Altbau-Sanierung BJ 1904: Grundriss neu, WP/PV, Dämmung – wo übersehe ich Risiken?

Liebe Community,
wir (2 Erwachsene + 2 kleine Kinder) überlegen, einen Altbau (PLZ 33739) zu kaufen und umfassend zu sanieren und würden uns sehr über eure fachliche Einschätzung freuen.

Eckdaten zum Objekt

• Baujahr: 1904 (ehemalige kleine Dorfschule)
• Letzte umfassende Sanierung: 1982
• Wohnfläche: ca. 175 m²
• Grundstück: ca. 2.300 m², Außenbereich
• Energieklasse H, ca. 260 kWh/(m²·a)
• Ölheizung Baujahr ca. 1980
• Kaufpreis: ca. 300.000 € zzgl. Nebenkosten/Makler

Ich habe Zugriff auf die Bauakte von 1982 (inkl. Statik, zumindest von dem Umbau) und habe auf dieser Basis einen möglichen Umbau geplant. Bilder, Grundrisse und Statik habe ich unten angehängt.

1) Grundriss / Heizung

Aktuell liegen Wohn-/Essbereich zur Straße (kleine Straße, aber laut Nachbarn trotzdem viel befahren). Geplant ist daher eine Neuorganisation des EG:

• Zusammenlegung der bisherigen Kinder-/Elternzimmer zu einem neuen Wohn-Essbereich (siehe neuer Grundriss in rot)
• Rückbau mehrerer Innenwände (zwischen Kinder/Eltern sowie Eltern/Bad)
• Verlagerung des Badezimmers ins DG
• Alter Wohn-/Essbereich künftig als Schlaf-/Arbeits-/Gästezimmer

Heizungskonzept:

• FBH nur im neuen Wohn-Essbereich + Gäste-WC (Estrich vermutlich komplett neu)
• Restliche Räume: neue größere Heizkörper (z. B. Typ 33)
• Mischsystem aus FBH + HK bewusst gewählt (Deckenheizung verworfen wegen Umbauaufwand)

Frage:Haltet ihr das Mischkonzept in einem Altbau dieser Art für sinnvoll und wirtschaftlich oder seht ihr klare Nachteile?

2) Dämmung / Fenster / Dach

• Außenmauerwerk vermutlich zweischalig (siehe Fenstersturz-Statik & Fotos)
• Geplant: Einblasdämmung der Hohlschicht
• Austausch aller Fenster (3-fach, ggf. teilweise 2-fach, Bestellung über polnischen Anbieter)
• DG: Zwischensparrendämmung im bewohnten Bereich(keine Unterspannbahn vorhanden, Schräge endet unterhalb First → Dämmung der oberen Geschossdecke zusätzlich)

3) Wärmepumpe & PV
Wir sind keine versierten Handwerker, aber ich habe mich bereits mit dem Thema PV und WP lange beschäftigt, ich würde gerne WP und PV in Eigenleistung, bzw. mit einem befreundeten Heizungsbauer, durchführen. Daher wäre eine Monoblock-WP wohl am passendsten.

4) Keller / Feuchtigkeit
Ich habe mit der Vormieterin gesprochen, die dort 3 Jahre übergangsweise gewohnt hat. Sie sagte im Oktober habe es plötzlich im Keller was gegeben nach starken Regenfällen + Arbeiten auf dem nahen Acker, in den Jahren zuvor nicht, was daraus geworden ist, weiß sie nicht, da sie ausgezogen sind, sie vermuteten irgendeine Drainage sei verstopft gewesen o.ä., wie schätzt ihr das Risiko ein?

5) Kosten & Kaufpreis

Ich habe eine grobe Sanierungskosten-Übersicht erstellt (ebenfalls angehängt).

Fragen:

• Wirken die angesetzten Kosten realistisch oder zu optimistisch?
• Wie schätzt ihr den Kaufpreis im Verhältnis zu Zustand, Lage und Sanierungsbedarf ein?

Weitere Fotos im nächsten Beitrag