Bausparvertrag mit oder ohne Riesterförderung - ja oder nein?

Zuerst einmal wäre zu klären, ob Riester überhaupt für Euch sinnvoll wäre, und wenn ja, ob man diese Förderung in´s Haus steckt, oder vielleicht doch besser in ein Sparkonzept, das einem im Alter eine zusätzliche Rente beschert. Man braucht später ja nicht nur ein Dach über´m Kopf, sondern jeden Tag auch etwas zu essen. Da können ein paar Euro mehr pro Monat schon hilfreich sein.

Je nach Alter kannst Du davon ausgehen, dass sich Dein Einkommen mit Renteneintritt mal locker halbieren wird. Eine eigene Immobilie spart zwar Miete, verursacht jedoch jeden Monat auch Kosten.

Zinssicherung mit BSV, das ist so ein Thema. Hier hilft nur eine Gesamtkostenaufstellung des BSV, und dann lässt sich diese Option mit er Variante Schuldentilgung und steigenden Zinsen vergleichen. Man sieht dann sofort, ab welchem Zinsanstieg sich das Konzept rechnet. Die Einbeziehung von Riester verfälscht das Ergebnis, deswegen müsste man normalerweise so rechnen, dass Riester dann in ein (guthaben)verzinstest Sparkonzept fließt.

Der Rest ist Spekulation. Keiner kann vorhersagen wie die Zinsen steigen werden, schon gar nicht auf einen längeren Zeitraum. Da darfst Du dann Deinen Bauch entscheiden lassen.

 

Ich bevorzuge "selbst rechnen". Ansonsten muss man aufpassen, was die Bank bzw. BSpk. "vergessen" haben.

Das hängt von den Vertragsbedingungen ab. Wird der BSV zum Ablauf der Zinsbindung des Immodarlehens fällig, dann kann man ihn natürlich komplett einsetzen. Sondertilgungen während der Zinsbindungsphase sind normalerweise in der Höhe gedeckelt. Bsp.: max. 5% der Darlehenssumme

Bei BSV lohnt es sich aber normalerweise nicht, nur das Guthaben zu verwenden, sondern man spekuliert ja auf das zinsgünstige Darlehen. Vereinfacht gesagt, während der Sparphase fährt der BSV nur Verluste ein. Die geringe Guthabenverzinsung reicht gerade mal um die Abschlussgebühr zu kompensieren. Bis zur Zuteilung hat man also ein Minusgeschäft. Würde man dann nur das Guthaben entnehmen, dann hätte man Geld verschenkt.

Diese Tatsache wird dann gerne mal mit der Riesterförderung schöngerechnet. Im Klartext, die Förderung kassiert die Bausparkasse und lässt ein paar Krümel für den Bausparer übrig. Der freut sich dann, dass er sogar in der Sparphase einen "Gewinn" hat, und vergisst dabei, dass er dank Förderung noch viel mehr Gewinn haben könnte.

 

???? indem man in den Tarif schaut, die Zahlen in ein Excel-Sheet hämmert und sich am Ende der Spalte die Gesamtkosten anzeigen lässt. Hilfsweise geht das auch mit Papier und Bleistift, evtl. unter Zuhilfenahme eines Taschenrechners.

OK, vielleicht ist es doch besser Du lässt Dir das rechnen.

 

Na also, dann musst Du die Daten ja nur noch eingeben. Aufpassen was im Tarif zu den Auszahlungsbedingungen des Darlehens steht, es gibt Tarife, da fallen noch einmal Gebühren an wenn das Darlehen ausgezahlt werden soll. Andere Anbieter verzichten auf solche Gimmicks. Dann natürlich die Verzinsung richtig rechnen (Tilgungszeitpunkt) und schon kann´s losgehen.
Solche Berechnungen haben nur einen Nachteil, den Zeitpunkt des Darlehens kann niemand genau vorhersagen. Da lassen sich auch die BSpk. ein Hintertürchen offen. Zuteilung bedeutet ja noch nicht, dass das Geld (Darlehen) auf Deinem Konto ist. Aber dieser Schwachpunkt steckt in allen Berechnungen, auch bei den Berechnungen die man von den BSpk. bekommt.

 

Das ist so etwas ungenau. Zuteilung heißt schon, dass das Geld bei Annahme der Zuteilung in sehr wenigen Wochen kommt. Die Berechnungen der Bausparkassen sagen einem aber keinen Zuteilungstermin, sondern nur den Termin zu dem der Vertrag zuteilungsREIF ist. Dann kann es bis zum Zuteilungstermin erst mal 3 Monate dauern (steht aber genau in den Bedingungen). Und bei diesem Termin geht es nach Höhe der Bewertungszahl und nach verfügbarem Geld. Und wenn das verfügbare Geld weniger ist als die Darlehensanforderungen, dann kann man auch mit einem zuteilungsreifen Vertrag sehr lange warten. Ist zwar so in richtig großem Stil das letzte Mal in den 80ern passiert, war aber z.B. für meine Eltern damals richtig teuer.

Zum Riester: Generell rentiert sich Riester fast immer (bei geringen Einkommen durch die Zulagen, bei hohen Einkommen über die Steuer). Ob es aber Wohnriester sein muss, das muss man sich genau überlegen, wenn man sich den Luxus leisten kann, also das Geld nicht zwingend für die Abzahlung der Immobilie braucht.
Kurzfassung: Für das Geld, das Du über Wohnriester in die Immobilie steckst, wird der Betrag auf ein sog. "Wohnförderkonto" fiktiv gebucht, d.h. wenn Du pro Jahr die 2100 € bei Riester tilgst, dann kommen jedes Jahr 2100 € hinzu. Außerdem verzinst es sich mit 2% jährlich. Wenn Du das jetzt 20 Jahre lang machst und dann nochmal 10 Jahre bis zur Rente hast, in denen das Wohnförderkonto verzinst wird, dann hast Du ca. 62.000€ auf diesem Wohnförderkonto gebucht. Und die werden dann in der Rentenzeit versteuert (wenn Du das zu Renteneintritt machst, kannst Du nochmal 30% Rabatt nehmen, ansonsten zieht sich das bis zum 85. Geburtstag). Das kann rentabel sein, aber man muss darauf vorbereitet sein, dass man durch den Riester zwar etwas zum Wohnen aber eben weniger Geld hat. Ich habe mir für mich auch noch keine abschließende Meinung gebildet und werde zu den Details wahrscheinlich auch noch einen Thread eröffnen...

Zum Einlesen ins Thema:
http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-9095/wohn-riester_aid_263377.html
(Allerdings nicht mehr ganz aktuell durch die Änderungen zum 1.1.2014, aber das Prinzip stimmt)

 

Da kannst Du jetzt spekulieren wie hoch der Zinssatz gestiegen sein könnte, und dann mit der BSV Variante zum Stichpunkt nach 20 Jahren vergleichen. Dann siehst Du ob sich Deine Zinssicherung gelohnt hat, oder eben nicht. Deine 8% sind schon extrem pessimistisch angesetzt.

hier kommt es entscheidend darauf an, wann die SoTi geleistet werden. Dein Ergebnis ist nicht ganz korrekt, denn Du hast anscheinend die gesparten Zinsen unterschlagen.

Wenn Du jedes Jahresende 2.532,- € als Soti einbringst, inkl. einer Zahlung zum Ende der Zinsbindungsphase, dann ist die Restschuld etwa 130.979,- € anstatt 159.000,- €.

Jetzt rechne mal den BSV. Wenn DU jeden Monat 211-, € einzahlst bei 0,5% Verzinsung, dann hast Du nach Abzug der Kontoführung vielleicht ein Guthaben von 25.844,- € auf dem Konto. Davon müsstest Du noch die 632,- € Abschlussgebühr abziehen. Während der 10 Jahre hat der BSV gerade mal 644,- € an Zinsen erwirtschaftet, d.h. wenn Du die 600,- € auch in die Tilgung des Darlehens investiert hättest, oder für 0,5% verzinst auf dem Konto gelassen hättest, wäre der BSV noch immer nicht in der Gewinnzone.
Während der Ansparphase kommst Du also mit einer roten Null raus aus der Nummer.

Bis dahin sieht das Ergebnis also so aus:

Variante 1 Restschuld 130.979,- €
Variante 2 Restschuld 159.000,- € - 25.212,- € Guthaben BSV inkl. Abschlussgebühr abgezogen = 133.788,- €

Variante 2 ist also grob 3.000,- € im Nachteil, den sie nun durch einen besseren Zinssatz aufholen muss.

Bei der Anschlussfinanzierung hast Du aber nur einen Teil der Restschuld über einen BSV abgesichert. d.h. Du musst danach trotzdem noch etwa 96.000,- € zum dann gültigen Zinssatz finanzieren.

 

Wenn Du mit so hohen Zinsen für die Anschlussfinanzierung kalkulierst, dann hast Du Recht. Ist doch auch logisch, weil bei einem hohen Zinssatzunterschied die BSV Variante ihren Nachteil schnell wieder aufholen kann. Stellt sich halt nur die Frage, ob es sinnvoll ist mit so hohen Zinssätzen in der Zukunft zu kalkulieren.

Das muss jeder für sich selbst entscheiden.

 

Ich traue mich nicht auf 10 Jahre zu schätzen. Bei meinen letzten Rechnungen mit 4 bzw. 5 Jahren bin ich von durchschnittlich 3,8% ausgegangen für 10 jährige Darlehen. Rechnet man einmal nach mit welchen Aufschlägen Banken bei Forward-Darlehen rechnen, dann kommt man auf die gleiche Größenordnung. Manche rechnen auch mit 4%. Das ist halt eine Wette auf die Zukunft, und man sollte dabei nicht vergessen, dass Zinssätze immer Schwankungen unterliegen. Deswegen habe ich auch von "durchschnittlich" geschrieben.

Man könnte auch so spekulieren, dass während der 10 Jahre die Zinsen zwar auf ein Hoch von vielleicht 6% steigen könnten, aber gegen Ende der Zeit wieder auf dem Abstieg sind. Betrachtet man den langfristigen Zinsverlauf, dann findet man neben den üblichen Schwankungen auch Phasen die sich alle paar Jahre wiederholen. Daraus einen Trend für die Zukunft abzuleiten ist aber ziemlich mutig. Eine weitere Möglichkeit wäre, man unterstellt, dass wir im letzten Jahr ein Zinstief erreicht hatten das wir wohl in den nächsten Jahrzehnten nicht mehr unterschreiten werden. Dann würden wir vor langfristig steigenden Zinsen stehen.

Wie gesagt, eine Wette auf die Zukunft. Die Banken haben es da leichter, denn abgesehen davon, dass sie besseres Zahlenmaterial und auch mehr Manpower haben um solche Szenarien zu analysieren, sind sie ja bekanntermaßen systemrelevant. Wenn sie also daneben liegen sollten, gibt es immer noch einen Schutzschirm, Rettungsring oder was auch immer. Leider bin ich nicht systemrelevant.

 

mal so nebenbei, es gibt auch Rieser Bankdarlehen in denen die Förderung direkt in die Tilgung fließt, es muss nicht immer der Bausparer sein... Unterschlagen nur viele Banken, da wird halt nix dran verdient