so, dass man beliebige Privatgutachterkosten einfach dem AN abziehen kann. Der Verband privater Bauherren VPB wirbt gerne mit diesem Argument. Wenn das so wäre, würde ich jedem Kunden empfehlen, mich nicht als Architekt bauleiten zu lassen, sondern im Rahmen eines eigenen Auftrags als Gutachter (der Begriff "Gutachter" ist nicht geschützt). Ich schreibe dann keine Baustellenprotokolle, sondern "Gutachterprotokolle" zu jedem Termin. Klar dass ich immer was finde. Jede noch nicht fertige Teilleistung wandert ins Protokoll. Der Bauherr zieht dann mein gesamtes Honorar beim AN ab.

 

und juristisch

Der Architekt hat im Rahmen der Vollarchitektur (alle Leistungsphasen des § 15 HOAI) grundsätzlich auch Baumängel zu prüfen und Nacherfüllungsarbeiten zu überwachen. Für den Arbeitsaufwand kann er regelmäßig keine gesonderten Kosten („Regiekosten“) verlangen. Der Bauherr kann solche „Regiekosten“ dem verantwortlichen Unternehmer nicht auferlegen (OLG Hamm, Urteil vom 29.01.1992 -12 U 38/91-).

Kosten eines vorprozessualen Privatgutachtens, das der allgemeinen Prüfung, wer für einen Baumangel verantwortlich ist, dient, sollen nicht unmittelbar prozessbezogen und mithin nicht erstattungsfähig sein (OLG Koblenz, Beschluss vom 14.03.2001 -14 W 162/01-, Baurecht 2002, 1131).

Voraussetzung [zur Erstattung von Kosten eines Privatgutachten] ist, dass der Auftraggeber auf Grund des Verhaltens des Auftragnehmers – weil dieser etwa den Mangel bestreitet – berechtigten Anlass hatte, einen Privatgutachter einzuschalten. Deswegen ist also grundsätzlich eine vorangegangene Mängelanzeige erforderlich. Auch schränkt das LG Hamburg den Erstattungsanspruch dahingehend ein, dass die Einholung des Gutachtens außerdem erforderlich gewesen sein muss, um eine ausreichende Grundlage für eine Klage oder das Verteidigungsvorbringen zu schaffen (LG Hamburg BauR 1999, 684).

 

Das Urteil ist jünger (13.09.2001) und vom BGH. Also es ist eben nicht sicher, wie welches Gericht entscheidet. "Vor Gericht und auf hoher See ..."

 

Leute, bitte vergesst einfach

mal das Märchen, ich hab da nen Gutachter oder sonstwie, der findet in meinem Auftrag Mängel und muss dann aufpassen, dass die auch ordentlich beseitigt werden und ich kann die Kosten dem BT / BU oder sonstwie abziehen.

Da bedarf es schon einiger mehr Voraussetzungen.

Wer mit solchen Argumenten wirbt ist als höchst unseriös einzustufen. Also so nach dem Motto, bitte beautragen Sie mich, einen Mangel find ich immer, dann bezahlt das eh Ihr Unternehmer ist nichts anderes als Effekthascherei und führt zu mehr Ärger, als dass es hilft.

Und den Prozess um die Kosten verliert der Bauherr. Mit Sicherheit.

 

Mit so einem Argument werben "Ich bin ein Gutachter (oder sonstwas), ich finde in Ihrem Auftrag Mängel und passe dann auf, dass die auch ordentlich beseitigt werden und Sie können die Kosten dem BT / BU oder sonstwie abziehen." halte ich auch für unseriös.

Aber den Satz "Und den Prozess um die Kosten verliert der Bauherr. Mit Sicherheit." würde ich nicht unterschreiben.

Der AN ist nämlich zur vertragsgemäßen Erfüllung des Vertrages verpflichtet. Wenn er diesen Vertrag nicht erfüllt, ist er für den Aufwand zur Erfüllung des Vertrages verantwortlich. Und wenn der AG nachweisen kann, daß deshalb dieser Aufwand notwendig war - dann gewinnt er den Prozeß.